Гражданский кодекс часть 1

При ведении протокола судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФГУП «Национальные рыбные ресурсы» к ответчику СП ООО «Сахалин-Шельф-Сервис» о взыскании 7 401 134,64 руб. задолженности по арендным платежам,

При участии представителей:

От истца – ФИО1 по доверенности от 23.12.2009 г. № 223/09, ФИО2 по доверенности от 23.12.2009 года № 224/09,

От ответчика - ФИО3 по доверенности от 11.01.2010 года № 04/10, ФИО4, - по доверенности от 11.01.2010г.,

УСТАНОВИЛ:

ФГУП «Национальные рыбные ресурсы» (далее – Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к ответчику – СП ООО «Сахалин-Шельф-Сервис» о взыскании задолженности по арендным платежам за октябрь 2009 года в сумме 7 401 134,64 рублей по договору аренды федерального имущества от 25 мая 2001 года № 899 в редакции дополнительных соглашений от 26.06.2001 г., от 01.09.2005 г., от 12.04.2007 г., от 01.01.2008 года.

В обоснование ссылается на п.3.4 Договора, в соответствии с которым ФГУП «Нацрыбресурс» письмом №НРР-02/206 от 24.08.2009 г. известило СП ООО «Сахалин-Шельф-Сервис» о произошедших изменениях, послуживших основанием для нового расчета и увеличения ставки арендной платы до 7 471 760 рублей ежемесячно с 01.10.2009 г.

30.09.2009 г. истец выставил ответчику счет на указанную сумму, однако ответчиком оплачена арендная плата за октябрь в сумме 70 625, 36 руб., ввиду чего образовалась задолженность в сумме 7 401 134,64 рублей.

В подтверждение правомерности одностороннего увеличения размера арендной платы истец ссылается на п.3.4 Договора, Письмо Росимущества от 14.03.2008 г. №390-14/2506; Отчет ООО «Центр развития инвестиций» №08-01.374 на основании проведенной оценки рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении находящихся в федеральной собственности морских причальных сооружений: причалов №1.2,5,5а,6,7,8 , а также инженерных сетей причалов; заключение экспертизы от 07.07.2009 г. о соответствии указанного отчета требованиям законодательства; Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 г. №685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества»; Постановление Правительства РФ от 23.03.2006 г. №156; Программу социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу, утвержденную распоряжением Правительства РФ от 15.08.2003 г. №1163-р, предусматривающую переход к рыночным механизмам определения ставок предоставляемого в аренду федерального недвижимого имущества; Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.4 ст.31 Федерального закона от 08.11.200 г. №261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истец считает, что увеличение арендной платы по договору аренды выполнено в порядке, определенном законодательством и п.3.4 Договора и не является изменением его условий, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия.

Ответчик в отзыве возражает против удовлетворения исковых требований. Считает, что изменение договора об установлении арендной платы в сумме 7 471 760 рублей в месяц сторонами не согласовано, дополнительное соглашение не подписано. В силу п.1 ст.452 изменения к договору аренды подлежат государственной регистрации. Истцом не представлено зарегистрированное в установленном порядке дополнительное соглашение к договору об установлении арендной платы в сумме 7 471 760 рублей. При таких обстоятельствах уведомление истца №НРР-02/206 от 24 августа 2009 года является незаключенным и не может порождать правовых последствий.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. В дополнение пояснил, что согласно Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 увеличение размера арендной платы не является изменением условий договора аренды, такое изменение не требует заключения и соответственно государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды. Пункт 3.4 Договора аренды с 2001 года оставался без изменений. В первом дополнительном соглашении 2007 года оговорен механизм начисления арендной платы – на основании отчета об оценке. В 2008 году дополнительным соглашением этот механизм оставлен сторонами без изменения. Названным дополнительным соглашением установлено, что арендная плата устанавливается на основании отчета агентства независимых экспертиз. Согласно разделу 5 Правил ведения ЕГРП в реестре не отражается запись о сумме арендной платы, в него вносятся сведения об объекте аренды, сторонах и сроке аренды.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве. Считает, что установление иного размера арендной платы – это ни что иное, как изменение условий договора. В договоре сторонами не предусмотрен механизм начисления арендной платы. В дополнительных соглашениях указана ссылка на конкретный отчет оценщика. Раньше в п.3.4 Договора был согласован порядок об одностороннем уведомлении арендатора об изменении размера арендной платы. Дополнительными соглашениями этот порядок был исключен. Это свидетельствует о том, что действует новое правило об обязательном заключении дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела установлено, что 25 мая 2001 года между Арендодателем Комитетом администрации Сахалинской области по управлению государственным имуществом (далее – Комитет) и Арендатором ООО «Сахалинский западный морской порт» заключен договор аренды №899 (далее – Договор) федерального имущества: причалов и инженерных сетей причалов, поименованных в приложении №1 к Договору (л.д.62-70 т.1).

