Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества «Истра» к закрытому акционерному обществу «Пиленга» о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии в судебном заседании:

представитель истца ФИО1, по доверенности от 11 августа 2009 года, личность удостоверена по паспорту <...>,

представители ответчика ФИО2, по доверенности от 14 сентября 2009 года, личность удостоверена по паспорту <...>,

у с т а н о в и л :

ЗАО «Истра» обратилось в суд с иском к ЗАО «Пиленга» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого здания в сумме 3 559 166,40 рублей.

В обоснование требований истцом указано следующее. 10 июня 2008 года между ЗАО «Истра», выступающим арендодателем, и ЗАО «Пиленга», арендатором, заключен договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу <...>. Арендная плата по условиям договора составила 1 200 000 рублей за один месяц. За период с 01 июня 2008 года по 01 августа 2009 года, то есть за 14 месяцев, арендатор обязан был уплатить сумму 16 800 000 рублей, при этом ответчик внес арендную плату только в сумме 13 240 833,60 рублей. Задолженность составила 3 559 166,40 рублей, которую ЗАО «Истра» просило взыскать в его пользу с ЗАО «Пиленга».

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении требований настаивал.

Представитель ответчика иск не признал и пояснил, что договор аренды расторгнут по соглашению сторон с 01 июня 2009 года, здание передано арендодателю, поэтому начисление арендной платы за июнь и июль 2009 года в сумме 2 400 000 рублей является необоснованным. Кроме того, арендатор нес расходы на содержание здания, которые согласно условиям договора обязан был нести арендодатель. Указанные обстоятельства, по мнению ответчика, дают основания соразмерного уменьшения арендной платы на сумму понесенных арендатором затрат.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ «по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.»

Статьей 614 Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, 01 июня 2008 года между ЗАО «Истра», арендодателем, и ЗАО «Пиленга», арендатором, заключен договор аренды нежилого здания по адресу <...>, сроком действия 5 лет. В тот же день здание было передано арендатору по акту приема-передачи ( том 1 л.д. 11-13).

29 июля 2008 года договор зарегистрирован в Управлении ФРС по Сахалинской области.

Согласно условиям договора, стоимость ежемесячной аренды составляет 1 200 000 рублей. Оплата производится ежемесячно в первой декаде. В состав арендной платы включаются стоимость теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, канализации, уборка помещений, налогов на землю, недвижимость (пункт 1.2. договора).

Как следует из позиции сторон, спор о задолженности по арендной платы возник по двум основаниям.

Применительно к периоду с 01 июня 2008 года по 01 июня 2009 года арендатор не полностью уплатил арендную плату, полагая, что нес эксплуатационные расходы, которые по условиям договора обязан был нести арендодатель. В связи с этим арендатор уплатил арендную плату за минусом суммы понесенных эксплуатационных расходов.

Применительно к периоду июнь, июль 2009 года ответчик полагает, что обязательство по внесению арендной платы отсутствует, поскольку с 01 июня 2009 года договор расторгнут, арендатор освободил здание и передал его арендодателю.

Анализируя доводы и возражения сторон, представленные в дело доказательства, суд приходит к следующему.

Частью 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

ЗАО «Пиленга» представлено соглашение о расторжении договора аренды нежилого здания от 01 июня 2008 года, составленное 30 апреля 2009 года. Из текста соглашения следует, что арендодатель и арендатор договорились расторгнуть договор аренды с 01 июня 2009 года (том 1 л.д.140).

Ответчиком также представлен акт от 31 мая 2009 года о том, что офисное здание по адресу <...>, было передано от охранного агентства «Тигр» охранному агентству «Восток Элит» (том 1 л.д.141).

Представитель ЗАО «Истра» подтвердил, что в настоящее время оставленное арендатором здание охраняется агентством «Восток Элит», с которым у ЗАО «Истра» заключен договор (том 2 л.д. 8-10).

Истец полагает, что соглашение о расторжении договора от 30 апреля 2009 года является ничтожной сделкой, поскольку от имени ЗАО «Истра» подписано неустановленным лицом.

Ответчиком в материалы дела была представлена доверенность № 25/01-07 от 25 января 2007 года, согласно которой ЗАО «Истра» предоставило полномочия ФИО3 подписывать от имени общества договоры, соглашения, заявления и другое. Срок доверенности установлен три года с момента подписания ( том 1 л.д.171).

Истцом сделано заявление о фальсификации указанного доказательства (том 2 л.д.1-2). Ответчиком указанная доверенность исключена из числа доказательств в ходе судебного заседания 23 сентября 2009 года (том 2 л.д.26).

