Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Логиновой Е.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Забродиной В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества «Пасифик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным решения, оформленного в виде сообщения об отказе в государственной регистрации от 07.09.2016 № 65/001/065/2016-48, возложении обязанности зарегистрировать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263 и взыскании понесенных судебных расходов в размере 3 000 рублей,

при участии:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 10.01.2017;

от заинтересованного лица – ФИО2 по доверенности от 09.01.2017;

от Департамента землепользования и администрации города Южно-Сахалинска – ФИО3 по доверенностям от 24.10.2016 и от 10.05.2017,

У С Т А Н О В И Л :

Закрытое акционерное общество «Пасифик» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее - управление) о признании незаконным решения, оформленного в виде сообщения об отказе в государственной регистрации от 07.09.2016 № 65/001/065/2016-48, возложении обязанности зарегистрировать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263 и взыскании понесенных судебных расходов в размере 3 000 рублей.

Определением суда от 30.11.2016 данное заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание арбитражного суда первой инстанции на 09 час. 30 мин. 28.12.2016. Определением от 28.12.2016 дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на 31.01.2017 года на 10 час. 50 мин. Одновременно суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя Департамент землепользования города Южно-Сахалинска. В судебном заседании 31.01.2017 суд протокольным определением удовлетворил ходатайство администрации города Южно-Сахалинска о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне управления, в связи с чем привлек последнюю к участию в деле. Определением от 07.02.2017 (резолютивная часть оглашена 31.01.2017) суд удовлетворил ходатайство Администрации города Южно-Сахалинска и приостановил производство по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения арбитражного дела № А59-6012/2016. Определением от 18.05.2017 суд назначил судебное заседание по вопросу о возобновлении производства по делу на 05.07.2017 на 09 час. 30 мин. Определением от 05.07.2017 суд возобновил производство по настоящему делу и с учетом мнения лиц, участвующих в деле и присутствующих в судебном заседании, отложил судебное разбирательство до 27.07.2017 до 10 час. 00 мин. Определением от 27.07.2017 судебное разбирательство отложено до 16.08.2017 до 10 час. 30 мин. В судебном заседании 16.08.2017 был объявлен перерыв до 22.08.2017 до 12 час. 00 мин. Информация об объявленном судом перерыве размещена на сервисе «Картотека арбитражных дел» в информационно – телекоммуникационной сети «Интернет».

В обоснование заявленных требований общество в заявлении и его представитель в судебном заседании указали, что оспариваемый отказ не соответствуют ни фактическим обстоятельствам, ни действующему законодательству РФ. Общество достаточно давно пытается оформить право собственности на земельный участок под принадлежащим ему зданием гостиницы, о чем свидетельствуют представленные судебные акты. При этом согласно позиции судебных органов, содержащихся в данных актах, наличие обременения правом аренды земельного участка, из которого образован участок, отказ в регистрации права собственности на который оспаривается в рамках настоящего дела, не свидетельствует о наличии противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, а потому отказ по данному основании, по мнению общества, не соответствует положениям Закона о регистрации прав. Более того, в данном случае имеется совпадение лица, которому перешло право собственности на спорный участок, и арендатора земельного участка, из части которого образован спорный участок. В этой связи общество, обращаясь с заявлением о регистрации перехода к нему права собственности на спорный участок, понимает, что в силу закона прекратится его право аренды на земельный участок, из части которого спорный участок образован, а потому его права, как арендатора, регистрацией права собственности на спорный участок, не нарушаются. Относительно не соответствия вида разрешенного использования участка, указанного в договоре, виду, указанному в ГКН, обществом указано, что в договоре купли-продажи земельного участка, представленном в управление с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок в качестве документа - основания возникновения права вид разрешенного использования не определен, указана лишь цель предоставления участка, которая не противоречит его виду разрешенного использования, а потому отказ в регистрации по данному основанию также, по мнению общества, не соответствует положениям действующего законодательства РФ.

Управление в отзыве, пояснениях и его представитель в судебном заседании с требованиями заявителя не согласились, указав, что в договоре и ГКН указаны различные виды разрешенного использования, что свидетельствует о том, что участок, в отношении которого общество просит осуществить регистрацию перехода права собственности, не может считаться учтенным, а в отношении не учтенных земельных участков регистрации прав запрещена. Более того, на дату принятия оспариваемого решения в отношении двух земельных участков, в результате преобразования которых образован приобретенный обществом земельный участок, было зарегистрировано обременение в виде права аренды общества. До внесения записи о прекращении права аренды на два участка, из которых образован спорный участок, осуществить регистрацию перехода права собственности на спорный участок невозможно, поскольку наличие обременения свидетельствует о том, что имеется противоречие между зарегистрированными правами (право аренды на участки, из которых образован спорный участок) и заявленными правами (право собственности на вновь образованный (спорный) участок).

Представитель администрации и департамента в судебном заседании оставил разрешение данного спора на усмотрение суда, указав, что администрации судами трех инстанций в рамках дела А59-6012/2016 отказано в признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, являющегося документом- основанием возникновения права собственности общества на спорный участок.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд установил следующее.

