Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Акционерного общества «Банк Холмск» (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Ленина, 304Г, г. Южно-Сахалинск, Сахалинская обл., 693004)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Мегастрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Украинская, 95А, г. Южно-Сахалинск, Сахалинская обл., 693000)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Общество с ограниченной ответственностью «Инициатива»,

о взыскании основного долга в размере 9 000 000 рублей и неустойки в размере 24 870 000 рублей по договору об уступке требования № 1 от 10.08.2016, обращении взыскания на заложенное имущество,

при участии:

от истца – представитель О Станислав Сергеевич по доверенности № 1 от 09.01.2018, до перерыва ФИО1 по доверенности б/н от 15.01.2018г.,

от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности б/н от 05.04.2018,

от третьего лица – представитель не явился,

У С Т А Н О В И Л:

Резолютивная часть решения от 06.12.2018. В полном объеме решение изготовлено 11.12.2018.

Акционерное общество «Банк Холмск» ( далее – Банк, истец) обратилось в арбитражный суд Сахалинской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Мегастрой» ( далее – Общество, ответчик) с иском о взыскании 9 000 000 рублей основного долга, 24 870 000 рублей неустойки с обращением взыскания на заложенное имущество: двухэтажное нежилое здание, общей площадью 1 102, 5 кв.м., кадастровый номер 65:05:0000038:176, лит.А, адрес (местонахождение) объекта: <...> и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для реконструкции здания под общежитие, общей площадью 1094 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...> а, кадастровый номер 65:05:0000038:68.

Истец просит установить начальную продажную цену имущества в размере 10 000 000 рублей, в том числе 9 500 000 рублей – стоимость здания, 500 000 рублей – стоимость земельного участка и осуществить продажу объектов с публичных торгов.

Ответчик не возражает против доводов истца о наличии долга в заявленной сумме; не оспаривает арифметический размер начисленной неустойки, однако, полагает, что неустойка в сумме 24 870 000 рублей явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства , так как установленный пунктом 5 договора уступки в 36 и более раз превышает размер ключевой ставки ЦБ РФ, в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее – ГК РФ) просит снизить неустойку до 712 261 рубля 85 копеек. Представил свой расчет неустойки, рассчитанной с использованием средней процентной ставки по кредиту для нефинансовых организаций в период просрочки. Полагает, что снижение размера неустойки не приведет к созданию для ООО «Мегастрой» более выгодных условий пользования чужими денежными средствами по сравнению с другими участниками оборота. Также ответчик возражает против заявленной истцом начальной продажной цены, находит ее явно заниженной и не соответствующей действительной рыночной стоимости объектов недвижимости. Полагает, что согласно отчету № 000726/1 от 31.10.2014 оценщика ФИО3 рыночная стоимость нежилого здания составляет 110 031 907 рублей, а земельного участка – 6 999 000 рублей. Начальная продажная цена не должна отличаться от рыночной стоимости имущества. С момента проведения в 2014 году оценки конъюнктура рынка недвижимости, в частности, коммерческой недвижимости, изменилась, цена недвижимого имущества в сравнении с 2014 годом возросла. На момент передачи предмета залога истцу по договору залога № 1 от 10.08.2016г. и по настоящее время состояние здания соответствует уровню 2014 года на момент проведения оценки.

Определением от 07.02.2018 к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Инициатива» (далее – ООО «Инициатива»), которое отзыв на иск не представило, в судебное заседание не явилось, о дате и времени судебного заседания извещено надлежащим образом .

В силу части 4 статьи 121 АПК РФ судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лиц, определяемого на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц во всех случаях, если только лицо, участвующее в деле, заявило ходатайство о направлении судебных извещений по иному адресу.

Судебная корреспонденция по делу направлялась ООО «Инициатива» по его юридическому адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ ( 693010, <...>). По указанному адресу определение суда от 11.04.2018г. получено представителем ООО «Инициатива».

Согласно части 6 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Судебные акты, вынесенные по настоящему делу, были объявлены публично путем размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел». Данная информация является публичной и общедоступной и может свободно использоваться любым лицом.

С учетом изложенного, судом на основании частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ определено рассмотреть дело в отсутствие представителя ООО «Инициатива».