С учетом изложенного, соглашение о расторжении договора аренды от 30 апреля 2009 года подписано от имени ЗАО «Истра» лицом, чьи полномочия никак не подтверждены.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 53 Гражданского кодекса РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 ФЗ «Об акционерных обществах» единоличный исполнительный орган общества (директор, генеральный директор) без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы, совершает сделки от имени общества, утверждает штаты, издает приказы и дает указания, обязательные для исполнения всеми работниками общества.

Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды нежилого здания от 30 апреля 2009 года, как не соответствующее приведенным нормам законов, является ничтожным.

При этом суд руководствуется положениями пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.05.1998 № 9 «О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок», согласно которому при совершении сделки от имени юридического лица лицом, которое не имело на это полномочий в силу закона, ст. 174 Кодекса не применяется. В указанных случаях следует руководствоваться ст. 168 Кодекса, при этом п. 1 ст. 183 ГК РФ применяться не может».

Факт государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 30 апреля 2009 года, на который ссылается ответчик, не может иметь значения для разрешения данного дела. Наличие государственной регистрации сделки не означает невозможность ее оценки на предмет соответствия закону.

Таким образом, договор аренды нежилого здания от 01 июня 2008 года, заключенный между сторонами, является действующим, и у ответчика имеется обязательство по внесению арендных платежей.

Факт оставления здания арендатором правового значения для разрешения спора не имеет.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме № 66 от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13).

Разрешая возражения ответчика относительно имеющихся у него затрат на содержание арендованного имущества, которые в силу договора обязан был нести арендодатель, суд приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Договором между ЗАО «Истра» и ЗАО «Пиленга» предусмотрено иное.

По условиям договора аренды, в состав арендной платы включается стоимость теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, канализации, уборка помещений, налогов на землю, недвижимости (пункт 1.2. договора), пунктом 3.1 договора предусмотрено, что в арендную плату включены эксплуатационные расходы, использование центрального отопления и коммунальные услуги.

Ответчик ЗАО «Пиленга» представил в материалы дела документы о расходах, которые он полагает эксплуатационными расходами:

- на выплату заработной платы уборщицам,

- на выплату заработной платы коменданту здания,

- на выплату заработной платы работнику, обслуживающему бойлер,

- на очистку территории от снега, итого на сумму 1 159 166,40 рублей.

Возражая против доводов ответчика, истец указал, что указанные расходы не относятся к эксплуатационным, поскольку конкретный перечень таких расходов предусмотрен пунктом 1.2 договора; кроме того полагал, что представленные в дело первичные бухгалтерские документы о выплате заработной платы по своей форме и содержанию не соответствуют обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода документам.

Суд приходит к выводу, что имеются основания для вывода о том, что ЗАО «Истра» в нарушение приведенной статьи 616 Гражданского кодекса РФ не исполняло часть обязательств арендодателя, принятых на себя по договору аренды. Поскольку эти расходы фактически нес арендатор, его возражение относительно уплаты полного размера арендной платы являются обоснованными.

При этом суд не может согласиться с позицией ответчика об отнесении всех приведенных им расходов за счет арендной платы.

Из системного толкования пунктов 1.2 и 3.1 договора судом сделан вывод о том, что в состав эксплуатационных расходов подлежат включению только затраты на уборку помещений и выплату заработной платы лицу, обслуживающему бойлер, поскольку последнее означает обеспечение автономного теплоснабжения.

Суммы, затраченные арендатором на эти цели составили : заработная плата ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 в общей сумме 381 098 рублей, ЕСН, уплаченный на данную заработную плату составил 26,8% 102 134,26 рублей, а всего 483 232,26 рублей (том 1 л.д.121-133, том 5 л.д. 8-10, 12, 13, 15,15-17, 20).

С учетом изложенного, сума взыскания в пользу истца составит 16 800 000 рублей – 13 240 833,60 рублей – 483 232,26 рублей = 3 075 934,14 рублей.

В соответствии с п. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с ответчика подлежат взысканию судебные расходы.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования закрытого акционерного общества «Истра» удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Пиленга» в пользу закрытого акционерного общества «Истра» задолженность по арендной плате в сумме 3 075 934,14 рублей (три миллиона семьдесят пять тысяч девятьсот тридцать четыре рубля 14 копеек).

Взыскать с закрытого акционерного общества «Пиленга» государственную пошлину в доход государства в федеральный бюджет в сумме 26 879,67 рублей (двадцать шесть тысяч восемьсот семьдесят девять рублей 67 копеек).

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме и (или) в арбитражный суд кассационной инстанции Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Судья О.Н. Боярская