Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучкина С. В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Очировой Л.П., секретарем судебных заседаний ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Бриллиант» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к акционерному обществу «Киномир» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании долга по договору аренды, пени, судебных расходов,

и встречному иску акционерного общества «Киномир» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Бриллиант» ОГРН <***>, ИНН <***>)

об уменьшении размера арендной платы и взыскании сумм неосновательного обогащения

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 11.01.2022, диплом, ФИО3 по доверенности от 10.03.2022, диплом

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 27.01.2022, диплом, ФИО5 по доверенности от 27.01.2022, диплом,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Бриллиант» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Киномир» (далее – ответчик) о взыскании долга по договору аренды коммерческой недвижимости в размере 15 028 656,14 руб., пени в размере 29 407,67 руб., судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Иск обоснован неисполнение ответчиком обязанности по уплате арендных платежей за период с 01.02.2020 по 29.07.2020 в размере 9 484 316,17 рублей, а также фиксированных платежей, предусмотренных договором аренды, за период с 01.02.2020 по 31.07.2020: сервисный сбор в размере 3 179 706,88 руб. (363 284,48 руб. ежемесячно), маркетинговый сбор в размере 213 913,26 руб. (35 652,21 руб. ежемесячно), совокупный коммунальный платеж в размере 3 080 204,88 рублей (513 367,48 руб. ежемесячно). Также указано на отсутствие оплаты счетов за накопление твердых коммунальных отходов за март, май и август 2020 года в общей сумме 65 514,95 рублей, счет № 2992 от 12.02.2020 на услуги доступа к служебным помещениям в размере 2000 рублей, счета № 2195 от 07.02.2020 за нарушение общих условий договора аренды в размере 3000 рублей, счета № 4725 от 17.03.2020 на уплату пени за период с 11.02.2020 по 29.02.2020 в размере 29 407,67 руб.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором с иском не согласился, указал, что задолженность по арендной плате сформировалась за период приостановления деятельности кинотеатра, для которого и осуществлялась аренда помещений, в связи с короновирусной инфекцией, а также в связи с введенными ограничениями по осуществлению кинозрелищных мероприятий. Они обращались к истцу по вопросу об уменьшении арендных платежей, однако к соглашению не пришли. Не оспаривая размер начислений, произведенных истцом с учетом условий договора, полагал подлежащим снижению размер данных платежей с учетом того обстоятельства, что деятельность заключалась в организации работы пятизального кинотеатра («Самый лучший кинотеатр»), осуществлялся показ видеофильмов, тогда как на установлении Указа Губернатора Сахалинской области № 16 от 18.03.2020 деятельность объектов массового отдыха с очным присутствием граждан была временно приостановлена на территории Сахалинской области, в связи с чем они не могли осуществлять свою деятельность в период с 25.03.2020 по 27.03.2020 включительно, затем было введено ограничение на предельное нахождение граждан в помещениях, и с учетом площадей используемых залов и количества мест максимальное количество зрителей допускалось не более 22,5% от общей наполняемости зала, а с 26.06.2020 залы могли быть использованы не более чем на 50%. В этой связи они деятельность не осуществляли, неоднократно обращались к истцу с предложением уменьшить размер арендной платы до 15% ежемесячных сборов от продажи билетов, на что последний отказался. Привели свой расчет возможных сумм платежей с указанием на необходимость снижением арендных и иных платежей до 100% за период с 25.03.2020 по 25.05.2020, до 77,5% за период с 26.05.2020 по 26.06.2020, до 50% за период с 27.06.2020 по 27.07.2020, и до 100% за период с 28.07.2020 по 20.08.2020. Исключили из расчетов период с 28.07.2020 по 20.08.2020 в связи с тем, что уведомили истца о расторжении договора аренды, однако помещения не могли передать истцу по его же вине, поскольку он не принимал их.

Полагают, что они обязаны уплатить истцу сумму 5 702 975,852 рулей, из которой подлежит исключению сумму обеспечительного платежа 1 850 000 рублей, и согласны на выплату оставшейся суммы. Также заявили о предоставлении им рассрочки по уплате исчисленного ими долга по арендным платежам до 01.01.2023 года равными платежами.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 18.03.2021 иск удовлетворен. Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 решение оставлено без изменений.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.09.2021 судебные акты первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

При новом рассмотрении дела ответчик предъявил встречный иск к ООО «Бриллиант», в котором (с учетом заявления об уточнении иска от 01.02.2022) просят уменьшить размер арендной платы за июль 2020 года на 55 672,75 рублей, за август 2020 года на 869 327, 25 рублей, взыскать с ООО «Бриллиант» в их пользу 925 000 рублей в качестве неосновательного обогащения, указывая, что хоть истцом и заявлен спор о долге по внесению платежей за период по июль 2020 года, но фактически спор относится к период по 20.08.2020 (по день расторжения договорных отношений), поскольку истец в одностороннем порядке произвел зачет внесенной ими суммы обеспечительного платежа в размере 1 850 000 рублей в качестве платежа август 2020 года в сумме 1 738 654,49 рублей, и остаток суммы (111 345,51 рубль) – в качестве фиксированной аренной платы за июль 2020 года, тогда как в данные месяцы истец обязан был уменьшить размер арендных платежей, по их мнению, на 50%, в связи с чем 50% от сумм обеспечительного платежа истец необоснованно зачел в качестве платежей за данный периоды, тем самым неосновательно обогатился.

Заявлением от 19.04.2022 г. ответчик изменил встречные требования, просил:

1) на период полного закрытия торгового центра и период действия ограничений, установленных Указом № 16 в редакции от 18.03.2020, от 25.05.2020г. уменьшить размер ежемесячной арендной платы на 75%, от 8 установленного дополнительным соглашением № 3 от 01.02.20218г. размера фиксированной арендной платы до 445 652,57 рублей в месяц, маркетингового сбора до 8913,05 рублей в месяц, сервисного сбора до 90821,12 рублей в месяц , совокупного коммунального платежа до 128 341,87 рублей в месяц, на период с 26.03.2020 по 26.06.2020

2. Исходя из ограничений, установленных Указом № 16 в редакции от 26.06.2020г. на период с 27.06.2020 по 20.08.2020 уменьшить размер ежемесячной арендной платы на 50 % от установленного дополнительным соглашением № 3 от 01.02.20218г. размера фиксированной арендной платы до 891 305,14 рублей в месяц, сервисного сбора до 181642,24 рублей в месяц, маркетингового сбора до 17826,11 рублей в месяц, совокупного коммунального платежа до 256 683,74 рублей в месяц .

