Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД», истец) , с учетом уточнений в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ, обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Евразия» (далее – ООО «Евразия», ответчик) с иском о взыскании 426 752,59 рублей долга по арендной плате за период с 15.08.2015 по ноябрь 2015 года ; пени за нарушение сроков внесения арендных платежей за период 11.04.2015 по 23.05.2016 в сумме 262 101,45 рублей. Иск обоснован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 22.11.2007.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик в отзыве на иск возражает против требований истца по тем основаниям,что с 2007 года установленная в договоре аренды ежемесячная арендная плата в сумме 300 595,54 рубля,определенная исходя из отчета об оценке ее рыночной стоимости, повышалась ежегодно в однократном размере уровня инфляции за истекший год и в 2014 году составила 513 276,21 рубль.

С 01.07.2015 изменение платы за аренду предполагалось в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год, в связи с чем ООО «Евразия» приняло решение о проведении оценки рыночной арендной платы недвижимого имущества и предложило истцу определить расчет арендной платы на основании отчета об оценки ее рыночной стоимости. Письмом от 05.06.2015 было получено согласие истца на выполнение аккредитованной оценочной компанией работ по расчету рыночно обоснованной величины арендной платы. Согласно оценки, заказанной ООО «Евразия» и проведенной ООО «Сибирский оценщик», арендная плата определена в размере 413 350,46 рублей. Письмом от 09.10.2015 Дальневосточная железная дорога – филиал ОАО «РЖД» уведомила общество о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды с учетом новой ставки арендной платы и уменьшенной площади на часть помещений, расположенных на пятом этаже гостиницы. После уведомления поступили текст дополнительного соглашения вместе с актом приема-передачи помещений ,которые были подписаны обществом и переданы представителю Арендодателя. Направленное обществу дополнительное соглашение и акт приема-передачи со стороны Арендодателя подписаны не были. Подписанное арендодателем дополнительное соглашение и акт приема-передачи обществу не направлялись, истец продолжает неверно начислять арендную плату в размере 547 922, 36 рублей.

ООО «Евразия» имело намерение передать истцу неиспользуемые помещения на пятом этаже,о чем сообщило в феврале 2015 года. По надуманным основаниям истец в письме от 08.03.2015 заявил свое несогласие с намерением общества. В октябре 2015 года без подписания акта приема-передачи ОАО «РЖД» фактически предоставило ООО «Евразия» дополнительно часть помещений на втором, третьем и четвертом этажах вместо помещений на пятом этаже,которые по размеру площадей почти совпадают между собой ( разница составляет 32,9 кв.м.). на эту сумму и была уменьшена общая площадь по новому дополнительному соглашению, которое распространяет, по мнению ответчика, свои условия на отношения сторон, возникшие с 16.10.2015.

В отношении просрочки платежей ответчик указал на тяжелое финансовое положение вследствие высокой стоимости аренда при уменьшении спроса на гостиничные услуги, высокую конкуренцию в сфере гостиничного бизнеса, недобросовестность действий истца и просит уменьшить размер неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее – ГК РФ) до 71 624,34 руб.

Ответчик представил свой расчет арендной платы и пени,согласно которому отсутствует задолженность по арендной плате, сумма пени составляет 143 248, 68 рублей.

В судебном заседании ответчик поддержал свою первоначальную позицию по рассматриваемому спору.

ОАО «РЖД» на отзыв ответчика представило возражения, в котором указал,что в соответствии с пунктом 5.3. договора аренды Арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменить величину арендной платы,но не чаще одного раза в год, а также ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться не более чем в полутократном размере уровня инфляции либо в ином размере, определяемом на основании отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущество.

Протоколом заседания комиссии по вопросам повышения эффективности управления и распоряжения объектами недвижимого имущество ОАО «РЖД», расположенного в границах Дальневосточной железной дороги от 09.03.2016, принято решение об отмене решения комиссии от 16.10.2015 в части заключения дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества с применением ставки арендной платы согласно отчета об оценке. В части уменьшения площади решено распространить правоотношения с момента с момента фактического возврата части помещений, то есть с 24.02.2016. Также принято решение ставку арендной платы не снижать. В связи с изложенными обстоятельствами дополнительное соглашение со стороны ОАО «РЖД» не было подписано. Договор аренды действует на прежних условиях.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 22.05.2016 года до 15 часов.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе.

