Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сахалинуголь» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным разрешения на строительство объекта капитального строительства «Реконструкция здания магазина за счет пристройки с северной стороны под административное здание» от 09.04.2010 № RU 65302000-0000001669, в редакции приложений от 03.06.2011 № 014-991 и от 10.07.2012 № 014-1031, выданного обществу с ограниченной ответственностью «Эсперанса-компани»,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сахалинуголь» – ФИО1 по доверенности от 26.11.2012 № 98/УПР, ФИО2 по доверенности от 26.11.2012 № 3/УК,

от администрации города Южно-Сахалинска – Цой Ен Хи по доверенности от 16.11.2012 № Д07/1-0112,

от третьих лиц:

от Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска – ФИО3 по доверенности от 09.01.2013 № 75Д,

от общества с ограниченной ответственностью «Эсперанса-компани» – ФИО4 по доверенности от 29.01.2013, ФИО5 по доверенности от 25.02.2013 № 18,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сахалинуголь» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к администрации города Южно-Сахалинска (далее – администрация) о признании недействительным разрешения на строительство объекта «Реконструкция здания магазина за счет пристройки с северной стороны под административное здание» от 09.04.2010 № RU 65302000-0000001669, выданного обществу с ограниченной ответственностью «Эсперанса-компани».

В обоснование заявленного требования указано, что заявитель является собственником помещений четвертого и пятого этажей в производственном здании, расположенном по адресу: <...> (далее – производственное здание). В указанных помещениях заявитель осуществляет свою финансово-хозяйственную и иную экономическую деятельность, используя их в качестве офисных. Одним из собственников помещений в производственном здании является общество с ограниченной ответственностью «Эсперанса-компани» (далее – застройщик), которому принадлежит встроенный магазин, образованный из принадлежащего застройщику помещения части первого этажа производственного здания. В настоящее время застройщик осуществляет работы по реконструкции встроенного магазина за счет пристройки к помещению магазина дополнительных этажей. В результате проводимой реконструкции окна помещений четвертого и пятого этажей производственного здания, принадлежащих заявителю, были закрыты стеной возводимой пристройки. В связи с данным обстоятельством заявитель письмом от 10.09.2012 № 764 обратился в государственную инспекцию строительного надзора с просьбой провести проверку в отношении проводимых застройщиком строительных работ. Из ответа инспекции от 25.09.2012 № 02-551/12 (получен 27.09.2012) заявителю стало известно, что застройщик на основании утвержденной проектной документации осуществляет строительные работы по реконструкции помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны. После получения ответа государственной инспекции строительного надзора заявитель начал поиск сведений по вопросу утверждения застройщику проектной документации. По результатам поиска заявитель установил, что на официальном сайте Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования администрации города Южно-Сахалинска (далее – ДАГИЗ) было размещено уведомление застройщика о проектировании двух этажного объекта «реконструкция помещений магазина за счет пристройки с северной стороны». Письмом от 01.11.2012 № 09688-014/017, в ответ на обращение заявителя, ДАГИЗ отказал в предоставлении копии разрешения на строительство. При этом из указанного письма заявителю стало известно, что разрешение № RU65302000-0000001669 на строительство объекта «реконструкция здания магазина за счет пристройки с северной стороны под административное здание», этажность здания 4 этажа, было выдано застройщику администрацией 09.04.2010 в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) на основании представленного пакета документов. Полагая, что разрешение от 09.04.2010 № RU65302000-0000001669 выдано с нарушением закона и нарушает его права и законные интересы, заявитель 21.12.2012 обратился в арбитражный суд к администрации с заявлением о признании его недействительным. В качестве доводов о незаконности оспариваемого разрешения заявитель указывает на то, что оно было выдано администрацией в нарушение требований пункта 6 части 7 статьи 51 ГрК РФ, а именно без согласия всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. Производственное здание в настоящее время состоит из помещений, хотя и разделенных в техническом учете и принадлежащих различным собственникам, но имеющих общие ограждающие несущие и не несущие конструкции, а также коммуникации. Вместе с тем, с заявителем, как собственником помещений и общего имущества в реконструируемом объекте капитального строительства, реконструкция застройщиком не согласовывалась. В свою очередь, реконструкция, производимая на основании оспариваемого разрешения, создала препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности, чем нарушила его права и законные интересы. Возводимая застройщиком пристройка полностью перекрыла окна помещений четвертого и пятого этажей производственного здания, принадлежащих заявителю, вследствие чего, были нарушены требования СанПиН 2.2.1./2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», а также пожарно-технические характеристики, установленные регламентом. Указанные обстоятельства создают препятствия для нормальной эксплуатации заявителем принадлежащих ему помещений, используемых в качестве офисных, поскольку они становятся непригодными для использования по прямому назначению.

