Гражданский кодекс часть 1

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды недвижимого имущества, закрепленного за ФГУП «Росморпорт» на праве хозяйственного ведения № 812/ДО-11 от 22.11.2011,

и встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Угольный морской порт Шахтерск» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Федеральному государственному унитарному предприятию «Росморпорт» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным решения, оформленного письмом от 06.10.2015 № АТ-31/10381-27 об установлении размера арендной платы в размере 25 336 000 рублей, об установлении нового размера арендной платы в размере 19 836 000 рублей,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - оценщик ООО «Институт проблем предпринимательства» ФИО1, Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков«Экспертный совет»

при участии:

от ФГУП «Росморпорт» - представители ФИО2 по доверенности № 13-03/Ю-17 от 13.03.2017; ФИО3 по доверенности № 17-04/Ю-17 от 20.04.2017 ;

от ООО «Угольный морской порт Шахтерск» – представитель ФИО4 по доверенности № 08/18/УМПШ от 20.04.2017;

от третьих лиц – представители не явились,

У С Т А Н О В И Л:

Резолютивная часть решения от 19.02.2018. В полном объеме решение изготовлено 21.02.2018.

Федеральное государственное унитарное предприятие «Росморпорт» (далее – истец, ФГУП «Росморпорт») обратилось к Обществу с ограниченной ответственностью «Угольный морской порт Шахтерск» (далее – ответчик, ООО «Угольный морской порт Шахтерск) с иском о взыскании 5 899 298,20 рублей задолженности по арендной плате за период с октября 2015 года по февраль 2016 года , пени в размере 881 589,77 рублей за просрочку платежей за период с 22.10.2015 по 11.02.2016 г.

Иск обоснован тем,что 22.11.2011 г. между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества,закрепленного за ФГУП «Росморпорт» на праве хозяйственного ведения, установлен размер арендной платы. В соответствии с пунктом 3.2. договора Арендодатель вправе каждые три года проводить с привлечением независимого оценщика оценку рыночной стоимости объектов и арендной платы . В установленном договором порядке истцом проведена оценка арендной платы, установлен ее размер 25 336 000 руб. (без учета НДС, без учета прогноза инфляции), о чем уведомлен ответчик письмом от 06.10.2015 г. Также проведена индексация размера арендной платы,о чем уведомлен ответчик письмом от 21.01.2016 г. С учетом индексации размер арендной платы составил 33 065 506,88 руб. в год. Выставленные ответчику счета на оплату арендных платежей оплачены не в полном объеме, размер долга составляет сумму иска.

Ответчик в отзыве на иск не согласился с новым размером арендной платы, оспаривает отчет оценщика об оценке стоимости права собственности и имущественного права пользования по договору аренды. Считает,что в результате проведенной оценки арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок,уплачиваемых за аренду аналогичного имущества на территории Дальневосточного бассейна и существенно их превысила. В ходе оценки не учтен факт ежегодного увеличения арендной платы с учетом индекса потребительских цен. Согласно заключению ООО «Солнцевский угольный разрез» от 18.04.2016 г. отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности : отсутствует принцип однозначности,что вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускает неоднозначное толкование произведенных расчетов, отсутствует принцип проверяемости произведенных расчетов,позволяющий воспроизвести указанные расчеты; отсутствуют копии соответствующих материалов в приложении. В результате проверки расчетов оценщика выявлены методологические и арифметические ошибки, приводящие к неверным итоговым значениям, неверно произведен объем грузоперевалки порта. Выявленная разница между проверочными расчетами и цифрами,которые рассчитал оценщик, существенная. По мнению ответчика, размер арендной платы должен составлять 12 379 499 рублей. С учетом уровня инфляции за период с 01.10.2015г. по 29.02.2016 г. арендная плата составляет 6 169 151,77 руб., фактически оплачено 6 259 881,45 рублей, переплата составила 90 729,68 рублей. По указанным основаниям ответчик просит в иске отказать в полном объеме. Также истцом сделано заявление о несоразмерности размера неустойки. При удовлетворении иска ответчик просит уменьшить размер неустойки до суммы 4 099 320 рублей.

19 апреля 2016 года ООО «Угольный морской порт Шахтерск» заявлен встречный иск о признании недействительным решения ФГУП «Росморпорт»,оформленное письмом от 06.10.2015 г. № АТ-31/10381-27 об установлении нового размера годовой арендной платы за владение и пользование арендуемыми объектами по договору аренды № 812/ДО-11 от 22.11.2011 г. в размере 25 336 000 руб. ( без учета НДС; без учета прогноза инфляции; с учетом того,что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора);

- установить новый размер арендной платы за владение и пользование арендуемыми объектами по договору аренды № 812/ДО-11 от 22.11.2011 г.,начиная с 21.10.2015 г. до момента очередного изменения размера арендной платы в сумме 12 379 499 руб. ( без учета НДС; без учета прогноза инфляции; с учетом того,что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора). В обоснование встречного иска ООО «Угольный морской порт Шахтерск» приводит те же доводы,что и в отзыве на иск, дополняя обоснование иска судебно-арбитражной практикой по аналогичным спорам.

Определением от 20 апреля 2016 года встречный иск принят к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

ФГУП «Росморпорт» возражает против удовлетворения встречного иска по тем же основаниям, которые приведены в обоснование первоначального иска.

Определением от 31 мая 2016 года к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена ФИО1 – оценщик ООО «Институт проблем предпринимательства».

Определением от 01 сентября 2016 года к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Протокольным определением от 28 сентября 2016 года к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Институт проблем предпринимательства».

