Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью архитектурно-дизайнерская мастерская «Артлайн+СВ» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к ответчику: Закрытому акционерному обществу «Максима» (ОГРН <***>; ИНН <***>),

о возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости,

при участии:

от истца: Слав М.П. – директор; представитель ФИО1 по доверенности от 10.01.2011,

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 28.02.2012;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью архитектурно-дизайнерская мастерская «Артлайн+СВ» (далее – истец, ООО АДМ «Артлайн+СВ») обратилось в суд с иском к Закрытому акционерному обществу «Максима» (далее – ответчик, ЗАО «Максима») о возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости с инвентарным номером 64:401:001:000002740:0001:20002 площадью 206,2 кв.м. на втором этаже здания по адресу: <...>.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на статьи 12, 218, 131, 304, 551 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), и указывает, что в соответствии с договором долевого участия от 26.10.2004 г., заключенного между ним и ответчиком, последний обязался передать истцу в собственность нежилое офисное помещение. Спорное помещение передано в фактическое пользование истца. Начиная с 2008 года по настоящее время истец владеет и пользуется спорным помещением, несет расходы по его содержанию. Право собственности на все здание, включая помещение, переданное истцу, зарегистрировано за ответчиком. Государственная регистрация права собственности истца на спорный объект не была осуществлена регистрирующим органом ввиду отсутствия заявления ответчика о прекращении государственной регистрации права собственности на здание в связи с преобразованием объекта недвижимости в форме разделения на два помещения и регистрации права на два эти объекта. Ответчик отказался обратиться к уполномоченному органу с соответствующим заявлением.

Возражая против заявленного иска, ответчик в отзыве указал, что договор долевого участия, на который ссылается истец, является смешанным и содержит признаки инвестиционного договора, договоров простого товарищества и строительного подряда. Поскольку существенные условия каждого из перечисленных договоров в договоре от 26.10.2004 г. не согласованы, договор является незаключенным и не порождает каких-либо прав и обязанностей для его сторон. Земельный участок, на котором расположено спорное здание, находится в аренде только у ответчика, соответственно, право собственности на все здание может возникнуть только у ответчика, как товарища, имеющего права на земельный участок. Право собственности ответчика на все здание было зарегистрировано на основании решения Арбитражного суда Сахалинской области по делу № А59-1709/2010. При рассмотрении указанного дела ООО «Артлайн+СВ» было привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, однако в ходе рассмотрения спора его представитель возражений по заявленным требованиям не высказал. Также ответчик указывает, что выполнил все свои обязательства по договору, передав истцу помещение по акту приема-передачи. Истец же обязан самостоятельно зарегистрировать право собственности на помещение.

Определением суда от 12.04.2012 года судебное заседание отложено на 12.05.2012 года.

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования.

Представитель ответчика ЗАО «Максима» в судебном заседании возражал против заявленных требований по доводам отзыва на иск, пояснив, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется компетентным государственным органом, поэтому на ответчика, который таким органом не является, не может быть возложена обязанность зарегистрировать переход права собственности.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы настоящего дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 26.10.2004 г. между ООО «Максима» (Застройщик) и ООО «Артлайн+СВ» (Дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве офисного помещения. По условиям данного договора Застройщик обязался за счет собственных средств произвести реконструкцию «Объекта» по адресу: <...>/а, общей площадью 1 400 кв.м.; дольщик принимает участие в финансировании строительства в объеме 1 890 750 рублей, в виде разработки проектной документации по Объекту, а застройщик осуществляет реконструкцию административного помещения и по окончании строительства и сдачи здания в эксплуатацию передает Дольщику в собственность помещение общей площадью 110 кв.м. (пункты 1.2., 1.3., 2.1.).

29.08.2006 г. на основании пункта 2.4. указанного договора сторонами подписано дополнительное соглашение, которым, была изменена площадь помещения, передаваемого Застройщиком Дольщику, до 200 кв.м. и отражено, что Дольщик принимает участие в строительстве (реконструкции) Объекта в форме выполнения проектных работ, а именно, разработки проектной документации по Объекту, при этом Долщик преследует цель создания и получения в собственность результатат инвестирования, а именно офисного помещения площадью 200 кв.м., расположенного на 2 этаже юго-восточной стороне строящегося здания, указанного в пункте 1.1. Договора (пункт 1.3.).

15 декабря 2008 года ЗАО «Максима» передало ООО АДМ «Артлайн+СВ» по договору от 26.10.2004 г. нежилое офисное помещение общей площадью 206, 2 кв.м., о чем сторонами подписан акт приема-передачи.

02.12.2010 года сторонами подписан еще один акт приема-передачи нежилого офисного помещения площадью 206,2 кв.м. по договору от 26.10.2004 года с указанием инвентарного номера 64:401:001:000002740.

11 января 2011 года ООО АДМ «Артлайн+СВ» обратилось в Управление Росреестра по Сахалинской области о государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение.

