Гражданский кодекс часть 1

К ответчикам: Комитету по управлению муниципальным имуществом,экономике и ценообразованию муниципального образования «Охинский район», Муниципальному образованию городской округ «Охинский» в лице Администрации городского округа «Охинский» и Финансового управления городского округа «Охинский»

3-ему лицу: Индивидуальному предпринимателю ФИО1

О взыскании задолженности по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами

При участии:

От истца – представитель не явился

От ответчиков : КУМИ МО ГО «Охинский» - ФИО2 – по доверенности от 11.01.2010 № 05-16/15

От Администрации МО ГО «Охинский» - ФИО2 – по доверенности от 11.01.2010 № 09/07

От ФУ МО ГО «Охинский» - представитель не явился

От 3-го лица – представитель не явился

У С Т А Н О В И Л:

Резолютивная часть решения от 08.02.2010. Полный текст решения от 10.02.2010.

Общество с ограниченной ответственностью «Управление домами № 6» ( далее – ООО «Управдомами № 6», истец) обратилось в арбитражный суд Сахалинской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1 с иском о взыскании задолженности по договору от 05.02.2007 № 31-13\07 в сумме 72 372 руб.96 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6 473 руб. 16 коп.

Определением суда от 10.12.2009 в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ( далее – АПК РФ) произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО1 на надлежащего ответчика Комитет по управлению муниципальным имуществом,экономике и ценообразованию муниципального образования городской округ «Охинский» ( далее – КУМИЭиЦ МО ГО«Охинский »).

Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица,не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1.

Определением суда от 23.12.2009 к участию в деле в качестве ответчика привлечено муниципальное образование городской округ «Охинский» в лице администрации муниципального образования городской округ «Охинский» и финансового управления муниципального образования городской округ «Охинский».

В порядке части 1 статьи 49 АПК РФ истец изменил основание иска и в обоснование исковых требований указал,что ООО «Управдомами № 6» на основании договора от 20.11.2006 осуществляет управление многоквартирным жилым домом,расположенным по адресу: <...>.

Собственником нежилого помещения площадью 237,8 кв.м.,находящегося в этом доме,является муниципальное образование городской округ «Охинский»,которое в нарушение статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации ( далее – ЖК РФ) и статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее – ГК РФ) в период с 01.01.2008 по 31.03.2009 ни разу не вносило плату за содержание и ремонт общего долевого имущества многоквартирного дома, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 72 372,96 рублей.

В порядке пункта 1 статьи 395 ГК РФ истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 6 473 руб.16 коп.

Администрация муниципального образования городской округ «Охинский» и КУМИЭиЦ муниципального образования городской округ «Охинский » с иском не согласились по тем основаниям,что нежилое помещение передано в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО1 по договору аренды ,условием которого предусмотрена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии,производить за свой счет текущий и капитальный ремонты , и нести расходы на содержание имущества,а также отдельно оплачивать затраты,связанные с текущей эксплуатацией арендуемого помещения.

В дополнительном соглашении к договору стороны предусмотрели обязанность арендатора самостоятельно заключать договоры на тепло-,водо-,электроснабжение,водоотведение ,сбор и вывоз мусора и иные услуги со специализированными организациями ,предоставляющими указанные услуги,а также с балансодержателем на долевое участие в содержании жилого фонда,текущий и капитальный ремонт мест общего пользования.

В соответствии с договором управления обязанность по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома возлагается на собственников жилых помещений и владельцев нежилых помещений соразмерно площади занимаемых помещений.

Со ссылками на статьи 36, 37, 39 ЖК РФ приводится довод о том,что поскольку само нежилое помещение передано в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО1, то и доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома также передана индивидуальному предпринимателю – арендатору нежилого помещение,поэтому закрепление в договоре аренды и договоре управления обязанности арендатора оплачивать услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не противоречит действующему законодательству.

Также приводится довод об отсутствии подписанного с истцом договора управления многоквартирным домом .

ФИО1 в отзыве на иск считает,что у него отсутствует материально-правовая обязанность исполнения договора управления многоквартирным домом по внесению платы истцу за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома,так как в соответствии с данным договором владельцем нежилого помещения является его собственник. Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату собственнику нежилого помещения,за свой счет производить текущий и капитальный ремонт помещения; нести расходы на содержание имущества,связанные с текущей эксплуатацией арендуемого помещения – оплата теплоэнергии,за воду,газ,канализацию и утилизацию мусора.

