Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным решения № 013-00002-21/ДУМИ-001/ДУМИ от 18 августа 2021 года об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, возложении обязанности направить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда,

при участии:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 01.09.2020 (сроком на 3 года),

от администрации – ФИО2 по доверенности от 08.07.2021 № Д07-0131 (сроком на 1 год),

У С Т А Н О В И Л :

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Ди Бок Су (далее – заявитель, ГКХ Ди Бок Су) обратился в арбитражный суд с указанным заявлением к Администрации города Южэно-Сахалинска (далее – Администрация).

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что является арендатором земельного участка, расположенного по адресу Сахалинская область городской округ «Город Южно-Сахалинск» восточнее села Березняки, в районе «Грибановской сопки», на правом берегу реки «Косиха», на основании договора № 12698 от 24.06.2014 года, зарегистрированного в установленном порядке Управлением Росреестра по Сахалинской области.

Согласно п. 1.1. Договора указанный земельный участок предоставляется для «ведения крестьянского (фермерского) хозяйства». Указанный земельный участок относится к категории «Земли сельскохозяйственного назначения».

Письмом от 18.08.2021 №013-00002-21/ДУМИ-001/ДУМИ администрацией города Южно-Сахалинска отказано заявителю в приватизации спорного земельного участка по причине неосуществления какой - либо деятельности на земельном участке в период с 2019 по 2021 год, нахождение земельного участка в заброшенном состоянии.

При этом данная информация изложена в актах осмотра земельного участка, предоставленных Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска.

Заявителем были направлены замечания на указанные акты осмотра земельного участка, кроме того, в период действия договора в целях эксплуатации земельного участка, заявителем было осуществлено технологическое присоединение к централизованной системе электроснабжения и построена воздушная линия электропередач.

Решением Сахалинского областного суда от 19.10.2020 по делу № За-З 8/2020 административный иск ГКХ Ди Бок Су удовлетворен, признаны недействующими со дня вступления в законную силу решения суда Правила землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденные решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30 января 2013 года No744/44-13-4, в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:577, к трем территориальным зонам:«С-1»; садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан «С-3»; «Объектов сельскохозяйственного производства». Сахалинским областным судом установлено, что в нарушение положений части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации находящийся в аренде земельный участок оспариваемым нормативным правовым актом отнесен к трем территориальным зонам, что создает неопределенность его правового режима в целях использования по договору, и препятствует приобретению его в собственность в соответствии со статьей 8.2 закона Сахалинской области от31.05.2006 года № 54-ЗО.

Таким образом, заявитель не имел возможности в полном объеме осуществлять использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Заявитель считает, что своими незаконными решениями - принятие незаконного нормативного-правового акта, в результате применения которого заявитель не имел возможности достичь цели использования земельного участка, а также последующего бездействия, выразившегося в не приведении в соответствие документов территориального планирования в части земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:577, административным органом был принят оспариваемый отказ в предоставлении в собственность земельного участка.

Представитель предпринимателя в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении, дополнениях к нему.

Администрация в представленном отзыве и ее представитель в судебном заседании с заявленными требованиями не согласились, указав, что в нарушение земельного законодательства заявитель не осуществлял деятельность на спорном участке, акты осмотра подтверждают, что участок находится в заброшенном состоянии.

Земельный участок испрашивался на основании пп.9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, согласно которому без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом, в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее - Классификатор).

Согласно Классификатору содержание вида разрешенного использования земельного участка «сельскохозяйственное использование» включает в себя выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, садоводство, выращивание льна и конопли, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработку сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, питомники, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно условиям договора от 24.06.2014 № 12698 земельный участок передан в аренду главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ди Бок Су с 01.10.2009 по 30.09.2014. Соглашением к договору аренды от 06.05.2015 срок аренды был продлен до 30.11.2029. Арендатором был подписан соответствующий график освоения земельного участка.

Неиспользование главой крестьянского (фермерского) хозяйства Ди Бок Су земельного участка было выявлено в период с 2019 по 2021 годы, и в адрес заявителя направлялось предложение о расторжении договора аренды от 24.06.2014 № 12698, освобождении участка и передаче его по акту ДЗП города Южно- Сахалинска.