3. Учесть сумму обеспечительного платежа в счет снижения задолженности по арендной плате за предыдущие периоды в сумме 1 850 000 рублей.

Данное заявление на основании ст.49 АПК РФ принято судом.

В ходе рассмотрения дела истец на своих исковых требованиях настаивал в полном объеме, указал, что они предлагали ответчику заключить мировое соглашение, которым предлагалось уменьшить размер фиксированного платежа арендной платы за период с 28.03.2020 по 25.05.2020 на 75%, в остальные периоды снижение арендной платы не подлежит. Также не согласны с доводами ответчика о необходимости снижения размера фиксированных платежей, входящих в размер арендной платы, поскольку они не связаны с непосредственным пользованием аренных помещений, а являются усредненными платежами ответчика. Со встречным иском не согласились по этим же основаниям.

Ответчик в ходе рассмотрения дела возражал против удовлетворения иска в заявленном истцом размере, представлял свои контррасчеты сумм возможных платежей, настаивал на необходимости снижения размера платежей не только по фиксированной арендной плате, но и по остальным платежам, предусмотренным договором (сервисный сбор, маркетинговый сбор, совокупный коммунальный платеж), указал, что за период приостановления деятельности кинозала они не потребляли коммунальные ресурсы, в связи с чем и истец не нес расходы по их оплате ресурсоснабжающим компаниям.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось, назначено на 12.05.2022, в заседании объявлен перерыв на 19.05.2022.

В заседании стороны поддержали ранее изложенные доводы, настаивали на своих требованиях, с учетом уточнений.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

01.02.2012 между ООО «Бриллиант» (Арендодатель) и ЗАО «Киномир» (Арендатор) заключен договор аренды коммерческой недвижимости № 62, по условиям которого истец передал ответчику в аренду площади, расположенные в Центре (Торгово-развлекательном комплексе, расположенном по адресу: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск п/р Хомутово, ул.Центральная 1Б – ТРК «Сити Молл»), общей площадью 1 909,21 кв.м., расположенные на 3-ем этаже (помещения №№ 44-57,60-65,71,130) и 4-ом этаже (помещения №№ часть 19, 40,153,154) (п.4,5 договора аренды, статья 2 Общих условий аренды, являющихся приложением № 1 к договору), а ответчик обязался уплачивать аренную плату и выполнять иные договоренности, предусмотренные договором аренды и Общими условиями аренды.

Согласно п. 1.17 Общих условий аренды, договором предусмотрено понятие «Общая Арендная плата», под которым понимается фиксированная арендная плата и дополнительная арендная плата. При этом, согласно п.1.1 Общих условий, дополнительная арендная плата - это все иные, чем Фиксированная арендная плата и Обеспечительный платеж, выплаты по Договору Аренды.

Статьей 3 Общих условий аренды установлен порядок расчета по договору, согласно которой общие арендные платежи – это:

1) обеспечительный платеж, выплачивается в течение 10 дней с даты подписания договора;

2) фиксированная арендная плата, выплачивается в размере, установленном договором, авансом ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца по получении счета арендодателя;

3) дополнительная арендная плата, уплачивается по требованию арендодателя на основании счета в течение 10 рабочих дней и включает следующие платежи:

а) сервисный сбор, описанный в ст.12.1.2 Общих условий и уплачиваемый ежемесячно, до 10 числа каждого месяца, путем предоплаты;

б) совокупный коммунальный платеж, описанный в статьях 3.8 и 12.4 Общих условий, и оплачиваемый авансовым платежом ежемесячно до 10 числа на основании счета арендодателя;

в) маркетинговый сбор, описанный в статье 12.1.6 Общих условий и уплачиваемый ежемесячно, авансовыми платежами, исходя из фиксированной ставки, установленной договором аренды одновременно с авансовым платежом сервисного сбора;

г) пени, штрафы и неустойка, которые взимаются в случаях, в размере и в порядке, установленном настоящими Общими условиями;

д) иные платежи, предусмотренные настоящими общими условиями и прямо не отнесенные к какому-либо виду платежа, определенному в договоре аренды или в настоящих общих условиях.

Этой же статьей предусмотрено, что пени за задержку или за неакцепт платежей уплачивается без ограничение каких-либо иных прав арендодателя, в случае, если какой-либо платеж, причитающийся арендодателю по договору аренды не уплачен арендатором в установленный срок или обоснованно не принят арендодателем, и арендатором в дополнение к неуплаченной или непринятой сумме уплачивает пени (неустойку), начисляемые на такую сумму со дня должной уплаты такой суммы, если арендодатель не принял решение о начисление пеней солее позднего дня, по день ее полной уплаты арендодателю.

В этой же статье раскрыто понятие «совокупный коммунальный платеж» - арендодатель оплачивает соответствующему поставщику коммунальных услуг все платежи за коммунальные услуги, потребляемые в Центре и на земельном участке, а арендатор выплачивает или компенсирует арендодателю расходы на коммунальные услуги, потребляемые на площадях и участках общего пользования, а также компенсирует арендодателю расходы на коммунальные услуги, потребляемые или связанные с эксплуатацией и содержанием участков общего пользования. Расчет и уплата данного платежа производится в соответствии со статьей 12.4 Общих условий.

Приложением № 5 к договору аренды установлен План платежей на период с февраля 2012 года по январь 2017 года.

Дополнительным соглашением от 28.02.2014 стороны увеличили размер арендуемой площади до 2 209,21 кв.м., срок аренды определили на 13 лет, изменили пункт 12.4 договора «Расчет и уплата совокупного коммунального платежа», установив, что данный платеж представляет собой единую сумму, покрывающую расходы арендодателя на обеспечение деятельности арендатора коммунальными ресурсами, а именно – электроэнергией, горячим и холодным водоснабжением, отоплением. В названные коммунальные ресурсы входят не только ресурсы, используемые арендатором на площадях, но и доля тех ресурсов, которые обеспечивают функционирование мест общего пользования в Центре, возмещение расходов арендодателя по которым ложится на арендатора в связи с использованием Центром и площадями. При этом, указанная выше доля ресурсов считается равной соотношению площади арендуемых помещений к общей площади центра.