После представления ДАГИЗ суду оспариваемого разрешения заявитель в дополнительных письменных пояснениях от 18.02.2012 уточнил заявленное требование. В связи с представленным уточнением заявитель просит арбитражный суд признать разрешение на строительство объекта капитального строительства «Реконструкция здания магазина за счет пристройки с северной стороны под административное здание» от 09.04.2010 № RU 65302000-0000001669, в редакции приложений от 03.06.2011 № 014-991 и от 10.07.2012 № 014-1031, выданное администрацией застройщику недействительным. В обоснование представленных уточнений указано, что письмами от 03.06.2011 № 014-991 и от 10.07.2012 № 014-1031 наименование объекта капитального строительства в разрешении на строительство было изменено. На основании первого письма изменено на «Реконструкцию помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны и надстройки верхних этажей с размещением в них административных помещений», второго – на «Реконструкцию здания магазина за счет пристройки с северной стороны под административное здание». При этом заявитель указывает о том, что изменения к разрешению на строительство, в частности об увеличении этажности при проведении реконструкции, были выданы с нарушением порядка, установленного статьей 49 ГрК РФ.

В ходе судебного заседания представители заявителя уточненное требование поддержали, просили признать оспариваемое разрешение недействительным.

Дополнительно, представители заявителя обратились с ходатайством о восстановлении процессуального срока. Заявленное ходатайство обосновали тем, что если суд при вынесении решения признает факт пропуска срока, то они ходатайствуют о его восстановлении. Заявитель при обращении в суд исходил из фактического нарушения его прав и законных интересов, то есть с того момента, когда в результате реконструкции окна принадлежащих ему помещений были застроены. Из письма ДАГИЗ от 01.11.2012 № 09688-014/017 заявителю стало известно о производимой застройщиком реконструкции именно на основании оспариваемого разрешения, выданного в нарушение установленного порядка, в связи с чем появились достаточные основания для обращения с указанным заявлением.

Администрация и ее представитель в ходе судебного разбирательства с требованием заявителя не согласились по основаниям, изложенным в отзыве на заявление. Как следует из представленных возражений, оспариваемое разрешение было выдано застройщику в соответствии с требованиями статьи 51 ГрК РФ. Заявитель согласовал подключение объекта «Реконструкция помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны и надстройкой верхних этажей с размещением в них административных помещений, расположенных по адресу: <...>», что подтверждается письмом от 28.01.2010 № 143-УК. Следовательно, заявитель должен был знать о нарушении его прав и законных интересов в 2010 году, когда давал согласие на подключение реконструируемого объекта на пользование тепловой энергией. Поскольку заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании разрешения только 21.12.2012, то срок, установленный статьей 198 АПК РФ, им пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. С учетом изложенного, в случае если заявитель полагает, что его права нарушены, ему следует обратиться с заявлением в порядке искового производства с требованиями к застройщику, а не в порядке главы 24 АПК РФ. Обосновывая заявленное требование, заявитель указывает на то, что производственное здание является единым объектом капитального строительства. Однако, согласно акту обследования основных строительных конструкций от 28.12.2009 № 18/899, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Центральная строительная лаборатория «Сахалинстрой» (далее – ООО «ЦСЛ «Сахалинстрой»), производственное здание, имеет Г-образную форму и состоит из трех эксплуатируемых блоков, различных по габаритным размерам в плане и по высоте. Блок № 3, в котором производится реконструкция, отделен от блоков № 1 и № 2 антисейсмическим деформационным швом шириной 0,4 м. Кроме того, как следует из письма ООО «ЦСЛ «Сахалинстрой» от 24.03.2010 № 17/149, пристройка к блоку № 3 имеет собственные фундаменты, стены и покрытие, следовательно, является отдельно стоящим зданием. По мнению администрации, поскольку помещения, принадлежащие заявителю, расположены в блоке № 1, то его право не нарушено и его согласования в порядке статьи 51 ГрК РФ не требовалось. Доводы заявителя о нарушении пожарно-технических характеристик производимой реконструкции опровергаются заключениями государственной экспертизы проектной документации от 30.04.2009, от 11.05.2010 и от 29.04.2011. С учетом представленных возражений администрация просит суд отказать заявителю в удовлетворении заявленного требования.