Из материалов дела, в том числе из вступивших в законную силу судебных актов, принятых по спорам между администрацией и обществом относительно земли, на которой расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу, а именно судебных актов по арбитражным делам №№ А59-2963/2015, А59-3201/2016, А59-6012/2016, А59-536/2016, следует, что 25.10.2007 и 22.11.2007 между департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, (далее – департамент, арендодатель) и ЗАО «Пасифик» (арендатор) заключены договоры №№ 10515 и 10577, соответственно, по условиям которых арендатору переданы в аренду земельные участки с кадастровым номером 65:01:0703004:0012 площадью 9429 кв. м и с кадастровым номером 65:01:0703004:0023 площадью 19700 кв. м., расположенные по адресу: г. Южно-Сахалинск, центральная часть города, в границах улиц Тихоокеанская, Дзержинского, им. Космонавта Поповича, пр. Мира, для проектирования, строительства и эксплуатации гостинично-офисного комплекса и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами сроком до 06.02.2053 (пункты 1.1. договоров).

Указанные договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке 18.03.2008.

Дополнительными соглашениями от 21.05.2012 к этим договорам аренды арендодатель передал свои права и обязанности Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее - министерство).

08.04.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о праве собственности ЗАО «Пасифик» в отношении здания гостиницы площадью 9 668,70 кв. м (кадастровый номер 64:01:0703004:0034:401:001:000108550), расположенного по адресу: пр. Мира, 172 в г. Южно-Сахалинске.

Арендатор обратился к арендодателю с заявлением от 05.08.2011 № 52 о согласовании границ земельного участка, в том числе под зданием гостиницы для целей последующего выкупа.

Распоряжением департамента от 02.09.2011 № 1247-р утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в связи с образованием четырех земельных участков путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023.

31.10.2011 в Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) внесены кадастровые номера вновь образованных из земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023 земельных участков: 65:01:07030004:94 площадью 13207 кв. м, 65:01:07030004:95 площадью 7920 кв. м, 65:01:07030004:97 площадью 553 кв. м, разрешенное использование - для проектирования, строительства и эксплуатации гостинично-офисного комплекса и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами, а также 65:01:07030004:96 площадью 6994 кв. м, разрешенное использование - под здание гостиницы (литер А).

Постановлением администрации от 27.04.2012 № 766 на основании заявления ЗАО «Пасифик» от 08.12.2011 № 81 в собственность последнего за плату под здание гостиницы (литер А) предоставлен земельный участок по адресу: <...>, площадью 6994 кв. м, в том числе площадь, ограниченная в использовании 892 кв. м под проезд.

На основании указанного постановления между ЗАО «Пасифик» (покупатель) и департаментом (продавец) заключен договор купли-продажи от 29.06.2012 № 4, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 65:01:07030004:96 площадью 6994 кв. м, предоставленный под здание гостиницы (литер А), по цене 2 675 928 руб. 88 коп. (пункты 1.1., 1.2., 2.1. договора).

Платежным поручением от 03.07.2012 № 825 общество оплатило выкупную стоимость земельного участка.

По акту приема-передачи от 06.07.2012 указанный земельный участок передан покупателю.

Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости на земельный участок в установленном порядке не зарегистрирован.

14.06.2013 департамент в ответ на обращение ЗАО «Пасифик» сообщил, что согласно утвержденным проектам планировки и межевания центральной части г. Южно-Сахалинска северо-западнее пересечения улицы Поповича и проспекта Мира предусмотрена организация второстепенного проезда, обеспечивающего подъезд транспортных средств к общественным зданиям и другим объектам городской застройки, а также выезд транспортных средств с проспекта Мира на ул. Рождественскую, в связи с чем в проекте межевания установлена зона публичного сервитута для содержания и ремонта объектов транспортной инфраструктуры.

29.07.2013 общество обратилось в министерство с заявлением, в котором со ссылкой на необходимость организации проезда (установления публичного сервитута) по территории, арендуемой ЗАО «Пасифик», просило принять решение либо о перераспределении земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023 путем их преобразования в земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:07030004:94, 65:01:07030004:95, 65:01:07030004:96, 65:01:07030004:97, либо о снятии указанных земельных участков с кадастрового учета для последующего перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023 с учетом расположенной на них дороги общего пользования без включения ее в состав земельного участка, выкупаемого под здание гостиницы.

20.08.2013 общество обратилось в департамент с требованием подготовить соглашение о расторжении договора купли-продажи от 29.06.2012 № 4 по причине невозможности государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

08.10.2013 уполномоченный орган отказал в заявлении по мотиву исполнения сторонами своих обязательств по заключенному договору.