В судебном заседании 22.05.2016 года представитель ответчика к ранее изложенным доводам привел дополнительные возражения на иск, полагает, что исковое заявление подписано ненадлежащим лицом, которому выдана доверенность неуполномоченным лицом Дальневосточной железной дорогой ( филиалом ОАО «РЖД). Такой филиал у ОАО «РЖД» отсутствует, в связи с чем и дополнительное соглашение к договору аренды подписано неуполномоченным на то лицом и решение об увеличении арендной платы также принято неуполномоченным лицом. Уведомление об увеличении размера арендной платы общество не получало. В расчете истца не учтены платежи, которые оплачены обществом.

Выслушав представителей истца, ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует,что 22.11.2007 года между ОАО «РЖД» в лице начальника Сахалинской железной дороги – филиала ОАО «РЖД» (Арендодатель) и ООО «Евразия» (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества ОАО «РЖД» № ЦРИА/4/А/1711010101/07/002854, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование за арендную плату недвижимое имущество общей площадью 623,1 кв.м. в здании гостиничного комплекса, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул.Вокзальная, 54.

Указанный объект является собственностью ОАО «РЖД» что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.03.2004 г. серия 65-АА № 057794.

Срок действия договора 11 месяцев.

Согласно пункту 9.6. договора, в случае, если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Порядок расчетов установлен сторонами в разделе 5 договора.

В соответствии с пунктом 5.1. договора арендная плата за предоставление нежилого помещения в здании гостиничного комплекса общей площадью 623,1 кв.м. составляет 254 741, 98 рублей, в том числе затраты на страхование 165,97 рублей без учета НДС.

Пунктом 5.4. договора установлено,что величина арендной платы может изменяться Арендатором в одностороннем порядке с предварительным уведомлением субарендатора не чаще,чем один раз в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год,либо в ином размере, определяемом на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества.

В пункте 5.3. дополнительного соглашения от 18.08.2011 года установлено,что Арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменением ставки арендной платы может производиться не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом на основании отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущество. Для целей настоящего пункта уровень инфляции ( потребительских цен в целом по России) за истекший календарный год ежегодно устанавливается ( сообщается) внутренним документом ОАО «РЖД» и определяется в соответствии с официальными данными федерального органа государственной статистики Российской Федерации ( либо иного федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год).

Изменением величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления Арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы. Датой уведомления в целях настоящего договора признается дата вручения Арендатору соответствующего извещения под расписку ( при направлении извещения курьером) либо дата вручения Арендатору заказной корреспонденции почтовой службой или дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии ( выбытии) Арендатора по указанному в договоре почтовому адресу ( при направлении извещения заказной почтой).

Дополнительным соглашением от 01.06.2009 к договору аренды недвижимого имущества были внесены изменения в части размера арендной платы.

Дополнительным соглашением от 10.08.2011 года к договору аренды внесены изменения по общей площади гостиничного комплекса с 623,1 кв.м. на 607,1 кв.м., а также в части годовой арендной платы, равной 5 162 364 рубля, в том числе НДС – 787 479,26 рублей.

В соответствии с пунктом 3.2.3. договора Арендатор обязан вносить арендную плату в установленный срок.

Пунктом 5.2. договора определено,что внесение арендной платы производится за месяц вперед до десятого числа каждого оплачиваемого месяца .

Из материалов дела следует, что 21.07.2014 года исх. № ИСХ706/ФИО4 в адрес ООО «Евразия» истец направил уведомление о повышении арендной платы с 01.09.2014 года с учетом НДС в размере 511 387,10 рублей.

Письмом от 04.12.2014 № 973/ФИО4 направлено уведомление об изменении арендной платы с 01.01.2015 г. в размере 545 905,73 рубля.

Письмом от 30.12.2014 г. № 16102/ДВОСТ,которое является ответом на обращение ответчика 16.12.2014 г. № 11/12; 27/12 о пересмотре величины арендной платы, ОАО «РЖД» уведомило о переносе даты индексации ставок арендной платы на 01 июля 2015 года ( т.1 л.д.35).

