Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Прокурора Сахалинской области к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и обществу с ограниченной ответственностью «Иртан» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 30 декабря 2008 года,

при участии в судебном заседании:

представитель истца Ю ФИО1, личность удостоверена по удостоверению Прокуратуры РФ ТО 091571 от 11 сентября 2009 года,

представитель ответчика Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска ФИО2, по доверенности № 11-Д от 17 января 2011 года, личность удостоверена по удостоверению № 40 от 13 сентября 2010 года,

представитель ответчика ООО «Иртан» ФИО3, по доверенности от 10 марта 2011 года, личность удостоверена по паспорту <...>,

у с т а н о в и л :

Прокурор Сахалинской области обратился в суд с иском Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и обществу с ограниченной ответственностью «Иртан» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 30 декабря 2008 года.

В обоснование иска указано следующее. Постановлением и.о. мэра города Южно-Сахалинска № 2836 от 12 декабря 2008 года в собственность ООО «Иртан» передан земельный участок из земель, относящихся к категории «земли населенных пунктов», по адресу <...>, с кадастровым номером 65:01:0703001:68, площадью 2 148,0 кв. метров.

30 декабря 2008 года между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и ООО «Иртан» заключен договор купли-продажи № 675 данного земельного участка. Право собственности ООО «Иртан» зарегистрировано 07 мая 2009 года.

Истец полагает данный договор недействительным, как нарушающим требования статьи 209 Гражданского кодекса РФ, регулирующей права полномочия собственника в отношении принадлежащего ему имущества.

По мнению истца, переданный в собственность ООО «Иртан» земельный участок своими границами имеет наложение на земельные участки, входящие в состав общей собственности жильцов многоквартирных домов № 172 и 180 по ул. Ленина города Южно-Сахалинска. В подтверждение своих доводов Прокурором Сахалинской области сделана ссылка на «Указания по организации и проведению работ при содержании придомовых территорий», утвержденных Минжилкомхозом РСФСР 07 апреля 1988 года, согласно которым под придомовой территорией следует понимать земельный участок, на котором расположено здание ( группа зданий) в соответствии с техническим паспортом.

Таким образом, земельный участок ООО «Иртан» предоставлен в части наложения за пределами полномочий органа местного самоуправления, и следовательно договор заключен в нарушение требований гражданского, земельного и жилищного законодательства.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении требований настаивала.

Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска представлен отзыв на иск. По мнению ответчика, границы придомовых территорий многоквартирных жилых домов не установлены, в материалах дела отсутствуют доказательства наложения земельных участков, не указана в каких границах и какова площадь наложения. Ссылки истца на технический паспорт объекта являются несостоятельными, поскольку технический паспорт составляется для целей технического учета объекта недвижимости и не является правоустанавливающим документом на земельный участок. Кроме того, технические паспорта составлены в 1980 году и в соответствии в существующими правовыми актами, регламентирующими техническую инвентаризацию, утратили свою актуальность в связи с нарушением периодичности проведения технической инвентаризации.

Представитель ООО «Иртан» иск не признал, представил отзыв. По мнению ответчика, суду не представлено доказательств формирования смежных земельных участков, а также тому, что при таком формировании будет иметь место наложение границ земельных участков под многоквартирными жилыми домами и земельным участком, переданный в собственность ООО «Иртан» по договору от 30 декабря 2008 года. Между тем, собственник земельного участка не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Общество с ограниченной ответственностью «Иртан» является собственником нежилого здания «Торговая зона «Восток» площадью 1811,8 кв. метров, расположенного по адресу ул. Сахалинская, 59 А (том 1 л.д.93).

Постановлением мэра города Южно-Сахалинска № 2836 от 12 декабря 2008 года обществу с ограниченной ответственностью «Иртан» предоставлен в собственность за плату земельный участок № 5257, находящийся в государственной собственности, из земель, относящихся к категории «земли населенных пунктов», расположенный на территории Сахалинской области в городском округе «Город Южно-Сахалинск» по адресу <...>, под торговый центр «Торговая зона «Восток».