Определением о принятии заявления к производству, подготовке дела к судебному разбирательству и назначении предварительного судебного заседания от 25.12.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ДАГИЗ и общество с ограниченной ответственностью «Эсперанса-компани».

В письменных пояснениях ДАГИЗ и его представитель в ходе судебного разбирательства, поддержали возражения администрации. В собственных доводах указывают на то, что наличие единого наименования – «Производственное здание» в правоподтверждающих документах на помещения как у заявителя, так и у застройщика, не является подтверждением того, что указанные объекты расположены в одном здании. Соответствующий вывод подтверждается актом обследования и письмом ООО «ЦСЛ «Сахалинстрой». Указанное обстоятельство, в свою очередь, исключает необходимость согласования реконструкции с другими сособственниками в порядке, установленном статьей 51 ГрК РФ. Кроме того, заявителем был пропущен срок для обращения в суд с заявлением в порядке главы 24 АПК РФ. О предполагаемом нарушении своих прав и законных интересов заявитель должен был знать с момента размещения застройщиком извещения о начале проектирования, опубликованного в СМИ – газете «Южно-Сахалинск сегодня» от 11.03.2010 № 18(659). С учетом изложенного, ДАГИЗ просил отказать заявителю в удовлетворении требования о признании оспариваемого разрешения недействительным.

В мотивированных письменных пояснениях по существу спора, застройщик в отзыве на заявление и его представитель в ходе разбирательства позицию администрации и ДАГИЗа поддержали, просили отказать заявителю в удовлетворении заявленного требования. По мнению застройщика, заявителем пропущен срок, установленный в статье 198 АПК РФ. Кроме того, заявителем в подтверждение нарушения его прав и законных интересов не представлены доказательства изменения температурного режима и освещенности в принадлежащих ему помещениях. В свою очередь, оспариваемое разрешение на реконструкцию было выдано администрацией на основании пакета представленных документов и в соответствии с требованиями статьи 51 ГрК РФ, в связи с чем оснований для удовлетворения требований заявителя не имеется.

В целях выяснения сведений о производственном здании суд определением от 30.01.2013 истребовал от Сахалинского филиала федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», как лица уполномоченного на проведение государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности на территории Сахалинской области, надлежащим образом заверенную копию технического паспорта на здание.

Протокольным определением от 19.02.2013 судом отказано в удовлетворении ходатайства заявленного застройщиком о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице Сахалинского филиала, поскольку судебный акт не может повлиять на права или обязанности федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по отношению к одной из сторон.

Исследовав представленные по делу доказательства, выслушав доводы сторон, арбитражный суд приходит к выводу, что требование заявителя подлежит удовлетворению в полном объеме. При этом суд исходит из следующих обстоятельств.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Доводы администрации, ДАГИЗ и застройщика о пропуске заявителем срока для обращения в суд, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, являются несостоятельными в силу следующего.

О том, что в производственном здании застройщиком производится реконструкция именно на основании оспариваемого разрешения, заявитель узнал из ответа ДАГИЗ, изложенного в письме от 01.11.2012 № 09688-014/017. При этом из указанного письма заявителю также стало известно, что разрешение № RU65302000-0000001669 на строительство объекта «реконструкция здания магазина за счет пристройки с северной стороны под административное здание», этажность здания 4 этажа, было выдано застройщику администрацией 09.04.2010 в соответствии со статьей 51 ГрК РФ на основании представленного пакета документов. Полагая, что указанное разрешение выдано с нарушением закона и нарушает его права и законные интересы, заявитель 21.12.2012 обратился в арбитражный суд к администрации с заявлением о признании его недействительным.

Таким образом с того момента, когда заявителю стало известно о наличии оспариваемого разрешения, его реквизитов и содержания правомочий застройщика, заявитель в пределах установленного трехмесячного срока, обратился с заявлением в арбитражный суд.

При анализе соблюдения заявителем сроков на обращение с указанным заявлением, суд не может согласиться с возражениями администрации и ДАГИЗ в указанной части, мотивированными наличием публичного извещения о начале проектирования, опубликованного в СМИ – газете «Южно-Сахалинск сегодня» от 11.03.2010 № 18(659).

