Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дубль Спецстрой» о признании незаконным отказа Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью Администрации г. Южно-Сахалинска в предоставлении права выкупа земельного участка по льготной цене,

при участии:

от ООО «Дубль Спецстрой» - ФИО1 по доверенности от 10.09.09 г.,

от Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью Администрации города Южно-Сахалинска – ФИО2 по доверенности от 12.01.2009 №5-Д

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью«Дубль Спецстрой» (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании незаконным отказа Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью Администрации города Южно-Сахалинска (далее – ДАГУН, Департамент) в предоставлении права выкупа земельного участка по льготной цене, изложенного в письме от 15 июля 2009 №7181-014/019.

В обоснование заявленных требований общество указало, что в соответствии с постановлением мэра от 27.03.09 г. № 457 ДАГУН представил обществу для подписания проект договора купли-продажи земельного участка, расположенного в <...>, на котором расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимого имущества. Пунктом 2.1 договора предусмотрена цена выкупа земельного участка, рассчитанная в соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона РФ от 25.10.01 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее- ФЗ № 137), которая составляет 3 488 043 руб. 10 коп. По мнению общества при определении цены выкупа земельного участка, департамент должен был применить п. 1 ст. 2 ФЗ 137 и установить ее в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, что составит 581 340 руб. 52 коп., поскольку заявитель приобрел склад арматурный и склад материалов, расположенные на земельном участке, у предыдущего собственника - ОАО «Сахалингражданстройкомплект», который до своей приватизации в 1993 году являлся государственным предприятием, а, соответственно, недвижимое имущество находилось в государственной собственности. Указанные объекты обществом приобретены на основании договора-купли продажи от 27.01.03 г. № 2.

Согласно писем от 28.05.09 г. № 35 и от 01.07.09 г. № 54 общество обратилось в ДАГУН г. Южно-Сахалинска с просьбой произвести расчет выкупной цены по договору купли-продажи земельного участка по льготной цене, установленной п.1 ст. 2 ФЗ №137, в подтверждение факта отчуждения недвижимого имущества из государственной собственности в ДАГУН был представлен план приватизации МП «Сахалингражданстройкомплект» от 19.07.93 г., договор купли – продажи объектов недвижимости, свидетельства о государственной регистрации права. Письмом от 15.07.09 г. № 7181-014/019 ДАГУН сообщил обществу, что произвести продажу земельного участка по льготной цене не предоставляется возможным, при этом по каким причинам, в письме не указал.

В судебном заседании представитель общества заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям указанным в заявлении.

Департамент его представитель в судебном заседании с заявленными требованиями не согласились по основаниям, указным в письменном отзыве. Представитель Департамента в судебном заседании помимо письменного отзыва дополнительно указал, что не согласен с требованиями, поскольку общество не доказало принадлежность имущества, приобретенного заявителем у ОАО «Сахалингражданстройкомплект» по договору, государству, полагал, что поскольку на земельном участке помимо склада арматурного и склада материалов находятся еще три объекта недвижимости, о которых общество не заявляет, что они находились в собственности государства, заявитель должен был просит суд о льготной выкупной цене земельного участка, расположенного только под двумя первыми объектами.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

ООО «Дубль Спецстрой» согласно свидетельству серии 65 № 000141345 16.04.02 г. зарегистрировано Администрацией г. Южно-Сахалинска в качестве юридического лица за регистрационным номером 1026500532728.

Общество является собственником ряда производственных зданий – склад арматурный инв. № 6223 литер Б, этажность 1, площадь 3011, 50 кв.м., склад материалов инв. № 6223 литер Л, этажность 1, площадь 1138, 60 кв. м., расположенных по адресу: Сахалинская область, Холмское шоссе, 7/1, право собственности зарегистрировано согласно свидетельств о государственной регистрации права серии 65-АА № 035438 от 22.04.03 г. и серии 65-АА № 035439 от 22.04.03 г.

Здания приобретены заявителем у ОАО «Сахалингражданстройкомплект» на основании договора № 2 купли-продажи недвижимого имущества от 27.01.03 г.

ОАО «Сахалингражданстройкомплект» приобрело указанное выше недвижимое имущество, которое находилось в государственной собственности, в процессе приватизации предприятия МП «Сахалингражданстройкомплект» в 1993 году. Недвижимое имущество вошло в уставной капитал ОАО «Сахалингражданстройкомплект» в соответствии с планом приватизации.

На основании постановления мэра города Южно-Сахалинска от 27.03.09 г. № 457 «О предоставлении в собственность земельных участков под объектами недвижимости, прекращении прав аренды и внесении изменений в правоустанавливающие документы на предоставленные земельные участки», ДАГУН направил в адрес общества для подписания проект договора купли – продажи земельного участка с расчетом цены выкупа земельного участка.

Не согласившись с расчетом выкупной цены земельного участка общество обратилось в ДАГУН с просьбой произвести расчет цены по договору купли-продажи земельного участка по льготной цене, предусмотренной п.1 ст. 2 ФЗ №137. Письмом от 15.07.09 г. ДАГУН отказал в удовлетворении просьбы заявителя без указания мотивов отказа.

