Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Прокурора Сахалинской области к ответчикам Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинск (далее

- ДАГУН), ООО «ИнтерОфис», третьему лицу МУП «Жилищный про
изводственно-эксплуатационный трест» о признании недействительным
договора аренды недвижимого имущества от 16.08.04 г. № 2/16 и при
менении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО
«ИнтерОфис» возвратить объект недвижимого имущества

при участии:

от истца- прокурора Муравской Т. В.., личность удостоверена по удостоверению № 112587 сроком действия до 17.03.2009 г.

От ответчика ООО «Интер-Офис» - представителя ФИО3.

- по доверенности от 03.01.2007 г., личность удостоверена по удостове
рению адвоката №33, выданному 16.01.2003 г. Управлением Минюста
РФ по Сахалинской области,

От ответчика ДАГУН г.Южно-Сахалинска - ФИО4 -по доверенности от 27.12.2006 г. , личность удостоверена по служебному удостоверению,

от третьего лица МУП «ЖПЭТ»- не явился,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Сахалинской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее — Департамент), Обществу с ограниченной ответственностью «ИнтерОфис» (далее - Общество) о признании недействительным договора аренды недвижимого муниципального имущества от 16.08.2004 г. №2/16 (далее - Договор), применении последствий недействительности сделки в виде обязании Общества возвратить объект недвижимого имущества: встроенные помещения на 1-ом этаже с отдельным входом и подвалом в жилом доме, 1971 года постройки, общей площадью 309, 2 кв.м., в том числе полезной площадью 157, 1 кв.м., расположенные по адресу: <...>, передав его Департаменту.

В обоснование иска указано, что оспариваемый договор является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку не соответствует ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-Ф3), поскольку оценка объекта муниципального имущества, переданного по данному договору в аренду, а также самого права аренды независимым оценщиком не производилась. Последствия недействительности сделки в виде возврата арендуемого имущества просит применить со ссылкой на ст.167ГКРФ.

В дальнейшем истец дополнил основание признания сделки недействительной. Считает ее ничтожной ввиду нарушения пунктов 2.1-2.5 Положения об аренде Муниципального имущества МО «город Юж-но-Сахалинк», утвержденного решением городского собрания города Южно-Сахалинск от 25.06.2003 г. №429/57-03-2 (далее - Положение об аренде), поскольку ДАГУН не опубликовал в средствах массовой информации (далее - СМИ) информационное сообщение о спорном объекте, предлагаемом к сдаче в аренду. В этой связи другие хозяйствующие субъекты не располагали информацией о намерении ДАГУН сдать спорный объект в аренду, и, как следствие были ограничены в возможности выразить свое намерение на заключение договора аренды данного объекта муниципального имущества. Тем самым ДАГУН нарушена ст.7 Закона РСФСЧР от 22.03.1991 г. №948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» (далее - Закон о конкуренции).

Определением суда от 24.11.2006 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено МУП «Жилищный производственно-эксплуатационный трест».

Департамент в отзыве считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению со ссылкой на ст.ст.421 ГК РФ, предусматривающей свободу договора, п.1 ст.422 ГК РФ , устанавливающую соответствие договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими на момент заключения. При заключении договора сторонами согласованы все существенные условия договора аренды недвижимого имущества.

При заключении договора передаваемое имущество имело оценку, пунктом 1.2 договора в аренду передано имущество с определенной остаточной и балансовой стоимостью. Оценка переданного имущества произведена путем индексации балансовой стоимости объекта с использованием коэффициентов, применяемых для переоценки основных средств, и произведена на основании Распоряжения Правительства РФ от 15.11.2002 г. №1611-р, в соответствии с порядком проведения переоценки основных средств и нематериальных активов бюджетных учреждений, утвержденным приказом Минэкономразвития и торговли РФ, Минфина РФ, Минимущества РФ и Госкомстата РФ от 25.01.2003 г. №25/6н/14/7.

Со ссылкой на ст.ст.З закона №135-Ф3 считает, что при осуществлении гражданских правоотношений стороны связаны величиной рыночной или иной стоимости объекта оценки только в том случае, если в соответствии с законом установленная величина является обязательной для сторон. ГК РФ при передаче имущества в аренду не предусмотрено обязательное проведение предварительной оценки имущества.

В соответствии с Положением об аренде размер арендной паты определен в соответствии с установленной на момент платежа базовой ставкой арендной платы, умноженной на произведение поправочных коэффициентов и площадь переданного имущества, а не на основании стоимости передаваемого в аренду имущества. Поскольку стороны не предусмотрели в договоре арендную плату, зависимую от рыночной стоимости арендуемого имущества, то оценка стоимости передаваемого имущества до заключения договора аренды обязательной не являлась.

Поскольку право аренды не выставлялось на торги, то не обязательна его предварительная оценка.

