Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Костромское» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерство сельского хозяйства Сахалинской области, конкурсный управляющий ООО «Костромское» ФИО1,

о расторжении договора аренды земельного участка от 10.06.2011 № 70,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности № 37 от 13.05.2015;

от ответчика – конкурсный управляющий ООО «Костромское» ФИО1,

третье лицо - конкурсный управляющий ООО «Костромское» ФИО1,

от третьего лица Министерства сельского хозяйства Сахалинской области – представитель не явился,

У С Т А Н О В И Л:

Резолютивная часть решения от 14.12.2015. Полный текст решения от 17.12.2015.

Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ» ( далее – истец) обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Костромское» ( далее – ответчик) с иском о расторжении договора аренды земельного участка № 70 от 10.06.2011 г.

Иск обоснован тем,что в соответствии с договором ответчик обязан использовать земельный участок по своему назначению для сельскохозяйственного использования. В нарушение условий договора ответчик не вносит арендную плату и не использует земельный участок по назначению,что установлено при осмотре территории и помещений и отражено в акте от 14.06.2012 г.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.

Ответчик с иском не согласился по тем основаниям,что в отношении ООО «Костромское» введена процедура конкурсного производства,конкурсным управляющим утвержден ФИО1 С момента введения конкурсного производства принимались меры к погашению долга по арендной плате, задолженность отсутствует. Земельный участок используется по целевому назначению: под картофель, овощи,сено,силос и пастбища. Сведения по использованию земельного участка предоставляются в Министерство сельского хозяйства,торговли и продовольствия Сахалинской области. Акт осмотра,на который ссылается истец, составлен без учета бухгалтерской отчетности и другой отчетности, и не соответствует реальному использованию земли.

Определением от 29 октября 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц,не заявляющих самостоятельных требований привлечены конкурсный управляющий ФИО1 и Министерство сельского хозяйства,торговли и продовольствия Сахалинской области.

Конкурсный управляющий пояснил,что при проведении процедуры конкурсного производства им принимаются меры к государственной регистрации имеющегося у ООО «Костромское» имущества, так как общество является сельскохозяйственным предприятием,поэтому должно быть продано единым комплексом вместе с правом аренды земельным участком. С целью использования земельного участка по целевому назначению были заключены договоры субаренды, земельный участок используется по целевому назначению.

Министерство сельского хозяйства,торговли и продовольствия Сахалинской области в отзыве на иск указало на то,что не имеет полномочий по осуществлению контроля и регулированию финансово-хозяйственной деятельности сельскохозяйственных предприятий,поэтому не может требовать предоставления отчетных бухгалтерских документов. Рассматриваемый спор не затрагивает права министерства и принятое по нему решение не повлияет на права и обязанности министерства.

Министерством сельского хозяйства,торговли и продовольствия Сахалинской области заявлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ( далее – АПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие неявившегося 3-го лица.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 14 декабря 2015 года до 14 часов. Об объявлении перерыва лица,участвующие в деле,уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 « О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда о времени и месте продолжения судебного заседания. Кроме того, об объявлении перерыва в судебном заседании представители от истца и ответчика уведомлены путем отобрания от них расписки.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда. Министерство сельского хозяйства,торговли и продовольствия Сахалинской области после перерыва явку представителя не обеспечило,что в силу части 5 статьи 163 АПК РФ не препятствует продолжению судебного разбирательства

Выслушав представителей истца,ответчика, конкурсного управляющего ФИО1,изучив материалы дела,суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует,что на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Холмский городской округ» от 10.06.2011 г. № 160-ЗО « О предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 65:08:0000026:102 ООО «Костромское», 10 июня 2011 года между муниципальным образованием «Холмский городской округ» в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Холмский городской округ» ( Арендодатель) и ООО «Костромское» (Арендатор) заключен договор № 70 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 65:08:0000026:102,общей площадью 12627823 кв.м. для сельскохозяйственного использования в Холмском районе.

Земельный участок расположен на северо-запад от села Костромское,между железной дорогой и побережьем Татарского пролива в Холмском районе Сахалинской области.

Срок аренды земельного участка установлен с 10.06.2011 по 09.06.2060 года.

Разрешенное использование – для сельскохозяйственного использования.

По передаточному распоряжению от 10.06.2011 года земельный участок передан в аренду.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области от 01.08.2011 за номером 65-65-03/004/2014-707.

В соответствии с п. 6.2. договора, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1., п.4.1.8. О досрочном прекращении действия договора, либо заключения договора на новый срок инициативная сторона не позднее одного месяца направляет другой стороне письменное уведомление. В противном случае договор считается прекращенным по окончании его срока.

Согласно пункту 4.1.1. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора

- при использовании земельного участка не по целевому назначению;

- при использовании способами,приводящими к его порче;

- при невнесении арендной платы более,чем за два месяца;

- при изъятии земельного участка для муниципальных и государственных нужд.

14 июня 2012 года представителями Комитета по управлению имуществом МО «Холмский городской округ» и представителем Холмского отдела Управления Росреестра по Сахалинской области произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 65:08:0000026:102,в ходе которого установлено,что часть земельного участка вспахана (около 20 га) и засажена картофелем, оставшаяся большая часть покрыта травяным покровом, в связи с чем сделан вывод об использовании земельного участка не по целевому назначению.

Результаты осмотра отражены в акте от 14.06.2012 года.

02 июля 2015 года Комитет направил ответчику дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка в связи с его нецелевым использованием более 4-х лет и не исполнением договорных обязательств в части своевременной оплаты арендных платежей. Установлен срок для подписания дополнительного соглашения – до 15.08.2015 года.