Не согласившись с данным отказам (письмом), общество обратилось в арбитражный суд.

В силу ст. 198 Арбитражно-процессуального кодекса РФ (далее -АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 ст. 2 ФЗ №137 установлен субъектный состав лиц, которым до 01.01.2010 г. осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

К этим лицам относятся:

коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;

граждане и некоммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений и сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не предусмотрен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Из содержания приведенной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 ФЗ №137, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Смысловое наполнение упомянутого выше пункта статьи закона позволяет прийти к выводу, что любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного (муниципального) образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или на вторичном рынке.

Материалами дела установлено, что объекты недвижимого имущества - склад материалов, склад арматурный, расположенные по ул. Холмское шоссе д.7/1 ( переименованная по постановлению мэра №457 от 27.03.2009 на ул. Холмская, 7/1), находящиеся на спорном земельном участке, отчуждены из государственной собственности. Доказательств обратного, Департамент суду не представил.

Указанный вывод подтверждается следующими доказательствами : письмом Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области от 19.11.2009 №4391-02/4352 на запрос суда, из которого видно, что склад материалов , литер «Л», расположенный по ул. Холмское шоссе, 7/1 в г. Южно-Сахалинске в 1993 году был включен как объект государственной собственности в уставной капитал ОАО «Сахалингражданстройкомплект», справкой согласования идентификации объектов ОАО «Сахалингражданстройкомплект» от 14.10.2002, из которой видно, что объекты –материальный склад и склад арматурный, расположенные по ул. Холмское шоссе, 7/1 указаны в акте оценки стоимости зданий и сооружений МП «Сахалингражданстройкомплект» по состоянию на 01.07.1992 (приложение №1 к Плану приватизации), Планом приватизации МП «Сахалингражданстройкомплект», утвержденного областным комитетом по управлению гос.имуществом Сахалинской области 19.07.1993. Из актов оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.10.1990 и на 01.07.1992, являющихся приложениями №1 к Плану приватизации следует, что материальный склад и склад арматурный находились на балансе МП «Сахалингражданстройкомплект», которое решением Сахалинского областного комитета по управлению государственным имуществом №232 от 10.12.1992 было приватизировано путем выкупа арендованного имущества, для чего предприятие было преобразовано в акционерное общество открытого типа. Письмом Сахалинского областного Комитета по управлению государственным имуществом от 20.01.1998 №11 на запрос АООТ «Сахалингражданстройкомплект» из которого видно, что склад арматурный, указанный в приложении №1 к Плану приватизации, находится по адресу – ул. Холмское шоссе, 7.

Таким образом, из представленных заявителем документов однозначно установлено, что имущество, собственником которого является общество, отчужденное из государственной собственности, находится по ул. Холмская, 7/1.

По следующим основаниям суд не может согласиться с доводами Департамента, что общество при подаче заявления в ДАГУН о выкупе земельного участка не приложило документы, подтверждающие наличие у него льготы, а именно документы о приватизации предприятия, и не заявило о праве на льготу, а также общество может заявить право на льготу только на ту часть земельного участка, которая занята объектами, отчужденными из государственной собственности, однако среди них не было здания проходной, склада (объект незавершенного строительства), здания насосной, которые расположены на спорном земельном участке.

На основании ч.5 и 7 ст.36 ЗК РФ, для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Приложением к приказу Минэкономразвития РФ №370 от 30.10.2007 утвержден Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения.

Согласно приложения, к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (далее - Заявление), прилагаются следующие документы:

1) копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;

2) копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);

3) копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с Заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);

4) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);

5) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок.

6) кадастровый паспорт земельного участка;

7) копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.

Таким образом, указанное приложение и ст.36 ЗК РФ не содержат требование о предоставлении заявителем иных документов, подтверждающих право на льготный расчет выкупной цены земли при подачи заявления в орган местного самоуправления.

19.11.208 общество обратилось в Департамент с заявлением о приобретении земельного участка площадью 39443 кв.м. в собственность. К заявлению были приложены все необходимые документы по описи документов, прилагающихся к заявлению.

Постановлением мэра города Южно-Сахалинска от 27.03.2009 №457 уточнен адрес земельного участка, который занимают объекты недвижимости, площадью 39443 кв.м., ранее предоставленного обществу в аренду под производственную базу, прекращено право аренды земельным участком и п.3 постановления земельный участок предоставлен обществу в собственность за плату. Департаменту предписано заключить договор купли-продажи земельного участка с обществом.

При этом суд отмечает, что само постановление мэра не содержало указание на размер выкупной цены, его расчет, принятие решения о продаже участка на общих или льготных основаниях.

Письмом Департамента от 07.05.2009 обществу предложено подписать договор продажи земельного участка на условиях, установленных ДАГУН.

Не согласившись со стоимостью предлагаемого к выкупу земельного участка общество письмами от 28.05.2009 и от 01.07.2009 заявило о необходимости расчета размера выкупа земельного участка по льготной цене, приложив к письмам материалы из приватизационного дела бывшего собственника недвижимого имущества – МП «Сахалингражданстройкомплект».