Третьи лица ООО «Институт проблем предпринимательства» и оценщик ФИО1 представили отзыв на первоначальный и встречный иски, в котором указали,что возражения ООО «Угольный морской порт Шахтерск» на отчет необоснованы и не подлежат удовлетворению, утверждают,что отчет соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности. Под порядковыми номерами 4,5,8,9,10 возражений ООО «Угольный морской порт Шахтерск» на отчет оценщика третьи лица согласились с доводами ООО «Угольный морской порт Шахтерск». Так, в отзыве указано, что в строке № 1 таблицы №31 допущена техническая неточность: по трем причалам порта «Восточная набережная причал №1», «Восточная набережная причал №2» и «Восточная набережная причал №3» указана неверная пропускная способность,которая не соответствует данным в таблице №29,однако, совокупное значение пропускной способности ( 3 624 608 тонн в год) получено верно и проверяется путем сложения корректных значений,которые,в том числе, представлены в строке 4 таблицы №29.

В отчете ( таблица №34 и п.1.1. на стр.83) представлено различное количество рейдовых плашкоутов. Фактическое число задействованных плашкоутов должно составлять ,как указано в таблице №34 и далее по отчету, в том числе в таблицах 36, 27 и т.д.,которые могут отстаиваться вдоль причалов Восточной набережной, в том числе и два борта.

В Приложении к отчету отсутствует сметный расчет,что является техническим недочетом. К отзыву на иски третьи лица представили материалы, на основании которых проведены расчеты стоимости строительства конвейерной линии.

Таблица 44 описывает порядок расчета стоимости конвейерной линии,которая указана в таблице 43. Удельный показатель стоимости 1 п.м. конвейера УКЛС 1400 принят по данным ООО «Техно-Торговый дом», о чем указано в отчете. Отсутствие в приложении к отчету исходного прайс-листа является техническим недочетом.

Ссылка на интернет-ресурс на дату написания отзыва была неактивна. В архиве оценщика сохранена копия интернет-страницы,которая приложена к отзыву на иски.

Стоимость бульдозера определена расчетным путем по данным предложений. Расчет не попал в приложение к отчету по техническому недочету. К отзыву на иски представлены расчет стоимости бульдозера в размере 2116199 долларов США с копиями интернет-страниц. В расчете рыночной стоимости принято значение в рублях ( по курсу на дату оценки) и без НДС = 10 562 585 рублей = 216 199/1,19*57,65.

Допущенные ошибки третьи лица относят к техническим недочетам,которые не влияют на итоговый результат ( т.6 л.д.49-62).

От ООО « Угольный морской порт Шахтерск» поступили возражения на отзыв третьих лиц , в которых Общество согласилось с доводами третьих лиц по пунктам 1, 13 отзыва. В остальной части с доводами третьих лиц выражено несогласие ( т.6 л.д. 105-114).

ООО «Угольный морской порт Шахтерск» заявлено ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы рыночной стоимости имущественным прав пользования по договору аренды недвижимого имущества,закрепленного за ФГУП «Росморпорт» на праве хозяйственного ведения,которое удовлетворено . Проведение экспертизы поручено ООО «ОРСИ» эксперту ФИО5, члену СРО «Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков»,который имеет стаж работы в оценочной деятельности 10 лет и работает директором ООО «ОРСИ».

Определением от 28.09.2016 производство по делу приостановлено.

Определением от 28.04.2017 производство по делу возобновлено, дело назначено к судебному разбирательству. Экспертом представлено заключение № 17.01-27,согласно которому рыночная стоимость имущественных прав пользования всех исследуемых объектов недвижимости без учета НДС составляет 12 159 000 руб. ( капитальный ремонт на арендаторе) и 19 465 000 руб.,если капитальный ремонт должен производить арендодатель.

Согласно оспариваемому отчету № 2151/15 об оценке рыночной стоимости в случае,если капитальный ремонт производит арендатор,то рыночная стоимость имущественных прав пользования всех исследуемых объектов при доходном подходе составляет 25 336 289 руб. ( без учета НДС). Если капитальный ремонт производит арендодатель,то – 36 465 217 руб. ( без учета НДС).

Из анализа заключения эксперта и отчета оценщика следует,что результаты оценки и заключения эксперта отличаются более,чем в два раза (25 336 289 руб. и 12 159 000 руб.). При оценке преимущество отдано доходному подходу, а при проведении экспертизы – затратному. Сравнительный подход не применялся.

На заключение эксперта всеми, без исключения, лицами, участвующими в деле, представлены возражения , в которых указано на нарушение экспертом Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости»,утвержденного Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ « О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», на допущенные методологические ошибки; согласование несогласующихся величин, наличие в расчетах принципиальных ошибок и недочетов,которые искажают рыночную стоимость объекта спора; занижение рыночной стоимости права пользования гидротехническими сооружениями порта Шахтерск в результате допущенных грубых ошибок в виде двойного учета арендной платы за гидротехнические сооружения; использование при проведении расчетов в рамках доходного подхода и определении нормативов для расчета операционных расходов и нормальной прибыли стивидора недостоверных данных о показателях бухгалтерской отчетности,что привело к некорректному расчету показателей операционных расходов и нормы прибыли стивидорных компаний; ошибочный выбор стивидорных компаний-аналогов для анализа и другие ошибки.

В судебное заседание вызывался эксперт ФИО5,который ответил на вопросы лиц,участвующих в деле и суда.

После пояснения эксперта по экспертному заключению, от ООО «Угольный морской порт Шахтерск» поступило ходатайство о проведении повторной оценочной экспертизы, которое удовлетворено, в том числе и с учетом мнения эксперта ФИО5 Проведение экспертизы поручено ООО «Инвестиционная оценка» ,эксперту этого общества ФИО6,члену Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», имеющей стаж в области оценочной деятельности 12 лет.

Определением от 30.06.2017 производство по делу приостановлено.