В связи с назначением по делу оценочной экспертизы определением от 19.07.2018 производство по делу приостанавливалось до 10.09.2018г.

Определениями от 11.10.2018 и от 31.10.2018 срок, на который приостанавливалось производство по делу, продлевался до 29.10.2018г. и по 02.11.2018г.

Определением от 08.10.2018 производство по делу возобновлено .

Выслушав представителей истца, ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 10.08.2016 между АКБ «Холмск» (ЗАО) ( Первоначальный кредитор) и ООО «Мегастрой» ( Новый кредитор) заключен договор № 1 об уступке требования .

Согласно разделу 1 договора Первоначальный кредитор уступает Новому кредитору свои права (требования) по следующим обязательствам: кредитному договору №012 от 28.07.2015г. в размере 10 240 000 рублей кредита на срок до 27.07.2018г.; соглашениям № 1 и № 2 от 28.07.2015г. к кредитному договору; договору поручительства <***> от 28.07.2015г. к кредитному договору , заключенному между ООО «СахалинСтройКомплект» и ЗАО «Холмсккомбанк»; договору последующего залога <***> от 28.07.2015г. между ООО «СахалинСтройКомплект» и ЗАО «Холмсккомбанк»; договору последующего залога <***>/1 от 28.07.2015г. между ООО «Механизатор» и ЗАО «Холмсккомбанк».

Согласно разделу 3 договора цессии право Первоначального кредитора переходит к Новому кредитору в размере 14 071 813 руб.22 коп., из которых 10 240 000 рублей основной долг, 1 830 546 руб.93 коп. задолженность по процентам за период с 01.11.2015 по 10.08.2016г., 1 837 943 руб.89 коп. задолженность по процентам за период с 01.08.2016 по 27.07.2018г., 163 322 руб. 40 коп. задолженность по неустойке.

Как следует из раздела 4 договора цессии Новый кредитор в счет уступаемых требований выплачивает Первоначальному кредитору 10 000 000 рублей. Оплата производится в следующем порядке:

- не позднее даты нотариального удостоверения договора цессии Новый кредитор уплачивает Первоначальному кредитору 1 000 000 рублей;

- не позднее 30.11.2016г. Новый кредитор уплачивает Первоначальному кредитору 1 500 000 рублей;

- не позднее 28.02.2017г. Новый кредитор уплачивает Первоначальному кредитору 2 500 000 рублей;

- не позднее 31.05.2017г. Новый кредитор уплачивает Первоначальному кредитору 2 500 000 рублей;

- не позднее 31.08.2017г. Новый кредитор уплачивает Первоначальному кредитору 2 500 000 рублей.

В силу раздела 5 договора цессии в случае нарушения Новым кредитором сроков оплаты, Первоначальный кредитор имеет право взыскать неустойку в размере 1% с неоплаченной суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно разделу 7 договора цессии в обеспечение своих обязательств по договору Новый кредитор передал в залог Первоначальному кредитору следующие объекты недвижимости: нежилое здание 2-этажное, общая площадь 1102,5 кв.м.инв.№0000:64:208:001:000009920, лит.А, адрес (местоположении): <...>, кадастровый (или условный) номер: 65:05:0000038:176, вид права – собственность на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2013г. и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для реконструкции здания под общежитие, общая площадь 1094 кв.м., адрес (местонахождение) объекта6 <...>, кадастровый (или условный) номер: 65:05:0000038:68, вид права – собственность на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2013г.

10.08.2016 года между ООО «Мегастрой» ( Залогодатель) и АКБ «Холмск» ( ЗАО) ( Залогодержатель) заключен договор залога недвижимого имущества № 1 с целью обеспечения договора уступки требования № 1 от 10.08.2016г. на сумму 10 000 000 рублей .

Согласно пункту 1.1. ООО «Мегастрой» передает в залог АКБ «Холмск» ( ЗАО) недвижимое имущество, отраженное в разделе 7 договора цессии: нежилое здание стоимостью 13 264 343 руб.88 коп. и земельный участок стоимостью 964 415 руб.70 коп.