Согласно уведомлению от 06.08.2015 филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы Государственной регистрации и картографии по Сахалинской области» земельный участок с кадастровым номером 65:01:07030004:96 с 20.11.2013 снят с кадастрового учета (присвоен статус «аннулирован»).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 15.01.2016 (с учетом определения от 11.02.2016 об исправлении опечатки) по делу № А59-2963/2015 договор купли-продажи земельного участка от 29.06.2012 № 4, заключенный между Департаментом и ЗАО «Пасифик» в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703004:96 расторгнут; с муниципального образования города Южно-Сахалинска в лице Департамента взыскано 2675928 рублей 88 копеек неосновательного обогащения. Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2016 по делу № А59-2963/2015 решение Арбитражного суда Сахалинской области от 15.01.2016 изменено. С Департамента в пользу ЗАО «Пасифик» взыскано неосновательное обогащение в размере 2675928,88 рублей. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано. Согласно постановлению Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.07.2016 по вышеуказанному делу, на момент заключения договора купли-продажи от 29.06.2012 № 4 земельный участок являлся сформированным и мог выступать в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота. Таким образом, судом кассационной инстанции было установлено, что в настоящее время данный договор истцом исполнен, указав, что на момент аннулирования кадастровых сведений о спорном земельном участке 20.11.2013 обязательства сторон по указанному договору от 29.06.2012 № 4 уже были прекращены надлежащим исполнением и не могли прекратиться повторно по иным основаниям (ввиду невозможности их исполнения). Однако право собственности на него не было зарегистрировано в установленном законом порядке по условиям, зависящим от самого покупателя. В то же время доказательства нарушения продавцом условий заключенного договора от 29.06.2012, уклонения последнего от исполнения данной сделки в материалах дела отсутствуют. Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 22.09.2016 по делу № А59-2963/2015 произведен поворот исполнения постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2016, определено взыскать с ЗАО «Пасифик» в пользу Департамента неосновательное обогащение в размере 2 675 928 рублей 88 копеек.

27.02.2015 департамент распоряжением № 323-р «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории городского округа «Город Южно-Сахалинск» утвердил схему расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала № 65:01:0703004 в связи с образованием земельных участков путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:073004:0012, 65:01:0703004:0023 из земель, находящихся в государственной собственности, с разрешенным использованием для проектирования, строительства и эксплуатации гостинично-офисного и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами.

10.06.2015 в ГКН согласно выпискам из ЕГРП от 09.08.2017 №№ 65/001/005/2017-464, 65/001/005/2017-465, 65/001/005/2017-466 внесены кадастровые номера вновь образованных из земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023 земельных участков: 65:01:07030004:263 площадью 10778+/-36 кв. м, 65:01:07030004:264 площадью 9178+/-34 кв. м., разрешенное использование - для проектирования, строительства и эксплуатации гостинично-офисного и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами, а также 65:01:07030004:265 площадью 9132+/-33 кв. м. вид разрешенного использования – объект культурно-досугового назначения. Сведения о данных участках имеют статус «временные», дата истечения срока действия временного характера 11.06.2020.

15.07.2015 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703004:263, площадью 10 778 кв. м., для использования под расположенное на данном земельном участке здание гостиницы.

Между администрацией (продавец) и ЗАО «Пасифик» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 12.10.2015 № 013-576, по условиями которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить по цене - 2 515 811 руб. 54 коп., земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263, площадью 10778 кв. м., находящийся в государственной собственности, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, в границах ул. Тихоокеанская, имени Ф.Э. Дзержинского, им. Космонавта Поповича, пр. Мира, для размещения объекта капитального строительства (пункты 1.1., 2.1. договора). Цена договора составила 2 515 811 рублей 54 копейки. При этом при рассмотрении дела № А59-6012/2016 судами установлено, что в границы земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703004:263 фактически вошел ранее переданный ответчику земельный участок по договору купли-продажи от № 4 с кадастровым номером 65:01:07030004:96. Оплата по договору от 12.10.2015 № 013-576 была произведена ответчиком 21.07.2016 после подачи истцом заявления о расторжении данного договора купли-продажи земельного участка в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора (дело № А59-3201/2016).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 06.10.2016 по делу № А59-3201/2016, администрации в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 12.10.2015 № 013-576, предъявленных к ЗАО «Пасифик» по причине неисполнения последним обязательств по внесению покупной платы, было отказано, поскольку платежным поручением от 21.07.2016 № 223 ЗАО «Пасифик» перечислило администрации выкупную цену за земельный участок по договору купли-продажи от 12.10.2015 № 013-576 в сумме 2 515 811 рублей 54 копейки, чем исполнил свои обязательства в полном объеме.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 15.02.2017 по делу № А59-6012/2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017, постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.07.2017 № Ф03-2524/2017, администрации отказано в удовлетворении иска к обществу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 12.10.2015 № 013-576 и обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, основанному на доводе о недопустимости продажи одного и того же объекта недвижимости одному и тому же лицу с учетом выводов суда кассационной инстанции, содержащихся в его постановлении по делу № А59-2963/2015.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.05.2016 по делу № А59-536/2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2016, постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.12.2016 № Ф03-5810/2016, удовлетворено требование Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска к обществу о расторжении договора аренды № 10577 земельного участка площадью 9 429 кв. м., с кадастровым номером 65:01:0703004:0012, заключенного между департаментом и обществом, и о возложении обязанности на общество передать земельный участок по акту приема-передачи в течение 10-ти календарных дней с момента вступления в силу решения суда.

