Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Титова Т. Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Е. П., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРИП 319 272 4000 33 210) к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании незаконными распоряжений от 19.08.2021 № 1070-р «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории», от 17.09.2021 № 1213-р «О внесении изменений в распоряжение от 19.08.2021 № 1070-р «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории»,

при участии: от заявителя - ФИО2, по доверенности от 20.09.2021; от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска, администрации города Южно-Сахалинска, Департамента архитектуры им градостроительства города Южно-Сахалинска – ФИО3 по доверенностям от 14.12.2021 № 11-Д, от 13.12.2021, от 16.12.2021 № 75-Д;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с вышеназванными требованиями.

В обоснование заявления предприниматель указал, что 22.12.2017 заключил с ответчиком договор аренды земельного участка № 13841, по которому ему на период с 22.12.2017 по 22.12.2020 во временное пользование за плату предоставлен участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 65:01:0406001:425 (далее :425), площадью 14044 кв.м., расположенный по ул. И. Куропатко д. 1, в г. Южно-Сахалинске, с разрешенным использованием «Для строительства объекта «Магазин-Кафе». 27.03.2017 выдано разрешение на строительство указанного объекта, с учетом продления, на срок до 22.12.2020. 02.11.2017 за ним зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с присвоением кадастрового номера 65:01:0406001:446-65/001/2017-1. Помимо строительства объекта, он выполнил работы по благоустройству территории участка, в результате понес значительные финансовые расходы (асфальтобетонная площадка, проезд внутри участка, стоянка транспорта, инженерные сооружения). Ввести в эксплуатацию здание в период действия договора аренды не представилось возможным ввиду необоснованных и формальных отказов уполномоченного органа местного самоуправления (Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска). В рамках рассмотрения дела № А59-5195/2021 (о признании права собственности на построенное здание) получена информация о том, что 19.08.2021 распоряжением Департамента землепользования города № 1070-р утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образованных путем раздела участка с кадастровым номером 65:01:0406001:425 (на 9 690, 00 кв.м. и 4 354, 00 кв.м.). Распоряжением № 1213-р от 17.09.2021 Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска в распоряжение от 19.08.2021 № 1070-р внесены изменения в части площадей участков, а именно заменены на 10 166 и 3 875 кв.м. Из прилагаемых схем усматривается, что объект недвижимости расположен на участке 3 875, 00 кв.м. (без учета парковки и прилегающей территории), а проезд внутри участка будет располагаться в границах земельного участка, площадью 10166, 00 кв.м. Решением Арбитражного суда Сахалинской области по делу № а59-6135/2020 Департаменту землепользования отказано в удовлетворении исковых требований о возвращении земельного участка № : 425. В решении суда по делу № А59-6135/2020, судом отмечено наличие на участке возведенного объекта недвижимости, в отношении которого отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, наличие такого объекта препятствует возврату участка в состоянии, соответствующем моменту его передачи арендатору, доводы об обязанности вернуть участок, как превышающий по объему площади возведенного на нем объекта недвижимости, противоречат условиям договора аренды, в связи с чем данные требования истца являются неисполнимыми. Таким образом, исходя из положений ст. ст. 1, 11.2, 11.3, 11.9, 11.10 Земельного кодекса РФ, оспариваемые распоряжения нарушают его законные интересы, поскольку образование земельных участков, на одном из которых расположено здание, а на другом асфальтобетонная площадка для его стоянки, исключает их совместное использование, сделает невозможным получение всего участка, не соответствует принципу единства судьбы участка и связанного с ним объекта, приведет к невозможности обслуживания и эксплуатации здания, повлечет убыток в виде понесенных расходов на благоустройство участка.

В судебном заседании представитель заявителя ФИО2 настаивала на удовлетворении заявленных требований по изложенным выше основаниям.

Представитель стороны ответчика ФИО3 в судебном заседании просила в удовлетворении требования отказать, представила письменные возражения, сводящиеся к тому, что образование земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой их расположения на кадастровом плане территории, в том числе при отсутствии утвержденного проекта межевания (п.п. 1, 2 ст. 11.3 ЗК РФ). Постановлением от 05.07.2021 № 1879-па признано утратившим силу постановление администрации города от 11.04.2014 № 24-па «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания юго-западного района города Южно-Сахалинска» в границах ул. И. Куропатко - пр. Мира - река Хомутовка - железнодорожная магистраль. Поскольку проект планировки и проект межевания, в границах которых находится земельный участок с кадастровым номером :425, признаны утратившими силу, Департамент имел возможность вынести оспариваемые распоряжения. Договор аренды земельного участка : 425 прекращен по окончании срока его действия, следовательно ФИО1 не является правообладателем земельного участка, в связи с чем принятие оспариваемых распоряжений не может нарушать его права. С учетом изменения разрешения на строительство по обращению заявителя, под объектом, через разделение образован земельный участок, необходимый для его использования.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

По общему правилу, в силу ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (ч. 2 ст. 264 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 271 ГК РФ собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно пункту 5.2.14 Договора аренды земельного участка от 22.12.2017, арендатор обязан вернуть земельный участок в последний день действия договора в состоянии, соответствующем состоянию на момент его предоставления.