Как следует из содержания опубликованного извещения, застройщик с приведением схемы расположения объекта извещает жителей г. Южно-Сахалинска о начале проектирования объекта «Реконструкция помещений магазина, находящегося на праве собственности, с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны, с размещением на втором этаже административных помещений, на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, находящемся на праве собственности».

Указанное извещение было сделано до выдачи застройщику разрешения на реконструкцию и содержало сведения о проектировании объекта, а не основаниях для их проведения.

Кроме того, суд приходит к выводу, что согласие заявителя на подключение объекта «Реконструкция помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны и надстройкой верхних этажей с размещением в них административных помещений, расположенных по адресу: <...>» к энергоснабжающим коммуникациям, изложенное в письме от 28.01.2010 № 143-УК, также не может являться основанием для исчисления сроков на обращение в суд с указанным заявлением, поскольку не свидетельствует о нарушении его прав и законных интересов.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для рассмотрения ходатайства заявителя о восстановлении срока подачи заявления, поскольку срок для обращения в суд им не пропущен.

Как следует из материалов дела, заявитель является собственником помещений четвертого и пятого этажей в производственном здании, расположенном по адресу: <...>. Право собственности на помещение четвертого этажа производственного здания, нежилого назначения, площадью 540,5 кв.м. (кадастровый номер 65: 01: 0602005: 0001: 64: 401: 001: 001412540: 0001: 2006) принадлежит заявителю на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.10.2004 № 4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.12.2004 серии 65-АА № 081016. Помещение пятого этажа производственного здания, нежилого назначения площадью 57 кв.м. (кадастровый номер 65: 01: 0602005: 0001: 64: 401: 001: 001412540: 0001: 2007) принадлежит заявителю на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.10.2004 № 5, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.12.2004 серии 65-АА № 081017. На основании указанных документов, на четвертом этаже заявителю принадлежат помещения 1-34, на пятом – помещения 1-4.

Застройщик является собственником встроенного магазина, расположенного по адресу: <...>. Право собственности на встроенный магазин, нежилой, общей площадью 726,6 кв.м. (кадастровый номер 65: 01: 0602005: 0111: 64: 401: 001: 001412540: 0001: 20009) принадлежит застройщику на основании договора купли-продажи от 24.05.2004, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.05.2007 № RU6530200-48 и постановления мэра города Южно-Сахалинска от 24.05.2007 № 1011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.06.2007 серии 65АБ № 041919. На основании указанных документов, застройщику принадлежат помещения 1-5, 7, 8, 25-30, 32, 33, 35, 39, расположенные на первом этаже производственного здания и помещение № 37, расположенное на втором этаже указанного здания.

Кроме того, на основании договора купли-продажи от 24.05.2004 № 3-3, застройщику также принадлежит помещение части первого этажа производственного здания, нежилое, общей площадью 436,4 кв.м. (кадастровый номер 65: 01: 0602005: 0111: 64: 401: 001: 001412540: 0001: 20002), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.06.2007 серии 65 АБ № 028600. На основании указанных правоустанавливающих документов, застройщику принадлежат помещения, расположенные на первом этаже производственного здания под номерами на поэтажном плане 6, 9-24, 34, 37, 38.

На основании заявления застройщика от 01.04.2010 администрацией 09.04.2010 было выдано разрешение на строительство № RU 65302000-0000001669.

Как следует из оспариваемого разрешения, администрация города Южно-Сахалинска, руководствуясь статьей 51 ГрК РФ, разрешает реконструкцию объекта капитального строительства «Реконструкция помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны и размещением в ней административных помещений». Разрешение выдано на площадь застройки – 478 кв.м.; общую площадь – 913,5 кв.м.; строительный объем – 3378 кв.м.; объем наземной части – 3378 кв.м.; площадь застройки участка – 478 кв.м.; площадь покрытия – 480 кв.м.; площадь озеленения – 240 кв.м., сроком действия до 09.10.2011.

В последующем, в связи с корректировкой проекта по объекту «Реконструкция помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны и надстройки верхних этажей с размещением в них административных помещений», расположенному по адресу: <...> и получением положительных заключений государственной экспертизы, застройщик письмом от 31.05.2011 № 60-01 обратился за внесением изменений в разрешение на строительство от 09.04.2010 № RU 65302000-0000001669.

На основании обращения застройщика администрация письмом от 03.06.2011 № 014-991 внесла изменения в разрешение на строительство с указанием о том, что данное письмо считать приложением к разрешению на строительство объекта от 09.04.2010 № RU 65302000-0000001669.