Согласно выписки из ЕГРП от 09.08.2017 № 65/001/005/2017-467 каких-либо обременений на участок с кадастровым номером 65:01:0703004:0012 в ЕГРП на дату представления выписки не зарегистрированы.

Из выписки из ЕГРП от 09.08.2017 № 65/001/005/2017-468 в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703004:23 следует, что данный участок обременен правом аренды ЗАО «Пасифик», на основании договора аренды земельного участка от 25.10.2007, дата регистрации 18.03.2008 № 65-65-01/009/2008-318, на срок до 06.02.2053.

27.10.2015 общество обратилось в ДАГИЗ города Южно-Сахалинска с заявлением о внесении изменений в договоры аренды земельных участков от 25.10.2007 № 10515 и от 22.11.2007 № 10577 с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023 в части изменения кадастровых номеров арендуемых участков на 65:01:0703004:264 и 65:01:0703004:265, ввиду заключения между обществом и администрацией договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703004:263, образованного из земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023, а также образованием из указанных земельных участков наряду с земельным участком с кадастровым номером 65:01:0703004:263 земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:264 и 65:01:0703004:265.

28.04.2016 обществом через МФЦ в управление согласно описи подано заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.04.2016 № 65/001/065/2016-483, согласно которому общество просило осуществить регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263, расположенного по адресу: Сахалинская область, город Южно-Сахалинска, в границах ул. Тихоокеанская, имени Ф.Э. Дзержинского, им. Космонавта Поповича, пр-т Мира, площадью 10778 кв.м. К заявлению согласно описи приложены; доверенность от 21.08.2015; договор купли-продажи земельного участка от 12.10.2015 № 013-576; акт приема-передачи земельного участка, приобретенного на основании договора купли-продажи № 013-576 от 12.10.2015 от 15.10.2015; расчет цены выкупа земельного участка от 15.10.2015; свидетельство о постановке на учет общества в налоговом органе от 28.04.2004 № 000854117; свидетельство о государственной регистрации юридического лица от 28.04.2004 № 000864642; платежное поручение от 25.04.2016 № 749 об уплате государственной пошлины на государственную регистрацию прав в размере 22000 рублей; устав от 14.12.2010 общества.

Уведомлением от 18.05.2016 № 65/001/065/2016-483 управление сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации на срок до 17.06.2016, начиная с 18.05.2016 на основании решения регистратора. В данном уведомлении регистратором указано, что основанием приостановления регистрации является не соответствие вида разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре о его купли-продажи (для размещения объекта капитального строительства), и в государственном кадастре недвижимости (для проектирования, строительства и эксплуатации гостинично-офисного и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами). Указанное свидетельствует о том, что кадастровый учет в связи с изменением характеристик (изменение разрешенного использования) объекта не осуществлен, что в соответствии с абзацем 12 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации является основанием для отказа в государственной регистрации. Также в уведомлении указано и на то, что в ЕГРП в отношении земельных участка с кадастровым номером 65:01:0703004:0023 имеется запись о регистрации договора аренды земельного участка от 25.10.2007, рег. № 65-65-01/009/2008-318 от 18.03.2008, в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703004:0012 имеется запись о регистрации договора аренды земельного участка № 10577 от 22.11.2007, рег. № 65-65-01/009/2007-317. Арендатором указанных договоров является ЗАО «Пасифик». Заявления или документов в управление о прекращении записи об аренде не поступило. Таким образом установлены противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, что в соответствии с абзацем 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации является основанием для отказа в государственной регистрации. Также на государственную регистрацию не представлено решение об одобрении сделки также, как и не представлен документ, достоверно подтверждающий, что для общества такого одобрения не требуется.

07.06.2016 обществом через МФЦ в управление согласно описи подано заявление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.06.2016 № 65/001/090/2016-132 для подготовки документов на срок до 07.09.2016.

Уведомлением от 15.06.2016 № 65/001/065/2016-483 управление приостановило государственную регистрацию по заявлению общества.

11.08.2016 согласно описи от общества через МФЦ в управление поданы документы для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно заявление о предоставлении дополнительных документов для государственной регистрации прав от 10.08.2016 № 65/001/084/2016-298, а также письмо от 01.08.2016 № 62 общества, в котором обществом указано, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи земельного участка от 12.10.2015 № 013-576 не является для общества крупной сделкой и не требует одобрения в порядке, предусмотренном положениям статьи 78 Федерального закона от 26.12.2005 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

29.07.2016 в администрацию поступило обращение общества, в котором последнее сообщило о факте приостановления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263 на основании договора купли-продажи от 12.10.2015 № 013-576 и основаниях ее приостановления, в связи с чем просило внести изменения в договор купли-продажи данного участка, указав в нем, что земельный участок предоставляется под объект социально-бытового назначения. Также просило оказать содействие во внесении изменений в договор аренды № 10515 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703004:23 и в договор аренды № 10577 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703004:12, из которых был образован выкупленный земельный участок, путем указания в них на то, что их предметом являются земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0703004:264 и 65:01:0703004:265 либо в заключении новых договоров аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0703004:264 и 65:01:0703004:265, которые были образованы одновременно с земельным участком с кадастровым номером 65:01:0703004:263 из земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:23 и 65:01:0703004:12. также указано, что арендодателю по указанным договорам аренды – ДАГИЗ города Южно-Сахалинска - обществом уже было направлено заявление о внесении изменений в договора аренды 27.10.2015.