Указанные обстоятельства, по мнению Администрации, свидетельствуют о том, что на протяжении 12 лет глава крестьянского (фермерского) хозяйства Ди Бок Су не использовал надлежащим образом земельный участок.

Принимая во внимание отсутствие сведений о надлежащем использованииземельного участка в соответствии с его целевым назначением, Ди Бок Су был направлен законный и обоснованный отказ в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:577.

Утверждение заявителя о том, он не имел возможности в полном объеме осуществлять использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением в связи с обжалованием им Правил землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденных решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 №744/44-13-4 в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:577 к нескольким территориальным зонам (дело №За-38/2020), по мнению Администрации, не состоятельно в силу того, что нахождение земельного участка в нескольких территориальных зонах не могло порождать какие-либо нарушения прав и законных интересов Ди Бок Су и не препятствовало использованию земельного участка по назначению в соответствии с видами разрешенного использования.

Проверив в судебном заседании доводы лиц, участвующих в деле, представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства, судом установлены следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего спора.

Как следует из материалов дела, 24.06.2014 года между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (Арендодатель) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Ди Бок Су (Арендатор) заключен договор № 12698 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (Договор) с кадастровым номером 65:02:0000011:577, общей площадью 197 243 кв.м., с разрешенным использованием: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: городской округ «Город Южно-Сахалинск», восточнее с. Березняки, в районе «Грибановской сопки», на правом берегу реки Косиха.

Приложением № 1 к дополнительному соглашению от 06.05.2015 года утвержден график освоения земельного участка, согласно которому, на арендованном участке должны быть выполнены следующие работы:

Таким образом, исходя из данных, установленных в Приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью договора аренды, в срок до 2018 года предполагалось полное освоение предоставленного в аренду земельного участка, в соответствии с разрешенным использованием, в том числе, создание кроликофермы, а также освоение до 12 га земли.

В обоснование Департаментом указано, что в рамках проведенных мероприятий выявлено неиспользование земельного участка, в связи с чем, на основании статьи 615 Гражданского кодекса РФ и пункта 8.4 Договора, арендатору предложено освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.

В качестве подтверждающих документов предпринимателем представлены три копии статистической отчетности по заготовке сена в 2016, 2017, 2018 годах и копия договора о совместной деятельности с ФИО3 Бок Гун.

Департамент принял к сведению доводы и предоставленные документы, подтверждающие использование земельного участка, в связи с чем, договор считается действующим, сроком по 30.11.2029 года.

09.07.2019 года сотрудником отдела муниципального земельного контроля Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (далее - ДЗП города Южно-Сахалинска) проведен осмотр земельного участка, в результате которого установлено, что участок по целевому назначению не используется, со слов землепользователя ферма находится на другом земельном участке, что подтверждается актом осмотра № 439.

02.07.2021 года заявитель обратился в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка.

11.08.2021 года сотрудником ДЗП города Южно-Сахалинска проведен осмотр земельного участка, в результате которого установлено, что большая часть земельного участка заросла травой и кустарником, с западной стороны участка частично выкошена трава, осуществлялся выпас 7 овец, установлен временный загон с навесом, иных признаков использования земельного участка площадью 197 243 кв.м в соответствии с разрешенным использованием не выявлено.

18.08.2021 Администрация отказала заявителю в предоставлении в собственность земельного участка, нормативно обосновав отказ положениями п.1, 19 статьи 39.16 ЗК РФ, в связи с тем, что в период с 2019 по 2021 год какая-либо деятельность на участке не ведется, участок находится в заброшенном состоянии.

Посчитав незаконным отказ Администрации от 18.08.2021 года, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемы ненормативный акт (решение или действие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и, нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из приведенных норм и разъяснений по вопросу их применения, содержащихся в совместном постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 01. 07. 1996 № 6/8, следует, что основанием для принятия решения суда о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) государственных органов является одновременное несоответствие этого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым актом, решением прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, предметом доказывания по настоящему делу является одновременное несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Проверив доводы заявителя в части нарушения прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности оспариваемым отказом, суд не находит оснований для их удовлетворения, в силу следующего.