Указанным письмом были внесены изменения в части наименования объекта и его технико-экономических показателей. В частности, название объекта следует читать «Реконструкция помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны и надстройки верхних этажей с размещением в них административных помещений». Изменения технико-экономических показателей: площадь застройки – 478 кв.м.; общая площадь объекта – 2035 кв.м.; строительный объем объекта – 7461,3 кв.м.; объем наземной части – 7461,3 кв.м.; этажность – 4.

На основании обращения застройщика от 03.07.2012, мотивированного корректировкой проекта в части его наименования, администрация письмом от 10.07.2012 № 014-1031 внесла дополнительные изменения в разрешение на строительство в части наименования объекта. Согласно указанному письму, также оформленного приложением к разрешению на строительство, название объекта следует читать – «Реконструкция здания магазина за счет пристройки с северной стороны под административное помещение».

Согласно частям 1 и 7 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять, в частности, реконструкцию объектов капитального строительства.

В силу части 7 статьи 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К заявлению прилагаются все необходимые документы, перечисленные в указанной части.

Пунктом 6 части 7 статьи 51 ГрК РФ предусмотрена обязанность застройщика приложить к заявлению о выдаче разрешения на строительство документы, в том числе, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (пункт 14 части 1 статьи 1 ГрК РФ).

В соответствии с частью 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство.

Частью 13 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи. Отказ также следует при несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

По смыслу указанных норм, действия лица, обладающего правом собственности на долю в имуществе, не должны приводить к ущемлению прав остальных собственников этого имущества в случае производимой им реконструкции.

Вместе с тем, в нарушение указанных требований администрация в подтверждение обоснованности выданного застройщику разрешения на строительство 09.04.2010 № RU 65302000-0000001669 не представила письменное согласие всех собственников помещений в производственном здании. Имеющееся в материалах дела письмо заявителя от 28.01.2010 № 143-УК свидетельствует о его согласии, как балансодержателя, на подключение объекта «Реконструкция помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны и надстройкой верхних этажей с размещением в них административных помещений, расположенных по адресу: <...>» на пользование тепловой энергией от существующего здания. При этом, заявитель гарантировал выделение тепловой энергии в размере 0,1 Гкал на теплоснабжение объекта.

Буквальное содержание данного письма не свидетельствует о даче заявителем, как одним из правообладателей объекта капитального строительства, согласия именно на реконструкцию в смысле положений пункта 6 части 7 статьи 51 ГрК РФ.

Доводы администрации и ДАГИЗ со ссылкой на письмо ООО «Центральная строительная лаборатория «Сахалинстрой» от 24.03.2010 №17/149 о том, что при выдаче оспариваемого разрешения не требовалось получения согласия правообладателей объекта капитального строительства ввиду того, что пристройка к блоку № 3 производственного здания, в которой осуществляется реконструкция, является отдельно стоящим зданием, судом отклоняются по следующим основаниям.

Согласно выписке из решения исполнительного комитета Южно-Сахалинского горисполкома Совета народных депутатов от 05.06.1979 № 191 «Об отводе и согласовании актов выбора земельного участка под государственную застройку» производственному объединению «Сахалинуголь» был отведен земельный участок № 2594, расположенный по западной стороне проспекта Мира, южнее ул. Спортивной, для строительства комплекса зданий центральной горноспасательной станции в составе: лабораторного, производственного, спортивного корпусов, горноспасательной школы и стоянки оперативных машин на 14 мест, в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией.

В эскизе генерального плана производственный корпус центральной горноспасательной станции ВГСЧ в г. Южно-Сахалинске производственного объединения «Сахалинуголь» представлен в виде единого здания в составе непосредственно производственного корпуса (поз. № 2), его башенной части (поз. 3) и зала лекционной и методической учебы.

Из технического паспорта на здание по состоянию на 15.03.2011, представленного в материалы дела по запросу арбитражного суда Сахалинским филиалом федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» следует, что помещения заявителя и застройщика находятся в производственном здании по адресу: <...>, обозначенном на ситуационном плане под литерой А.

Указанное производственное здание, этажностью в шесть этажей, в 1986 году введено в эксплуатацию, имеет административное назначение, первично обследовано на предмет технического учета и технической инвентаризации 01.04.1987, расположено на едином земельном участке.