Считает, что прокурор не привел каких-либо доводов и доказательств относительно защищаемых публичных интересов. Со ссылкой на ст.52 АПК РФ, ст. 1.4 (п.2), 26, 35 (п.З) Федерального закона «О прокуратуре РФ» полагает, что прокурор необоснованно обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО «ИнтерОфис» в отзыве полагает исковые требования прокурора не подлежащими удовлетворению, поскольку Закон №135-Ф3 не устанавливает последствия для сделок, заключенных в соответствии с главой 34 ГК РФ.

Действующее законодательство не предусматривает обязательное заключение договора аренды имущества, находящегося в муниципальной или государственной собственности по цене, равной величине рыночной стоимости прав аренды, а также не ставит в зависимость размер арендной платы от рыночной цены передаваемого в аренду имущества. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в силу ст. 12 закона №135-Ф3 носит лишь рекомендательный характер.

Со ссылкой на пп.1 ст.2, ст.4, п.3 ст.52 АПК РФ полагает, что при обращении иском в суд Прокурор обязан обосновать, каким образом оспариваемая сделка нарушает права и охраняемые законом интересы организаций и граждан в сфере предпринимательской деятельности или интересы публичного образования.

Полагает доводы о нарушении ст.7 Закона о конкуренции не состоятельными. В соответствии с абз.2 п.2.1 Положения об аренде информационное сообщение о предлагаемом к сдаче в аренду спорном объекте было размещено на сайте ДАГУН в сети Интернет, который в силу положений Федерального закона от 27.12.1991 г. №1224-1 «О средствах массовой информации» (далее - Закон о СМИ) является средством массовой информации. Требование об опубликовании информационного сообщения именно в печатных изданиях СМИ отсутствует. Помимо прочего ст.7 Закона о конкуренции утратила силу.

В судебном заседании Прокурор поддержал исковые требования
по основаниям, изложенным в иске и дополнении к нему. В дополнение
со ссылкой на ст.2, 8 закона о СМИ пояснил, что размещение информа-
ционного сообщения на официальном сайте ДАГУН нельзя признать
опубликованием в СМИ. Кроме того, в соответствии с п.2.1 Положения
об аренде информационное сообщение публикуется в СМИ и действи-
тельно в течение 10 дней со дня опубликования. Как установлено сооб-
щение на официальном сайте по спорному объекту опубликовано
23.04.04, то есть 03.05.2004 года оно было уже недействительным, а до
говор аренды заключен в августе 2004 года. Более того, объект в назван
ном сообщении предлагался к сдаче в аренду сроком на 5 лет, а в соот-
ветствии с п.2.1 договора настоящий договор заключен на 10 лет. Со
ссылкой на ч. 1, 2 ст.4, ст.52 АПК РФ, ст.35 Закона о прокуратуре РФ
считает, что обязательное условие для обращения Прокурора в суд с на
стоящим иском в силу ч.1 ст.52 АПК РФ выполнено - стороной оспари-
ваемой сделки является Департамент. Иных требований для обращения
Прокурора в суд с заявлением о признании сделки недействительной
процессуальное законодательство не содержит.

Департамент возражает против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

ООО «ИнтерОфис» возражает против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо полагает разрешение спора на усмотрение суда.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 22 по 29 марта 2007 года. После перерыва представитель третьего лица не явился. В силу ст. 163 АПК РФ МУП «ЖПЭТ» считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, ввиду чего суд рассматривает дело в его отсутствие в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Из материалов дела установлено, что между Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор №2/16 от 16.08.2004 г. аренды муниципального имущества: встроенных нежилых помещений в жилом доме, полезной площадью 157, 1 кв.м. (общей 302,9 кв.м.), остаточной стоимостью 305 281 руб. (балансовой - 414 784 руб.), расположенных по адресу: <...>. Договор заключен сроком на 10 лет. (п.2.1 Договора).

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что указанные в Договоре объекты являются муниципальной собственностью.

Полномочиями на управление и распоряжение муниципальным
имуществом Муниципального образования «город Южно-Сахалинск»
обладает ДАГУН, что подтверждается Положениями, утвержденными
Постановлениями Мэра г.Южно-Сахалинска от 08.07.2004 г. №1264 и от
12.01.2006 г. №22.

Статьей 209 ПС РФ установлено право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Статьями 6,8,15, 29 Федерального закона от 28.08.1995 г.№154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» (далее - Закон №154-ФЗ) вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью отнесены к ведению муниципальных образований.

В соответствии с Законом №154-ФЗ решением Городского собрания города Южно-Сахалинска от 25.06.2003 г. №429/57-03-2 утверждено Положение об аренде муниципального имущества муниципального образования «Город Южно-Сахалинск» (далее - Положение об аренде), которым установлен порядок предоставления в аренду имущества. Пунктом 2.1 названного Положения установлено императивное правило об опубликовании в средствах массовой информации информационного сообщения об объектах недвижимости, предлагаемых к сдаче в аренду.