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи, в собственность за плату.

По общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее –Закон № 101-ФЗ).

В силу пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий:

нахождение испрашиваемого земельного участка предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства в аренде у арендатора более трех лет;

надлежащее использование земельного участка;

заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 24.06.2014 года между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (Арендодатель) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Ди Бок Су (Арендатор) заключен договор № 12698 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (Договор) с кадастровым номером 65:02:0000011:577, общей площадью 197 243 кв.м., с разрешенным использованием: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: городской округ «Город Южно-Сахалинск», восточнее с. Березняки, в районе «Грибановской сопки», на правом берегу реки Косиха.

С заявлением о предоставлении земельного участка в собственность заявитель обратился 02.07.2021 года.

Таким образом, арендатором соблюдены условия, предусмотренные вышеприведенным правовым регулированием в части срока нахождения испрашиваемого земельного участка в аренде (более трех лет), а также заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.

Между тем, оспариваемый в настоящем деле отказ Администрации, обусловлен ненадлежащим использованием земельного участка, что также поименовано в качестве условия, выполнение которого необходимо для предоставления земельного участка в собственность.

Согласно Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 (в редакции, действующей до 29.09.2020), использование (неиспользование) участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).

Неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:

на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;

на сенокосах не производится сенокошение;

на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;

на пастбищах не производится выпас скота;

на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;

залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;

залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;

закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482 "О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации" (действующим с 30.09.2020 года) к признакам неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению отнесены:

наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями по перечню согласно приложению и (или) древесно-кустарниковой растительностью (за исключением поле- и лесозащитных насаждений, плодовых и ягодных насаждений), и (или) наличие дерна, характеризующегося переплетением корней, побегов, корневищ многолетних сорных растений, глубина которого достигает 15 и более сантиметров (за исключением наличия дерна на земельных участках, предназначенных и используемых для выпаса сельскохозяйственных животных), и (или) распространение деградации земель;

наличие признаков, указанных в абзаце втором настоящего пункта, на 20 и более процентах площади земельного участка, отнесенного в установленном порядке к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.

При этом признаки, указанные в настоящем пункте, считаются признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению, если одновременно с ними отсутствует ведение сельскохозяйственной деятельности на оставшейся площади земельного участка либо ведение такой деятельности менее чем на 25 процентах площади земельного участка:

а) выращивание сельскохозяйственных культур и обработка почвы - на земельном участке, предназначенном для растениеводства (за исключением садоводства);

б) работы по закладке, выращиванию, уходу за многолетними плодовыми и ягодными культурами, виноградом и иными многолетними культурами и уборке их урожая - на земельном участке, предназначенном для садоводства или выращивания многолетних насаждений;

в) работы по возделыванию и уборке однолетних и многолетних трав (сенокошение, заготовка зеленых, сочных и грубых кормов), разведению и (или) выпасу сельскохозяйственных животных - на земельном участке, предназначенном для животноводства;

г) работы по разведению, содержанию и использованию пчел, размещению ульев, зимовника; пасечной постройки для обработки продукции пчеловодства, хранения сотовых рамок, пчеловодного инвентаря, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведения иных полезных насекомых, а также работы по возделыванию медоносных (энтомофильных) культур, кустарников и деревьев, перечень которых определяется Министерством сельского хозяйства Российской Федерации, - на земельном участке, предназначенном для пчеловодства;

д) работы по выращиванию подроста деревьев и кустарников, саженцев, сеянцев, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян, обработке почвы - на земельном участке, предназначенном для питомников;

е) работы, предусмотренные подпунктами "а" - "д" настоящего пункта, - на земельном участке, предназначенном для сельскохозяйственного производства или для научного обеспечения сельского хозяйства.