При этом, в силу пункта 1.5. договора залога стороны договорились, что общая стоимость предмета залога составляет 10 000 000 рублей. Залоговая стоимость здания – 9 500 000 рублей. Залоговая стоимость земельного участка – 500 000 рублей.

Согласно пункту 1.6. договора залога, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации ( начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания в судебном порядке.

10.08.2016 г. между АКБ «Холмск» ( ЗАО) и ООО «Инициатива» заключено соглашение о старшинстве залогов: договор залога недвижимого имущества № 1 от 10.08.2016г., заключенный между Банком и ООО «Мегастрой» в обеспечение обязательств ООО «Мегастрой» по договору уступки № 1 от 10.08.2016г. является предшествующим (старшим) залогом (пункт 2.2.соглашения), а договор залога недвижимости <***> от 20.03.2014г., заключенный между Банком и ООО « Мегастрой» в обеспечение обязательств ООО «Сахалин-Строй-Механизация» по кредитному договору <***> от 20.03.2014г. является последующим (младшим) залогом (пункт 2.3.соглашения).

В силу пункта 2.4. соглашения стороны установили, что первым право удовлетворения своих требований из стоимости имущества предъявляет и удовлетворяет Залогодержатель АКБ «Холмск» (ЗАО) в соответствии с договором залога недвижимого имущества № 1 от 10.08.2016г., заключенного между Банком и ООО «Мегастрой» в обеспечение обязательств ООО «Мегастрой» по договору уступки № 1 от 10.08.2016г.

Согласно пункту 2.5. соглашения , с момента нотариального удостоверения соглашения Банк становится предшествующим (старшим) залогодержателем по договору залога недвижимого имущества № 1 от 10.08.2016г., заключенного между Банком и ООО «Мегастрой» и обеспечение обязательств ООО «Мегастрой» по договору уступки № 1 от 10.08.2016г., а ООО «Инициатива» после исполнения обязательств по соглашению об отступном от 10.08.2016г. становится последующим залогодержателем ( младшим) по договору залога недвижимости <***> от 20.03.2014г., заключенного между Банком и ООО «Мегастрой» в обеспечение обязательств ООО «Сахалин-Строй-Механизация» по кредитному договору <***> от 20.03.2014г.

Договор цессии № 1 от 10.08.2016г., договор залога № 1 от 10.08.2016г. и соглашение о старшинстве залогов от 10.08.2016г нотариально удостоверены 10.08.2016г.

Право собственности ООО «Мегастрой» на нежилое здание и земельный участок зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем 19.06.2013г. сделаны записи регистрации № 65-65-06/004/2013-120 и № 65-65-06/004/2013-121.

20.12.2017г. АО «Банк Холмск» направил ООО «Мегастрой» претензию (исх.№3465) претензию, согласно которой ООО «Мегастрой» за уступаемое требование оплатил 1 000 000 рублей, долг составляет 9 000 000 рублей, который Банк потребовал от Общества оплатить, а также уплатить неустойку в размере 20 820 000 рублей, а всего Банк потребовал уплатить 29 820 000 рублей.

Поскольку в добровольном порядке долг не погашен, Банк обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 3 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства.

Статьей 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).

Пункт 1 статьи 382 ГК РФ предусматривает, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно пункту 4 договора об уступке требования № 1 от 10.08.2016 г. в счет уступаемых требований Новый кредитор уплачивает Первоначальному кредитору сумму в размере 10 000 000 рублей , в том числе 1 000 000 рублей не позднее даты нотариального удостоверения договора; 1 500 000 рублей – не позднее 30.11.2016г.; 2 500 000 рублей – не позднее 28.02.2017г.; 2 500 000 рублей – не позднее 31.05.2017г.; 2 500 000 рублей – не позднее 31.08.2017г.

Судом установлено, что ООО «Мегастрой» обязательства по договору уступки права требования не выполнены, оплата за уступаемое требование произведена частично на сумму 1 000 000 рублей. Остаток долга в сумме 9 000 000 рублей в досудебном порядке не погашен, в связи с чем требование Банка о взыскании с Общества основного долга в сумме 9 000 000 рублей обосновано, подтверждено доказательства и не оспаривается Обществом.