Определением от 02.11.2017 производство по делу возобновлено.

13.11.2017 ООО «Угольный морской порт Шахтерск», с учетом экспертного заключения, в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил встречный иск и просил установить новый размер годовой арендной платы за владение и пользование арендуемыми объектами по договору аренды № 812/ДО-11 от 22.11.2011, начиная с 21.10.2015 г. до момента очередного изменения размера арендной платы в сумме 16 811 000 ( без учета НДС; без учета прогноза инфляции, с учетом того, что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора).

В остальной части требования по встречному иску не изменялись.

Определением от 14.12.2017 дело слушанием отложено на 07.02.2018 на 10 часов.

Лица,участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дате судебного разбирательства, что подтверждается уведомлениями о вручении судебной корреспонденции. В судебное заседание обеспечена только представителей ФГУП «Росморпорт» и ООО «Угольный морской порт Шахтерск». Остальные лица, участвующие в деле, явку в судебное заседание своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, которые неоднократно в письменном виде высказали свою позицию по рассматриваемому спору.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 14.02.2018 г. до 14 часов 00 минут и до 19.02.2018 до 10 часов 30 минут. Об объявлении перерыва лица,участвующие в деле,уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 « О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда о времени и месте продолжения судебного заседания. Кроме того, об объявлении перерыва в судебном заседании представители от истца и ответчика уведомлены путем отобрания от них расписки.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, после перерыва в судебное заседание явились представители истца и ответчика. Остальные лица явку своих представителей не обеспечили,что не препятствует продолжению судебного разбирательства по делу.

Выслушав представителей истца, ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Между ФГУП «Росморпорт» (арендодатель, ответчик) и ООО «Обогатительная фабрика» (арендатор, истец) заключен договор аренды недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве хозяйственного ведения от 22.11.2011 N° 812/ДО-11 на срок 49 лет с даты передачи объектов по акту сдачи-приемки.

Объект аренды переданы арендатору по актам приема-передачи от 22.11.2011 г. Договор зарегистрирован 31.01.2012 в установленном законом порядке, о чем на нем проставлена отметка Управления Росрееестра по Сахалинской области.

В соответствие с договором, в аренду передается имущество, закрепленное за арендодателем на праве хозяйственного ведения, которое в целях эффективного использования предоставлено арендатору для осуществления операций с грузами, в том числе погрузо- разгрузочные работы, стоянки и обслуживания судов, а именно:

- Южный мол порта, литер 6, площадь: 751,3 кв.м, кадастровый номер:65:14:0000008:0012:64:252:001:000011560:0001:20006, местонахождение: <...>, свидетельство о государственной регистрации права от 30.11.2006 серия 65 АБ № 032012;

- Западный мол порта, в т.н. угольный причал, литер 4, площадь: 6343,0 кв.м, кадастровый номер: 65:14:0000008:0012:64:252:001:000011560:0001:20004, местонахождение: <...>, свидетельство о государственной регистрации права от 30.11.2006 серия 65 АБ № 032010;

- Перемычка порта, литер 5, площадь: 845,0 кв.м, кадастровый номер:65:14:0000008:0012:64:252:001:000011560:0001:20005, местонахождение: <...> , свидетельство о государственной регистрации права от 30.11.2006 серия 65 АБ № 032011;

- Восточная набережная порта, литер 8, площадь: 5242,5 кв.м, кадастровый номер: 65:14:0000008:0012:64:252:001:000011560:0001:20008, местонахождение: <...>, свидетельство о государственной регистрации права от 30.11.2006 серия 65 АБ № 032013;

- Открытая складская площадка порта, литер 9, площадь: 4960,0 кв.м, кадастровый номер: 65:14:0000008:0012:64:252:001:000011560:0001:20009, местонахождение:<...> , свидетельство о государственной регистрации права от 30.11.2006 серия 65 АБ № 032014;

- Оградительная стенка южной стороны порта, литер 3, площадь: 320,3 кв.м, кадастровый номер: 65:14:0000008:0012:64:252:001:000011560:0001:20003, местонахождение: <...>, свидетельство о государственной регистрации права от 30.11.2006 серия 65 АБ № 032008;

- Береговое укрепление порта, литер 1, площадь: 235,0 кв.м, кадастровый номер: 65:14:0000008:0012:64:252:001:000011560:0001:20001,местонахождение <...>, свидетельство о государственной регистрации права от 30.11.2006 серия 65 АБ № 032006;

- Набережная берегоукрепления порта, литер 2, площадь: 477,5 кв.м, кадастровый номер: 65:14:0000008:0012:64:252:001:000011560:0001:20002,

местонахождение: <...> , свидетельство о государственной регистрации права от 30.11.2006 серия 65 АБ № 032007.

В результате проведенной реконструкции объектов федерального недвижимого имущества - сооружение Южного мола и Западного мола, в т.ч. Угольный причал, произошло изменение технических характеристик указанных объектов (изменилась площадь), а также получены новые свидетельства о государственной регистрации права.

В связи с изложенными обстоятельствами сторонами заключено дополнительное соглашение от 05.03.2015 № 1 к вышеуказанному договору, зарегистрированное 13.08.2015 г. в установленном законом порядке, о чем на нем проставлена отметка Управления Росрееестра по Сахалинской области.

Реконструированные объекты недвижимости:

- Сооружение Южного мола, назначение: сооружения гидротехнические, площадь: 1128,9 кв.м, кадастровый (условный) номер: 65:14:0000008:264, местонахождение: <...>, свидетельство о государственной регистрации права от 27.11.2014 серия 65 АБ № 213091;

- Западный мол, в т.ч. Угольный причал: назначение: нежилое, сооружения

гидротехнические, площадь: 6542,9 кв.м, кадастровый (условный) номер: 65:14:0000008:1678, местонахождение: <...>, свидетельство о государственной регистрации права от 30.12.2014 серия 65 АБ № 219662.