Анализ представленных в материалы дела доказательств подтверждает отсутствие надлежащего использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением с начала действия договора аренды от 24.06.2014 года.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000011:577 предоставлен заявителю для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

В период с 2019 по 2021 год Администрацией проводились мероприятия по контролю за соблюдением арендатором условий договора в части использования арендуемого участка в соответствии с разрешенным использованием.

Так, 09.07.2019 года сотрудником отдела муниципального земельного контроля Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (далее - ДЗП города Южно-Сахалинска) проведен осмотр земельного участка, в результате которого установлено, что участок по целевому назначению не используется, со слов землепользователя, ферма находится на другом земельном участке, что подтверждается актом осмотра № 439.

Довод заявителя о том, что в 2019 году замечания заявителя, направленные в ответ на предложение о расторжении договора аренды были приняты, что подтверждает использование участка в соответствии с заявленными в договоре аренды целями, суд отклоняет, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 06.05.2015 года между сторонами Договора заключено дополнительное соглашение № 15205/2, согласно которому, срок договора аренды продлен с 31.12.2014 по 30.11.2029. Дополнительное соглашение от 06.05.2015 года зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 01.09.2015 года (номер записи 65-65/001-65/001/09/20 15-13411).

Таким образом, исходя из данных, установленных в Приложении № 1 к Договору аренды, в срок до 2018 года предполагалось полное освоение предоставленного в аренду земельного участка, в соответствии с разрешенным использованием, в том числе, создание кроликофермы, а также освоение до 12 га земли.

В ответ на предложение Департамента, в декабре 2018 года, арендатор направил в адрес Департамента письменные пояснения в части использования арендуемого земельного участка. Из пояснений, представленных Администрацией в ходе судебного разбирательства, следует, что предложение о расторжении договора, КФХ Ди Бок Су не получено, вместе с тем, ему стало известно о намерениях Администрации расторгнуть договор. При этом, арендатор сообщил, что в 2016, 2017, 2018 годах хозяйство занималось сенокошением для кормления животных КФХ, которые в настоящий момент находятся на территории базы партнера по КФХ предпринимателя ФИО3 Ен Гун, и на участке Ди Бок Су (личное подсобное хозяйство).

Из пояснений также следует, что нахождение животных не на арендованном участке обусловлено тем, что по договору о совместной деятельности от 10.05.2017 года вложение денежных и материальных средств в проект (строительство фермы) предпринимателем ФИО3 Ен Гун будет произведено после приватизации земельного участка в собственность. Однако, поскольку приватизировать земельный участок не удалось по причине того, что договор № 12698 был оформлен не по правилам ГрК РФ (три разных вида использования одним договором), участники пришли к выводу, что исправить ситуацию по прекращению убытков, возможно тем, что на публичных слушаниях можно будет перевести все участки к одному виду использования. Кроме того, в период использования участка было произведено подключение электричества, (фактическое подключение запланировано на май 2019 года), закуплен и складирован ангар для фермы общей площадью 756 кв.м., подготовлен другой материал, составлен Бизнес-план, закуплены куры, утки, кролики, цесарки, индюки, перепела в большом количестве и т.д. и выращиваются, закуплены клетки и иное оборудование (поилки, кормушки, маточники, гнезда и т.д.) для оснащения фермы.

Пунктом 1.1 Договора о совместной деятельности от 10.05.2017 года, заключенного между КФХ Ди Бок Су (Участник 2) и физическим лицом ФИО3 Ен Гун (Участник 1) установлено, что совместная деятельность начинается после вложения денежных средств и средств Участником 1 в совместный проект после обязательной приватизации земельного участка.

Рассмотрев указанные пояснения, Департамент заключил, что расторжение договора аренды преждевременно и 21.02.2019 года направил в адрес предпринимателя информацию о том, что представленные доводы и документы приняты к сведению, в связи с чем, договор аренды считается действующим, сроком по 30.11.2029 года.

Вместе с тем, вопреки доводам заявителя, вышеприведенные обстоятельства не свидетельствуют о том, что Департамент не усмотрел нарушений со стороны арендатора в части неиспользования земельного участка по назначению, а предоставил возможность реализовать запланированные мероприятия для надлежащего использования участка.