Этим же дополнительным соглашением стороны определили План платежей по декабрь 2021 года, согласно которому размер ежемесячных платежей составляет: фиксированная арендная плата - 2 138 300,98 рублей (823,99 руб. за 1 кв.м.), сервисный сбор – 438 255,05 рублей (168,88 руб. за 1 кв.м.), маркетинговый сбор – 42 766,02 рубля (2%), компенсация коммунальных услуг – 600 280,32 рубля.

Дополнительным соглашением № 3 от 01.02.2018г. стороны изложили п.5.1. Договора аренды в новой редакции:

«5.1. Площади расположены в Центре и имеют условное обозначение:

- координаты по техническим (кадастровым) паспортам: номер помещения на поэтажном плане:

а) 3-й этаж - помещения № 44 (7,6 кв.м.), № 45 (7,9 кв.м.), № 46 (10,8 кв.м.), № 47 (12,9 кв.м.), № 48 (12,3 кв.м.), №№ 49-57, №№ 60-65 (1371 кв.м.), № 70 (23,2 кв.м.), № 71 (23,7 кв.м.), № 130 (22,9 кв.м.);

б)4-й этаж помещения №19 (105,2 кв.м.), № 40 (47,0 кв.м.), №№ 153,154 (20,1 кв.м.),

общей площадью 1654,5 (одна тысяча шестьсот пятьдесят четыре целых пять десятых) квадратных метров (Приложение I к Дополнительному соглашению № 3).

Размер арендуемой площади Помещения в целях определения Арендной платы и иных платежей определяется в соответствии с п.2.8. Общих условий аренды, по середине стены, образующей периметр арендуемого Помещения, без изъятия площадей, на которых расположены внутренние перегородки, стены и инженерные коммуникации, относящиеся к помещению Арендатора и составляет: 1909,21 (одна тысяча девятьсот девять целых, двадцать одна сотая) квадратных метров».

План платежей на период с февраля 2018 года по январь 2021 года согласован сторонами в приложении II к дополнительному соглашению № 3 от 01.02.2018г. договора Аренды коммерческой недвижимости № 62 от 01.02.2012г. к договору, по которому размер ежемесячных платежей, включая сумму налога на добавленную стоимость, составляет: фиксированная арендная плата – 1 752 902 руб. 98 коп. (918,33 руб. за 1 кв.м), сервисный сбор – 357 232 руб. 28 коп. (187,11 руб. за 1 кв.м), маркетинговый сбор – 35 058 руб. 06 коп. (2%), компенсация коммунальных услуг – 504 806 руб. 68 коп.

Дополнительное соглашение № 3 заключено при ставке Налога на добавленную стоимость (далее НДС) равной 18%, до вступления в силу положений Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 303-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах" (далее - Закон N 303-ФЗ).

В связи с тем, что с 01.01.2019 на основании Закона N 303-ФЗ увеличена базовая ставка налога на добавленную стоимость (далее - НДС) с 18% до 20% Арендодателем выставлены счета к оплате с учетом ставки НДС 20%., соответственно ежемесячные платежи с 01.01.2019г. составляли: фиксированная арендная плата – 1 782 610 руб. 28 коп. (933,69 руб. за 1 кв.м), сервисный сбор – 363 284 руб. 48 коп. (190,28 руб. за 1 кв.м), маркетинговый сбор – 35 652 руб. 21 коп. (2%), компенсация коммунальных услуг –513 367 руб. 48

Письмом от 21.07.2020 ответчик отказался от Договора Аренды, руководствуясь п. 4 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и 20.08.2020 арендуемые помещения были им возвращены истцу.

Тем самым договор аренды сторонами расторгнут 20.08.2020г.

За период с февраля 2020 года по август 2020 года истцом выставлены ответчику счета по арендным платежам (фиксированная арендная плата):

счет за февраль 2020 года № 1470 от 27.01.2020 на сумму 1 782 610,28 руб. (из которых 17.03.2020 уплачено 800 000 рублей, 20.03.2020 уплачено 300.000 рублей, остаток долга – 682 610,28 рублей);

счет за март 2020 года № 3123 от 21.02.2020 на сумму 1 782 610, 28 руб.,

счет за апрель 2020 года № 4863 от 25.03.2020 на сумму 1 782 610,28 руб.,

счет за май 2020 года № 6364 от 13.05.2020 на сумму 1 782 610,28 руб.,

счет за июнь 2020 № 7743 от 27.05.2020 на сумму 1 782 610,28 руб.,

счет за июль 2020 года № 14242 от 01.07.2020 на сумму 1782 610,28 рублей,

счет за август 2020 года № 14246 от 01.08.2020 на сумму 1 150 071,15 рублей.

Также истцом выставлены счета на уплату:

1) сервисного сбора за период с 01.02.2020 по 31.07.2020 года исходя из ежемесячной суммы платежа 363 284,48 рублей, на общую сумму 2 179 706,88 рублей, и за август 2020 года на сумму 234 377,08 рублей (включенная в счет № 14246 от 01.08.2020);

2) на уплату маркетингового сбора за период с 01.02.2020 по 31.07.2020 года исходя из ежемесячного платежа 35 652 руб. 21 рублей на общую сумму 213 913,26 рублей, и за август 2020 года на сумму 23 001,43 рубля (включенная в счет № 14246 от 01.08.2020);

3) на совокупный коммунальный платеж за период с 01.02.2020 по 31.07.2020 года исходя из ежемесячного платежа 513 367,48 руб. на общую сумму 3 080 204,88 рублей, и за август 2020 года на сумму 331 204,83 рубля (включенная в счет № 14246 от 01.08.2020) .

Также в период договорных отношений истцом выставлены ответчику счета на оплату услуг доступа к служебным помещения в размере 2000 рублей (счет № 2993 от 12.02.2020), на уплату 3000 рублей за нарушение общих условий договора аренды (счет № 2195 от 07.02.2020), на уплату пени за нарушение сроков уплаты арендных платежей за период с 11.02.2020 по 29.02.2020 в сумме 29.407,67 руб. (счет № 4725 от 17.03.2020).

С учетом расторжения договора 20.08.2020, истец письмом от 18.10.2021 № 1021-СМ уведомил ответчика о взаимозачете обязательств сторон, путем принятия ранее внесенных ответчиком суммы обеспечительного платежа в размере 1 850 000 рублей в счет погашения их задолженности перед истцом по оплате счета № 14246 от 01.08.2020 на сумму 1 738 654,49 рублей (в который включены: фиксированная арендная плата в размере 1 150 071,15 рублей, сервисный сбор – 234 377,08 рублей, маркетинговый сбор 23 001,43 рубля, совокупный коммунальный платеж – 331 204,83 рубля), а также части долга по счету № 14242 от 01.07.2020 (фиксированная арендная плата) в сумме 11 345,51 рублей.