Положениями статей 329, 330 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 5 договора об уступке права требования стороны за нарушение сроков оплаты по договору установили неустойку в размере 1% от неоплаченной суммы долга за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком не исполнено обязательство, то истец обоснованно заявил требование о взыскании договорной неустойки. Истцом приведен расчет неустойки на сумму 24 870 000 рублей. Расчет произведен в соответствии с условиями договора , периоды начисления неустойки определены применительно к датам платежей. Так, согласно договора в срок не позднее 31.11.2016 Общество производит уплату 1 500 000 рублей. Оплата не произведена и истец начисляет неустойку с 01.12.2016 по 02.02.2018 , с учетом просрочки в 428 дней, размер неустойки по договору 1% от неуплаченной суммы. За указанный период неустойка составит 6 420 000 рублей ( 1 500 000 руб. х 428%).

Аналогично произведен расчет и по остальным периодам.

Произведенный истцом арифметический расчет неустойки не оспаривается ответчиком, также не оспаривается и нарушение обязательства по уплате долга в срок, указанный в договоре. Судом принят и подтвержден расчет неустойки.

Ответчиком сделано заявление о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства , так как установленный пунктом 5 договора уступки в 36 и более раз превышает размер ключевой ставки ЦБ РФ и просит снизить размер неустойки по статье 333 ГК РФ до 712 261 рубля 85 копеек, которая рассчитана с использованием средней процентной ставки по кредиту для нефинансовых организаций в период просрочки.

Истец возражает против снижения размера неустойки по тем основаниям, что такое снижение допускается только в исключительных случаях и при предоставлении Обществом доказательств явной несоразмерности договорной неустойки, и что кредитор может за счет неустойки получить необоснованный размер выгоды, поскольку в предпринимательских отношениях сторон презюмируется соразмерность установленной сторонами соглашения неустойки последствиям нарушения обязательства.

Статьей 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 47 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды ( пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 N 424-О-О и от 26.05.2011 N 683-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В пунктах 73, 75 Постановления N 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над размером возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая обстоятельства дела , отсутствие доказательств наличия у истца соответствующих размеру заявленной неустойки негативных последствий (возможных последствий), наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору, учитывая то, что начисленная истцом неустойка из расчета 1% за каждый день просрочки обязательства или 360 % годовых носит явно несоразмерный характер и превышает действующую ставку рефинансирования ЦБ РФ более чем в 36 раз и превышает сумму основного долга более чем в 2,5 раза, в связи с чем суд снижает размер неустойки до суммы долга 9 000 000 рублей ( из 24 870 000 рублей) с целью соблюдения баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и размером действительного (возможного) ущерба, причиненного в результате совершения им правонарушения.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 1 статьи 348 ГК РФ регламентировано, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Поскольку обязательство ответчика было обеспечено залогом недвижимого имущества, то истец обоснованно заявил иск об обращении взыскания на заложенное имущество.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов( статья 337 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Основания ответственности за нарушение обязательства установлены статьей 401 ГК РФ. По общему правилу, в соответствии с пунктом 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности ( пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

Из приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства. Если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд не установил оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку сумма неисполненного обязательства превышает пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца, нарушение основного обязательства является существенным.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Кодекса).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 названного Федерального закона. В частности, по смыслу подпункта 4 пункта 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с пунктом 1.5. договора залога недвижимого имущества № 1 от 10.08.2016 г. стороны договорились, что стоимость предмета залога составляет 10 000 000 рублей, в том числе стоимость здания – 9 500 000 рублей, стоимость земельного участка – 500 000 рублей. Исходя из условий договора истец просит установить начальную продажную стоимость имущества, согласованную в договоре залога.

Ответчик возражает против доводов истца, считает, что цена продажи явно занижена, не отражает справедливую стоимость заложенного имущества. В обоснование своих доводов ответчик ссылается на отчет № 000726/1 от 31.10.2014 оценщика ФИО3 , согласно которому по состоянию на 27.10.2014 г. рыночная стоимость заложенного имущества составляла 117 026 000 рублей, в том числе стоимость здания – 110 031 907 рублей, стоимость земельного участка – 6 994 000 рублей.