Кроме того, ссылка заявителя на договор о совместной деятельности от 10.05.2017 года, по мнению суда, несостоятельна, поскольку последний содержит условие о начале деятельности только после обязательной приватизации земельного участка.

Между тем, такой договор, не является объективным препятствием для использования участка в соответствии с его назначением, поскольку использование участка в сельскохозяйственных целях предусмотрено договором аренды, при этом арендатор обязан соблюдать договорные обязательства вне зависимости от наличия иных обязательств, взятых под условие обязательной приватизации земельного участка.

При этом согласно материалам дела, 09.07.2019 годасотрудником отдела муниципального земельного контроля Департамента землепользования города Южно-Сахалинска был проведен осмотр земельного участка, в результате которого установлено, что участок по целевому назначению не используется, со слов землепользователя ферма находится на другом земельном участке, что подтверждается актом осмотра № 439.

Аналогичные обстоятельства неиспользования по назначению земельного участка зафиксированы в актах от 21.10.2020 года, 02.07.202021 года.

То обстоятельство, что заявителем заключен договор энергоснабжения, не свидетельствует о ведении сельскохозяйственной деятельности на арендуемом земельном участке, равно как и представление форм статистической отчетности, поскольку представленные документы не подтверждают, что работы на участке выполнялись в соответствии с графиком освоения участка, являющегося приложением № 1 к договору аренды, либо производились иные работы, связанные с освоением и использованием участка общей площадью 197 243 кв.м.

Как указывалось выше, работы по освоению участка в соответствии с графиком, являющимся приложением к Договору аренды планировалось завершить в 2018 году.

В качестве причины невозможности использования земельного участка по назначению, заявитель также сослался на решение Сахалинского областного суда от 19.10.2020 по делу № За-З8/2020.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Ди Бок Су обратился в Сахалинский областной суд с административным исковым заявлением к городской Думе города Южно-Сахалинска, в котором просил признать недействующими правила землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск» в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:577, расположенного по адресу: Сахалинская область, городской округ «Город Южно-Сахалинск», восточнее села Березняки, в районе «Грибановской сопки», на правом берегу реки «Косиха» к нескольким территориальным зонам: «Сельскохозяйственных угодий», «Объектов сельскохозяйственного производства», «Садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан».

В обоснование административного иска указал, что в нарушение положений части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации находящийся у него в аренде земельный участок оспариваемым нормативным правовым актом отнесен к трем территориальным зонам, что создает неопределенность его правового режима в целях использования по договору, и препятствует приобретению его в собственность в соответствии со статьей 8.2 закона Сахалинской области от 31 мая 2006 года № 54-30 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Сахалинской области».

Решением суда от 19.10.2020 исковые требования удовлетворены, правила землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденные решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30 января 2013 года № 744/44-13-4 в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:577 к трем территориальным зонам, признаны недействующими с момента вступления решения суда в законную силу.

Удовлетворяя заявленные требования, суд пришел к выводу о том, требования установленные частью 4 статьи 30 ГрК РФ, согласно которой границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах не допускается.

В ходе рассмотрения дела установлено, что согласно карте функционального зонирования из генерального плана городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденного решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 04 июля 2012 года № 603/38-12-4 (в редакции от 30 января 2019 года) арендуемый административным истцом земельный участок находится в функциональной зоне «сельскохозяйственных угодий».

При этом в соответствии с картой градостроительного зонирования из Правил землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск» (в редакции от 22 апреля 2015 года) он находится в трех территориальных зонах: С-1 «сельскохозяйственных угодий»; С-2 «объектов сельскохозяйственного производства», С-3 «садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан».

Поскольку территориальное зонирование земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:577 не отвечает требованиям принадлежности его только к одной территориальной зоне, не соответствует в полной мере функциональной зоне, определенной генеральным планом городского округа, правила землепользования и застройки в оспариваемой части противоречат законодательству, имеющему большую юридическую силу.