Письмом от 26.08.2016 № 1457-013/04 администрация сообщила обществу в ответ на его обращение о внесении изменений в договор купли-продажи, что внесение в него изменений в части разрешенного использования земельного участка будет возможно только после изменения вида разрешенного использования с «для проектирования, строительства и эксплуатации гостинично-офисного и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами» на «объект социально-бытового назначения». В целях изменения вида разрешенного использования земельного участка 65:01:0703004:263, приобретения права аренды на земельные участки 65:01:0703004:264 и 65:01:0703004:265 и прекращения права аренды на участки 65:01:0703004:23 и 65:01:0703004:12 обществу рекомендовано обратиться с соответствующими заявлениями в МКУ «Управление информационно-финансового обеспечения земельными ресурсами».

В сообщении от 07.09.2016 № 65/001/065/2016-483 управление отказало обществу в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263 на основании абзацев 11, 12 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, указав на следующее:

- на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи земельного участка № 013-576 от 12.10.2015, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263 с разрешенным использованием «для размещения объекта капитального строительства». Между тем, согласно сведениям государственного кадастра недвижимости разрешенное использование указанного земельного участка «для проектирования, строительства и эксплуатации гостинично-офисного и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами». То есть кадастровый учет в связи с изменением характеристик (изменение разрешенного использования) объекта не осуществлен, что в соответствии с абзацем 12 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации является основанием для отказа в государственной регистрации. Согласно пункта 1.2 статьи 20 Закона о регистрации не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. В силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 04.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в том числе в связи с изменением характеристик объекта недвижимости;

- при проведении правовой экспертизы представленных документов установлено, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263 образован из земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023. В ЕГРП в отношении земельных участка с кадастровым номером 65:01:0703004:0023 имеется запись о регистрации договора аренды земельного участка от 25.10.2007, рег. № 65-65-01/009/2008-318 от 18.03.2008, в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703004:0012 имеется запись о регистрации договора аренды земельного участка № 10577 от 22.11.2007, рег. № 65-65-01/009/2007-317. Арендатором указанных договоров является ЗАО «Пасифик». Заявления или документов в управление о прекращении записи об аренде не поступило. Таким образом установлены противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, что в соответствии с абзацем 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации является основанием для отказа в государственной регистрации.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации перехода права собственности на объект, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица наделены правом обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

При этом на заявителя по делу возлагается обязанность обосновать и доказать факт нарушения оспариваемым актом его прав и законных интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, а на государственный орган - доказать законность своих действий.

Порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в период возникновения спорных правоотношений был определен в главе III Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ, Федеральный закон о регистрации прав).

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1). Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5).

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона о государственной регистрации прав в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (абзац 3 пункта 1 статьи 17 Федерального закона о регистрации прав в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений).

При этом согласно пункту 2 статьи 17 Федерального закона о регистрации прав в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных данным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Федерального закона № 122-ФЗ и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона о регистрации прав в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абзац 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав), а также в случае, если объект недвижимого имущества, в отношении регистрации права собственности на который подано заявление, не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (абзац 12 пункта 1 пункт 1.2 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав).

Из оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности следует, что в качестве правового основания отказа регистратором указано на абзацы 11, 12 пункта 1, пункт 1.2 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав. В качестве фактического основания указано на то, что указанный в договоре купли-продажи земельного участка вид его разрешенного использования не соответствует виду разрешенного использования данного участка, содержащегося в государственном кадастре недвижимости, что свидетельствует о том, что участок с таким видом, который указан в договоре, не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», а также на то, что в ЕГРП зарегистрировано обременение в виде прав аренды общества на участки в результате перераспределения которых образован земельный участок, регистрация перехода прав на который испрашивается обществом, что свидетельствует о наличии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Согласно статье 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Законом о государственном кадастре недвижимости.

Отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности также регламентируются Законом о государственном кадастре.

В силу статьи 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ (далее – закон № 221-ФЗ, Закон о кадастре недвижимости), правовым последствием кадастрового учета является подтверждение существования объекта недвижимости, права на который непосредственно у конкретного лица возникают и могут быть зарегистрированы по основаниям и в порядке, установленным законом, а также прекращения существования объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона о кадастре недвижимости кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона № 221-ФЗ сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном данным законом порядке документов, если иное не установлено этим законом.

Частью 1 статьи 16 Федерального закона о кадастре недвижимости установлено, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.