Решением внеочередного общего собрания участников ООО «Обогатительная фабрика», оформленное протоколом от 27.02.2015 № 27-02/15 решено сменить наименование предприятия на ООО «Угольный морской порт Шахтерск». На основании данного решения междусторонами заключено дополнительное соглашение от 09.06.2015 № 2 о смене фирменного наименования. Соглашение зарегистрировано 29.08.2015 в установленном законом порядке, о чем на нем проставлена отметка Управления Росрееестра по Сахалинской области.

Пунктом 3.1 договора установлен размер арендной платы в сумме 12 000 000 руб. в год, включая НДС (18 %) в сумме 1 830 508 руб. 48 коп.

Ежемесячный размер арендной платы составляет 1/12 годового размера арендной платы.

Пунктом 3.2 договора стороны обусловили право арендодателя каждые три года, начиная со дня передачи объектов арендатору по акту, проводить с привлечением независимого оценщика оценку рыночной стоимости (арендной платы) объектов, переданных в аренду.

Согласно абзацам 2, 3 пункта 3.2 договора, размер арендной платы, определенной в результате указанной оценки, устанавливается арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления, содержащего расчет соответствующих изменений.

В соответствии с пунктом 3.5. договора арендная плата подлежит ежегодной индексации в бесспорном порядке на величину фактического уровня инфляции с использованием индекса потребительских цен. Новый размер арендной платы устанавливается с 1 января каждого года. Размер арендной платы на 2-ой год аренды определяется путем умножения арендной платы, указанной в 3.1. договора на индекс потребительских цен с месяца подписания отчета об оценке по декабрь 1-го года аренды. Годовой размер арендной платы на 2-ой, 3-ий и последующие годы устанавливается путем индексации арендной платы за предшествующий год.

Арендная плата на 2013 год составляет 12 720 000 руб., включая НДС. ФГУП «Росморпорт» письмом от 18.05.2013 № 02-05/0022 сообщил, что по данным Территориального органа ФС Госстата по Сахалинской области индекс инфляции с января по декабрь 2012 г. составил 106,0 %.

Арендная плата на 2014 год составляет 13 546 800 руб., включая НДС. ФГУП «Росморпорт» письмом от 04.02.2014 № 02-05/0109 сообщил, что по данным Территориального органа ФС Госстата по Сахалинской области индекс инфляции с января по декабрь 2013 г. составил 106,5 %.

Арендная плата на 2015 год составляет 14 711 824,80 руб., включая НДС. ФГУП «Росморпорт» письмом от 30.01.2015 № 02-05/0201 сообщил, что по данным Территориального органа ФС Госстата по Сахалинской области индекс инфляции с января по декабрь 2014 г. составил 108,6 %.

В 2015 году ФГУП «Росморпорт» провело оценку рыночной стоимости объектов, переданных в аренду ООО «Угольный морской порт Шахтерск».

Согласно отчету № 2151/15 от 01.07.2015 г. об оценке рыночная стоимость права собственности и имущественного права пользования по договору аренды составила 25 336 289 руб. (без учета НДС; без учета прогноза инфляции; с учетом того, что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора).

На основании отчета ФГУП «Росморпорт» приняло решение, оформленное письмом от 06.10.2015 № АТ-31/10381-27 об установлении нового размера годовой арендной платы за владение и пользование арендуемыми объектами по договору аренды № 812/ДО-11 от 22.11.2011 в сумме 25 336 000 руб. (без учета НДС; без учета прогноза инфляции; с учетом того, что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора).

Названное решение получено истцом 21.10.2015 г., следовательно, с даты получения, т.е. 21.10.2015 г. у истца возникает обязанность по уплате новой арендной платы (абз.2,3 п.3.2 договора).

Впоследствии, ФГУП «Росморпорт» письмом от 21.01.2016 N2 02-05/0083 сообщило, что по данным территориального органа ФС Госстата по Сахалинской области индекс инфляции с января по декабрь 2015 г. составил 110,6 %. Арендная плата на 2016 год составляет 33 065 506, 88 руб., включая НДС.

За период с октября 2015 года по 11 февраля 2016 года ФГУП «Росморпорт» выставило ООО «Угольный морской порт Шахтерск» для оплаты арендных платежей счета:

- № 186 от 30.09.2015 г. на сумму 1 225 985,40 рублей;

- № 208 от 30.10.2015 г. на сумму 2 491 373,33 рубля;

- № 230 от 30.11.2015 г. на сумму 2 491 373,33 рубля;

- № 250 от 31.12.2015 г. на сумму 2 491 373,33 рубля;

- № 15 от 31.01.2016 г. на сумму 2 755 458,91 рубль.

Всего выставлены счета для оплаты на сумму 11 455 564,30 рублей.

Оплата произведена в размере 5 556 266,10 рублей, долг составил 5 899 298,20 рублей.

Неоплата в полном размере арендной платы послужила основанием для обращения ФГУП «Росморпорт» с претензией от 24.12.2015 № 07-05/3054 об оплате в течение пяти дней с момента получения претензии долга по арендной плате за октябрь-декабрь 2015 года в сумме 2 970 305,63 рубля.

Претензия получена Обществом 13.01.2016.

Поскольку в добровольном порядке долг не погашен, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из условий договора, в силу статьи 307 ГК РФ, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок внесения которой установлен договором.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

Возможность бесспорного и одностороннего изменения арендодателем размера арендных платежей согласована в пункте 3.2. договора аренды от 22.11.2011.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления, содержащего расчет соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 15 календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Пунктом 3.5. договора аренды от 22.11.2011 установлено, что размер арендной платы подлежит ежегодной индексации в бесспорном порядке на величину фактического уровня инфляции с использованием индекса потребительских цен.