С учетом данного зачета обязательств истцом определена итоговая сумма долга ООО «Киномир» перед ними в размере 15 028 656 рублей 14 копеек, из которых:

- долг по фиксированной арендной плате за период с февраля по июль 2020 года в размере 9 484 316,17 руб.;

- сервисный сбор за период с 01.02.2020 по 31.07.2020 - 2 179 706,88 руб.

- маркетинговый сбор за период с 01.02.2020 по 31.07.2020 - 213 913,26 руб.;

- совокупный коммунальный платеж за период с 01.02.2020 по 31.07.2020 - 3 080 204,88 руб.;

- плата за услуги доступа к служебным помещениям - 2 000,00 руб.;

- неустойки за нарушение Общих условий аренды в размере 3 000,00 руб., за нарушение сроков платежей по Договору за период с 11.02.2020 по 29.02.2020 - 29 407,67 руб.;

- возмещение расходов за накопление твердых коммунальных отходов за февраль, март, июль 2020 г. - 65 514,95 руб.

Указом Губернатора Сахалинской области от 18.03.2020 № 16 «О введении в Сахалинской области режима повышенной готовности для органов управления, сил и средств Сахалинской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории Сахалинской области» (в редакции от 24.03.2020) на территории Сахалинской области был введен запрет спортивных, зрелищных, публичных и иных массовых мероприятий (пункт 2 Указа № 16).

Пунктом 3 Указа № 16 было временно приостановлено проведение в Сахалинской области массовых, в том числе досуговых, мероприятий с участием граждан в сфере культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной и просветительской деятельности в зданиях, строениях, сооружениях (помещениях в них) с числом участников более 50 человек одновременно.

Указом № 16 в редакции от 27.03.2020 с 28 марта 2020 года по 01 июня 2020 года на территории Сахалинской области была временно приостановлена деятельность объектов массового отдыха с очным присутствием граждан, в том числе связанных с проведением досуговых, развлекательных, зрелищных, физкультурных, спортивных, выставочных, просветительских, рекламных и иных мероприятий, а также оказанием соответствующих услуг, включая парки культуры и отдыха, торгово-развлекательные центры, аттракционы и иные места массового посещения граждан.

С учетом данных обстоятельств, ответчик письмом от 25.03.2020 обратился к истцу с заявлением о приостановлении деятельности кинозалов на неопределенный период в виду фактической невозможности их использования, и просил с этого момента не начислять им арендную плату и освободить от уплаты иных обязательных платежей.

Письмами от 15.06.2020, 29.06.2020 ответчик обратился к истцу с предложением заключить дополнительное соглашение и установить с 30.03.2020 размер ежемесячной арендой платы за пользование арендуемым помещением в размере 15% от ежемесячных сборов от продажи билетов на киносеансы по данным ЕАИС, в размер арендой платы включить все иные платежи, предусмотренные договором.

На данные обращения истец письмом от 16.06.2020 сообщил о наличии образовавшейся кредиторской задолженности за период с 01.02.2020 по 17.03.2020 в сумме 3 160 749,11 рублей, и предложил встретиться для обсуждения возможности изменения размера арендных платежей.

Истец претензией от 28.10.2020 потребовал от ответчика погасить данную задолженность, на что ответчик письмом от 25.11.2020 обратился к нему с просьбой о возможности не начислять арендную плату за период с 25.03.2020 до окончания срока действия договора аренды, ограничившись лишь начислением коммунальных платежей.

Неурегулирование между сторонами спора о размере снижения арендных и иных платежей явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, а ответчика со встречным иском.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу требований статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как следует из материалов дела, обязанность истца по передаче помещения в пользование исполнена, в связи с чем, на стороне ответчика возникло обязательство по внесению истцу арендных платежей.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон N 98- ФЗ).

Частью 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы и уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" (вступило в силу с даты его официального опубликования 06.04.2020) требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы и на уменьшение ее размера на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В соответствии с разъяснениями, данными при ответе на вопрос № 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), N 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований.

Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Факт отнесения конкретного бизнеса к "наиболее пострадавшим отраслям" устанавливается на основании кода Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), указанного по состоянию на 01.03.2020 в сведениях ЕГРЮЛ или ЕГРИП о конкретной организации или индивидуальном предпринимателе. В случае отсутствия указанного вида деятельности в сведениях ЕГРЮЛ или ЕГРИП право на отсрочку в соответствии с изложенными нормами права формально отсутствует.

Основным видом деятельности АО «Киномир» является "деятельность в области демонстрации кинофильмов" (код ОКВЭД 59.14).

В перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04. 2020 N 434, входит код ОКВЭД 59.14 «Деятельность в области демонстрации кинофильмов».

Таким образом, ответчик попадает в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства РФ N 434 от 03.04.2020.

Указом губернатора Сахалинской области от 18.03.2020 N 16 "О введении в Сахалинской области режима повышенной готовности для органов управления, сил и средств Сахалинской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории Сахалинской области" (далее - указ N 16) на территории Сахалинской области с 18.03.2020 введен запрет спортивных, зрелищных, публичных и иных массовых мероприятий с числом участников более 100 человек (пункт 2). Рекомендовать организаторам спортивных, зрелищных, публичных и иных массовых мероприятий с числом участников менее 100 человек воздержаться от их проведения на территории Сахалинской области с 18.03.2020 (пункт 3).

Указом губернатора Сахалинской области от 24.03.2020 N 17 в пункт 3 указа N 16 внесены изменения: временно приостановлено проведение в Сахалинской области массовых, в том числе досуговых, мероприятий с участием граждан в сфере культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной и просветительской деятельности в зданиях, строениях, сооружениях (помещениях в них) с числом участников более 50 человек одновременно.

Указом губернатора Сахалинской области от 27.03.2020 N 18 пункт 3 указа N 16 дополнен следующими изменениями: с 28.03.2020 по 01.06.2020 приостановлена деятельность объектов массового отдыха с очным присутствием граждан, включая торгово-развлекательные центры (пункт 3.1) и посещение гражданами зданий, строений, сооружений (помещений в них), предназначенных преимущественно для мероприятий, указанных в пункте 3.1, включая, в том числе кинотеатры/ кинозалы (пункт 3.2).

