Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды № 34/05 от 01 февраля 2005 года, обязании освободить нежилое помещение, взыскании задолженности в сумме 62 480 рублей и пени в сумме 12 189,14 рублей,

при участии в судебном заседании:

ответчица ФИО1,

истец Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» - представителя не направил,

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды № 34/05 от 01 февраля 2005 года, обязании освободить нежилое помещение, взыскании задолженности в сумме 62 480 рублей и пени в сумме 12 189,14 рублей.

В обоснование заявленных требований указано на ненадлежащее исполнение ответчицей обязательств по договору аренды от 01 февраля 2005 года в части внесения арендных платежей, что является основанием для взыскания задолженности в судебном порядке, а так же основанием для расторжения договора аренды.

В судебном заседании ответчица индивидуальный предприниматель ФИО1 исковые требования не признала, пояснив, что арендуемое подвальное помещение расположено в многоквартирном жилом доме и согласно акту от 14 февраля 2005 года содержит общедомовые коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в связи с чем относится к местам общего пользования. При этом согласие собственников квартир на передачу данного помещения в аренду не имелось, правоустанавливающие документы на арендуемое помещение истцом не представлены. Таким образом, основания для заключения договора аренды у истца отсутствовали, в связи с чем сделка не соответствует закону и порождает никаких правовых последствий. Кроме того, истица пояснила, что помещения по акту приема-передачи не получала, и с февраля 2005 года фактически их не использовала по назначению ввиду затопляемости. По ее обращению составлен акт, отражающий санитарное состояние подвала, после чего она закрыла помещение и отдала ключи от подвала обслуживающей организации МУП «Водоканал». С этого времени она доступ в помещение не имеет и арендованным имуществом не пользуется.

Истец Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» в судебное заседание представителя не направил, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела почтовое уведомление о вручении определения суда от 26 декабря 2011 года его представителю.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом.

Выслушав ответчицу, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела 01 февраля 2005 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Ногликский район» (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор № 34/05 аренды нежилого помещения (строения) (том 1 л.д. 13-14).

Пунктом 1.1. и 1.2. договора установлено, что его предметом является предоставление в аренду:

· помещения в подвале жилого дома, общей площадью 13,3 кв. метра, в том числе торговая площадь 10,5 кв. метров, расположенного по адресу пгт. Ноглики, ул. Пограничная, д. 19,

· земельного участка площадью 8 кв. метров, где расположено арендуемое помещение и прилегающая к нему территория по адресу пгт. Ноглики, ул. Пограничная, д. 19.

Срок действия договора установлен с 01 января 2005 года по 25 декабря 2005 года (пункт 1.4. договора).

Поскольку в деле отсутствуют доказательства, что по окончании срока действия договора арендатор сдал арендованное имущество, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор считается продленным на неопределенный срок.

Пунктами 3.1. - 3.3. договора аренды установлен порядок внесения арендных платежей. При этом арендная плата в размере 284 рубля вносится арендатором ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца на расчетный счет отдела муниципального образования «Ногликский район». Налог на добавленную стоимость в размере 51,20 рублей перечисляется по месту регистрации арендатора. Арендная плата за земельный участок в размере 68 рублей перечисляется ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца на счет Управления Федерального Казначейства МФ РФ по Сахалинской области.

В пункте 3.6. договора установлено право арендодателя пересматривать в одностороннем порядке размер арендной платы в соответствии с законодательством РФ, Сахалинской области и решениями Ногликского районного Собрания депутатов.

На основании решения Собрания муниципального образования «Городской округ Ногликский» № 99 от 23 ноября 2006 года об изменении базовой ставки арендной платы за арендуемые помещения размер ежемесячной платы по договору № 34/05 увеличен в одностороннем порядке до 1 420 рублей, о чем ответчица уведомлена письмом № 147 от 22 февраля 2007 года (том 1 л.д. 19).

Согласно представленному истцом в материалы дела расчету задолженность ответчицы по арендной плате за период с 01 января 2007 года по 01 октября 2010 года составила 62 480 рублей (том 1 л.д. 32-33).

Пунктом 3.4. договора установлена ответственность за нарушение срока арендных платежей, согласно которому пеня составляет 0,03 % от суммы долга за каждый день просрочки. Как видно из расчета сумма пени за указанный период составила 12 189,14 рублей.

В соответствии с пунктом 6.3. договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условия внесения платежей, предусмотренных пунктами 3.1. и 3.3 договора, в течение двух месяцев подряд.

Как указано в иске, ответчица взятые на себя обязательства по своевременному внесению арендных платежей по договору ненадлежащим образом не исполнила, в связи с чем истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности, пени за просрочку платежа и расторжении договора аренды.