Новый размер арендной платы устанавливается с 1 января каждого года.

В соответствии с пунктом 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как разъяснено в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом споре стороны предусмотрели в договоре аренды от 22.11.2011 N 812/ДО-11 условия (пункты 3.2, 3.5), позволяющие арендодателю в одностороннем порядке изменять арендную плату, как при ее ежегодной индексации, так и в случае проведения рыночной оценки раз в три года.

По смыслу статей 450, 614 ГК РФ в их взаимосвязи и исходя из буквального содержания условий заключенного сторонами договора, арендодатель вправе был изменить арендную плату в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год, что также согласуется с разъяснениями, приведенными в абзаце 3 пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" .

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами,что ФГУП «Росморпорт» проиндексировал в начале 2015 года арендную плату с учетом инфляции, а затем с 21.10.2015 повторно вновь увеличило арендные платежи исходя из рыночной оценки, определенной ООО «Институт проблем предпринимательства» в отчете от 01.07.2015 N 2151/15.

Таким образом, ФГУП «Росморпорт» в нарушение приведенных норм права в течение 2015 года более одного раза увеличило размер арендной платы , в связи с чем требование первоначального истца ФГУП «Росморпорт» о взыскании задолженности за период с 21.10.2015 по декабрь 2015 года в сумме 2 970 305 рублей 63 копейки не подлежит удовлетворению.

Возражения истца по этому вопросу основаны на неправильном толковании пункта 3 статьи 614 ГК РФ.

В исковом заявлении ФГУП «Росморпорт» заявил о взыскании долга и за период январь-февраль 2016 года в сумме 2 928 992, 57 рублей. При этом, за январь 2016 года сумма долга состоит из двух составляющих 1 265 387,93 руб. – доплата за повышение арендной платы по отчету и 264 085,58 руб. – сумма индексации арендной платы с 01.01.2016 г.; за февраль 2016 года истец начисляет долг в сумме 1 399 519,06 рублей ,составляющий разницу между уплаченной ответчиком арендной платой в сумме 1 355 939,85 руб. и суммой новой арендной платой, увеличенной по отчету от 01.07.2015 № 2151/15 и проиндексированной на коэффициент инфляции 01.01.2016 г. ( т.1 л.д. 14).

Материалами дела установлено,что об установлении нового размера годовой арендной платы за владение и пользование арендуемыми объектами в размере 25 336 000 руб. ( без учета НДС, без учета прогноза инфляции, с учетом того, что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора) истец уведомил ответчика 21.10.2015 г. ( т.1 л.д.10).

Письмом от 21.01.2016 № 02-05/0083 истец уведомил ответчика о пересчете арендной платы на 2016 год с учетом коэффициента инфляции по данным Территориального органа ФС Госстата по Сахалинской области. Индекс инфляции с января по декабрь 2015 г. составил 110,6%, в связи с чем арендная плата на 2016 год составила 33 065 506,88 руб. в год ( включая НДС) и в месяц 2 755 458, 91 руб. ( с НДС) ( т.1 л.д.16).

Таким образом и в 2016 году истец дважды, то есть более одного раза, увеличил размер арендной платы,что противоречит как требованиям закона, так и условиям договора аренды от 22.11.2011 № 812/ДО-11, в связи с чем повышение истцом с 01.01.2016 г. арендной платы на уровень инфляции является незаконным.

В то же время исходя из условий договора аренды истец вправе каждые три года, начиная со дня передачи объектов арендатору по акту, проводить с привлечением независимого оценщика оценку рыночной стоимости (арендной платы) объектов, переданных в аренду.

Данное условие договора соответствует пункту 4 статьи 31 Закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому размер арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности и относящимися к недвижимому имуществу объектами инфраструктуры морского порта определяется на основании отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды государственного недвижимого имущества, расположенного в границах морского порта, в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Ответчиком оспаривается достоверность отчета в связи с наличием в нем многочисленных арифметических и технических ошибок, недостоверных данных, что , по мнению ответчика, привело к увеличению арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества на территории Дальневосточного бассейна и существенно их превысила, поэтому ответчик считает, что размер арендной платы должен составлять 12 379 499руб. в год.

Для проверки достоверности отчета судом была назначена оценочная экспертиза на предмет определения по состоянию на 1 апреля 2015 года рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды № 812/ДО-11 от 22.11.2011 года недвижимого имущества,закрепленного за ФГУП «Росморпорт» на праве хозяйственного ведения ,расположенного в границах морского порта «Шахтерск». Производство экспертизы поручено ФИО5, члену саморегулируемой организации «Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков». которым проведена экспертиза и представлено заключение эксперта № 17.01-27,согласно которому рыночная стоимость имущественных прав пользования всех исследуемых объектов недвижимости без учета НДС составляет 12 159 000 руб. ( капитальный ремонт на арендаторе) и 19 465 000 руб.,если капитальный ремонт должен производить арендодатель.

Из анализа заключения эксперта и отчета оценщика следует,что результаты оценки и заключения эксперта отличаются более,чем в два раза (25 336 289 руб. и 12 159 000 руб.). При оценке преимущество отдано доходному подходу, а при проведении экспертизы – затратному подходу. Сравнительный подход не применялся.

В судебное заседание вызывался эксперт ФИО5,который ответил на вопросы лиц,участвующих в деле и суда.

После пояснения эксперта по экспертному заключению от ООО «Угольный морской порт Шахтерск» поступило ходатайство о проведении повторной оценочной экспертизы, проведение которой предложено поручить ООО «Инвестиционная оценка» ,эксперту этого общества ФИО6,члену Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», имеющей стаж в области оценочной деятельности 12 лет.