Указанное письмо получено ответчиком 22.01.2015 г. ( т.1 л.д.37).

О получении данного письма и об изменении размера арендной платы на уровень инфляции с 01.07.2015 г. ответчику достоверно известно,что подтверждается письмом ООО «Евразия» от 14.05.2015 г. № 12/05 ( т.1 л.д.149).

Основанием для увеличения по договору аренды арендных платежей с 01.01.2015 г. послужило решение ОАО «РЖД» об увеличении всем контрагентам размер арендных платежей по договорам на 6,75% (полуторакратный размер максимально прогнозируемого уровня инфляции в Российской Федерации на 2014 год, предусмотренный Федеральным законом от 02.12.2013 г. № 349-ФЗ « О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов», 4,5%*1,5%=6,75%) ( т.2 л.д.13).

07.04.2015 г. № 643/ФИО4, 29.04.2015 г. № 805/ФИО4, 26.05.2015 г. № 106/ФИО4, 17.06.2015 г. № 1136/ФИО4 истец направлял ответчику претензии о наличии задолженности по арендной плате, начислении пени и о погашении задолженности.

Поскольку в добровольном порядке требования не исполнены, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьями 309,310 ГК РФ установлено,что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются,за исключением случаев,предусмотренных законом.

Из приведенных по делу обстоятельств и норм права,суд приходит к выводу о наличии у ответчика перед истцом задолженности по аренде по договору от 22.11.2007 в сумме 426 752,59 рублей за период с 15.08.2015 года по ноябрь 2015 года. Из представленного истцом расчета долга следует,что в расчете учтены все платежи,произведенные ответчиком. В судебном заседании ответчик не отрицал,что в полном объеме счета им не оплачивались.

В порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик доводы истца не опроверг,доказательств (платежные поручения, выписки со счетов и т.п.) об отсутствии задолженности по арендной плате,суду не представил; в досудебном порядке претензии истца не оспаривал, только принимал меры к изменению условий договора аренды и уменьшению арендных платежей.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом,пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма,которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства,в частности,в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.2. договора аренды ( в редакции дополнительного соглашения от 10.08.2011 г.) установлено,что за неисполнение обязательства по внесению в срок арендной платы Арендатор обязан перечислить Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы.

Руководствуясь условиями договора аренды и требования закона истец произвел расчет пени за период с 11.04.2015 года по 23.05.2016 года, сумма пени составляет 262 101,45 рублей.

Расчет пени судом проверен, ответчиком не оспорен и признается верным.

С учетом изложенного, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Довод ответчика об отсутствии уведомления о повышении размера арендной платы на уровень инфляции противоречит исследованным материалам дела, в том числе и обращениями ответчика к истцу о переносе сроков повышения арендных платежей и об уменьшении размера платежей за счет изменения объема арендуемых площадей.

В установленном статьями 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и в пункте 9.1. договора аренды ( в редакции дополнительного соглашения от 10.08.2011 г.) порядке , после заключения дополнительного соглашения от 10.08.2011 г., изменения в условия договора аренды сторонами не вносились.

Истцом по настоящему спору является ОАО «РЖД» в лице Дальневосточной железной дороги – филиал ОАО «РЖД». Данное лицо является правомочным, правомочия подтверждаются доверенностью ОАО «РЖД» № 566-Д от 30.06.2015 г.

Представители ФИО5 и ФИО1 при рассмотрении настоящего спора действовали в пределах полномочий по доверенностям № 619 от 15.07.2015 г. и № 119 от 12.02.2016 г., переданных им в порядке передоверия .

В соответствии со статьей 110 АПК РФ суд относит судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в суде первой инстанции на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Евразия» в пользу открытого акционерного общества « Российские железные дороги» долг по арендной плате в размере 426 752 рубля 59 копеек, пени в размере 262 101 рубль 45 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 464 рубля, а всего – 705 318 рублей 04 копейки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Евразия» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 313 рублей за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия,но может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Сахалинской области.

Судья С.Ф. Дудина