Из представленного истцом еще одного отчета № 15.01-154 ООО «ОРСИ» от 09.12.2015 следует, что по состоянию на 02.12.2015 г. рыночная стоимость здания составляла 33 557 000 рублей с НДС или 28 438 000 рублей без НДС, а рыночная стоимость земельного участка – 2 302 000 рублей без НДС.

Для определения начальной продажной стоимости заложенного имущества в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определением от 19.07.2018 г. назначена судебная оценочная экспертиза , производство которой поручено эксперту ФИО4.

Согласно заключению эксперта № 1018-96/1 от 02.11.2018г. рыночная стоимость здания составляет 76 830 000 рублей с учетом НДС, а рыночная стоимость земельного участка – 3 555 000 рублей без учета НДС.

Истец возражает против выводов эксперта, полагая, что заключение эксперта составлено с грубыми нарушениями части 4 статьи 64 АПК РФ, Федерального закона « О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 № 299, является недопустимым доказательством, так как в материалах дела имеется два отчета оценщика, радикально различающихся по итоговым ценам. По мнению истца, экспертом намеренно завышена стоимость земельного участка , в отчете используется газифицированный участок с самым дорогим показателем 2040 руб./кв.м. без учета застроек при средней стоимости 1323 руб./кв.м.; в заключении эксперт указывает о назначении земельного участка «для реконструкции здания под общежитие» и расчет проводит исходя из данного назначения, однако, само здание рассчитывает как детский сад. Также эксперт не приводит расчет поправок к стоимости на стены, кровлю, в связи с чем невозможно оценить законность использования экспертом повышающей поправки; неправильно произведен расчет готовности внутренних стен и перегородок, дверных и оконных проемов, полов, прочих конструкций, электроснабжения, что привело к существенному завышению стоимости. Выводы эксперта о выполнении работ по строительству наружных сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации от потребителя до точек подключения, сейсмоусиление стен и перекрытий, выполнение работ по облицовке фасада здания с полной заменой кровли, оконных и внешних (аварийных) дверных проемов, оснований полов, полная замена систем электроснабжения и теплоснабжения сделаны без исследования актов скрытых работ. При расчете физического износа экспертом произведен расчет износа долгоживущих элементов, физический износ короткоживущих элементов не рассчитывался. При расчете дополнительных затрат на строительство здания использовались сметные расчеты, представленные заинтересованной стороной – ответчиком.

Кроме того, истец указывает на неправильное указание экспертом на стр.14 заключения общей площади здания: 1130,5 кв.м. вместо 1102,5 кв.м.

Ответчик с выводами эксперта согласен.

В соответствии с частью 5 статьи 86 АПК РФ по ходатайству истца эксперт вызван в судебное заседание и дал пояснения по всем вопросам лиц, участвующих в деле. В отношении площади здания эксперт пояснил о технической ошибке, которая не влияет на итоговый результат рыночной стоимости здания, так как расчет стоимости здания производится не по общей площади, а по объему строительства здания. Выводы о выполнении работ по наружным сетям коммуникаций произведены на основании имеющихся в здании рабочих тепловых и водомерных узлов, в здании проведено электричество и установлен электрический счетчик, по системе канализации имеются наружные колодцы и канализационные выпуски, по зданию проведены все стояки канализации. Выводы о сейсмоусилении здания сделаны исходя из представленной судом проектной документации и при непосредственном осмотре стен первого этажа здания обнаружено усилении внешних стен монолитным железобетоном с двух сторон. Расчет поправок на материал стен, кровли произведен в таблице « Расчет поправок к справочной стоимости 1 куб.м. на отличие в техническом решении конструктивных элементов и инженерного оборудования, а также на их отсутствие», поправка на отличие в техническом решении производилась в соответствии с рекомендациями по использованию справочника Ко-Инвест «Общественные здания» ( 2016) по приведенной формуле. Стоимостные коэффициенты для конструктивных элементов определяются согласно приложения к изданиям Ко-Инвест (2016) «Стоимостные коэффициенты по элементам зданий»; подробно экспертом в письменном виде приведены пояснения по примененным поправкам на материалы и поправки на отличие в техническом решении конструктивных элементов. Физический износ короткоживущих элементов принимался равным нулю, так как физическое состояние здания на момент проведения экспертизы хорошее, за время реконструкции здания произведена замена всех короткоживущих элементов (покрытие кровли, внешняя отделка, инженерные системы), а также полная замена оснований полов, а также оконных и внешних (аварийных) дверных проемов, видимых повреждений и деформации короткоживущих элементов на момент проведения экспертизы не обнаружено. Согласно схемы зонирования территории с.Троицкое и зональных регламентов к правилам землепользования и застройки , градостроительное зонирование , утвержденное решением Собрания Анивского городского округа № 139 от 16.12.2010 ( с изменениями и дополнениями от 20.10.2016) объект оценки находится в зоне Д-2, предназначенной для строительства объектов здравоохранения, культуры, среднего и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений культовых зданий. Функциональное использование объекта как детский сад не противоречит разрешенному виду функционального использования в данной зоне застройки.

