Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Акининой Н.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Юсовой А.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Сахалинский государственный университет» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Дальневосточный федеральный университет» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании арендных платежей,

при участии:

от истца – представители ФИО1, по доверенности от 09 июля 2012 года, ФИО2, по доверенности от 12 января 2013 года,

от ответчика – представители ФИО3, по доверенности от 22 февраля 2013 года, ФИО4, по доверенности от 14 января 2013 года, ФИО5, по доверенности от 14 января 2013 года,

У С Т А Н О В И Л:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Сахалинский государственный университет» (Истец, СахГУ) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Дальневосточный федеральный университет» (Ответчик, ДВФУ) о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 9 060 713 рублей 18 копеек за период с мая по августа 2012 года.

В обосновании заявленных требований истец указал, что между ФГАОУ ВПО ДФУ и ФГОУ СПО «Сахалинский государственный колледж бизнеса и информатики» заключены договоры аренды № 1 от 25.05.2000 года и № 3 от 31.12.2005 года. 11 марта 2012 года все имущество ФГОУ СПО «Сахалинский государственный колледж бизнеса и информатики» передано в оперативное управление СахГУ в связи с реорганизацией в форме присоединения. Таким образом, арендодателем по данным договорам стал СахГУ. Рассмотрев данные договоры на соответствие требованиям Федерального закона «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» № 94-ФЗ от 21.07.2005 года и Федерального закона «О защите конкуренции» № 135-ФЗ от 27.06.2007 года, постановления Правительства РФ от 30.06.1998 года № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества», ректорат СахГУ пришел к выводу, что арендная плата по указанным договорам значительно занижена, что приводит к непоступлению в должном объеме арендных платежей в бюджет. В связи с изложенным, а так же на основании отчета оценщика в адрес ответчика направлено письмо с уведомлением о повышении с 01.05.2012 года арендной платы по вышеуказанным договорам. Ответчик на указанное уведомление не ответил, выставленные в его адрес счета оплачивал не в полном объеме, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендным платежам.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, о чем представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что изменение размера арендной платы по договору № 1 от 25.05.2000 года может быть произведено только по соглашению сторон, заключенному в письменной форме, однако такое соглашение между сторонами отсутствует. Кроме того, указал, что случаи изменения арендной платы в одностороннем порядке по договору № 3 от 31.12.2005 года указаны в п 4.5 Договора, однако фактически ни один из указанных случаев не наступил. Следовательно, действия истца по изменению размера арендной платы в одностороннем порядке по договорам аренды неправомерны.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25 мая 2000 года между Сахалинским государственным колледжем бизнеса и информатики и Дальневосточным государственным техническим университетом заключен договор №1 аренды помещений, согласно которому колледж передает в пользование, а университет принимает помещения, общей площадью 1229 кв. м., согласно поэтажному плану помещений в здании по адресу: <...> (п.1.1 Договора). Помещения предназначаются для учебных занятий и размещения административного, учебно-вспомогательного и обслуживающего персонала филиала университета в г.Южно-Сахалинске.

Согласно п. 1.3 Договора срок аренды устанавливается на 5 лет, с 1 сентября 2000 года по 30 августа 2005 года и может быть продлен автоматически, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении аренды.

Дополнительным соглашением от 01 сентября 2006 года срок аренды продлен на 10 лет с 01 сентября 2006 года по 30 августа 2016 года, площадь арендуемых помещений увеличена до 2 177,2 кв.м.

31 декабря 2005 года между Государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Сахалинский государственный колледж бизнеса и информатики» (арендодатель) и Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Тихоокеанский государственный экономический университет» (арендатор) заключен договор № 3, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (за плату во временное пользование) нежилые помещения второго этажа, включая коридор, кроме помещений № 12,21,42, согласно плану-схеме, общей площадью 1156,4 кв. м., расположенные по адресу: <...>, для ведения учебных занятий и размещения учебно-вспомогательного персонала сроком до 31 декабря 2014 года (п.п.1.1, 1.3 Договора).

Фактическая передача помещений подтверждается соответствующими актами приема-передачи и сторонами не оспаривается.

В соответствии с дополнительными соглашениями от 11 марта 2012 года к указанным договорам в связи с реорганизацией образовательных учреждений определено считать сторонами договоров: арендодателем СахГУ с 11 марта 2012 года и арендатором ДВФУ с 09 августа 2012 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11 января 2013 года № 01/015/2013-4 учебный корпус, в котором расположены переданные в аренду помещения, находится в федеральной собственности. Право оперативного управления зарегистрировано за СахГУ 20 июля 2012 года. Вышеназванные договоры аренды в установленном порядке прошли государственную регистрацию, данные об обремении в выписке отражены.