Полагая, что указанное требование нормативно-правового акта Департаментом не выполнено, Прокурор просит признать Договор ничтожной сделкой со ссылкой на ст. 168 ГК РФ.

Как установлено материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, информационное сообщение о предлагаемом к сдаче в аренду спорном объекте опубликовано Департаментом на своем официальном сайте 23.04.2004 года.

Определение средства массовой информации дано в ст.2 закона о СМИ, согласно которой под массовой информацией понимаются предназначенные для неограниченного круга лиц печатные, аудио-, аудиовизуальные и иные сообщения и материалы; под средством массовой информации понимается периодическое печатное издание, радио-, теле-, видеопрограмма, кинохроникальная программа, иная форма периодического распространения массовой информации.

В соответствии со ст. 12 регистрация СМИ, учреждаемых органами исполнительной власти исключительно для издания официальных сообщений и материалов, нормативных и иных актов, не требуется.

Официальный сайт Департамента учрежден Распоряжением Комитета по управлению муниципальной собственностью г.Южно-Сахалинска (правопредшественника Департамента) от 20.09.2002 г. №267-р. Указанным распоряжением утверждено положение об официальном WEB-сайте. Согласно Положению указанный сайт создан с целью повышения информационной открытости деятельности органов местного самоуправления для населения и предприятий инфраструктуры города Южно-Сахалинска. Раздел 5 Положением установлено утверждение ответственных за ведение сайта лиц.

Поскольку официальный сайт ДАГУН в сети Интернет отвечает установленным законом о СМИ признакам средства массовой информации: он является формой периодического распространения сообщений и материалов, то размещение информационного сообщения на указанном сайте является опубликованием в СМИ.

Ссылка истца в обоснование собственных доводов о невозможно
сти отнесения сайта к СМИ на статью 4 Закона о СМИ является несо
стоятельной, поскольку, во-первых, указанная статья содержит запрет на
распространение перечисленных в ней сведений в компьютерных сетях,
а официальный сайт в компьютерной сети и компьютерная сеть - это не
равнозначные понятия; во-вторых, целью указанной статьи является ус
тановление недопустимости злоупотребления свободой массовой ин
формации, а не определение понятия СМИ.

Довод Прокурора о том, что Договор заключен по истечение установленного Положением об аренде 10-дневного срока действия информационного сообщения не имеет правового значения, поскольку заявка о заключении договора аренды спорного объекта поступила от Общества в ДАГУН 26.04.2004 г., т.е. через три дня после опубликования информационного сообщения. Кроме того, Положение об аренде не содержит императивного требования об обязательном заключении договора аренды в течение 10 дневного срока действия информационного сообщения.

Доводы Истца о несоответствии договора ст.8 Закона №135-Ф3, ввиду чего он является ничтожной сделкой также являются несостоятельными ввиду следующего.

Статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 12 настоящего Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, определенном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу названных норм закона, если в установленном законода
тельством порядке установлено иное, то проведение оценки не является
обязательным.

В отношении оспариваемого договора аренды действующим зако
нодательством не предусмотрено его заключение по цене, равной вели
чине рыночной стоимости прав аренды, определенной в отчете об оцен
ке. Следовательно, обязательное проведение оценки рыночной стоимо
сти арендуемого имущества, либо права аренды, не является императив
ным требование закона, несоблюдение которого влечет недействитель
ность заключенного договора аренды.

Пунктом 4.2 Положения об аренде установлено, что при заключении договора размер арендной платы определяется в соответствии с методикой расчета арендной платы и базовой ставкой, утвержденной решениями городского Собрания, либо на основании оценки рыночной стоимости права аренды, либо по результатам торгов.

Исходя из изложенного и с учетом действия принципа свободы договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) стороны обоснованно определили размер арендной платы в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование имуществом городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденной Решением городского собрания города Южно-Сахалинска от 06.04.2004 года №637/81 вн-04-2 с применением установленной базовой ставки расчета годовой арендной платы (п.4.1 Договора).

Суд не принимает ссылку Прокурора на несоответствие оспариваемого договора статье 7 Закона о конкуренции, поскольку указанная статья закона утратила силу. Кроме того, указанная статья не содержит требований к заключению сделок, а также последствий несоблюдения указанных требований По смыслу названного закона сделки, совершенные с нарушением его положений, являются оспоримыми. По настоящему делу заявлен иск о признании Договора аренды недействительным в силу ничтожности. Иска о признании недействительной оспоримой сделки не заявлялось.

Руководствуясь ст. 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Прокурора Сахалинской области отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию
Арбитражного суда Сахалинской области в месячный срок со дня изго
товления в полном объеме.

Председательствующий М. ФИО5

Арбитражные заседатели: ФИО1

ФИО2