Ходатайство удовлетворено и определением от 30.06.2017 назначена повторная оценочная экспертиза,производство которой поручено ООО «Инвестиционная оценка», эксперту ФИО6

По заключению эксперта от 20.10.2017 № 559 рыночная стоимость имущественных прав пользования всех исследуемых объектов недвижимости без НДС составила 16 811 000 рублей ( капитальный ремонт на арендаторе) и 28 420 000 рублей ( капитальный ремонт на арендодателе).

ООО «Угольный морской порт Шахтерск» согласился с заключением эксперта,уточнил встречный иск , последнее уточнение представлено и поддержано в судебном заседании 14.12.2017 года, в котором общество просит признать недействительным решение Федерального государственного предприятия «Росморпорт», оформленное письмом от 06.10.2015 № АТ-31/10381-27 об установлении нового размера годовой арендной платы за владение и пользование арендуемыми объектами по договору аренды № 812/ДО-11 от 22.11.2011 в размере 25 336 000 рублей ( без учета НДС; без учета без учета прогноза инфляции; с учетом того,что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора), а также установить новый размер годовой арендной платы за владение и пользование арендуемыми объектами по договору аренды № 812/ДО-11 от 22.11.2011,начиная с 01.01.2016 года до момента очередного изменения арендной платы в сумме 16 271 278, 29 рублей ( с учетом НДС; без учета прогноза инфляции; с учетом того,что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора).

ФГУП «Росморпорт» и ООО «Институт проблем предпринимательства» представили возражения на заключение эксперта, так как выводы эксперта необоснованны и не соответствуют рыночной практике; экспертом не проведено всесторонне исследование, в выводах эксперт использовал информацию, подготовленную не для целей определения действительного состояния объектов экспертизы; существенное занижение экспертом рыночной стоимости исследуемых объектов в результате неучета затрат ФГУП «Росморпорт» в сумме 500 000 000 рублей, потраченных на реконструкцию объектов в 2011 году, применения устаревшего сборника УПВС № 20; неправильное определение физического износа объектов.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость , достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу части 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что наиболее достоверным является заключение, подготовленное в ходе проведения повторной судебной экспертизы. При оценке рыночной стоимости аренды спорных гидротехнических сооружений экспертом применен верных подход; в заключении указаны количественные и качественные характеристики объектов экспертизы, содержится информация о их техническом состоянии и о текущем пользовании, приведен анализ необходимых документов. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом, в нем даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы использованы не только первоначально представленные лицами,участвующими в деле, сведениями по спорным объектам недвижимости, но и использованы дополнительно представленные истцом и ответчиком, по ходатайству эксперта, материалы, в том числе сведения о доходах и расходах по содержанию всех объектов недвижимости, переданных в аренду, договор страхования имущества ФГУП «Росморпорт» от огня и других опасностей с приложениями к нему; акты сдачи-приемки результатов выполненных работ, счета-фактуры, платежные поручения об оплате; сведения о состоянии ОС за период с 2011 по 2014 г.г.; сведения об установлении срока полезного использования объектов в результате проведенной реконструкции; сведения о занятости причалов в морском порту Шахтерск за период с 2012-2014 г.г.; сведения о грузообороте ГТС в отдельности за 2014 г.г. с первичными бухгалтерскими документами и другие ( т.11, л.д.26-31).

По всем возражениям ФГУП «Росморпорт» и ООО «Институт проблем предпринимательства» на заключение эксперта, экспертом неоднократно давались полные и мотивированные письменные пояснения с указанием использованных методик и источников используемой информации, в том числе по грузообороту в порту Шахтерск; приведены обоснования безрисковой ставки доходности по данным рынка США; пояснения по определению внешнего износа ; по определению нормы прибыли стивидорной компании; по результатам приведенных экспертом расчетов и их проверке.

Само по себе несогласие ответчика с экспертным заключением, использованными методиками не свидетельствует о неправомерности и необоснованности сделанных экспертом выводов и не является основанием для непринятия экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства по делу.

Как следует из заключения эксперта, физический износ объектов принимался согласно инженерному обследованию данных объектов недвижимости , а также в соответствии с техническими паспортами на объекты недвижимого имущества и составил по Южному молу порта 1,2%, по Западному молу – 36,0%, по Угольному причалу – 19,1%, по Перемычке порта – 40,0%, по Восточной набережной порта – 28,9%, по Открытой складской площадке – 60,0%, по Оградительной стенке южной стороны порта – 65,0%, по Береговому укреплению порта – 80,0%, по Набережной берегоукрепления порта – 80,0% ( т. 13,л.д.64, таблица 34).

Согласно отчету оценщика физический износ исследуемых объектов составил: по Южному молу порта – 1%, по Западному молу, в т.ч. угольный причал (1%) – 14%, по Перемычке порта – 40,0%, по Восточной набережной порта – 29%, по Открытой складской площадке – 60,0%, по Оградительной стенке южной стороны порта – 65,0%, по Береговому укреплению порта – 80,0%, по Набережной берегоукрепления порта – 80,0% ( т. 4,л.д.106, таблица 69).

Сравнительный анализ экспертного заключения и отчета оценщика данных по физическому износу исследуемых объектов недвижимости не свидетельствует о существенном завышении экспертом реального физического износа сооружений. Расхождение имеется в оценке физического износа Западного мола, в том числе угольного причала. Освидетельствование ЗАО «МИДО» Западного мола не проводилось, данные о физическом износе указанного объекта недвижимости определены экспертом на основании данных технического паспорта, приложения к приказу ФГУП «Росморпорт» от 30.04.2014 № 169, а также – справки об объекте недвижимости ФГУП «Росморпорт».