Дополнительным соглашением от 26.06.2001 г. в договор внесены изменения в части перечня арендуемого имущества (л.д.60 т.1).

Дополнительным соглашением от 01.09.2005 г. к Договору в качестве арендатора признано СП ООО «Сахалин-Шельф-Сервис» ввиду реорганизации ООО «Сахалинский западный морской порт» путем присоединения к СП ООО «Сахалин-Шельф-Сервис» (л.д.59 т.1).

Дополнительным Соглашением к Договору от 12 апреля 2007 года установлено, что Арендодателем по договору выступает Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области, стороны изложили условия договора в новой редакции (л.д.51-58 т.1).

Дополнительным соглашением к Договору от 01 января 2008 года внесены изменения: арендодателем по договору выступает ФГУП «Национальные рыбные ресурсы» (балансодержатель); слова «Бюджет», «в федеральный бюджет» по тексту договора в соответствующем падеже заменены на слова «на расчетный счет Арендодателя (балансодержателя)» в соответствующем падеже; пункт 2.2 Договора исключен, пункт 3.1 Договора изложен в новой редакции (л.д.47-50 т.1).

Договор и все вышеперечисленные дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.

Судом установлено, что Собственник арендуемого имущества Росимущество письмом от 14.03.2008 года №30-14/2506 уведомило руководителей федеральных государственных предприятий о необходимости в соответствии с п.3 ст.614 ГК РФ пересмотра ставки арендной платы федерального имущества по всем договорам аренды ставка арендной платы по которым не изменялась более 1 года. Предложило в срок до 15 апреля 2008 года заказать и представить в Территориальное управление на экспертизу отчеты об оценке данных объектов, необходимые для заключения соответствующих дополнительных соглашений к договору аренды или уведомления в соответствии с условиями договора аренды (л.д.72 т.1).

Во исполнение указанного письма по заказу Предприятия оценщиком ООО «Центр Развития инвестиций» выполнен Отчет №08-01.374 Об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении находящихся в федеральной собственности морских причальных сооружений – причалов №№1,2,5,5а,6,7,8, а также инженерных сетей причалов. Согласно отчету рыночно обоснованная величина годовой арендной платы указанных объектов составляет 75 984 000 руб. без учета НДС (тома дела 2,3).

Согласно экспертному заключению Управления организации оценки федерального имущества и аудита от 07.07.2009 г. указанный отчет оценщика соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (л.д.73-75 т.1).

Письмом от 24.08.2009 г. №НРР-02/206 предприятие со ссылкой на п.3.3 Договора аренды уведомило Арендатора о том, что в соответствии с отчетом оценщика с 01 октября 2009 года размер ежемесячной арендной платы арендуемого имущества составит 7471760 рублей с учетом НДС.

Основанием для обращения в суд с настоящим иском послужило то, что ответчиком за октябрь 2009 года уплачена арендная плата в прежнем размере, согласованном Дополнительным соглашением от 01.01.2008 года, ввиду чего истец просит взыскать с ответчика оставшуюся неуплаченной разницу в сумме 7 401 134,64 рублей.

Статьей 606 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статья 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре.

Согласно части 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Поскольку рассматриваемый в настоящем споре договор аренды от 25.05.2001 г. №899 заключен на длительный срок и подлежит обязательной государственной регистрации, то и вносимые в него изменения по правилам пункта 1 статьи 452 ГК РФ также подлежат государственной регистрации.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст.606 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды. Следовательно, изменение размера арендной платы является изменением существенного условия договора аренды.

При отсутствии государственной регистрации изменения условия договора относительно размера арендной платы такое изменение нельзя признать совершенным в надлежащей форме, в связи с чем суд признает данные изменения, оформленные уведомлением от 24.08.2009 г. №НРР-02/206, незаключенными и не порождающими прав и обязанностей для сторон договора (ст. 433 ГК РФ).