Площадь предоставляемого участка 2 148 кв. метров, в том числе площадь, ограниченная в использовании 230 кв. метров – под существующими инженерными коммуникациями (том 1 л.д.16).

30 декабря 2008 года между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Иртан» (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 675.

Согласно пункту 1.2 предметом договора является земельный участок из земель, относящихся к категории «земли населенных пунктов», расположенный на территории Сахалинской области, в городском округе «Город Южно-Сахалинск» по адресу <...>, с кадастровым номером 65:01:070301:68, площадью 2 148 кв. метров, предоставленный под торговый центр «Торговая зона «Восток», в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью (том 1 л.д.20-24).

По акту приема-передачи от 03 марта 2009 года земельный участок переда Продавцом Покупателю (том 1 л.д.25).

Прокурор Сахалинской области, полагая данный договор заключенным в нарушение градостроительного и земельного законодательства, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В силу пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Согласно пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Таким образом, порядок формирования придомовых земельных участков определен законом, в силу которого собственники квартир в составе домов № 172 и 180 по улице Ленина города Южно-Сахалинска имеют право на обращение в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением.

Право на сформированный земельный участок собственники указанных домов, включая надел с примыкающей к жилью придомовой территорией, не реализовано.

В силу пункта 4 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса РФ в проведение работ по формированию земельного участка входит выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета.

Как следует из статьи 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» № 28-ФЗ от 02 января 2010 года государственный кадастровый учет земельных участков – это описание и индивидуализация земельных участков в Едином государственном реестре земель, сопровождающаяся присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Таким образом, судом установлено, что земельные участки, расположенные под многоквартирными домами №№ 172 и 180 по улице Ленина города Южно-Сахалинска, не сформированы и на кадастровый учет не поставлены, то есть границы земельных участков, необходимых для эксплуатации этих домов, позволяющие однозначно выделить их из других земельных участков, не определены.

В связи с чем невозможно установить наличие или отсутствие наложения земельного участка, предоставленного обществу с ограниченной ответственностью «Иртан», на земельный участок, принадлежащий собственникам помещений в многоквартирных домах.

В подтверждение доводам иска истцом представлен Акт от 11 мая 2011 года, составленный по поручению прокуратуры Сахалинской области ООО «Эккер-С». Актом установлено наложение земельного участка, переданного ООО «Иртан» и придомовой территории домов № 172 и № 180 по ул. Ленина ( том 2 л.д.37-39).

Указанный Акт не может быть принят судом в качестве доказательства и положен в основу вынесения решения в силу следующего. Допрошенная в качестве свидетеля составитель Акта директор ООО «Эккер-С» ФИО4 суду пояснила, что при составлении данного документа она пользовалась генеральными планами приусадебных участков по двум домам и планом границ земельного участка ООО «Иртан». На местность участники составления Акта не выходили и точки координат земельного участка ООО «Иртан» не определяли.

При этом свидетель, являясь аттестованным кадастровым инженером, пояснила, что подписанный ею Акт от 11 мая 2011 года не является результатом кадастровых работ, по экспликации технического паспорта определить границы придомового участка невозможно.

Из содержания Акта следует, что им зафиксировано наложение земельного участка ООО «Иртан» и придомовой территории, а не земельного участка, на который могут претендовать собственники жилых помещений многоквартирных домов.

Таким образом, представленное доказательство также не может свидетельствовать о наложении границ земельных участков, на которые обладают правами собственники жилых помещений домов № 172 и № 180 по ул. Ленина города Южно-Сахалинска, и земельного участка, предоставленного в собственность ООО «Иртан».

В силу изложенных обстоятельств отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении требований Прокурора Сахалинской области к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и обществу с ограниченной ответственностью «Иртан» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 30 декабря 2008 года отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа.

Судья О.Н. Боярская