Согласно ситуационному плану технического паспорта, здание имеет Г-образную форму и ограничено по всему своему периметру общей ограждающей стеной. Из поэтажных планов технического паспорта следует, что спорная часть здания (в котором производится реконструкция) имеет с остальной частью на первом и втором этаже общие монолитные стены, а также общий сквозной проход в стене на первом этаже. Раздел техническое описание конструктивных элементов технического паспорта содержит указание на то, что здание литер А имеет общий единый ленточно-бетонный фундамент.

Согласно техническим паспортам, помещения в техническом учете, в поэтажном разрезе, были разъединены на несколько: административное помещение первого этажа, площадью 436,4 кв.м. и торговое помещение 1 и 2 этажа площадью 725,5 кв.м. – принадлежат застройщику; административные помещения 4, 5 и 6 этажей, площадью 756,6 кв.м. – принадлежат заявителю.

Из указанных паспортов следует, что между помещениями заявителя и третьего лица имеются общие стены. Суд также отмечает, что кроме всего прочего, помещения, принадлежащие заявителю и третьему лицу, имеют один и тот же адрес.

Технический учет объектов недвижимости – это описание существующих объектов недвижимости, таких как здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения. Одной из основных задач государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства является информационное обеспечение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регламентация порядка технического учета (инвентаризации) определена в Положении об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 № 921 (далее – Положение о технической инвентаризации).

Системное толкование норм Положения о технической инвентаризации и Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятых 01.01.1991 Росжилкоммунсоюзом (далее – Рекомендации), в действовавшей в период осуществления технической инвентари спорного объекта редакции, позволяет сделать вывод о том, что вопрос обособления объектов недвижимости отнесен к компетенции органов, осуществляющих технический учет и инвентаризацию объектов недвижимости.

Указанным выше актами регламентировано при осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства в установленном порядке присвоение инвентарного и кадастрового номера. Согласно пункту 4.8 Рекомендаций, каждому строению, пристройке и сооружению присваивается литер. Описание конструктивных элементов и технического состояния основного строения производится в соответствии с пунктами 5.9 и 5.10 настоящей инструкции.

Из представленных в дело технических паспортов следует, что помещения заявителя и застройщика, расположены в здании под одной и той же литерой – литерой А, что также свидетельствует о едином объекте капитального строительства.

Соответствующий вывод суда также подтверждается иными доказательствами, представленными сторонами в материалы дела.

Так, согласно акту обследования основных строительных конструкций объекта, расположенного по адресу: <...>, литер А от 28.12.2009 № 18/899, произведенному ООО «ЦСЛ «Сахалинстрой», здание имеет Г-образную форму и состоит из 3-х эксплуатируемых блоков, различных по габаритным размерам в плане и высоте. Блок № 3 отделен от блоков № 1 и 2 антисейсмическим деформационным швом.

Суд соглашается с доводами заявителя, что указанный акт не содержит выводов о разделении здания на отдельные блоки с независимыми друг от друга фундаментами и стенами. В акте указано, что эксплуатируемые блоки являются частью здания № 420, расположенного по пр. Мира г. Южно-Сахалинска.

Кроме того, согласно пункту 4.4 раздела 4 Приложения А к СНиП 10-01-94, под зданием понимается наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. Исходя из указанного определения, здание является целостной конструкцией, ограниченной в пространстве крышей, стенами и фундаментом и имеющей собственные инженерные коммуникации.

Здание, как целостная конструкция может иметь деформационные швы, которые предназначены для уменьшения нагрузок на элементы конструкций в местах возможных деформаций, возникающих при колебании температуры воздуха, сейсмических явлений, неравномерной осадки грунта и других воздействий, способных вызвать опасные собственные нагрузки, которые снижают несущую способность конструкций.

В соответствии с пунктом 3.1. СНиП II-7-81 «Строительство в сейсмических районах», здания следует разделять антисейсмическими швами в случаях, если здание имеет сложную форму в плане и/или смежные участки здания или сооружения имеют перепады высот 5 м. и более. Пунктом 3.3. данного СНиПа определено, что расстояния между антисейсмическими швами и высота зданий не должны превышать размеров предусмотренных СНиПом. Согласно приложения к СНиПу, антисейсмические швы должны разделять каждые 60-80 метров здания. Согласно пункту 3.5. СНиП II-7-81 антисейсмические швы следует выполнять путем возведения парных стен или рам, а также возведения рамы и стены. При этом СНиП II-8-81 не содержит положений о том, что разделение здания антисейсмическим швом влечет образование на основе здания нескольких новых зданий.