В части 1 статьи 25 Закона о государственном кадастре недвижимости указано, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. К таким сведениям применяются правила, установленные частью 4 статьи 24 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Закона о государственном кадастре недвижимости сведения, которые носят временный характер до утраты ими в установленном настоящим законом порядке временного характера, не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

Как предусмотрено в пункте 4 статьи 24 Федерального закона о кадастре недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 данной статьи Закона случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. В течение одного года со дня исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости заявителю или его представителю лично под расписку на основании заявления указанных лиц орган кадастрового учета выдает документы, представленные в соответствии со статьей 22 данного Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете объекта недвижимости (за исключением документов, представленных в форме электронных документов). Если по истечении срока, установленного настоящей частью, заявитель или его представитель не явился в орган кадастрового учета и ему не были выданы лично под расписку документы, представленные в соответствии со статьей 22 данного Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете объекта недвижимости, данные документы подлежат уничтожению.

В силу пункта 5 статьи 24 Федерального закона о кадастре недвижимости в течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости, сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.

Согласно части 2 статьи 20 Закона о кадастре недвижимости с заявлениями о кадастровом учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица.

В соответствии с положениями части 5 статьи 24 Закона о кадастре недвижимости, в течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости, по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате которых был образован такой объект недвижимости, сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо (пункт 5 части 2 статьи 27 Закона о кадастре недвижимости).

Согласно части 4 статьи 24 Закона № 221-ФЗ внесенные в государственный кадастр недвижимости при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим.

Из материалов дела следует, что общество обратилось в управление о регистрации права собственности на вновь образованный в результате перераспределения земельный участок, приобретенный им на основании договора купли-продажи. При этом участок приобретен им как собственником объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке. Более того, данный участок образован в результате перераспределения земельных участков, которые находились у общества на праве аренды и были предоставлены ему в том числе под строительство объекта недвижимости, наличие права собственности на который, в свою очередь, послужило основанием для образования и приобретения спорного участка в собственность.

Как было указано выше, одним из оснований отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорный участок явилось не соответствие его вида разрешенного использования, указанное в договоре, с видом разрешенного использования, указанного в ГКН.

В силу части 2 статьи 1 Закона № 221-ФЗ государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с данным Федеральным законом недвижимом имуществе

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных указанным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (часть 3 статьи 1 Закона № 221-ФЗ).

В силу статьи 16 Закона о кадастре недвижимости кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11- 21.1, 25-30 части 2 статьи 7 указанного Федерального закона сведений об объекте недвижимости, в том числе сведений о разрешенном использовании, если объектом недвижимости является земельный участок (пункт 14 части 2 статьи 7 указанного закона).

Поскольку пунктом 14 части 2 статьи 7 Федерального закона о кадастре недвижимости сведения о разрешенном использовании земельного участка отнесены к дополнительным сведениям об объекте недвижимости, подлежащим внесению в государственный кадастр недвижимости. Государственная регистрация прав осуществляется в отношении земельного участка с конкретным разрешенным использованием. Изменение разрешенного использования земельного участка после государственной регистрации права на него возможно только путем внесения изменений в Единый государственный реестр прав на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о таком объекте недвижимого имущества (часть 10 статьи 33 Закона № 122-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что порядок использования земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с зонированием их территорий.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2 и 3 названной выше статьи).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 9 статьи ГрК РФ под градостроительным регламентом понимается устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков, используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации) на основные виды, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования. Последние допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования, осуществляемых совместно с ними.

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктами 2, 6 статьи 30 и статьей 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки, утверждаемые представительным органом местного самоуправления, включают в себя градостроительные регламенты, в которых указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, не определенные градостроительным регламентом в пределах установленной территориальной зоны, являются запрещенными для соответствующей территориальной зоны.

Следовательно, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Из материалов дела следует, что земельный участок, в регистрации перехода права собственности на который заявителю оспариваемым решением отказано, имеет вид разрешенного использования «для проектирования, строительства и эксплуатации гостинично-офисного и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами» (выписка из ЕГРП от 09.08.2017 № 65/001/005/2017-464).

Из договора купли-продажи данного участка, имеющегося в материалах дела и представленного заявителем в управление как документ-основание возникновения у заявителя права, следует, что в нем вид разрешенного использования данного участка не установлен. В нем лишь определена цель предоставления данного участка, а именно в пункте 1.2 договора купли-продажи земельного участка № 013-576 от 12.10.2015 указано, что данный участок предназначен для размещения объекта капитального строительства, а исходя из пункта 1.3 данного договора таким объектом является объект недвижимости, который принадлежит обществу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 65-65-01/032/2008-533 от 08.04.2008.

Согласно сведениям из ЕГРП обществу на праве собственности принадлежит объект – здание – гостиница, кадастровый номер 65:01:0703004:224, месторасположение <...>.

Факт того, что указанный объект – здание –гостиница – расположен на купленном обществом по договору купли-продажи земельного участка № 013-576 от 12.10.2015 земельном участке с кадастровым номером 65:01:0703004:263 участниками процесса не оспаривался также, как не оспаривалось и то, что данные обстоятельства были известны на дату принятия оспариваемого решения управлению, учитывая, что именно управление является органом, уполномоченным на ведение ЕГРП.