Уведомлениями от 21 января 2011 года истец сообщил ответчику о введении арендной платы в 2011 года в размере 328 993 руб. 68 коп и 163 246 руб. 86 коп. ( соответственно).

05 марта 2012 года в адрес Южно-Сахалинского филиала ДВФУ истцом направлено письмо № 284, в котором сообщено о повышении стоимости арендной платы на сводный индекс потребительских цен по Сахалинской области за 2011 года (по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики 106,4 (6,4%), а также указано, что 1 января 2012 года стоимость аренды в месяц с учетом НДС составит: по договору аренды № 1 - 350 049 руб. 28 коп., в том числе НДС 53 397 руб. 35 коп.; по договору аренды № 3 - 173 694 руб. 66 коп., в том числе НДС 26495 руб. 80 коп.

18 апреля 2012 года истец вновь уведомил ответчика о том, что с 1 мая 2012 года повышается размер арендной платы исходя из 717 руб. за 1 кв.м арендуемой площади на основании отчета оценщика от 09 апреля 2012 года «Об оценке рыночной арендной платы за помещения в административных зданиях», при этом сослался на Федеральные законы от 21 июля 2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», от 26 июля 2006 года 135-ФЗ «О защите конкуренции», постановление правительства РФ от 30 июня 1998 года № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества», письмо Минобрнауки РФ от 21 ноября 2007 года № 16-55-438ин/02-12.

Истцом выставлены счета-фактуры от 31 мая 2012 года №№ 00000217 и 00000218, от 30 июня №№ 00000272 и 00000273, от 31 июля 2012 года №№ 00000344 и 00000345, от 31 августа 2012 года №№ 00000410 и 00000411 об оплате ежемесячно: по договору № 1 суммы арендной плате в размере 1 842 041 руб. 83 коп. (из них 1561 052 руб. 40 коп. арендный платеж и 280 989 руб. 43 коп. НДС); по договору № 3 - 978 383 руб. 78 коп. (из них 829 138 руб. 80 коп. арендный платеж и 149 244 руб. 98 коп. НДС).

Платежными поручениями от 05 июня 2012 года №№ 610, 611, от 06 июля 2012 года №№ 714, 715, от 03 сентября 2012 года №№ 858,859, от 11 сентября 2012 года №№ 889, 890 ответчик произвел оплату за аренду помещений в размере согласно письму № 284 от 05 марта 2012 года.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств в части внесения арендной платы в новом размере за период с мая по август 2012 года, СахГУ обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст.617 ГК РФ)

Согласно статья 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в частности в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно условиям договора аренды № 1 от 25 мая 2005 года с учетом дополнительного соглашения от 09 февраля 2009 года ежегодный размер арендной платы на последующие календарные годы определяется путем увеличения ежегодного размера арендной платы, действующего в предыдущем году, на уровень (индекс, коэффициент) инфляции, установленный для очередного календарного года.

Расчет арендной платы на текущий год с учетом инфляции готовит арендодатель и направляет его арендатору.

Исчисление арендной платы в соответствии с настоящим пунктом не требует заключения дополнительного соглашения к договору, а производится в уведомительном порядке.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца.

В соответствии с п.6.1 названного договора настоящий договор в период его действия может быть изменен или дополнен сторонами по соглашению, оформленному в письменной форме.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу статьи 450 и пункта 1 статьи 452 ГК РФ изменение, расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законодательством или условиями договора; соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

Как следует из условий договора с учетом дополнительного соглашения от 09 февраля 2009 года стороны установили порядок определения (увеличения) ежегодного размера арендной платы –путем увеличения размера арендной платы предыдущего периода на уровень инфляции очередного календарного года. При этом согласовали, что исчисление размера арендной платы в таком порядке не требует заключения дополнительного соглашения, то есть производиться в уведомительном порядке путем направления арендатору нового расчет арендной платы на текущий год.

Иной возможности для арендатора в одностороннем порядке изменять размер арендной платы договором не предусмотрено.

Следовательно, в остальных случаях изменение условий настоящего договора о размере арендной платы исходя из смысла вышеприведенных положений ГК РФ и условий договора № 1 допускается только по соглашению сторон.

Поскольку такого соглашения между сторонами не заключалось, оснований считать правомерными изменение истцом в одностороннем порядке размера арендной платы не имеется, а потому у арендатора не возникло обязанности оплачивать арендные платежи в указанном истцом размере.

По условиям договора № 3 от 31 декабря 2005 года (п.п. 4.1) согласно расчету (приложение № 2) при подписании настоящего договора устанавливается арендная плата в федеральный бюджет в размере 1048906 руб. в год, сумма ежемесячной арендной платы составляет 87 409 руб.

