Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Отдела капитального строительства администрации г. Южно-Сахалинска

к ответчику открытому акционерному обществу «Сахалин-Инжиниринг» третьи лица Федеральное Бюро технической инвентаризации, Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, Администрация города Южно-Сахалинска

о взыскании 1 198 211 руб. 44 коп.

при участии:

от истца ФИО1 – по доверенности от 08.02.2012

от ответчика ФИО2 - по доверенности от 27.01.2010

от третьих лиц не явились

У С ТА Н О В И Л:

Отдел капитального строительства администрации г. Южно-Сахалинска (далее ОКС администрации г. Южно-Сахалинска) обратился с иском к открытому акционерному обществу «Сахалин-Инжиниринг» (далее ОАО «Сахалин-Инжиниринг») о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры согласно п. 9.7. муниципального контракта № 032-88-09 от 23 ноября 2009 года в сумме 1 198 211 руб. 44 коп.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

Третьи лица, в судебное заседание своих представителей не направили, извещены надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в дополнении к исковому заявлению.

Представитель ответчика в судебном заседании требования истца не признал по основаниям, изложенным в отзыве и в дополнении к отзыву на иск. Считает, что им предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства, однако просрочка произошла не по их вине, также указал на то, что истец своими действиями способствовал просрочке в приемке исполненного.

Третье лицо – администрация в отзыве на иск требования истца считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Третье лицо – ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в отзыве на иск указало, что договор на оказание услуг по изготовлению кадастрового паспорта от 10.08.2011 подписан с ответчиком после предоставлении всех необходимых документов и свои обязательства по договору выполнило надлежащим образом.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 23 ноября 2009 года между ОКС администрации г. Южно-Сахалинска (заказчик) и ОАО «Сахалин-Инжиниринг» (застройщик) заключен муниципальный контракт № 032-88-09 на строительство муниципального жилья с привлечением средств инвестора в целях реализации федеральной целевой программы «Повышение устойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в сейсмических районах Российской Федерации на 2009-2013 годы», утвержденной постановлением правительства Российской Федерации от 23 апреля 2009 года № 365, областной целевой программы «Повышение сейсмоустойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в Сахалинской области на 2009 -2013 годы и на период до 2017 года», утвержденной постановлением администрации Сахалинской области от 31 декабря 2008 года № 423-па, муниципальной целевой программы «Повышением сейсмоустойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск» на 2009 и 2013 годы и на период до 2017 года», утвержденной постановлением мэра города Южно-Сахалинска от 07 мая 2009 года № 759».

В силу пункта 1.1.1 по настоящему контракту осуществляется строительство муниципального жилья по объекту: «Строительство жилья с привлечением средств инвесторов, в том числе населения в муниципальном образовании городской округ «Город Южно-Сахалинск» в соответствии с вышеуказанными целевыми программами, а именно строительство муниципального жилья (квартир) в многоквартирном жилом доме (объекте), характеристики которого(ых) указаны в пункте 1.3 настоящего Контракта, за счет бюджетных средств Заказчика и с долей участия в строительстве Застройщика за счет собственных вкладов в виде права застройки на земельном участке, проектно-сметной документации, разрешения на строительство, выполненной инженерной инфраструктуры и других вещных прав, оценочной стоимостью согласно п.4.9 Контракта.

Характеристика объекта: 9-ти этажный жилой дом, строение № 9, по адресу: 19 микрорайон северо-западнее пересечения ул.Горной и ул.Физкультурной в г. Южно-Сахалинске, общая (жилая) площадь 1 575,3 кв.м. характеристики и количество квартир в соответствии с техническим заданием (приложение № 1), 9 двухкомнатных квартир, площадью одной квартиры не менее 59,0 кв.м., общей площадью (без балконов или лоджий) не менее 540,0 кв.м. (пункт 1.3).

В силу пункта 1.2 контракта застройщик обязуется выполнить полный комплекс работ по строительству и вводу в эксплуатацию Объекта в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, проектно-сметной документацией, условиями настоящего контракта и передать заказчику после сдачи Объекта в эксплуатацию квартиры на условиях, установленных контрактом, заказчик обязуется оплатить надлежащим образом выполненные Застройщиком работы на условиях настоящего контракта.

После завершения работ, срок окончания которых устанавливается застройщиком в пределах сроков, установленных пунктом 5.2 контакта и в графике производства работ (приложение № 2), подлежащим утверждению заказчиком. Стороны составляют протокол распределения жилых помещений (квартир), согласно которому заказчик получает квартиры в количестве, установленном настоящим контрактом, а застройщик получает квартиры в количестве согласно своей части вложений (пункт 1.4 контракта).

