Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Учанина Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарём Син М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 Чун (ОГРИП 306650103900032, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 21.01.2020,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 31.01.2020,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 Чун о взыскании 185 842 рублей 35 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.09.2019, 94 302 рублей 73 копеек пеней за период с 21.06.2017 по 24.10.2019 по договору аренды земельного участка № 4216 от 16.04.2003.

В обоснование искового заявления, со ссылками на статьи 309.310, 614 ГК РФ истцом указано на ненадлежащее исполнение ответчиком взятых на себя обязательств в рамках договора аренды земельного участка № 4216 от 16.04.2003 в части внесения арендных платежей, в связи с чем за ответчиком образовалась задолженность в заявленном размере, на которую истцом начислены пени.

Определением суда от 16.12.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьёй 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ‑ АПК РФ). Определением суда от 17.02.2020 суд перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначив дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 16.03.2020. Определением от 16.03.2020 дело назначено к судебному разбирательству на 21.04.2020. В последующем судебное разбирательство по делу откладывалось и определением от 25.05.2020 отложено на 07.07.2020. В судебном заседании 07.07.2020 был объявлен перерыв до 14.07.2020, затем до 15.07.2020.

В отзыве на заявление ответчик возражал против удовлетворения иска ввиду неверного расчета истцом размера арендной платы.

В судебном заседании представитель Департамента требования поддержал, представитель ответчика возражала против удовлетворения иска.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 16.04.2003 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска (арендодатель) и предприниматель без образования юридического лица ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды № 4216 земельного участка площадью 450 кв. м, расположенного по адресу: юго-восточнее перекрестка пр. Мира - ул.Больничная, по южной стороне ул.Больничной, сроком с 01.04.2003 по 01.04.2004. Участок представляется для/под для проектирования торгового комплекса с кафетерием и пунктом автосервисных услуг (п. 1.1, 1.2 договора).

Согласно п.п. 2.1 и 2.2 договора аренды, арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком, в соответствии с Приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью настоящего договора. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором, с письменным уведомлением арендатора не чаще 1 раза в год.

В соответствии с п. 2.4. договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Соглашением от 20.05.2004 № 19146/1, в договор аренды внесены следующие изменения: дата окончания договора установлена - 31.03.2005; целевое назначение установлено: завершение проектирования временного торгового комплекса с кафетерием и пунктом автосервисных услуг; с 01.04.2004 установлен размер арендной платы за земельный участок равный двум ставкам земельного налога.

Соглашением от 06.12.2004 № 19146/2, площадь земельного участка установлена в размере 1324 кв.м.

Соглашением от 31.01.2005 № 19146/3, установлен кадастровый номер земельного участка - 65:01:0501002:0058.

В соответствии с соглашением к договору аренды от 08.09.2005 ФИО4 передал права и обязанности по договору аренды ФИО1 Чун.

Соглашением от 23.03.2006 № 23345/1, установлена дата окончания договора - 28.02.2007.

Соглашением от 04.05.2006 установлен архитектурный номер - 7655.

Соглашением от 13.10.2006 № 23345/3 установлено целевое назначение участка - завершение строительства торгового комплекса с кафетерием и пунктом автосервисных услуг.

Соглашением от11.05.2007 № 23345/4 срок договора продлен до 31.01.2008.

Соглашением от 23.07.2007 № 23345/5 установлено целевое назначение земельного участка - под завершение проектирования и строительство торгового комплекса с кафетерием и пунктом автосервисных услуг.

Соглашением от 31.01.2008 № 23345/6 установлена дата окончания договора - 31.12.2008.

Соглашением от 22.01.2008 № 23345/7 установлен адрес участка:
г. Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Больничной на участке между ул.Ленина и пр.Мира, завершение проектирования и строительство торгового комплекса с кафетерием и пунктом автосервисных услуг, срок договора - 31.01.2008.

Дополнительным соглашением от 30.04.2009 установлена дата окончания договора - 15.05.2010.

В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности осуществляется органами местного самоуправления.

Согласно части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии с постановлением мэра города Южно-Сахалинска от 27.04.2004 № 732 правопреемником КУМС города Южно-Сахалинска является ДАГУН города Южно-Сахалинска. Правопреемником ДАГУН города Южно-Сахалинска является ДАГИЗ города Южно-Сахалинска (пункт 6 Положения о ДАГИЗ города Южно-Сахалинска, утвержденного решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 04.07.2012 № 611/38-12-4).

В соответствии с решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 28.09.2016 № 579/31-16-5 «О Положении о Департаменте землепользования города Южно-Сахалинска» правопреемником ДАГИЗ города Южно-Сахалинска определен Департамент землепользования города Южно-Сахалинска.

Согласно пунктам 21, 24 указанного Положения ДЗП города Южно-Сахалинска осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков в аренду, в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование в установленном законом порядке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена в пределах компетенции; осуществляет полномочия арендодателя земельных участков в соответствии с действующим законодательством.