Применение экспертом, по словам ФГУП «Росморпорт» и ООО «Институт проблем предпринимательства» ,устаревшего сборника УПВС № 20, также не свидетельствует о допущенных существенных нарушениях со стороны эксперта, поскольку запрета на использование указанного сборника не имеется, сборник УПВС не отменен, является единственным государственным сборником для расчета стоимости в рамках затратного подхода.

В связи с приведенным выше обоснованием принятия заключения эксперта в качестве достоверного доказательства по делу, протокольным определением от 19.02.2018 суд отказал в удовлетворении ходатайства ФГУП «Росморпорт» о назначении по делу еще одной оценочной экспертизы.

Также суд отмечает, что в соответствии со статьей 65 АПК РФ ФГУП «Росморпорт» не привел доказательств тому,что в результате проведенной оценки арендная плата увеличилась пропорционально изменению средних рыночных ставок,уплачиваемых за аренду аналогичного имущества на территории Дальневосточного бассейна и существенно их не превышает.

Таким образом, суд признает достоверным годовой размер арендной платы за владение и пользование арендуемыми объектами по договору аренды № 812/ДО-11 от 22.11.2011 в размере 19 836 980 рублей ( с учетом НДС; без учета прогноза инфляции; с учетом того, что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора).

Арендная плата в месяц составляет 1 653 081 руб. 67 коп. ( 19 836 980 руб. : 12 мес.).

Первоначальный истец заявил требование о взыскании с ООО «Угольный морской порт Шахтерск» долга по арендной плате в размере 5 899 298,20 рублей за период с октября 2015 года по февраль 2016 года , пени в размере 881 589,77 рублей за просрочку платежей за период с 22.10.2015 по 11.02.2016 г.

Согласно представленного ФГУП «Росморпорт» расчета, за октябрь 2015 г. долг составил 439 529, 77 руб., за ноябрь – 1 265 387,93 руб., за декабрь – 1 265 387,93 руб. Общая сумма долга за октябрь-декабрь 2015 года составляет 2 970 305,63 руб.

Как установлено судом, с 01.01.2015 года ФГУП «Росморпорт» проиндексировал арендную плату на коэффициент инфляции, то есть увеличил арендную плату и в октябре еще раз увеличил арендную плату по отчету от 01.07.2015 № 2151/15, что признано судом незаконным. В связи с этим первоначальный иск в части взыскания долга по арендной плате за октябрь-декабрь 2015 года в сумме 2 970 305,63 руб. не подлежит удовлетворению.

Также ФГУП «Росморпорт» заявлено о взыскании долга и за период январь-февраль 2016 года в сумме 2 928 992, 57 рублей. При этом, за январь 2016 года сумма долга состоит из двух составляющих 1 265 387,93 руб. – доплата за повышение арендной платы по отчету и 264 085,58 руб. – сумма индексации арендной платы с 01.01.2016 г.; за февраль 2016 года истец начисляет долг в сумме 1 399 519,06 рублей ,составляющий разницу между уплаченной ответчиком арендной платой в сумме 1 355 939,85 руб. и суммой новой арендной платой, увеличенной по отчету от 01.07.2015 № 2151/15 и проиндексированной на коэффициент инфляции 01.01.2016 г. ( т.1 л.д.14).

Поскольку судом признано незаконным повышение арендной платы с 01.01.2016 свыше одного раза в год, то за январь-февраль 2016 года иск подлежит удовлетворению на сумму 724 238 руб. 09 коп., из которых долг за январь составляет 427 096 руб. 27 коп. ( 1 653 081,67 руб. – 1 225 985, 40 руб.); долг за февраль составляет 297 141 руб. 82 коп. ( 1 653 081,67 руб. – 1 355 939, 85 руб.).

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом,пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма,которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства,в частности,в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 3.3. договора аренды от 22.11.2011 г. арендная плата по договору перечисляется в полном объеме арендатором на расчетный счет Сахалинского филиала ФГУП «Росморпорт» до 10 числа отчетного месяца.

Согласно пункту 4.12. договора аренды в случае нарушения арендатором сроков оплаты начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Из материалов дела следует, что платежным поручением № 2155 от 10.11.2015 ООО «Угольный морской порт Шахтерск» перечислили арендную плату за ноябрь 2015 г. в сумме 1 225 985,40 руб. Просрочка составила 1 день, сумма пени 3 677,96 руб. ( 1 225 985,40 руб. х 1 день х 0,3%).

За декабрь 2015 г. просрочка отсутствует, оплата произведена 09.12.2015 г.

За январь 2016 г. оплата произведена платежным поручением № 35 от 14.01.2016 г. на сумму 1 225 985, 40 руб. , просрочка составляет 3 дня : с 12.01. по 14.01., так как в период с 01.01.по 10.01.2016 г. являлись выходными днями, последним днем оплаты следует считать 11.01.2016 г. С 12.01. по 14.01.2016 г. просрочка составит 14 877, 74 руб. ( 1 653 081, 67 руб. х 3 дня х 0,3%).

За период с 15.01.2016 по 11.02.2016 г. просрочка составит 35 876 руб. 09 коп. ( 427 096, 27 руб. ( сумма долга) х 28 дн. х 0,3%).

Платежным поручением № 480 от 10.02.2016 г. произведена оплата за аренду имущества за февраль 2016 г. в сумме 1 355 939, 85 руб. с просрочкой на 1 день и не в полном объеме. За февраль 2016 г. долг по аренде составляет 297 141,82 руб., отсюда пени составляет 891, 43 руб. ( 297 141, 82 руб. х 1 дн. х 0,3%).