Внесение арендной платы производится за каждый месяц до 10 числа оплачиваемого месяца.

В случае, если законодательством Российской Федерации будет установлен иной порядок перечисления арендной платы, чем предусмотрено данным пунктом настоящего договора, арендатор обязан принять новый порядок к исполнению без его дополнительного оформления сторонами.

При этом из приложения № 2 к договору «Расчет арендной платы нежилого помещения» усматривается, что годовая арендная плата исчисляется с учетом показателей арендуемой площади, базовой стоимости строительства 1 кв.м, минимальной ставки коэффициентов качества строительного материала, типа здания, износа, типа деятельности, зоны, качества нежилого помещения.

Согласно п.4.5 Договора размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках использования арендуемого имущества), в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, а также изменения базовой величины стоимости строительства 1 кв. м., минимальной ставки годовой арендной платы за 1 кв.м, утверждаемым распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области, для целей определения арендной платы за пользование зданиями, строениями и отдельными помещениями, находящимися в федеральной собственности и расположенными на территории Сахалинской области, но не более одного раза в год.

Уведомление об изменении арендной платы направляется арендатору арендодателем, является для арендатора обязательным и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней со дня отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Таким образом, договором от 31 декабря 2005 года предусмотрено право арендодателя на изменение арендной платы один раз в год в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении арендной платы. Основаниями для изменения размера арендной платы являются: централизованное изменения цен и тарифов; изменение вида деятельности арендатора (в рамках использования арендуемого имущества); случаи, предусмотренных законодательством РФ; изменение базовой величины стоимости строительства 1 кв. м.; изменение минимальной ставки годовой арендной платы за 1 кв.м, утверждаемое распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области, для целей определения арендной платы за пользование зданиями, строениями и отдельными помещениями, находящимися в федеральной собственности и расположенными на территории Сахалинской области.

В остальных случаях арендная плата может изменяться по соглашению сторон.

Как установлено судами, увеличение истцом размера арендной платы связано с оценкой рыночной арендной платы за помещения в административных зданиях, расположенных по адресу: <...>, находящимися в оперативном управлении СахГУ.

Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке на основании отчета об оценке объекта не относится к случаям, перечисленным в пункте 4.5 договора.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что пункт 4.5 договора предусматривает возможность изменения арендной платы один раз в год в одностороннем порядке только в случае наступления указанных в нем условий, а поскольку эти условия не наступили, у СахГУ отсутствовали основания для изменения размера арендной платы.

Доводы истца о том, что у него были законные основания изменять размер арендной платы на основании отчета об оценке в соответствии с положениями постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 года № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества», письма Минобрнауки РФ от 21 ноября 2007 года № 16-55-438ин/02-12, во исполнение Федеральных законов от 21 июля 2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», от 26 июля 2006 года 135-ФЗ «О защите конкуренции» подлежат отклонению.

Стороны не согласовали в договорах возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика.

Следовательно, актуализация отчета об оценке в процессе исполнения договора не предусмотрена как основание для одностороннего изменения арендной платы.

Представленное в дело заключение оценщика имеет рекомендательный характер, а составленный на его основе расчет арендной платы не влечет автоматического изменения размера арендной платы.

Дополнительное соглашение с новым расчетом арендной платы, не заключено.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 ноября 2011 года № 7121/11.

В связи с чем доводы СахГУ о наличии у него как арендодателя права на одностороннее изменение размера арендной платы при изложенных обстоятельствах являются несостоятельными.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 года № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 июня 2006 года № 156) передача федерального недвижимого имущества в аренду должна осуществляться на основании конкурса с определением в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке.

Новый размер арендной платы определен истцом на основании отчета об оценке рыночной арендной платы за спорные помещения.

Однако согласно требованиям статей 614, 424, 450 ГК РФ и условий заключенных между сторонами договоров в этом случае арендодатель вправе требовать внесения изменений в договор, но не может изменять условия договора в одностороннем порядке.

Таким образом, при изложенных обстоятельствах у истца отсутствовали основания для одностороннего изменения размера арендной платы с мая 2012 года.

Поскольку ответчиком арендная плата за период с мая по август 2012 года оплачена в размере, установленном арендодателем с 01 января 2012 года с учетом повышения стоимости арендной платы на сводный индекс потребительских цен по Сахалинской области за 2011 год (письмом № 284 от 05 марта 2012 года), за ним отсутствует задолженность по оплате арендных платежей за пользование имуществом в рамках заключенных договоров за указанный период.

С учетом изложенного суд отказывает в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Сахалинский государственный университет» отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья Н.И.Акинина