04 июля 2015 года конкурсным управляющим ФИО1 получено требование о расторжении договора.

Поскольку в добровольном порядке договор не расторгнут,истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По правилам пунктов 1,2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В случае передачи с согласия арендодателя арендованного имущества в субаренду (поднаем) ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

Как видно из обстоятельств данного спора, в качестве основания для расторжения договора аренды от 10.06.2011 N 70 Комитет при подаче иска указал на неоднократное нарушение обществом сроков внесения арендной платы, наличие задолженности по аренде,что в силу статьи 619 ГК РФ и пункта 4.1.1. договора, по мнению истца, является основанием для удовлетворения предъявленных требований.

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ ( далее – ЗК РФ) предусмотрены специальные основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 разъяснено,что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Представленные в материалы дела доказательства ответчика подтверждают отсутствие на стороне ответчика задолженности по уплате арендных платежей на момент рассмотрения дела в суде. В судебном заседании представитель истца не отрицала, что долг погашен, задолженности по текущим платежам не имеется. Погашение долга за ответчика третьим лицом не противоречит нормам ,регулирующим арендные отношения.

Таким образом, допущенные арендатором нарушения сроков внесения арендной платы в данном случае не могут являться основанием для расторжения договора аренды от 10.06.2011 N 70.

Помимо этого следует отметить, что исходя из принципа стабильности гражданского оборота расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В рассматриваемой ситуации арендодатель получил от арендатора определенную договором плату с нарушением срока, что само по себе не свидетельствует о причинении истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при его заключении.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 7 ЗК РФ все земельные участки имеют целевое назначение и должны использоваться в соответствии с таким назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ договор аренды земельного участка может быть расторгнут досрочно по инициативе арендодателя в связи с его нецелевым использованием при условии такого использования в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 утвержден Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности,согласно которому неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:

на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;

на сенокосах не производится сенокошение;

на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;

на пастбищах не производится выпас скота;

на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;

залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;

залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;

закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что неиспользование земельного участка по его целевому назначению является самостоятельным основанием для прекращения прав на этот участок, в том числе путем досрочного расторжения договора аренды при наличии условий, указанных в специальных нормах земельного законодательства.

Судом установлено, что в материалах дела имеется единственный акт проверки от 14.06.2012 года,проведенной комиссией в составе председателя комитета по управлению имуществом МО «Холмский ГО» ФИО3,начальника отдела земельных отношений этого же Комитета ФИО4,главного специалиста-эксперта Холмского отдела Управления Росреестра по Сахалинской области ФИО5, в котором отражены выводы комиссии о неиспользовании обществом большей части земельного участка по целевому назначению.

Из указанного акта следует,что производился визуальный осмотр, в ходе которого установлено,что земельный участок общей площадью 12627823 кв.м., часть земельного участка ( около 20 га) вспахана и засажена картофелем,оставшаяся часть покрыта травяным покровом.

Данный акт осмотра суд не может отнести к доказательствам,подтверждающим неиспользование обществом по целевому назначению земельного участка,так как из самого же акта следует,что часть земельного участка вспахана и засажена картофелем, разрешенное использование земельного участка – сельскохозяйственное. В акте не отражено,какая часть земельного участка используется под пастбища: по норме и фактически. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц,основной вид деятельности ООО «Костромское» - разведение крупного рогатого скота, для содержания которого требуются пастбища.

Также в нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств использования ответчиком земли не по целевому назначению в течение трех лет.

После осмотра земельного участка 14.06.2012 г.,повторный осмотр земельного участка не производился; истцом не выяснялось,каким образом ответчиком используется земельный участок. Истец после проверки не предлагал ответчику устранить выявленные нарушения земельного законодательства, а только 02 июля 2015 года направил требование о расторжении договора аренды в связи с его использованием не по целевому назначению.

Ответчиком в обоснование факта использования предоставленного в аренду земельного участка по назначению представил доказательства использования земельного участка субарендатором КФХ «Кострома»,отчеты по животноводству за периоды 2013-2015 г.г., ,отчеты о движении крупного рогатого скота за периоды 2013-2015 г.г., информацию по основным показателям по производству сельскохозяйственной продукции за 2013-2014 г.г. с указанием площадей,использованных под картофель,овощи,сено,силос,пастбища, урожайности, валового сбора сельскохозяйственной продукции.

Заявление истца о том,что Комитет не давал согласия на сдачу земли в субаренду правового значения для рассматриваемого спора не имеет,так как предметом спора является расторжение договора аренды в связи с не использованием земельного участка по целевому назначению и в связи с нарушением сроков уплаты арендных платежей.

Кроме того, в связи с наличием договора субаренды земельного участка,подтверждающего право использования КФХ «Кострома» и КФХ ФИО6 земли, между Министерством сельского хозяйства,торговли и продовольствия Сахалинской области и КФХ «Кострома», КФХ ФИО6 заключены соглашения № 33 и № 34 от 26.02.2015 г. о реализации государственной программы Сахалинской области «Развитие в сахалинской области сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции,сырья и продовольствия на 2014-2020 годы» на 2015 год. Приложениями к соглашениям являются целевые показатели деятельности предприятия, структура посевных площадей и валовой сбор сельскохозяйственных культур в 2014 г. (фактический) и в 2015 г. (планируемый). Приведенные доказательства также опровергают вывод истца об использовании спорных земель не по целевому назначению.

В связи с изложенным,оснований для удовлетворения иска не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 10 июня 2011 года № 70 , отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья С.Ф. Дудина