Вместе с тем суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ только собственник или уполномоченное им лицо вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе продавать, сдавать в аренду, дарить.

В силу пункта 2 Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и абзаца 2 пункта 1 Приложения № 3 к указанному Постановлению объекты государственной собственности - жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местной администрации, расположенный на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского Совета народных депутатов, передаются в муниципальную собственность городов.

Согласно выписке из реестра имущества муниципального образования «Городской округ Ногликский» от 01 октября 2010 года жилой пятиэтажный дом, 1989 года постройки, расположенный по адресу: пгт. Ноглинки, ул. Пограничная, 19, включен в муниципальную собственность на основании решения Сахалинского областного совета народных депутатов № 4 от 29 июня 1991 года (том 1 л.д. 42).

Постановлением администрации Ноглинского района Сахалинской области от 22 ноября 1993 года № 654 объекты жилищно-коммунального хозяйства НГДУ «Катанглинефтегаз», в том числе 60 квартирный дом по ул. Пограничная, 19, приняты в муниципальную собственность и переданы на баланс МПО «Райжилкомхоз» для эксплуатации и обслуживания с 01 января 1994 года (том 3 л.д. 3-8).

В связи с банкротством МУП «Райжилкомхоз» распоряжением комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального округа «Городской округ Ноглинский» от 31 января 2007 года № 3 спорные объекты нежилые подвальные помещения, площадью 396,7 кв. м, включены в реестр муниципальной собственности (том 3 л.д. 1-2).

Исходя из вышеизложенного, спорный жилой дом 19 по ул. Пограничная в пгт. Ноглинки в процессе разграничения государственной собственности был передан в силу закона в муниципальную собственность.

Согласно статье 215 Гражданского кодекса РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.

Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящиеся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в постановлении от 02 марта 2010 года № 13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/13 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.

Как следует из имеющихся в материалах дела документов приватизация первой квартиры в жилом доме, расположенном по ул. Пограничная, 19 в пгт. Ноглинки, осуществлена 25 января 1995 года, о чем свидетельствует договор приватизации № 2181 от 25 января 1995 года (том 3 л.д. 9).

Истцом не представлено доказательств, что на момент приватизации первой квартиры в доме спорные помещения были сформированы в качестве нежилых для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего имущества.

Так же не представлено доказательств того, что подвальные помещения ранее использовались для самостоятельных целей не связанных с обслуживанием жилого дома.

Материалами дела опровергаются доводы истца о том, что в спорных помещениях отсутствуют коммуникации необходимые для обслуживания жилого дома. Так, согласно акту от 14 февраля 2005 года обследования помещения, представленного в материалы дела ответчицей, в спорном подвальном помещении имеются коммуникации водоснабжения и канализации. Доказательств того, что данные коммуникации не предназначены для обслуживания общего имущества жилого дома и не располагались в спорных помещениях на момент приватизации первой квартиры в доме в материалы дела истцом не представлено (том 2 л.д. 84).

Тот факт, что спорные помещения передавались на баланс МУП «Райжилкомхоз» не свидетельствуют об их самостоятельном использовании, поскольку из представленных истцом документов следует, что муниципальное предприятие обслуживало жилищно-коммунальные объекты, в том числе спорный жилой дом, но не распоряжалось подвальными помещениями и не сдавало их в аренду иным организациям.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в постановлении от 13 октября 2009 года № 7319/09 по делу № А09-8463/2007-14, в том случае, если муниципальное образование является собственником части жилых помещений в многоквартирном доме, оно имеет право на долю в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Наличие данной доли не дает муниципальному образованию самостоятельно без согласия иных собственников распоряжаться общим имуществом жилого дома.

При таких обстоятельствах суд считает, что истец не доказал своего права собственности на спорные помещения, в связи с чем исковые требования не могут быть удовлетворены, поскольку только собственник вправе распоряжаться своим имуществом, сдавать его в аренду путем заключения соответствующего договора, требовать расторжение данного договора и уплаты арендных платежей, а также возврата имущества.

Спорные нежилые помещения с момента приватизации первой квартиры в доме 19 по ул. Пограничная (25 января 1995 года), утратили статус объекта, находящегося в муниципальной собственности, и у истца, отсутствовали правомочия собственника для сдачи их в аренду ответчице индивидуальному предпринимателю ФИО1.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении требований Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды № 34/05 от 01 февраля 2005 года, обязании освободить нежилое помещение, взыскании задолженности в сумме 62 480 рублей и пени в сумме 12 189,14 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Судья О.Н. Боярская