При этом из приведенных обстоятельств в совокупности следует, что целью использования проданного обществу участка является размещение объекта капитального строительства – здания – гостиницы. Как было указано ранее, видом разрешенного использования участка в соответствии с зонированием территории является «для проектирования, строительства и эксплуатации гостинично-офисного и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами». То есть указанная в договоре цель предоставления участка – для размещения объекта капитального строительства, а именно здания-гостиницы, не противоречит виду его разрешенного использования, исходя из которого участок возможно использовать для строительства и эксплуатации гостинично-офисного комплекса. Данные обстоятельства в совокупности свидетельствуют, что цели предоставления участка, указанные в договоре, соответствуют его разрешенному использованию, указанному в ГКН, учитывая также и то, что в договоре сторонами вид разрешенного использования не установлен, а установлена лишь цель предоставления участка. В этой связи позиция управления о том, что на государственную регистрацию представлены документы о праве на участок, который не может считаться учтенным в связи с не соответствием вида разрешенного использования участка, указанного в договоре, с видом, который указан в ГКН, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, а потому отказ управления в государственной регистрации перехода прав на основании абзаца 12 пункта 1, пункта 1.2 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав не обоснован и не соответствует положениям указанного закона.

В качестве второго основания для отказа в государственной регистрации права управлением в оспариваемом решении указано на абзац 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав, а именно на противоречие заявленных прав на объект тем, которые зарегистрированы ввиду установления факта того, что в отношении участков, из которых образован купленный обществом участок, в ЕГРП зарегистрировано обременение в виде права аренды общества на них.

Действительно, из материалов дела следует, что на момент принятия решения об отказе в проведении государственной регистрации в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023, в результате преобразования которых образован спорный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263, были зарегистрированы обременения в пользу общества в виде права аренды (договоры от 25.10.2007 и № 10577 от 22.11.2007); на момент рассмотрения настоящего спора обремененным правом аренды общества остался участок с кадастровым номером 65:01:0703004:0023, договор аренды участка с кадастровым номером 65:01:0703004:0012 расторгнут по решению суда от 25.05.2016 по делу № А59-536/2016.

Вместе с тем, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами ст. 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, судам при рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество необходимо исходить из следующего. Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. По смыслу пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным. По смыслу указанных норм и разъяснений основанием для отказа в государственной регистрации является конкуренция (противоречие) между аналогичными правами.

Аналогичный вывод по сути содержится в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2016 № 05АП-1823/2016 по делу № А59-2963/2015 по заявлению закрытого акционерного общества «Пасифик» к Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска, Администрации города Южно-Сахалинска, Департаменту финансов администрации города Южно-Сахалинска о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 29.06.2012 № 4 и взыскании 2675928 рублей 88 копеек неосновательного обогащения. В частности. Судом апелляционной инстанции указано, что ссылки истца на положения абзацев 9-10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающих в качестве основания для отказа в регистрации права непредставление документов, необходимых для государственной регистрации прав, и наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, признаются судебной коллегией несостоятельными, учитывая подписание сторонами договора купли-продажи и акта приема-передачи земельного участка, а также отсутствия в публичном реестре ранее зарегистрированных прав на вновь образованный земельный участок, государственная собственность в отношении которого не была разграничена.

При этом судом учитывается, что данный вывод сделан при разрешении спора относительно первого из заключенных между обществом и администрацией договора купли-продажи участка, на котором расположено принадлежащее обществу на праве собственности здание гостиницы. Более того, участниками данного дела были те же лица, которые участвуют и в настоящем деле, в том числе к участию в деле № А59-2963/2015 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области. Постановление суда апелляционной инстанции в данной части Арбитражным судом Дальневосточного округа от 26.07.2016 № Ф03-3335/2016 по делу № А59-2963/2015 оставлено без изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Несмотря на то, что приведенные выше выводы сделаны относительно порядка применения норм Закона о государственной регистрации прав, вместе с тем, судом учитывается, что они сделаны относительно сложившихся между сторонами правоотношений по приобретению в собственность обществом земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему здание гостиницы. При этом судом также учитывается и то, что специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. На подобную характеристику земли, как объекта права, указано Арбитражным судом Дальневосточного округа в постановлении от 26.07.2016 № Ф03-3335/2016 по приведенному выше делу № А59-2963/2015, участниками которого были стороны настоящего спора.

Соответственно, приведенные выводы относительно возможности регистрации права собственности на земельный участок при наличии обременения земельных участков, из которых данный участок образован, фактически сделаны в отношении того же участка, который был приобретен обществом по договору купли-продажи земельного участка № 013-576 от 12.10.2015, учитывая, что объектом данного договора, как и договора купли-продажи земельного участка от 29.06.2012 № 4, являлся с учетом указанных разъяснений тот же природный объект - участок, на котором расположено принадлежащее обществу здание гостиницы, но в иных границах.

При этом судом также учитывая, что управление, являясь участником дела № А59-2963/2015, принятые по нему судебные акты, в том числе в части указанных выводов, не оспаривало.