При таких обстоятельствах, поскольку цена договора является одним из его условий, а договор является двусторонней сделкой, и указанное условие договора не было определено в постановлении мэра, общество как сторона договора имела право при обсуждении указанного условия договора до подписания договора предоставить дополнительные документы, подтверждающие свои доводы , в том числе, и документы о приватизации и заявить о наличии у него права на льготу при расчете выкупной цены.

Согласно ст.2 договора купли-продажи недвижимого имущества №2 от 27.01.2003 общество приобрело у ОАО «Сахалингражданстройкомплект» объекты недвижимости- склад арматурный и склад материалов, находившиеся до приватизации предприятия в государственной собственности, на земельном участке по Холмскому шоссе, 7/1. Из подпункта 2.1 ст.2 договора следует, что указанные выше объекты недвижимости расположены на земельном участке, необходимом для их использования площадью 39444 кв.м. (назначение земли поселений), архитектурный номер 4930, отведен постановлением мэра №1437 от 23.09.2002, площадь земельного участка имеет ограничение и обременение 0,4516 га.

Таким образом, площадь предоставленного ранее земельного участка под указанные выше объекты недвижимости была определена с учетом фактического землепользования, а местоположение границ земельного участка определена с учетом местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 10.07.2003 №1150 обществу из категории земель «земли поселения» в аренду сроком с 17.02.2003 до 01.07.2004 был предоставлен земельный участок №4930, расположенный в северо-западном промрайоне , по южной стороне «Северной» объездной дороги, в фактически сложившихся границах под существующую производственную базу в составе : склад арматурный, склад материалов, здание проходной, склад (объект незавершенного строительства), здание насосной (адресный номер – Холмское шоссе, 7/1). Площадь предоставляемого в аренду земельного участка -39443 га, , в том числе площадь, ограниченная в использовании и обременении – 0,4516 га.

К заявлению о предоставлении земельного участка в аренду был приложен кадастровый план земельного участка, чертеж границ земельного участка.

23.10.2003 между ДАГУН и обществом заключен договор аренды на земельный участок.

Постановлением мэра города от 27.03.2009 № 457 обществу в собственность предоставлен тот же самый земельный участок за №4930 в том же составе недвижимого имущества, назначением под производственную базу, площадью 39443 кв.м. с измененным адресом земельного участка – ул. Холмская, 7/1, вместо Холмское шоссе, 7/1.

Анализируя приведенные выше документы, суд приходит к выводу, что общество приобрело у ОАО «Сахалингражданстройкомплект» объекты недвижимости, которые находятся на том же самом земельном участке, той же площадью и размерами, который был предоставлен обществу в собственность за плату постановлением мэра от 27.03.2009 №457.

Действительно, после приобретения обществом склада арматурного и склада материалов, последнему постановлением мэра был предоставлен в аренду земельный участок в тех же размерах, что и предоставленный ранее ОАО «Сахалингражданстройкомплект», однако на указанном земельном участке дополнительно появились новые объекты недвижимости- здание проходной, склад (объект незавершенного строительства), здание насосной.

Отчуждение указанного имущества из государственной собственности однозначно не установлено, документально общество этот факт не подтвердило и не доказало.

Представленное заявителем для суда решение Арбитражного суда Сахалинской области по делу №А59-3282/02-С17 от 29.10.2002 и определение к нему об исправлении опечатки, которым установлен факт принадлежности ОАО «Сахалингражданстройкомплект» имущества – здания проходной, здания насосной, здание склада – объект незавершенного строительства с указанием дат их постройки не свидетельствуют, что указанное имущество было отчуждено из государственной собственности в процессе приватизации предприятия, последнее могло быть приобретено или построено уже после приватизации МП «Сахалингражданстройкомплект».

Вместе с тем, указанное не влияет на выводы суда о наличии у общества права на выкуп земельного участка по льготной цене, поскольку последующая постройка дополнительных объектов недвижимости на земельном участке, изначально предоставленном по площади для недвижимости, отчужденной из государственной собственности, в размерах и границах фактически сложившихся и необходимых для ее использования, не изменила размеров площади спорного земельного участка.

Департамент в свою очередь не представил суду доказательства, что размер земельного участка, предоставленного ОАО «Сахалингражданстройкомплект» по постановлению мэра №1437 от 23.09.2002, занимаемого складом арматурный и складом материалов по площади, был изменен или уменьшен, в связи с изменением границ земельного участка.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая изложенное, требования общества подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу, то уплаченная обществом при подаче заявления государственная пошлина в размере 2 000 руб. подлежит взысканию с ДАГУН как компенсация заявителю денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью Администрации города Южно-Сахалинска, изложенный в письме от 15 июля 2009 года № 7181-014/019 об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Дубль Спецстрой» предоставить право на приобретение в собственность земельного участка, расположенного по ул. Холмская, д. 7/1 в г. Южно-Сахалинске по льготной цене, установленной в пункте 1 статьи 2 Федерального Закона РФ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Взыскать с Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью Администрации города Южно-Сахалинска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дубль Спецстрой» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья И.Н. Шестопал