Наряду с этим, исходя из положений статей 452, 609, 651 ГК РФ, согласно которым договор аренды соответствующего имущества считается заключенным с момента государственной регистрации, при отсутствии государственной регистрации изменения условия договора такое изменение нельзя признать совершенным в надлежащей форме и, соответственно, договор нельзя признать заключенным на новых условиях.

Суд не принимает ссылку истца на п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", поскольку согласно договору арендная плата по договору установлена в твердой денежной сумме (п.3.1 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 01.01.2008 г.) и не является определяемой, то есть сторонами не определен порядок определения размера арендной платы, либо методика (способ) его расчета.

Довод истца о том, что Договором определен механизм определения размера арендной платы – на основании отчета оценщика, судом оценивается критически. При буквальном толковании пункта 3.1 Договора в соответствии с правилом ст. 431 ГК РФ суд приходит к выводу, что указанный пункт содержи согласование сторонами фиксированной суммы арендной платы в размере 59852 рубля в месяц без НДС, основанием для определения которой послужил конкретный отчет оценщика от 12 мая 2004 года №012-08.04.04 ООО «Агентство независимых экспертиз». Ни указанный пункт Договора, ни договор в целом не содержит соглашения о механизме определения размера арендной платы – на основании отчета оценщика.

Пунктом 5.1 Договора в редакции дополнительного соглашения от 12.04.2007 года предусмотрено, что изменение условий договора допускается по соглашению сторон и регулируются действующим законодательством РФ. Вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями (кроме условий п.3.3 Договора). Ссылку на пункт 3.4 Договора, предусматривающий возможность пересмотра Арендодателем в бесспорном порядке размера арендной платы, пункт 5.1 Договора не содержит.

Ввиду изложенного при сопоставлении условий пунктов 5.1 и 3.4 договора, принимая во внимание все обстоятельства дела, включая предшествующую договору практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, в том числе действия сторон по изменению первоначальной редакции пункта 3.5 Договора, предусматривавшего уведомительный способ изменения арендной платы (л.д.65 т.1), а также заключение сторонами дополнительных соглашений от 12.04.2007 г. и от 01.01.2008 г. в части условия о размере арендной платы, суд приходит к выводу, что действительная воля сторон направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы.

К данному выводу суд также приходит ввиду следующего.

Согласно п.1 Информационного письма ВАС РФ от 30 мая 2005 года №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен п.4 ст.31 Федерального закона от 08.11.200 г. №261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому размер арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности и относящимися к недвижимому имуществу объектами инфраструктуры морского порта определяется на основании отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды государственного недвижимого имущества, расположенного в границах морского порта, в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

По смыслу п.1 Информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 г. №92 достоверность величины объекта оценки может быть оспорена в судебном порядке только до момента заключения соответствующего договора.

Следовательно, в случае возможности одностороннего установления арендодателем величины арендной платы на основании отчета оценщика без согласования со второй стороной договора арендатор будет лишен возможности в установленном порядке оспорить достоверность величины объекта оценки.

Ссылка истца на письмо Росимущества от 14.03.2008 года №30-14/2506 не может служить подтверждением возможности одностороннего изменения договора арендодателем, поскольку указанное письмо (л.д.72 т.1) содержит предложение заказать и представить в Территориальное управление на экспертизу отчеты об оценке объектов, необходимых либо для заключения соответствующих дополнительных соглашений к договору аренды, либо уведомления в соответствии с условиями договора аренды. То есть изменение размера арендной платы путем уведомления должно быть прямо предусмотрено в договоре аренды. В данном случае стороны согласовали обязательность заключения дополнительного соглашения к договору.

На основании изложенного, изучив все имеющиеся в деле доказательства в соответствии со ст.71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФГУП «Национальные рыбные ресурсы» к ответчику – СП ООО «Сахалин-Шельф-Сервис» о взыскании задолженности по арендным платежам за октябрь 2009 года в сумме 7 401 134,64 рублей по договору аренды федерального имущества от 25 мая 2001 года № 899, поскольку дополнительное соглашение в части изменения размера арендной платы в установленной законом Фоме не заключено.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФГУП «Национальные рыбные ресурсы» отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья М.С. Слепенкова