Указами губернатора Сахалинской области от 18.05.2020 N 47, от 20.05.2020 N 48 сохранен указанный запрет на период с 28.03.2020 по 01.06.2020 в отношении названных объектов.

Заявленный истцом период взыскания задолженности по арендной плате составил с 01.02.2020 по 29.07.2020, ответчиком заявлен к урегулированию также спор за последующий период – по 20.08.2020.

Таким образом, в указанный период попадал под законодательно установленный запрет в отношении осуществления деятельности торгово-развлекательных центров, в частности кинотеатров.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием, в частности для уменьшения размера арендной платы.

Арендуемые АО "Киномир" помещения, расположенные в торгово-развлекательном комплексе "Сити Молл", предназначены были для ведения основного вида деятельности общества "деятельность в области демонстрации кинофильмов" (код ОКВЭД 59.14), который входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

Следовательно, ответчик имеет право не только на отсрочку уплаты ежемесячной арендной платы, но и на уменьшение ее размера.

В ответе на вопрос 5 в Обзоре от 30.04.2020 N 2 разъяснено, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы.

На письмо ответчика от 15.06.2020 относительно невозможности использовать арендуемые помещения и направить в его адрес дополнительное соглашение истец необоснованно уклонился рассмотреть данный вопрос, во всяком случае дополнительное соглашение не составил и в адрес арендатора не направил.

Как указал суд кассационной инстанции в своем постановлении от 14.09.2021, направляя дело на новое рассмотрение, то обстоятельство, что к соглашению по поводу уменьшения арендной платы стороны не пришли, не влияет на рассмотрение вопроса об уменьшении арендной платы по настоящему делу при заявлении стороны в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы в ходе разрешения спора. В этой связи из-за введенного режима на территории Сахалинской области общество не могло использовать спорное имущество в соответствии с целевым назначением, в связи с чем арендная плата не могла быть взыскана с арендатора полностью за период невозможного неиспользования помещений.

При новом рассмотрении дела судом неоднократно предлагалось сторонами урегулировать спор миром путем согласования разумных условий снижения арендных платежей, однако сторонами соглашение о размере снижения арендных платежей не достигнуто, при этом каждая сторона не соглашалась с предложениями, внесенными другой стороной.

Изначально, заявляя о снижении размера платежей, ответчиком указано на необходимость их снижения в отдельные периоды до «0», что противоречит принципу договора аренды, поскольку сам по себе факт невозможности использования ответчиком помещений не снимает с него обязанности по внесению арендных платежей, при том, что в заявленный им период допускалось возможность ведения деятельности по организации кинопросмотров, но в ограниченном режиме, тогда как ответчик самостоятельно принял решение о полном приостановлении своей деятельности.

Впоследующем ответчик заявил о снижении арендных платежей в размере 75 % от установленного дополнительным соглашением № 3 от 01.02.20218г. размера фиксированной арендной платы на период с 26.03.2020 по 25.05.2020 (период принудительного закрытия), а также на период с 26.05.2020 по 26.06.2020 (исходя из ограничений, установленных Указом № 16 в редакции от 25.05.2020г.), а в остальной период (до момента расторжения договора) – на 50%, исходя из ограничений, установленных Указом № 16 в редакции от 26.06.2020г.

Также ответчиком заявлено о снижении в этой же пропорции в эти же периоды платежей, установленных договором, в виде сервисного сбора, маркетингового сбора, совокупного коммунального платежа, указывая, что в данные периоды они не могли в полном объеме пользоваться услугами истца, в их помещениях электроэнергия не использовалась в установленных договором объемах, уборка помещений не осуществлялась, бытовые отходы не вывозились.

Возражая против предложенного ответчиком порядка уменьшения платежей, истец предложил возможность снижения фиксированной арендной платы за период с 28.03.2020 по 25.05.2020 в размере 75%, а в остальные периоды полагает снижение арендной платы не обосновано, поскольку доступ в помещения у ответчика имелся и он имел возможность осуществлять свою деятельность. Также возражал против снижения платежей, установленных в договоре в качестве сервисного сбора, маркетингового сбора, совокупного коммунального платежа, указывая, что эти платежи не являлись платежами, направленными на возмещение истцу каких-либо конкретных расходов, не относятся к арендной плате, а являются усредненными платежами, размер которых согласован с ответчиком, и он не зависит от фактических расходов истца.

Также истец указал, что фактические его расходы на содержание всего здания в спорный период превысили размеры сумм платежей, предусмотренных договором, и снижение этих платежей повлечет для него значительные убытки.

Как следует из условий договора, сторонами определено понятие «Общая Арендная плата», под которым понимается фиксированная арендная плата и дополнительная арендная плата. При этом, согласно п.1.1 Общих условий, дополнительная арендная плата - это все иные, чем Фиксированная арендная плата и Обеспечительный платеж, выплаты по Договору Аренды.

В п.1.23 приложения № 1 к договору «Общие условия аренды» дано понятие «коммунальные услуги» - различные услуги по снабжению или обеспечению Площадей и/или Центра электроэнергией, холодной и горячей водой, водоотведение, отопление, как это определено в Статье 12 настоящих Общих условий.

Пунктом 3.8. Общих условий аренды сторонами предусмотрено понятие «Совокупный коммунальный платеж (Плата за Коммунальные услуги)». И данным пунктом установлено, что арендодатель оплачивает соответствующему поставщику Коммунальных услуг все платежи за Коммунальные услуги, потребляемые в Центре и на Земельном участке. Арендатор выплачивает или компенсирует Арендодателю расходы на Коммунальные услуги, потребляемые на Площадях («Совокупный коммунальный платеж») и Участках общего пользования, а также компенсирует Арендодателю расходы на Коммунальные услуги, потребляемые или связанные с эксплуатацией и содержанием Участков общего пользования.

Порядок расчёта и уплаты совокупного коммунального платежа установлен п.12.4. Общих условий аренды.