Таким образом, в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, антисейсмические швы не нарушают целостность здания как сооружения, предназначенного для деятельности людей, на отдельные такие сооружения (здания) и должны устраиваться в любом здании, расположенном в сейсмическом районе из расчета один шов на каждые 60-80 м длины здания.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу, что помещения, принадлежащие заявителю и помещения, принадлежащие застройщику, являются частью одного объекта капитального строительства – производственного здания, расположенного по адресу: <...>.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, оспариваемое разрешение было выдано на право проведения реконструкции в одном здании, помещения в котором принадлежат на праве собственности как заявителю, так и застройщику.

В силу положении пунктов 1, 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.06.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона и вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд отмечает, что наружные стены здания, как ограждающие несущие и не несущие конструкции, принадлежат всем собственникам помещений в здании. Реконструкция здания, путем пристройки к нему дополнительных помещений и изменение конструктивных особенностей внешних стен затрагивает права и законные интересы всех собственников объекта капитального строительства.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган, принявший акт, решение или совершивший действия (бездействие).

Администрацией и третьими лицами в материалы дела не представлено доказательств получения согласия заявителя на реконструкцию объекта.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое разрешение было выдано администрацией застройщику с нарушением порядка, установленного пунктом 6 части 7 статьи 51 ГрК РФ.

По смыслу части 1 статьи 198 АПК РФ, а также в соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В корреспонденции с изложенным, частью 4 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Помимо нарушения права собственника общего имущества в объекте недвижимости, оспариваемым разрешением нарушены права заявителя также на эксплуатацию принадлежащих ему помещений.

Представителями лиц, участвующих в деле, не оспаривается тот факт, что в ходе реконструкции стеной возводимой надстройки были перекрыты окна помещений четвертого и пятого этажей производственного здания, принадлежащих заявителю.

В подтверждение указанного факта заявителем представлены фототаблицы со снимками помещений, в которых застройщиком произведено перекрытие окон.

Таким образом, в результате перекрытия, были нарушены требования СанПиН 2.2.1./2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», что подтверждается протоколом измерений фактических значений показателей освещенности рабочих место и рабочих поверхностей от 11.02.2013 № 1, произведенных обществом с ограниченной ответственностью «Сертификация, охрана труда, аттестация».

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что в ходе реконструкции, производимой на основании оспариваемого разрешения, были нарушены права заявителя на эксплуатацию принадлежащих ему помещений с учетом их первоначального назначения.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный акт органа, осуществляющего публичные полномочия, не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, с учетом выводов, к которым пришел суд, оспариваемое разрешение на строительство от 09.04.2010 № RU 65302000-0000001669, в редакции приложений от 03.06.2011 № 014-991 и от 10.07.2012 № 014-1031, выданное администрацией города Южно-Сахалинска обществу с ограниченной ответственностью «Эсперанса-компани», подлежит признанию недействительным полностью, как несоответствующий статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах и имеющихся в деле доказательств иные доводы лиц, участвующих в деле, на исход по делу не влияют.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Как следует из материалов дела, в целях разрешения заявленного требования в судебном порядке заявитель в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ уплатил государственную пошлину в размере 2 000 рублей по платежному поручению от 20.12.2012 № 85. Кроме того, в целях рассмотрения заявления о принятии обеспечительных мер, заявителем в соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ была уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей, что подтверждается квитанцией от 19.02.2013 № 46.

Принимая во внимание результаты рассмотрения настоящего дела, а также то, что законодательством не предусмотрено освобождение органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов в случае принятия решения не в их пользу, суд в силу статьи 110 АПК РФ относит 4 000 рублей государственной пошлины на администрацию города Южно-Сахалинска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 и 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать разрешение на строительство объекта капитального строительства «Реконструкция здания магазина за счет пристройки с северной стороны под административное здание» от 09.04.2010 № RU 65302000-0000001669, в редакции приложений от 03.06.2011 № 014-991 и от 10.07.2012 № 014-1031, выданное администрацией города Южно-Сахалинска обществу с ограниченной ответственностью «Эсперанса-компани» недействительным полностью.

После вступления решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры, наложенные определением суда от 20.02.2013.

Взыскать с администрации города Южно-Сахалинска судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья К.Ф. Мухаметшин