По общему правилу, согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно разъяснениям Верховного суда РФ, содержащимся в п. 21 Обзора судебной практики № 4 (утв. президиумом ВС РФ 15.11.2017), в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Из изложенных положений действующего законодательства и разъяснений высшей судебной инстанции следует, что наличие на земельном участке незавершенного строительством объекта препятствует возврату земельного участка в состоянии, соответствующем его состоянию на момент его предоставления.

Судом установлено, что целью вышеназванного договора аренды являлось завершение ФИО1 строительством объекта «Магазин-кафе», но в период срока действия договора аренды строительство не завершено, объект в эксплуатацию на момент вынесения оспариваемых распоряжений не введен.

Следовательно, цель договора аренды, как по состоянию на момент истечения срока его действия, так и по состоянию на 19.08.2021, и на 17.09.2021 не достигнута, а в решении суда по делу № А59-6135/2020 от 25.05.2021 указано на прекращение данного договора аренды земельного участка от 22.12.2017.

Таким образом, при изложенных обстоятельствах, в отсутствие у ФИО1 заключенного договора аренды земельного участка (: 425), но наличие на момент вынесения оспариваемых распоряжений в границах участка объекта незавершенного строительства с зарегистрированным правом, законный интерес ФИО1 связан нормой ч. 1 ст. 271 ГК РФ о наличии права пользования предоставленным собственником под эту недвижимость земельным участком.

Другими словами, ФИО1, на момент принятия оспариваемых актов, мог претендовать только на земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта незавершенного строительства, а потому его доводы о нарушении прав разделом участка (: 425), в отсутствие доказательств недостаточности отведенной для эксплуатации здания территории, не могут быть положены в основу решения суда.

Следует отметить, что сама по себе «недостаточность отведенного участка для эксплуатации здания после раздела» стороной заявителя в качестве самостоятельного основания требования не заявлялась. Нарушенный интерес ФИО1 мотивировал невозможностью получения всего участка (:425) ввиду его раздела, необходимостью использования прилегающей к заданию территории в границах участка (:425), на которой им выполнено благоустройство.

Вместе с тем, у ФИО1, ввиду отсутствия договора аренды на весь участок :425, отсутствует законный вещно-правовой интерес анализировать правомерность оспариваемых распоряжений применительно к разделу участка в порядке ст. 11.3 Земельного кодекса РФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. N 14381/10, отмечено, что прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Суд считает, что ФИО1, не успев ввести объект в эксплуатацию в период действия договора аренды и не продлив его по соглашению с ответчиком, принял риски утраты права претендовать на участок :425 в его границах, в том числе и права на предъявление требований в связи с разделом этого участка в рамках административных правоотношений.

В свою очередь, ФИО1 не лишен возможности урегулировать сложившиеся правоотношения по определению площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости в ином порядке.

Внимательно проанализировав доводы стороны заявителя об обстоятельствах необоснованных отказов органа местного самоуправления во вводе объекта в эксплуатацию, суд приходит к выводу о том, что они не могут быть положены в основу решения об удовлетворении заявленного требования.

Как видно из материалов дела и не оспаривалось стороной заявителя, ФИО1 не лишался возможности своевременно оспаривать вышеназванные отказы, предъявить требование о возложении обязанности ввести объект в эксплуатацию, иным образом инициировать защиту собственных интересов в этой части, между тем, таким правом не воспользовался.

Оценка законности отказов уполномоченного органа местного самоуправления в воде объекта недвижимости в эксплуатацию либо оценка правомерности соответствующего бездействия к предмету рассматриваемого требования, по мнению суда первой инстанции, не относится.

Аналогичным образом не может влиять на оценку законности раздела участка, совершенного по состоянию на дату принятия оспариваемых ненормативных актов, ввод объекта в эксплуатацию по истечении договора аренды, в связи с чем ФИО1 совершен отказ от иска по делу № А59-5195/2021 (по иску о признании права собственности).

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок (п. 1 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 06.04.2022, при наличии прекращенного договора аренды земельного участка и его разделе, как обстоятельство, возникшее после принятия оспариваемых ненормативных актов, также не относится к предмету рассматриваемых требований, а потому судом первой инстанции не анализируется, не проверяется и не учитывается.

Доводы стороны заявителя об обстоятельствах, связанных с убытками предпринимателя по благоустройству территории, выставляемой арендной платой, судом отвергаются, поскольку свидетельствуют о наличии иных, спорных гражданско-правовых отношений, подлежащих отдельному урегулированию в соответствии с ГК РФ.

Проанализировав доводы и возражения сторон, суд находит, что оспариваемые ненормативные акты приняты органом местного самоуправления в соответствии с требованиями главы 1.1 Земельного кодекса РФ, в рамках предоставленных полномочий, в отсутствие правовых препятствий к разделу участка (ввиду признания утратившим силу постановления администрации от 11.04.2014 № 24-па, прекращения законного интереса ФИО4 ввиду прекращения договора аренды).

Оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся материалов суд приходит к выводу о не обоснованности заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРИП 319 272 4000 33 210) к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании незаконными распоряжений от 19.08.2021 № 1070-р «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории», от 17.09.2021 № 1213-р «О внесении изменений в распоряжение от 19.08.2021 № 1070-р «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории», возмещении расходов по оплате государственной пошлины - отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРИП 319 272 4000 33 210) в государственный бюджет доплату государственной пошлины в сумме 300, 00 руб.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с даты изготовления решения в полном объёме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья Т. Н. Титов