Дополнительным соглашением от 28.02.2014 № 2 к договору увеличен размер арендуемой площади до 2 209,21 кв. м, срок аренды определен на 13 лет, изменен пункт 12.4 общих правил аренды, установлено: «Расчет и уплата совокупного коммунального платежа»: Совокупный коммунальный платеж представляет собой единую сумму, покрывающую расходы Арендодателя на обеспечение деятельности Арендатора коммунальными ресурсами, а именно электроэнергией, горячим и холодным водоснабжением, отоплением. В названные коммунальные ресурсы входят не только ресурсы, используемые Арендатором на Площадях, но и доля тех ресурсов, которые обеспечивают функционирование мест общего пользования в Центре, возмещение расходов Арендодателя по которым ложится на Арендатора в связи с пользованием Центром и Площадями. При этом, указанная выше доля ресурсов считается равной соотношению площади арендуемых помещений к общей площади Центра.

При этом, в расчет части совокупного коммунального платежа произведен по лимиту потребления Арендатором на арендованной площади:

- электроэнергии в объеме 36 500 кВт в месяц;

- холодного водоснабжения 220 м3 в месяц;

- тепловой энергии 50 Гкал в месяц».

Состав услуг, предоставляемых Арендодателем за счет Сервисного сбора, указан в статье 11 Общих условий аренды, в частности в п.11.3., п.12.1.2 установлено «Сервисный сбор» - платеж, выплачиваемый Арендатором в соответствии со статьей 12.3 настоящих Общих условий и взимаемый для целей покрытия Затрат Арендодателя, кроме затрат, расходов и резервов на предоставление Коммунальных услуг на Площадях, которые покрываются Совокупным коммунальным платежом.

Пункт 12.1.6. Общих условий аренды определяет: «Маркетинговый сбор» - платеж, выплачиваемый Арендатором в соответствии со статьей 12.2 настоящих Общих условий и взимаемый для целей покрытия Затрат Арендодателя по централизованному продвижению Центра и проведению маркетинговых мероприятий, нацеленных на продвижение услуг Центра.

Из приведенных договором понятий платежей, названных как «дополнительная арендная плата» (совокупный коммунальный платеж, маркетинговый сбор, сервисный сбор), включенных в состав арендных платежей, следует, что дополнительные арендные платежи являются компенсационными выплатами на различные услуги, предоставляемые истцом, как дополнительные услуги к аренде помещения.

При этом, исходя из понятия, данного в статье 606 ГК РФ, арендная плата – это плата за временное владение и пользование имуществом арендатора.

Таким образом, данные платежи не являются арендными платежами, поскольку их целью является не плата за факт пользования арендованным имуществом, а они являются компенсационными выплатами, связанными с предоставлением арендатору дополнительных услуг и коммунальных услуг на арендуемой площади.

То обстоятельство, что их размер в договоре определен не исходя из фактического потребления услуг, а как фиксированный размер компенсаций, не изменяет назначения данных платежей, в связи с чем, исходя из вышеприведенных положений Федерального закона № 98-ФЗ, на данные платежи не распространяются требования данного закона в части, относящейся к возможности их уменьшения.

Все остальные платежи, предусмотренные договором, уменьшению не подлежат, поскольку они не связаны с фактическим пользованием ответчиком арендных помещений, а направлены на компенсацию истцу расходов, связанных с общим содержанием здания и оказания услуг истцом ответчиком для привлечения посетителей.

В этой связи в отношении данных платежей суд не усматривает оснований для их уменьшения.

В отношении платежей, являющихся фактически арендной платой и названных в договоре как фиксированная арендная плата, суд приходит к следующему.

С учетом ограничений, введенных Указом губернатора Сахалинской области от 24.03.2020 № 17 (внесшего изменения в пункт 3 указа № 16) суд при знает, что ответчик с 25.03.2020 лишен был возможности осуществлять свою деятельность в арендованных помещениях в полном объему в виду приостановления данной деятельности приведенным Указом, которым временно приостановлено проведение в Сахалинской области массовых, в том числе досуговых, мероприятий с участием граждан в сфере культуры, физической культуры и спорта,

Указом губернатора Сахалинской области от 27.03.2020 № 18 на период с 28.03.2020 по 01.06.2020 приостановлена деятельность объектов массового отдыха с очным присутствием граждан, включая торгово-развлекательные центры (пункт 3.1) и посещение гражданами зданий, строений, сооружений (помещений в них), предназначенных преимущественно для мероприятий, указанных в пункте 3.1, включая, в том числе кинотеатры/ кинозалы (пункт 3.2).

Указом № 16 в редакции Указа от 25.05.2020г. № 54 введено ограничение на предельное нахождение в помещениях:

- до 50 кв. м - не более 5 человек;

- до 100 кв. м - не более 10 человек;

- до 200 кв. м - не более 25 человек;

- свыше 200 кв. м - не более 50 человек.

Указом № 16 в редакции от 26.06.2020 проведение зрелищных мероприятий в закрытых помещениях на территории Сахалинской области было возможно при условии соблюдения гражданами социального дистанцирования из расчета дистанции не менее 1,5 метров (пункты 2, 5.4 Указа № 16).

Таким образом, с учетом данных распорядительных актов, ответчик в период с 25.03.2020 по 27.03.2020 не осуществлял в арендованных помещениях свою деятельность в силу введенного Указом № 16 запрета на осуществление деятельности кинотеатров, а с 28.03.2020 по 26.05.2020 - в силу введенного Указом № 16 запрета на осуществление деятельности торговых-развлекательных центров.

Работа торгового центра «СИТИ МОЛЛ» была возобновлена 26.05.2020 на основании Указа № 54 от 25.05.2020, установившего ограничение по количеству, допускаемых к нахождению в помещениях, в том числе, и в кинозалах.

С учетом введенных ограничений по количеству человек, допускаемых к нахождению в помещениях, и представленного ответчиком расчету, в 5-ти кинозалах, используемых для деятельности, их площадей и количества посадочных мест, ответчик вправе в период с 26.05.2020 по 26.06.2020 мог использовать арендованные помещения только на 22,5% от их фактического объема, а с 27.05.2020 – только на 50% от предусмотренного помещениями количества мест.

Исходя из данных обстоятельств, в целях сохранения баланса прав сторон в договорных отношениях, суд признает обоснованным снижение размера арендных платежей за период с 26.03.2020 по 26.05.2020 на 75%, поскольку в этот период ответчик в полном объеме не мог использовать арендованные помещения для своей деятельности, при этом в период с 28.03.2020 по 26.05.2020 в здание торгово-развлекательного комплекса «СИТИ МОЛЛ» не имелось доступа в виду приостановления деятельности всех объектов массового отдыха.

