Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Мисилевич П.Б. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шапаловой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

По встречному иску общества ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным отказа Департамента землепользования города Южно-Сахалинска от договора аренды земельного участка № 00153/16 от 08.09.2016, выраженного в уведомлении № 3933-014/07 от 11.08.2020 и признании договора аренды земельного участка № 00153/16 от 08.09.2016 действующим,

При участии: от истца по первоначальному иску – представителя ФИО1 по доверенности от 15.09.2020 № 43-Д, от ответчика по первоначальному иску – представителя ФИО2 по доверенности от 05.06.2018,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска(далее – департамент) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» (далее - общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:00602002:6947, площадью застройки 3 102, 9 кв.м, степенью готовности 67%, расположенного по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов

В обоснование исковых требований приведены ссылки на статьи 235, 239.1, 422, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 39.6, 39.8, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Определением суда от 07.10.2020 указанное исковое заявление принято судом к производству.

Определением суда от 22.01.2021 для совместного рассмотрения с первоначально заявленными требованиями к производству суда принят встречный иск общества ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании недействительным отказа Департамента землепользования города Южно-Сахалинска от договора аренды земельного участка № 00153/16 от 08.09.2016, выраженного в уведомлении № 3933-014/07 от 11.08.2020 и признании договора аренды земельного участка № 00153/16 от 08.09.2016 действующим.

Представитель департамента в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель общества в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал встречные исковые требования.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Судом из материалов дела установлено следующее.

Постановлением Администрации г.Южно-Сахалинска № 2619-па от 16.03.2016 обществу с ограниченной ответственностью «Сахинстрой» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602002:226, сроком на 3 года, расположенный по адресу: <...>, для завершения строительства объекта «Административно-торговое здание».

23.05.2019 обществу выдано разрешение на строительство многофункционального жилого комплекса, 6-тиэтажного административного здания. Срок действия разрешения продлен до 23.05.2021.

08.09.2016 между департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования г.Южно-Сахалинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сахинстрой» (арендатор) заключен договор № 00153/16 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 08.09.2016 по 08.09.2019 земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», имеющий кадастровый номер - 65:01:0602002:226, площадью 6 347 кв.м., местоположение: <...>.

Участок предоставляется для завершения строительства объекта: «Административно-торговое здание». Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием». Изменение разрешенного вида использования земельного участка осуществляется путем внесения изменений в настоящий договора (пункт 1.1).

По передаточному акту от 08.09.2016 земельный участок передан арендатору.

Обществу принадлежит на праве собственности незавершенный строительством объект с кадастровым номером 65:01:0602002:6947, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602002:226, степенью готовности 67%, площадью 3102,9 кв.м. Право собственности ответчика на указанный объект зарегистрировано 18.02.2020, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости.

Посчитав, что по истечении срока аренды строительство объекта не завершено и объект не введен в эксплуатацию, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137).

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федеральным законом N 137 установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона N 137).

Согласно техническому плану здания, составленному кадастровым инженером ФИО3, представленному в материалы дела, на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602002:226, имеется нежилое здание, площадью 3 056 кв.м, образованное из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0602002:6947, год завершения строительства объекта недвижимости 2021 год, адрес: <...>.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным в статье 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что на земельном участке, являвшемся объектом аренды по договору, отсутствует объект незавершенный строительством, согласно техническому плану здания, учитывая, что применение статьи 239.1 ГК РФ распространяется только на объекты незавершенные строительством, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных департаментом требований.

Рассмотрев встречные исковые требования, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора является по своей правовой природе односторонней сделкой, направленной на прекращение обязательств по договору.

Письмом от 11.08.2020 № 3933-014/07 департамент указал обществу на истечение срока действия договора от 08.09.2016 № 00153/19, намерение совершить действия по изъятию объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке

Истцом заявлено требование о признании недействительной сделкой отказ департамента от договора аренды земельного участка № 00153/16 от 08.09.2016, выраженный в уведомлении № 3933-014/07 от 11.08.2020, признании указанного договора действующим.

Из приведенных выше положений ЗК РФ и Закона N 137-ФЗ следует, что после 01.03.2015 продление договора аренды земельного участка на новый срок по общему правилу возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно, не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договор аренды, заключенный после 01.03.2015.

Кроме того, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (статья 425 ГК РФ).

Положениями пункта 3 статьи 610 ГК РФ предусматривается, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Статьей 39.8 ЗК РФ определены максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок только в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды,

Таким образом, в настоящем случае законом установлен пресекательный срок действия договора.

Довод общества о том, что спорный договор является продленным на неопределенный срок, судом отклоняется, поскольку в силу вышеизложенного после истечения срока его действия, может быть заключен только новый договор аренды.

То обстоятельство, что земельный участок фактически не выбывал из владения арендатора, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон, как действующие на основании спорного договора.

На основании вышеизложенных норм права, учитывая, что законом установлен пресекательный срок действия договора аренды земельного участка, срок действия договора аренды истек, правовых оснований считать договор возобновленным на неопределенный срок и признании его действующим не имеется. Письмо от 11.08.2020 носит исключительно информационный характер в части уведомления арендатора об истечении срока действия договора аренды, а не об одностороннем отказе от его исполнения арендодателем, а также в части уведомления о намерении совершения действия по изъятию незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов.

Таким образом, спорное уведомление, являющееся последствием истечения срока действия договора аренды, нельзя признать односторонним отказом от договора аренды.

Довод общества о том, что общество не получало письмо департамента от 11.08.2020, не имеет значения, поскольку законом установлен пресекательный срок действия договора.

Исходя из того, что стороны заключили договор аренды от 08.09.2016 для завершения строительства объекта незавершенного строительства, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства, право на однократное заключение договора аренды без торгов для целей завершения строительства обществом реализовано, срок действия договора аренды на момент обращения общества со встречным иском истек, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований.

В соответствии с пунктом 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Определением суда от 07.10.2020 заявление Департамента землепользования города Южно-Сахалинска о принятии обеспечительных мер удовлетворено частично, обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» запрещено производить отчуждение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0602002:6947, расположенного по адресу: <...>, третьим лицам, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области - осуществлять государственную регистрацию прекращения, перехода прав собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0602002:6947, расположенного по адресу: <...>. В удовлетворении остальной части заявления отказано.

Пунктом 25 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» предусмотрено, что, исходя из ч. 5 ст. 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

Поскольку в удовлетворении исковых требований департаменту отказано в полном объеме, суд не усматривает оснований для сохранения данных обеспечительных мер.

В этой связи суд признает необходимым отменить принятые обеспечительные меры по вступлении решении суда в законную силу.

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Департамента землепользования города Южно-Сахалинска – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» - отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением суда от 07.10.2020 после вступления судебного акта в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья П.Б. Мисилевич