Ввиду изложенного Департамент является надлежащим истцом по настоящему делу.

07.06.2017 ФИО1 Чун выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 65-64701000-0000000733-2007 на объект капитального строительства «Торговый комплекс с кафетерием и пунктом автосервисных услуг по южной стороне ул.Больничной на участке между пр.Мира и ул.Ленина. 1 очередь строительства - «Кафетерий с пунктом автосервисных услуг» на земельном участке с кадастровым номером 65:01:05:01002:58.

05.03.2019 ФИО1 Чун выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 65-64701000-0000000733-2007-1 на объект капитального строительства «Торговый комплекс с кафетерием и пунктом автосервисных услуг по южной стороне ул. Больничной на участке между пр.Мира и ул.Ленина. 1 очередь строительства - «Кафетерий с пунктом автосервисных услуг», 2 очередь строительства -«Торговый комплекс», на земельном участке с кадастровым номером: 65:01:05:01002:58.

Письмами от 18.01.2018 №343029, от 28.01.2019 №355462 Департаментом в адрес ответчика были направлены расчеты арендной платы за 2018 и 2019 годы.

Согласно расчёту арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 оплате подлежат 206 232,15 руб. исходя из ставки 5%, соответствующей виду разрешенного использования «Земельные участки, предоставленные для размещения объектов общественного питания и развлечений» .

Согласно расчёту арендной платы за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 оплате подлежат 215 098, 45 руб. исходя из ставки 5%, соответствующей виду разрешенного использования «Земельные участки, предоставленные для размещения объектов общественного питания и развлечений».

В свою очередь, как следует из пояснений Департамента, содержащихся в отзыве от 13.03.2020, после ввода первой очереди строительства объекта в эксплуатацию с 07.06.2017 (Кафетерий с пунктом автосервисных услуг) ответчиком производились платежи с применением ставки арендной платы для строительства объекта в размере 5% от кадастровой стоимости вместо установленной ставки под существующий объект в размере 15%. Указанное привело к возникновению задолженности по арендной плате, начислению неустойки.

Согласно пункту 4 статьи 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск», а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утверждённого решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5 (далее – Порядок) ставка арендной платы за единицу площади устанавливаются двух видов:

Ст1 - ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости, и (или) под существующие объекты недвижимости;

Ст2 - ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости.

Согласно пункту 5.7 Приложения № 1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск», а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утверждённого решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5, в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов общественного питания (ресторанов, баров, кафе) и развлечений (ночных клубов, дискотек, бильярдных клубов, боулингов, развлекательных центров), установлены ставки в следующем размере: Ст1 – 15%, Ст2 – 5%.

Согласно пунктам 1, подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с абзацами 1, 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены, поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из пояснений представителей Общества в ходе судебного разбирательства следует, что как таковое введение первой очереди объекта в эксплуатацию с 07.06.2017 с учётом очерёдности возведения объекта не повлекло его фактическое использование по назначению.

В частности, как следует из содержания актов освидетельствования скрытых работ № 1 КК от 03.12.2019, № 2 КК от 03.12.2019, № 3 КК от 03.12.2019, № 4 КК от 03.12.2019, № 5 КК от 03.12.2019, № 6 КК от 03.12.2019 на объекте недвижимости проводились различные этапы работ по его подключению к сетям водоснабжения и водоотведения. В соответствии с актом от 03.12.2019 № 7 КК на построенном объекте недвижимости были выполнены работы по подключению к сетям водоснабжения и водоотведения, по выполнении которых была разрешена эксплуатация объекта (пункт 7 акта).

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что ввод в эксплуатацию первой очереди строительства при том, что остальная часть единого объекта не была построена, не свидетельствует о безусловной возможности его эксплуатации по прямому назначению, и, соответственно для начисления арендной платы за период с 01.01.2019 по 04.03.2019 исходя из ставки 15%.

Соответствующие доказательства эксплуатации первой очереди строительства (Кафетерия с пунктом автосервисных услуг) с 07.06.2017 в материалах дела отсутствуют. Таким образом, фактическое использование земельного участка, установленное в договоре, не изменилось в связи с вводом в эксплуатацию первой очереди строительства, что является основанием для отказа в удовлетворения требований Департамента.

В свою очередь, в ходе судебного разбирательства ответчик не заявил возражений относительно наличия оснований для начисления арендной платы исходя из ставки в размере 15% с даты введения в эксплуатацию второй очереди строительства с 05.03.2019, что подтверждается оплатой ответчиком платёжным поручением № 808 от 13.07.2020 основного долга и неустойки, рассчитанных Департаментом за период с 05.03.2019 по 30.09.2019 (основной долг) и с 05.03.2019 по 24.10.2019 (пени) в общей сумме 31 862 рубля 51 копейка исходя из ставки 15%.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья Ю.С. Учанин