Пунктом 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Соответственно, следствием регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263 будет прекращение существования земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023, в отношении одного из которых в реестре в настоящее время зарегистрировано обременение в виде права аренды общества. При этом судом учитывается, что данное обременение зарегистрировано в пользу общества, которое обратилось в управление с заявлением о регистрации в его пользу права собственности на образованный земельный участок. То есть в данном случае имеет место совпадение в одном лице и правообладателя как образованного земельного участка (собственника), так и участка, из которого он образован (арендатора), что, в свою очередь, учитывая, что именно общество обратилось в управление с заявлением о регистрации права собственности за ним, свидетельствует об отсутствии нарушения его прав, как арендатора, то есть как лица, в пользу которого в ЕГРП зарегистрировано обременение в виде аренды в отношении земельного участка, из которого образован тот участок, в отношении которого общество просит произвести регистрацию его права собственности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что отказ управления в регистрации перехода права собственности к обществу на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263 на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав также не обоснован ни правовыми, ни фактическими основаниями, а потому не соответствует положениям указанного закона.

Иных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности к обществу на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263, кроме приведенных выше и основанных на абзацах 11, 12 пункта 1, пункте 1.2 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав, управлением ни в оспариваемом решении об отказе, ни в отзывах, ни в судебных заседаниях не приведено.

На основании и с учетом изложенного суд приходит к выводу, что оспариваемое решение управления об отказе в государственной регистрации перехода права собственности к обществу на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263 не соответствует приведенным выше нормам Федерального закона № 122-ФЗ в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, и разъяснениям о порядке их применения.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ суд может признать решение органа публичной власти незаконным при наличии двух обстоятельств: в случае, если им будет установлено его несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также в случае установления нарушения данным решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оспариваемое решение управления нарушает права общества на государственную регистрацию перехода права на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263, приобретенный им по договору купли-продажи земельного участка № 013-576 от 12.10.2015 с целью эксплуатации принадлежащего обществу здания-гостиницы, а, соответственно, на получение единственного доказательства существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона № 122-ФЗ в редакции, действовавшей на период возникновения спорных правоотношений) и в связи с этим на возможность реализовывать принадлежащее ему право.

Из изложенного следует, что оспариваемое решение не только не соответствует положениям Федерального закона № 122-ФЗ в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, но и нарушает права общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В этой связи на основании статьи 201 АПК РФ оспариваемое решение подлежит признанию незаконным как не соответствующее требованиям Федерального закона № 122-ФЗ в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений.

В соответствии с частью 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений среди прочего должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В качестве способа восстановления нарушенного права общество просит возложить обязанность на управление зарегистрировать переход права собственности к нему на указанный земельный участок, приобретенный им на основании договора купли-продажи земельного участка № 013-576 от 12.10.2015. Согласно пояснениям представителя общества, данным в судебном заседании, общество просит суд определить тот срок для исполнения данной обязанности, который установлен в действующем в настоящее время законодательстве РФ.

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что указанный способ является соразмерным допущенному управлением нарушению и будет способствовать не только его устранению, но и восстановлению нарушенного права.

При этом судом учитывается, что договор купли-продажи земельного участка № 013-576 от 12.10.2015, являющийся основанием возникновения права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263, на момент рассмотрения настоящего дела является действующим. Арбитражными судами в результате рассмотрения двух арбитражных дел №№ А59-3201/2016, А59-6012/2016 администрации города Южно-Сахалинска, как продавцу по указанному договору, отказано в удовлетворении исковых требований к обществу о признании договора купли-продажи земельного участка № 013-576 от 12.10.2015 недействительным.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет требования общества и в части заявленного им способа восстановления нарушенного права, поскольку указанный способ является соразмерным допущенному управлением нарушению и будет способствовать не только его устранению, но и восстановлению нарушенного права. При этом судом учитывается, что с 01.01.2017 вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», положения которого в настоящее время регулируют общественные отношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой связи исполнение обязанности по регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества возможно только в соответствии с положениями указанного нормативного правового акта. В статье 16, в том числе в пункте 7 части 1 данной статьи Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определены сроки осуществления регистрационных действий, в частности указано, что государственная регистрация прав независимо от формы представления документов осуществляется в течение пяти рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав.

В этой связи суд удовлетворяет требования общества и в части заявленного им способа восстановления нарушенного права и обязывает управление зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263 к закрытому акционерному обществу «Пасифик» в срок, установленный в пункте 7 части 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в суд с настоящим заявление обществом уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей по платежному поручению № 94127 от 18.10.2016, расходы по уплате которой и подлежат взысканию с управления в пользу общества.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Требования закрытого акционерного общества «Пасифик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным решения, оформленного в виде сообщения об отказе в государственной регистрации от 07.09.2016 № 65/001/065/2016-483, возложении обязанности зарегистрировать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263 и взыскании понесенных судебных расходов в размере 3 000 рублей, удовлетворить.

Признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263, содержащийся в сообщении об отказе в государственной регистрации от 07.09.2016 № 65/001/065/2016-483, незаконным, как не соответствующий нормам Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263 к закрытому акционерному обществу «Пасифик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в срок, установленный в пункте 7 части 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу закрытого акционерного общества «Пасифик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.С. Логинова