Таким образом, по состоянию на 11.02.2016 г. ( период определен истцом в исковом заявлении) пени за просрочку оплаты арендных платежей составляет 60 282 руб. 47 коп. ( 3 677, 96 руб. + 14 877,74 руб. + 35 876,09 руб. + 4 959, 25 руб. + 891,43 руб.).

В связи с вышеизложенным, первоначальный иск подлежит удовлетворению на сумму 784 520 руб. 56 коп. ( 724 238,09 руб. ( долг) + 60 282,47 руб. ( пени), что составляет 12% от заявленных требований (6 780 887,97 руб.).

Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении пени на основании статьи 333 ГК РФ.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума N 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ. Из пункта 77 Постановления Пленума N 7 также следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 года N 6-О указано, что положения ГК РФ о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем, часть первая его статьи 333 предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 22.04.2004 № 154-О, от 21.12.2000 № 263-О, часть первая статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 АПК РФ.

Согласно пункту 73 Постановления Пленума N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом предоставление доказательств того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, является его правом (пункт 74 Постановления Пленума N 7).

Наличие оснований для применения статьи 333 ГК РФ определяется судом самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

В силу обстоятельств настоящего дела и по своему внутреннему убеждению суд не находит оснований для снижения размера неустойки, поскольку отсутствует явная несоразмерность взыскиваемой суммы последствиям неисполнения обязательства.

ООО «Угольный морской порт Шахтерск» , с учетом уточнений от 14.12.2017 г., заявлен встречный иск о признании недействительным решения ФГУП «Росморпорт», оформленного письмом от 06.10.2015 № АТ-31/10381-27 об установлении нового размера годовой арендной платы за владение и пользование арендуемыми объектами по договору аренды № 812/ДО-11 от 22.11.2011 в размере 25 336 000 рублей ( без учета НДС; без учета без учета прогноза инфляции; с учетом того,что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора), и об установлении нового размера годовой арендной платы за владение и пользование арендуемыми объектами по договору аренды № 812/ДО-11 от 22.11.2011,начиная с 01.01.2016 года до момента очередного изменения арендной платы в сумме 16 271 278, 29 рублей ( с учетом НДС; без учета прогноза инфляции; с учетом того,что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора).

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено,что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также то, что право на изменение арендной платы в одностороннем порядке предоставлено ответчику договором; отчет носит рекомендательный характер, не имеет прямого императивного влияния на установление собственником ставки арендной платы, а потому не может быть оспорен путем самостоятельного предъявления иска, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных встречных исковых требований и надлежащем выборе ООО «Угольный морской порт Шахтерск» способа защиты нарушенного права.

Поскольку судом признано незаконным установление ФГУП «Росморпорт» арендной платы в размере 25 336 000 рублей ( без учета НДС; без учета без учета прогноза инфляции; с учетом того,что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора), то встречный иск подлежит удовлетворению в части признания недействительной односторонней сделки, оформленной письмом от 06.10.2015 № АТ-31/10381-27 .

Новый размер годовой арендной платы за владение и пользование арендуемыми объектами по договору аренды № 812/ДО-11 от 22.11.2011,начиная с 01.01.2016 года до момента очередного изменения арендной платы составит 19 836 980 рублей ( с учетом НДС; без учета прогноза инфляции; с учетом того,что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ суд распределяет судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, по уплате государственной пошлины и за проведение экспертиз пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, исходя из того, что первоначальный иск удовлетворен на 12%, встречный иск удовлетворен полностью.

При подаче иска ФГУП «Росморпорт» платежным поручением № 00427 от 12.02.2016 г уплачена государственная пошлина в сумме 56 904 руб., 12% расходов от указанной суммы составляют 6 828 руб. 48 коп. и относятся на ООО «Угольный морской порт Шахтерск».

ООО «Угольный морской порт Шахтерск» понесены судебные расходы на проведение судебных экспертиз на общую сумму 790 000 рублей, 88 % от указанной суммы составляет 695 200 руб. и относятся на ФГУП «Росморпорт».

Поскольку встречный иск удовлетворен в полном объеме, то судебные расходы, понесенные ООО «Угольный морской порт Шахтерск» по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей суд относит на ФГУП «Росморпорт».

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Угольный морской порт Шахтерск» в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Росморпорт» долг по арендной плате в сумме 724 238 рублей 09 копеек, пени в сумме 60 282 рубля 47 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 828 рублей 48 копеек, а всего – 791 349 рублей 04 копейки.

Встречный иск удовлетворить.

Признать недействительным решение Федерального государственного предприятия «Росморпорт», оформленное письмом от 06.10.2015 № АТ-31/10381-27 об установлении нового размера годовой арендной платы за владение и пользование арендуемыми объектами по договору аренды № 812/ДО-11 от 22.11.2011 в размере 25 336 000 рублей ( без учета НДС; без учета без учета прогноза инфляции; с учетом того,что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора).

Установить новый размер годовой арендной платы за владение и пользование арендуемыми объектами по договору аренды № 812/ДО-11 от 22.11.2011,начиная с 01.01.2016 года до момента очередного изменения арендной платы в сумме 19 836 980 рублей ( с учетом НДС; без учета прогноза инфляции; с учетом того,что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора).

Взыскать с Федерального государственного предприятия «Росморпорт» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Угольный морской порт Шахтерск» судебные расходы, понесенные по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей и на проведение экспертиз в сумме 695 200 рублей, а всего - 701 200 рублей.

Произвести зачет первоначального и встречного исков на сумму 701 200 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Угольный морской порт Шахтерск» в пользу Федерального государственного предприятия «Росморпорт» долг по арендной плате в сумме 90 149 рублей 04 копейки.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия,но может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья С.Ф. Дудина