В период с 27.05.2020 по день расторжения договора суд признает соразмерным уменьшение арендных платежей на 50% от установленных договором, поскольку в этот период с его разные периоды ответчик имел возможность осуществлять свою деятельность в ограниченном режиме с размещением посетителей от 22.5% до 50% от числа допустимых посадочных мест в залах.

Данное снижение размера платежей суд применяет к двум видам платежа, предусмотренных договором – фиксированной арендной плате и совокупному коммунальному платежу, как связанных с непосредственным использованием помещений, с учетом чего определяет размер данных платежей в спорном периоде в следующих суммах:

Март 2020 г.:

фиксированный арендный платеж - за период с 01.03.по 25.03.2020 – 1 437 588,94 рубля (100% платежа) и за период 26.03 по 31.03.2020 – 86 255,34 рубля (25% от платежа), всего 1 523 844,28 рублей;

Апрель 2020 г.:

фиксированный арендный платеж – 445 652,57 рублей (25% от платежа),

Май 2020 г.:

фиксированный арендный платеж - за период с 01.05.по 26.05.2020 –373 773,12 рублей (25% от платежа) и за период с 27.05 по 31.05.2020 (50%) – 143 758,89 рублей, всего 517 532,01 рубль;

Июнь 2020 г.: фиксированный арендный платеж – 891 305,14 рублей (50%)

Июль 2020 г.: фиксированный арендный платеж – 891 305,14 рублей (50%)

Август 2020 г. (по 20.08.2020): фиксированный арендный платеж – 575 035,57 рублей (50%).

Таким образом, с учетом 100% платежа за февраль 2020 года, ответчик обязан был уплатить истцу за период с 01.02.2020 по 20.08.2020 фиксированный арендный платеж в размере 6 627 284,99 рублей;

Учитывая, что ответчиком были внесены платежи в качестве уплаты фиксированной арендной платы за февраль 2020 года в сумме 1 100 000 рублей, суд признает, что на момент расторжения договорных отношений у ответчика имелась задолженность перед истцом по данному платежу за весь спорный период в сумме 5 527 284,99 рублей.

В отношении остальных платежей суд соглашается расчетами истца и признает наличие за ответчиком обязанности по внесению данных платежей в суммах:

1) сервисный сбор за период с 01.02.2020 по 31.07.2020 года исходя из ежемесячной суммы платежа 363 284,48 рублей, на общую сумму 2 179 706,88 рублей, и за август 2020 года на сумму 234 377,08 рублей (включенная в счет № 14246 от 01.08.2020), всего 2 414 083,96 рублей;

2) на уплату маркетингового сбора за период с 01.02.2020 по 31.07.2020 года исходя из ежемесячного платежа 35 6452,21 руб. на общую сумму 213 913,26 рублей, и за август 2020 года на сумму 23 001,43 рубля (включенная в счет № 14246 от 01.08.2020), всего 2 396 914,69 рублей,

3) совокупный коммунальный платеж за период с 01.02.2020 по 31.07.2020 года исходя из ежемесячного платежа 513 367,48 руб. на общую сумму 3 080 204,88 рублей, и за август 2020 года на сумму 331 204,83 рубля (включенная в счет № 14246 от 01.08.2020) , всего 3 648 324,40 рублей.

Как установлено судом, ответчиком в ходе договорных отношений был внесен истцу обеспечительный платеж в сумме 1 850 000 рублей, который истцом принят в качестве платежа начисленных им сумм арендных платежей (фиксированной арендной платы и иных платежей) за август 2020 года и частично за июль 2020 года.

Согласно пункту 11.1 договора аренды, обеспечительный платеж – это фиксированная общая сумма, эквивалентная сумме общей арендной платы за 1 месяц аренды площадей, уплачивая арендатором в счет обеспечения исполнения своих обязательств по уплате всех платежей, предусмотренных настоящим договором аренды, которая засчитывается за последний месяц аренды согласно настоящему договору аренды.

Пунктом 11.3 договора предусмотрено, что в течение срока договора аренды арендодатель вправе использовать по своему усмотрению, в расчетах с арендатором или удерживать весь или часть обеспечительного платежа в уплату любой арендной платы или иной суммы, невыплаченной арендатором срок по договору аренды или любой иной суммы, причитающейся арендодателю вследствие нарушения арендатором любого из условий договора аренды.

Об использовании всего обеспечительного платежа или его части в соответствии с настоящим пунктом договора арендодатель обязан уведомить в письменном виде арендатора в течение 3-х рабочих дней с момента распоряжения обеспечительным платежом или его частью.

Таким образом, суд признает обоснованными действия истца по направлению имеющегося у него в распоряжении суммы обеспечительного платежа на погашение арендных платежей, обязанность по уплате которых возникла у ответчика.

В этой связи доводы ответчика о неосновательном обогащении истца за счета сумм обеспечительного платежа, являются несостоятельными.

Между тем, поскольку судом признаны обоснованными доводы ответчика о необходимости уменьшения размера арендных платежей и установления судом сумм долга ответчика по этим арендных платежам, суд признает несостоятельными доводы истца о том, что данным обеспечительным платежом погашен только долг за август 2020 года в полном объеме и частично в сумме 111 345,51 рубль фиксированная арендная плата за июль 2020 года.

Учитывая произведенный судом расчет сумм платежей по договору арендной платы и произведенное целевое направление обеспечительного платежа истцом, суд признает, что данным обеспечительным платежом погашена задолженность ответчика:

по всем арендным и дополнительным платежам за август 2020 года в общей сумме 1 163 618,91 рубль (фиксированный арендный платеж – 575 035,57 рублей (определенный судом как соразмерный обстоятельствам, 50% от договорной суммы), совокупный коммунальный платеж – 331 204,83 рубля, сервисный сбор - 234 377,08 рублей, маркетинговый сбор - 23 001,43 рубля),

фиксированный арендный платеж за июль 2020 года в сумме 686 381,09 рублей (остаток сумм от обеспечительного платежа), в связи с чем за ответчиком остался долг по данному платежу в сумме 204 924,05 рублей (891 305,14 – 6868 381,09).