03.02.2011 года регистрирующий орган уведомил истца о приостановлении государственной регистрации на том основании, что помещение, в отношении которого подано заявление о регистрации права собственности, является частью объекта, право собственности на который ранее зарегистрировано целиком за ЗАО «Максима». Указано, что заявителем не представлен документ об отчуждении ему имущества ЗАО «Максима», а договор долевого участия и акт приема-передачи таковыми не являются, отсутствует заявление собственника о переходе права собственности.

В этой связи 25.04.2011 года сторонами подписано Соглашение о передаче в собственность помещения в здании, а 08.06.2011 г. – акт приема-передачи помещения, которыми подтверждается, что ЗАО «Максима» передает ООО АДМ «Артлайн+СВ» нежилое офисное помещение с кадастровым инвентарным номером 64:401:001:000002740:0001:20002.

06.07.2011 года государственная регистрация права собственности на спорный объект, переданный ООО АДМ «Артлайн+СВ», прекращена по заявлению последнего. Как пояснил в судебном заседании представитель истца, регистрирующий орган в отсутствие заявления ответчика отказал бы в совершении регистрации перехода права, поэтому в целях сохранения суммы уплаченной государственной пошлины и было подано заявление о прекращении.

Поскольку ответчик отказался обратиться в Управление Росреестра по Сахалинской области с заявлением о прекращении государственной регистрации права собственности на здание в связи с преобразованием объекта недвижимости в форме разделения на два помещения и регистрацией прав на оба помещения для последующей передачи одно из помещений истцу, последний обратился с настоящим иском в суд.

Анализируя характер правовых отношений, возникших между истцом и ответчиком на основании договора от 26.10.2004 г. и условия данного договора, суд приходит к выводу, что он является инвестиционным договором.

Так, в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений (статьи 1, 3, 6).

Как разъяснено в пунктах 4, 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела следует, что за Обществом «Максима» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, площадь застройки 2 558, 1 кв.м., степень готовности 96 %.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области по делу № А59-3605/2011 от 17.01.2012 года, вступившим в законную силу 20.02.2012 года, где участвовали те же лица, что и в настоящем деле, установлено, что нежилое помещение, площадью 206, 2 кв.м., в здании по адресу: <...>, фактически передано ответчиком истцу, ответчик не препятствует ему в пользовании этим помещением, истец фактически пользуется и распоряжается этим помещением.

Между тем, ответчик полагает, что не обязан совершать какие-либо действия по государственной регистрации перехода прав истца на указанное помещение, поскольку договором установлено, что в соответствии с пунктом 3.5 Договора истец самостоятельно осуществляет оформление прав, свои обязательства по договору ответчик выполнил в полном объеме, передав истцу помещение в здании.

В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае уклонения одной из сторон сделки от государственной регистрации сделки, требующей государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки при условии, что сделка совершена в надлежащей форме. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из смысла приведенных норм следует, что основанием для принятия судом решения о государственной регистрации перехода права могут служить действия, явно свидетельствующие о необоснованном (противоправном) уклонении от государственной регистрации. Как уклонение от государственной регистрации может рассматриваться неподача заявления на регистрацию, непредставление необходимых документов, несовершение иных действий, без которых проведение государственной регистрации невозможно.

Как разъяснено в пункте 63 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что ответчик в данном случае необоснованно уклоняется от регистрации перехода к истцу права собственности на объект недвижимого имущества, возведенного по инвестиционному договору, отказываясь подать соответствующее заявление в регистрирующий орган.

При таких обстоятельствах, когда совершенная сделка исполнена сторонами в полном объеме и Застройщик признает право Инвестора на возведенное помещение, но уклоняется от регистрации перехода к Инвестору права собственности на переданное помещение, требование истца о возложении на ответчика обязанности по такой регистрации подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что ООО «Артлайн+СВ» при рассмотрении арбитражного дела № А59-1709/2010 не заявляло возражений относительно регистрации права собственности ответчика на все здание, не может свидетельствовать о том, что тем самым Общество утратило возможность судебной защиты своего права избранным способом.

Остальные доводы ответчика суд также находит несостоятельными, поскольку они противоречат нормам действующего законодательства и установленным по делу обстоятельствам.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные истцом по оплате государственной пошлины, суд возлагает на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью архитектурно-дизайнерская мастерская «Артлайн+СВ» к Закрытому акционерному обществу «Максима» удовлетворить.

Возложить на Закрытое акционерное общество «Максима» обязанность произвести государственную регистрацию перехода к Обществу с ограниченной ответственностью архитектурно-дизайнерская мастерская «Артлайн+СВ» права собственности на нежилое помещение с инвентарным номером 64:401:001:000002740:0001:20002 площадью 206, 2 кв.м. на втором этаже здания по адресу: <...>.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Максима» в пользу Общества с ограниченной ответственностью архитектурно-дизайнерская мастерская «Артлайн+СВ» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение месяца со дня его вынесения.

Судья С.Ф. Дудина