Кроме того,ФИО1 указывает на отсутствие решения собственников многоквартирного жилого дома о проведении ремонта дома и источника финансирования в случае превышения сметы расходов.

Истец, финансовое управление муниципального образования городской округ «Охинский», индивидуальный предприниматель ФИО1 о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,своих представителей в судебное заседание не направили.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителя КУМИЭиЦ МО ГО«Охинский », администрации МО ГО «Охинский»,изучив материалы дела,суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение площадью 237,8 кв.м.,расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> находится в муниципальной собственности муниципального образования городской округ «Охинский».

Общество с ограниченной ответственностью «Управление домами № 6» на основании договора от 20.11.2006 № 93 ,заключенным между ним , гражданами-собственниками помещений, именуемые в дальнейшем собственниками жилых помещений; владельцами жилых помещений по законным основаниям,предоставляющие жилые помещения гражданам в найм или социальный найм,именуемые в дальнейшем наймодатели; собственниками нежилых помещений , именуемые по договору владельцами нежилых помещений осуществляет управление этим жилым домом.

Согласно пункту 1.2. договора под лицами,пользующимися жилыми и нежилыми помещениями признаются собственники жилых помещений и члены их семей; наниматели жилых помещений или владельцы нежилых помещений по иным законным основаниям.

В соответствии с договором ,ООО «Управдомами № 6» должно оказывать услуги по содержанию помещений,входящих в общее имущество жилого многоквартирного дома (пункт 1.1.).

Поскольку собственник муниципального имущества – муниципальное образование городской округ «Охинский» свои обязательства по возмещению расходов на содержание общих помещений жилого дома исполняло ненадлежащим образом, ООО «Управдомами № 6» обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее – ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома,механическое,электрическое,санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры,обслуживающее более одной квартиры.

На основании статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном жилом доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно пункту 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Поскольку помещение, которым владеет муниципальное образование городской округ «Охинский» неотделимо от жилого дома, следовательно, муниципальное образование имеет общее с жильцами дома имущество, поэтому в силу прямого указания закона муниципальное образование обязано соразмерно своей доле участвовать в издержках по его содержанию и сохранению, поэтому довод ответчика об отсутствии у него оснований (договора) для возмещения этих расходов, является несостоятельным.

Как следует из искового заявления, истец предъявил требования о взыскании расходов, понесенных за 2008 год и за период с 01.01.2009 по 31.03.2009. на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома.

Согласно техническому паспорту, общая площадь жилых помещений жилого дома,расположенного по адресу: <...> составляет 1 392,4 кв.м., а общая площадь нежилых помещений – 705,5 кв.м. Таким образом, общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 2 097,9 кв.м.

Общая площадь спорного помещения, принадлежащего муниципальному образованию городской округ «Охинский», составляет 237,7 кв.м., следовательно, его доля в общем имуществе собственников многоквартирного жилого дома – 11,34%.

В порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве доказательств понесенных затрат на содержание общего имущества истец представил акты о приемки выполненных работ за 2008 год формы КС-2; договор на выполнение ремонтных работ № 31-13/07; договор на оказание услуг по ремонту кровли № 23-133/08; счет-фактуры; платежные поручения; акты о взаимозачетах; акты выполненных работ № 000047 от 30.09.08.; № 000053 от 31.10.08; справки о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 от 25.07.08., 25.09.08,25.10.08; реестру формы КС-2 ООО «Отделочник» за июль,сентябрь,октябрь 2008 года; отчет о выполнении ремонтных работ за 2008 год; план работ по текущему ремонту на 2009 год.

Кроме того, истец представил решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об утверждении стоимости платы за содержание общего имущества дома за 2008 г. в сумме 15,62 руб., куда входит уборка придомовой территории,уборка подъездов,освещение лестничных площадок,дератизация и дезинсекция,расчистка домовладений от снега, прочистка дымовентканалов, обслуживание ВДС электроснабжения, содержание аварийно-диспетчерской службы, вывоз и утилизация ТБО, расходы на управление многоквартирным домом и рентабельность,подготовка дома к зиме (плотнические работы), обслуживание ВДС водо- и теплоснабжения ( с 2008 года);

- постановления главы муниципального образования городской округ «Охинский» № 413 от 24.12.07; № 528 от 23.12.08 « О плате за содержание и ремонт жилого помещения» с приложениями.