Таким образом, за ответчиком осталась задолженность перед истцом по внесению платежей, включенных в состав арендных платежей, в размере:

фиксированный арендный платеж за период с февраля по июль 2020 – 4 265 868,33 рубля (5 527 284,99 рублей (остаток долга с учетом частичной оплаты) – 575 035,57 рублей – 331 204,83 рубля (суммы из обеспечительного платежа, направленные на данные выплаты))

совокупный коммунальный платеж за период с 01.02.2020 по 31.07.2020 – 3 080 204,88 рублей (начисления за период с февраля по июль, за вычетом суммы платежа за август, погашенной обеспечительным платежом));

сервисный сбор за период с 01.02.2020 по 31.07.2020 года – в размере 2 179 706,88 рублей (начисления за период с февраля по июль, за вычетом суммы платежа за август, погашенной обеспечительным платежом),

маркетинговый сбор за период с 01.02.2020 по 31.07.2020 года в размере 213 913,26 рублей (начисления за период с февраля по июль, за вычетом суммы платежа за август, погашенной обеспечительным платежом),

всего 9 739 693,35 рублей, которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Также судом установлено, в период договорных отношений истцом выставлены ответчику счета на оплату услуг доступа к служебным помещения в размере 2000 рублей (счет № 2993 от 12.02.2020), на уплату 3000 рублей за нарушение общих условий договора аренды (счет № 2195 от 07.02.2020), на уплату пени за нарушение сроков уплаты арендных платежей за период с 11.02.2020 по 29.02.2020 в сумме 29.407,67 руб. (счет № 4725 от 17.03.2020).

Всего взысканию подлежит сумма 9 774 101,02 рубля.

Основания начисления и размер долга по данным платежам ответчиком не оспаривался, в своих расчетах он их признает, в связи с чем данные суммы также подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. При этом суд учитывает, что заявленная истцом неустойка за нарушение обязательств начислена за период до введения ограничений в связи с короновирусной инфекцией (до 29.02.2020) в отношении платежей, по которым уже имелась задолженность.

С учетом изложенного, суд признает требования истца о взыскании сумм долга подлежащими удовлетворению в части указанных судом сумм, в остальной части иск удовлетворению не подлежит.

Встречные требования истца подлежат удовлетворению частично, в части уменьшения размера фиксированных арендных платежей, тогда как требования в части уменьшения иных платежей, включенных в состав арендной платы, удовлетворению не полежат по вышеизложенным основаниям.

С учетом положений пункта 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, суд предоставляет ответчику отсрочку в уплате задолженности по арендным платежам, составляющим фиксированный арендный платеж (в сумме 4 077 264,48 руб.) на срок до 01.01.2023 г.

Доводы истца (ответчика по встречному иску) о недопустимости применения нескольких мер, предусмотренных законодательством, в виде расторжения договора на льготных условиях, снижения арендных платежей и предоставления отсрочки, суд отклоняет исходя из следующего.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в ответе на вопрос 5, данном в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 3 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.02.2021) заключение арендатором и арендодателем соглашения об уменьшении размера арендной платы или изменение договора аренды на основании решения суда не лишают арендатора права на предоставление ему отсрочки в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе за периоды, предшествовавшие заключению соглашения о снижении арендной платы или вступления в силу соответствующего решения суда.

Таким образом, применяя общий подход к данным правоотношениям, использование сторонами арендных отношений одних способов стабилизации положения сторон, предусмотренных законодательством для лиц, пострадавших в период принятия мер по противодействию распространения коронавирусной инфекции, не исключает применения к этим же правоотношениям иных мер, предусмотренных законодательством.

Требования ответчика, заявленные во встречном иске, о применении суммы обеспечительного платежа в размере 1 850 000 рублей в счет снижения задолженности арендной плате за предыдущие периоды, удовлетворению не подлежат, поскольку данное требование фактически не является спором о каком-либо праве, так как истец эту же сумму и применил в счет погашения сумм долга по за последующие периоды, не включенные им в первоначальные требования, а данное требование фактически заявлено ответчиком в качестве обоснования порядка расчета между сторонами и установления фактической суммы долга, образовавшейся у ответчика.

Судебные расходы на основании ст.110 АПК РФ подлежат возмещению сторонами друг другу пропорционально удовлетворенной части иска.

Истцом по встречному иску первоначально заявлялись требования материального характера о взыскании сумм неосновательного обогащения, с учетом чего истцом уплачена пошлина в размере 26 387 рублей.

Заявлением от 20.04.2022 истец изменил требования, поставив требования нематериального характера о снижении размера арендной платы, с учетом которого уплате подлежала пошлина в размере 6000 рублей.

В этой связи данному лицу подлежит возврату из бюджета государственная пошлина в размере 20 387 рублей как излишне уплаченная.

Оставшиеся расходы по уплате государственной пошлины суд определяет к возмещению со стороны ответчика по встречному иску в размере 25% с учетом частичного удовлетворения иска по уменьшению платежей по одному виду платежа из заявленных 4-х.

Истцом по первоначальному иску уплачена государственная пошлина в размере 98 290 рублей.

Из заявленной цены иска (15 058 063,81 руб.) судом удовлетворены исковые требования на общую сумму 9 774 101,02 рубля, что составляет 64,91%. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в сумме 63 800,04 рубля.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск Общества с ограниченной ответственностью «Бриллиант» удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества «Киномир» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Бриллиант» (ОГРН <***>, ИНН <***>) долг по договору аренды и неустойку в размере 9 774 101 рубль 02 копейки, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 63 800,04 рубля, всего 9 837 901 рублей 06 копеек.

В остальной части иска – отказать.

Встречные исковые требования акционерного общества «Киномир» удовлетворить частично.

Уменьшить размер ежемесячной арендной платы, предусмотренной договором аренды коммерческой недвижимости № 62 от 01.02.2012 с учетом дополнительного соглашения № 3 от 01.02.2018, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Бриллиант» и акционерным обществом «Киномир», в виде фиксированной арендной платы, за период с 26.03.2020 по 25.05.2020 - на 75%, за период с 27.06.2020 по 20.08.2020 – на 50%.

Предоставить акционерному обществу «Киномир» рассрочку уплаты сумм долга по арендной плате в размере 4 265 868,33 рубля на период до 01 января 2023 года путем уплаты данной задолженности ежемесячно равными платежами, составляющими не менее 533 233,54 рубля, начиная с мая 2022 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Бриллиант» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу акционерного общества «Киномир» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 500 рублей.

В остальной части встречного иска отказать.

Возвратить акционерному обществу «Киномир» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 20 387 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению № 20605 от 10.11.2021.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья

С.В. Кучкина