Более того, как следует из содержания договора аренды, он заключен 24 июня 2014 года, на период с 01 октября 2009 года по 30 сентября 2014 года, в последующем продлялся, то есть правоотношения между сторонами по нему возникли до принятия оспариваемого нормативного правового акта. При этом, территориальное зонирование спорного земельного участка установлено новой картой градостроительного зонирования, утвержденной решением городской Думы города Южно-Сахалинска от 22 апреля 2015 года № 130/9- 15-5, то есть после постановки земельного участка на кадастровый учет.

При таких обстоятельствах, когда в ходе рассмотрения дела установлено противоречие нормативного правового акта органа местного самоуправления в оспариваемой части нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, а также нарушение прав административного истца, суд усмотрел основания для удовлетворения административного искового заявления.

Между тем, применительно к рассматриваемому в настоящем деле спору, суд считает, что указанное решение не имеет правового значения, поскольку заявителем не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что отнесение участка к трем различным зонам, препятствовало ему осуществлять сельскохозяйственную деятельность, заявленную при заключении договора аренды.

Безусловно, указанные обстоятельства влияли на невозможность приобретения участка в собственность, на что и указано в судебном решении, но не на использование участка в сельскохозяйственной деятельности в рамках заключенного договора аренды.

Доказательства обратного заявителем не представлены, в материалах дела отсутствуют.

Так, мероприятия по освоению открытого грунта, с внедрением технологического кормления КРС методом плющения, либо экструдирования; внедрение технологии КРС методами микробиологического синтеза зерна; а также создание кроликофермы не поставлены в зависимость от территориального зонирования, имея ввиду, нахождение арендованного земельного участка в трех территориальных зонах: С-1 «сельскохозяйственных угодий»; С-2 «объектов сельскохозяйственного производства», С-3 «садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан», относящихся к одному виду использования (сельскохозяйственного), и не свидетельствуют о непригодности участка для осуществления деятельности в соответствии с разрешенным использованием.

В судебном заседании на вопрос суда о наличии каких-либо дополнительных доказательств, подтверждающих использование земельного участка, помимо представленных (договор энергоснабжения, технологического присоединения и статистическая отчетность), представитель заявителя пояснил, что иные доказательства не могут быть представлены в связи с отсутствием таковых.

Вместе с тем, статьей 7 ЗК РФ установлено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории, общие принципы и порядок проведения которого устанавливается федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно подпунктам 1, 2 пункта 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по состоянию на 04.07.2021 года земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000011:577 был поставлен на государственный кадастровой учет 05.06.2014 с указанием категории земель - земли сельскохозяйственного назначения и разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно пункту 1 статьи 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

В соответствии со статьей 8-2 Закона Сахалинской области от 31.05.2006 № 54-ЗО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Сахалинской области» (далее - Закон №54-30) переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной собственности Сахалинской области, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, может быть приобретен таким арендатором в собственность по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Схожая правовая позиция отражена в пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, согласно которому, трехлетний срок добросовестного надлежащего использования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства предоставляет право арендатору такого участка обратиться за его приобретением в собственность.

В Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018) разъяснено, что деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 ЗК РФ).

Таким образом, условие о надлежащем использовании арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения для целей сельскохозяйственного производства, заявителем не выполнено, правом на приобретение в собственность переданного ему в аренду спорного земельного участка заявитель не обладает, что является безусловным препятствием для предоставления спорного земельного участка в его собственность в порядке, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Принимая во внимание изложенное, суд считает, что отказ администрации в предоставлении земельного участка в собственность за плату, не противоречит закону и не привел к нарушению прав и законных интересов заявителя, в связи с чем, в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказывает в признании его незаконным.

Принимая во внимание установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Остальные доводы участников процесса на исход по делу не влияют и суд им оценку в решении не дает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 и 201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО4 к Администрации муниципального образования «Холмский городской округ» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ» о признании незаконным отказа, выразившегося в письме от 19.03.2019 № 1165, в продаже на торгах земельного участка с кадастровым номером 65:09:0000023:2959, а также возложении обязанности принять решение о продаже земельного участка с кадастровым номером 65:09:0000023:2959 на торгах, отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.М. Александровская