Исходя из площади принадлежащего ответчику помещения по отношению к общей площади жилого дома, определена доля ответчика в общем имуществе – 11,34% и определена стоимость платы на содержание и ремонт общего имущества , которая составила в 2008 году 4 993 руб. 93 коп.; за январь,февраль,марта 2009 года – 4 148 руб. 61 коп. ,а всего – 72 372 руб. 96 коп. Данную сумму суд взыскивает с муниципального образования городской округ «Охинский» в пользу истца.

Суд отказывает в иске к Комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский»,поскольку Комитет не является собственником нежилого помещения, а уполномочен собственником на управление этим имуществом.

Ответчики заявили о том,что предъявленные ко взысканию суммы необходимо разделить на расходы, понесенных за 2008 год и за период с 01.01.2009 по 31.03.2009. на содержание общего имущества многоквартирного дома и на расходы по ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома. Расходы по ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома возложить на индивидуального предпринимателя ФИО1,который в соответствии с пунктом 3.2.2. договора № 145 от 31.08.05 аренды нежилого помещения должен нести расходы на текущий и капитальный ремонт. Расходы же на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома возложить на собственника помещения.

Данный довод суд признает несостоятельным по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Материалами дела установлено,что 31 августа 2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом,экономики и ценообразованию муниципального образования «Охинский район» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор № 145 аренды нежилого помещения общей площадью 237,8 кв.м.,расположенного по адресу: <...> для размещения мебельного магазина.

Пунктом 4.1. договора стороны установили арендную плату в размере 58,50 руб. за 1 кв.м. в месяц. Общая сумма арендной платы составляет 13 911,30 руб. в месяц, годовая арендная плата составляет 166 935,60 рублей.

Дополнительным соглашением от 28.04.09. к договору аренды пункт 3.2. договора дополнен подпунктом 3.2.6. следующего содержания «Арендатор самостоятельно и от своего имени обязан заключить договоры на тепло-,водо-,электроснабжение,водоотведение,сбор и вывоз мусора и иные услуги со специализированными организациями,предоставляющими указанные услуги,а также с балансодержателем на долевое участие в содержании жилищного фонда,текущий и капитальный ремонт мест общего пользования».

Анализ условий договора свидетельствует о том,что в период,за который производится взыскание задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома ( за 2008 год и с 01.01.09. по 31.03.09.) действовал договор аренды в той редакции, в какой был заключен первоначально, до внесения в него изменений и дополнений, и в котором не была предусмотрена обязанность арендатора заключить договор с балансодержателем на долевое участие в содержании жилищного фонда,текущий и капитальный ремонт мест общего пользования.

Пунктом 3.2.2. договора аренды ,на который ссылается ответчик, установлено,что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии,производить за свой счет текущий и капитальный ремонт,и нести расходы на содержание имущества, с учетом норм,предусмотренных санитарными и противопожарными правилами. Под имуществом в данном случае понимается арендованное имущество, а не общее имущество многоквартирного жилого дома.

Таким образом, обязанность по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома должен нести собственник нежилого помещения,расположенного в многоквартирном жилом доме.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В пунктах 2 и 3 Постановления от 8 октября 1998 года Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14 « О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» разъяснено,что при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

При взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда.

В этом случае при выборе соответствующей учетной ставки банковского процента необходимо, в частности, принимать во внимание, в течение какого времени имело место неисполнение денежного обязательства, изменялся ли размер учетной ставки за этот период, имелись ли длительные периоды, когда учетная ставка оставалась неизменной.

Истец обратился в суд с иском 18.08.2009,соглано указанию ЦБ РФ от 07.08.09. № 2270-У учетная ставка банковского процента составляет 10,75%,которую суд принимает при расчете процентов за пользование чужими денежными средствами. Также суд дни задолженности рассчитывает применительно к разъяснениям,содержащимся в указанном Постановлении (409, 381, 350, 321, 290,261, 231, 200, 171, 140, 111, 81,48). Общая сумма процентов составляет 5 320,56 рублей,которую суд взыскивает с муниципального образования городской округ «Охинский» в пользу истца.

В удовлетворении иска в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 152 рубля 60 копеек суд отказывает с необоснованностью требований.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на лиц,участвующих в деле,пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь 167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Муниципального образования городской округ «Охинский» за счет казны муниципального образования в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управление домами № 6» задолженность в сумме 72 372 рубля 96 копеек,проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5 320 рублей 56 копеек и судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 830 рублей 80 копеек, а всего – 80 524 рубля 32 копейки.

В остальной части в иске отказать.

В иске к Комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский»,отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.Ф.Дудина