По земельному участку эксперт пояснил,что при выборе объектов-аналогов он руководствовался разрешенным видом использования – для реконструкции здания под общежитие, а также тем, что земельный участок расположен в центральной части с.Троицкое с развитой транспортной и инженерной инфраструктурой: все подъезды к месту расположения земельного участка благоустроенные, рядом находятся централизованные сети электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, подъезд к земельному участку осуществляется по асфальтированной автодороге со стороны основной улицы <...>.

Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, в том числе и два отчета оценщиков, пояснения эксперта по всем заданным ему вопросам, суд признает заключение эксперта соответствующим предъявляемым АПК РФ требованиям, выводы экспертизы не содержат противоречий, заключение эксперта содержит достаточно ясные и полные выводы относительно поставленных на разрешение вопросов, в связи с чем протокольным определением суд отказал истцу в назначении по делу повторной экспертизы. При этом, суд полагает необходимым указать на то, что после заявления экспертом ходатайств об истребовании у лиц, участвующих в деле, дополнительных документов, о продлении срока проведения экспертизы истец последовательно заявлял ходатайства о замене эксперта и о поручении проведения экспертизы другому эксперту ФИО5

При проведении экспертизы процессуальных нарушений экспертом не допущено: экспертом исследовались документы, представленные судом; возражений против каких-либо документов у истца не имелось; непосредственно ответчиком эксперту дополнительные документы, минуя суд, не представлялись. Допуск к объектам исследования обеспечен ответчиком в соответствии с определением суда от 19.07.2018г. При разрешении ходатайств эксперта от истца не поступало заявлений о его присутствии при осмотре недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Исходя из изложенного, принимая во внимание вывод эксперта о том, что рынок коммерческой недвижимости на дату проведения экспертизы в Анивском районе абсолютно пассивен и ограничен в обращении, информация о совершенных сделках, аналогичных оцениваемому объекту, отсутствует; данные о предложениях к продаже ( или покупке) с аналогичными объектами отсутствуют; нежилое здание находится в стадии реконструкции; на дату оценки количество предложений по продаже земельных участков превышает спрос; большинство продаваемых земельных участков предназначены для индивидуального жилищного строительства и садоводства, суд полагает необходимым установить начальную продажную цену нежилого здания в размере 63 064 000 рублей ( 80% от 76 830 000 рублей) и начальную продажную цену земельного участка в размере 2 684 000 рублей ( 80% от 3 355 000 рублей).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ суд относит на ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 171,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Мегастрой» в пользу Акционерного общества «Банк Холмск» долг в сумме 9 000 000 (девять миллионов ) рублей, неустойку в сумме 9 000 000 ( девять миллионов) рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 198 350 ( сто девяносто восемь тысяч триста пятьдесят) рублей, а всего –18 198 350 ( восемнадцать миллионов сто девяносто восемь тысяч триста пятьдесят) рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество : двухэтажное нежилое здание, общей площадью 1 102, 5 кв.м., кадастровый номер 65:05:0000038:176, лит.А, адрес (местонахождение) объекта: <...>, установив начальную продажную цену 63 064 000 ( шестьдесят три миллиона шестьдесят четыре) рубля;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для реконструкции здания под общежитие, общей площадью 1094 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер 65:05:0000038:68, установив начальную продажную цену 2 684 000 ( два миллиона шестьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, но может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья Дудина С.Ф.