Согласно пунктам 6.2.1 контракта Застройщик обязан в предусмотренный настоящим контрактом срок своими силами с использованием своей части вложений и (или) с привлечением средств третьих лиц построить Объект и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать квартиры заказчику по передаточному акту в порядке, предусмотренном статьей 7 контракта. При этом допускается досрочное исполнение застройщиком обязанности по передаче квартир Заказчику.

При этом пунктом 6.2.6 контракта на застройщика возложена обязанность изготовить за свой счет технические паспорта на квартиры заказчика.

Порядок приема - передачи квартир после сдачи объекта в эксплуатацию регламентирован в разделе 7 контракта, которым предусмотрено, что передача квартир осуществляется комиссией, создаваемой заказчиком, с привлечением представителя (представителей) Застройщика. Комиссия создается не позднее чем в пятидневный срок после получения письменного извещения застройщика о готовности квартир к сдаче. Передача квартир застройщиком и принятие их заказчиком осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту, протоколу распределения жилых помещений (квартир).

Застройщик не менее чем за 10 дней до наступления установленного пунктом 7.3 срока передачи квартир обязан направить заказчику уведомление о введении объекта в эксплуатацию и о готовности квартир к передаче.

Застройщик передает заказчику за 3 дня до начала приемки квартир, следующие документы:

-протокол распределения жилых помещений (квартир),

-кадастровые, технические паспорта на распределенные заказчику квартиры,

-разрешение на ввод объекта в эксплуатацию,

-разрешение на строительство,

-иные документы, необходимые для регистрации права собственности на квартиры, подлежащие передачи заказчику, в соответствии с действующим законодательством Российской федерации (пункт 7.5).

В разделе 2 контракта стороны установили, что контракт вступает в силу немедленно после подписания и действует до 19 августа 2010 года, при условии надлежащего исполнении сторонами принятых по нему обязательств.

Дополнительными соглашениями стороны неоднократно вносили изменения в пункты контракта и в соответствии с дополнительным соглашением № 4 от 12 апреля 2010 года внесены изменения в пункты 6.2.6 и 7.5 Контракта.

Дополнительным соглашением № 6 от 14 октября 2010 года стороны согласовали изменение пункта 6.1.2, согласно которому в случае, если по данным кадастрового учета, полученным в результате проведенных замеров по факту выполненных работ (параметрам квартир указанных в кадастровых паспортах) будут выявлены расхождения между фактической общей площадью квартир, подлежащих передаче в собственность заказчику и требованиями настоящего Контракта, застройщик вправе передать заказчику дополнительные жилые площади по письменному соглашению сторон.

Дополнительным соглашением к контракту № 7 от 12.09.2011 стороны внесли дополнения на основании п.п. 11.1. и 6.1.2., в соответствии с которым застройщик дополнительно передает заказчику в рамках муниципального контракта в счет образовавшейся разницы между фактической общей площадью квартир, подлежащих передаче в собственность заказчику и требованиями контрактов (по муниципальному контракту от 23.11.2009 № 032-88-09 разница составляет 7,6 кв.м.), двухкомнатную квартиру, расположенную в строении № 11 в застройке многоквартирными зданиями в 19 микрорайоне северо-западнее пересечения ул. Горной и ул. Физкультурной в г. Южно-Сахалинске, общей площадью 56 кв.м.

Пунктом 7.3. контракта стороны установили, что квартиры должны быть переданы заказчику в течение 15 дней с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что разрешение на ввод в эксплуатацию RU 65302000-550 объекта: 9-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями, строение № 9 выдано администрацией г. Южно-Сахалинска 24 декабря 2010 года.

Акт приема-передачи квартир в строении № 9, 19 микрорайона г.Южно-Сахалинска подписан сторонами 17.06.2011.

Истец, считая, что ответчиком нарушены сроки передачи квартиры по контракту установленные п. 9.7 договора и обратился с настоящим иском.

Согласно п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В соответствии с п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

В силу условий заключенного между сторонами контракта на застройщика возложена обязанность по изготовлению за свой счет кадастровых паспортов на квартиры заказчика.

Между тем предусмотренный договором 15-дневный срок на передачу квартир с момента ввода объекта в эксплуатацию согласован сторонами без учета требований нормативных актов о порядке и сроке оформления кадастровых паспортов (Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 года № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», приказ Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 года № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка», письмо Минэкономразвития РФ от 06 декабря 2011 года № Д23-5027 «О порядке осуществления государственного технического учета объектов капитального строительства и присвоения таким объектам адресов».

В силу пункта 4 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

Согласно статьи 3 вышеназванного Федерального закона кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.

В соответствии со статьей 43 указанного закона (в ред. Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ) до 01 января 2013 года устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В переходный период положения настоящего Федерального закона не применяются в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и государственный учет таких объектов недвижимости осуществляется в порядке, установленном на день вступления в силу настоящего Федерального закона нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда (далее - ранее установленный порядок осуществления государственного учета). Особенности осуществления такого учета в переходный период могут быть установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

В переходный период соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдают кадастровые паспорта объектов недвижимости. Такие кадастровые паспорта должны оформляться в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

В силу статей 16 и 17 ФЗ № 221 кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее постановка на учет объекта недвижимости).

Постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления.

Приказом Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 года № 32 в соответствии с частью 7 статьи 14 Федерального закона № 221-ФЗ утверждены формы кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, которые в частности содержат графу «адрес (местоположение)» и таблицу с указанием, в том числе, улицы (проспекта, переулка и т.п.), номера дома, корпуса, строения.

Вопросы присвоения адресов объектам капитального строительства в соответствии со статьями 14.16 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» отнесены к вопросам местного значения, решение которых осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления.

Указывая на отсутствие вины в просрочке передачи квартир ответчик сослался на установленный законодательством порядок и срок оформления кадастровых паспортов, и возникшие объективные обстоятельства, препятствовавшие ему в оформлении данных документов, в том числе и в связи с не установлением в установленном порядке адреса объекта.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что ответчиком в период с 2009 года велось строительство нескольких домов в соответствии аналогичными муниципальными контрактами, заключенными 23 ноября 2009 года (контракты №№ 032-88-09 (рассматриваемый в рамках настоящего дела), 032-84-09, 032-85-09, 032-88-09, 032-90-09, 032-91-09, 032-92-09, 032-99-09).

В этой связи письмами ОАО «Сахалин-Инжиниринг» от 18 августа 2010 года и от 16 февраля 2010 года перед ОКСом администрации г.Южно-Сахалинска ставился вопрос о некорректности пункта 7.3 и 7.5 рассматриваемого контракта ввиду невыполнимости заложенного в них условия о сроке передаче квартир.

Информация об этом отражена также в письме ОАО от 17 октября 2011 года № 1263.

Как видно из материалов дела, 03 февраля 2011 года застройщик обратился с заявлением в ФГУП «Ростехинвентаризация» об осуществлении государственного технического учета объекта строительства, а 22 марта 2011 года с заявлением об изготовлении кадастровых паспортов на квартиры в многоквартирном жилом доме.

Фактически договор на оказание услуг по изготовлению кадастрового паспорта был заключен 10 августа 2011 года № 748.1/П-11, услуги выполнены 19 августа 2011 года

Длительность оформления была обусловлена расхождением в документации по строительству, ведущему к невозможности установления адреса объекта.

В итоге лишь после принятия 14 июля 2011 года постановления администрации г.Южно-Сахалинска № 1199 внесены изменения в правоустанавливающие документы на землю, выделенную для строительства указанного объекта, уточнено наименование объекта с присвоением адреса – строение № 9 – ул. Физкультурная, 26-б.

18.08.2011 № 014-1681 администрацией города Южно-Сахалинска принято решение о внесении изменения в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24.12.2010 № RU65302000-550 «Застройка многоквартирными зданиями средней этажности с объектами обслуживания в 19 микрорайоне северо-западнее пересечения ул. Горная и ул. Физкультурная в городе Южно-Сахалинске. Угловой 9-ти этажный жилой дом со встроенными помещениями, строение № 9» читать в следующей редакции: наименование объекта – «Застройка многоквартирными зданиями средней этажности с объектами обслуживания в 19 микрорайоне в городе Южно-Сахалинске. Вторая очередь строительства: угловой 9-ти этажный жилой дом со встроенными помещениями, строение № 9…».

Фактически квартиры были переданы Застройщиком и приняты Заказчиком до изготовления кадастровых паспортов на квартиры.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В ст. 401 ГК РФ указано, что лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно ст. 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценив представленные сторонами доказательства, переписку сторон, переписку с ФГУП «Ростехинвентаризация», администрацией г.Южно-Сахалинска, ДАГУН г.Южно-Сахалинска, суд считает, что подрядчик принял все зависящие от него меры для надлежащего исполнения обязательств по передаче квартир, в связи с чем его вина в нарушении срока передачи квартир отсутствует.

Кроме того, доводы истца и администрации о том, что муниципальным контрактом не установлено право отказа заказчика от приемки квартир ввиду отсутствия кадастровых паспортов, что квартиры не были приняты в связи с выявленными недостатками, суд не может принять во внимание, поскольку при приемке объекта в эксплуатацию заказчик обязан проверить качество выполненных работ, а при выявлении недостатков составить акт о выявленных недостатках. Таким образом, данные доводы являются обоснованными при просрочке сдачи объекта в эксплуатацию, а не квартиры.

При вышеизложенных обстоятельствах суд считает, что просрочка исполнения обязательства по передаче квартир по контракту образовалась не по вине ответчика, следовательно, в иске истцу следует отказать в связи с недоказанностью.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Отдела капитального строительства администрации г. Южно-Сахалинска отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья С.И. Ким