Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.В. Микушиной, при ведении протокола судебного заседания судьей Н.В. Микушиной, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Уралжилсервис»

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

третье лицо: объединенный гаражно-строительный кооператив «Химмаш»

о взыскании 109564 руб. 41 коп.

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 25.02.2008г., М.Ю. Дорощенко, ген. директор, протокол общего собрания акционеров от 09.10.2007г.

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 06.06.2006г.,

от третьего лица: не явился.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ответчика 105611 руб. 40 коп. задолженности за оказанные в период с декабря 2005г. по август 2007г. коммунальные услуги и услуги по содержанию здания, расположенного по адресу: <...> (административно – торговый центр).

В судебном заседании – 23.05.2008г. истец увеличил размер исковых требований до 109564 руб. 41 коп. - задолженность за оказанные в период с 01.10.2005г. по 29.04.2008г. коммунальные услуги и услуги по содержанию помещения, принадлежащего ответчику на праве собственности.

Ответчик в представленном отзыве на иск пояснил, что исковые требования не признает, поскольку право собственности ответчика на нежилое помещение №607, находящееся в указанном административно – торговом центре возникло с 11.07.2006г. (свидетельство о государственной регистрации права 66АВ 316415 от 11.07.2006г.), в связи с чем до 11.07.2006г. истец неправомерно, по мнению ответчика, предъявлял счета-фактуры за содержание здания. Кроме того, двухсторонний договор между сторонами на обслуживание помещения не заключен.

В возражениях на отзыв ответчика истец пояснил следующее. Ответчик отказался от предложения истца заключить агентский договор. Датой начисления платежей является 03.10.2005г., когда сторонами был подписан акт приема-передачи помещения, принадлежащего ответчику. По мнению истца, отсутствие государственной регистрации не может являться основанием для освобождения его от расходов, связанных с содержанием помещения.

В дополнении к отзыву на иск ответчик пояснил, что сумма затрат по содержанию помещения в период с 11.07.2006г. по 29.02.2008г. составила 41326 руб. 72 коп. На 01.03.2008г. ответчиком произведена оплата в размере 55581 руб. 62 коп. Таким образом, по мнению ответчика, задолженность перед истцом отсутствует, а имеется переплата в сумме 15255 руб. 16 коп.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 13.05.2008г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, првлечено - ОГСК «Химмаш».

В судебное заседание третье лицо не явилось. Поскольку о времени и месте судебного заседания третье лицо было извещено надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления от 14.10.2008г., дело рассмотрено судом в его отсутствие на основании п. 3 ст. 156 АПК РФ.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2008г. производство по настоящему делу было приостановлено, в связи с назначением экономической экспертизы до ее завершения. Проведение судебной экспертизы было поручено эксперту ООО «Независимая экспертиза» ФИО4.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 07.10.2008г. производство по настоящему делу возобновлено, в связи с поступлением в арбитражный суд заключения эксперта по результатам проведения экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

По договору аренды земельного участка №5-749 от 21.10.2002г. арендодатель (Администрация города Екатеринбурга) передал, а арендатор (ОГСК «Химмаш») принял в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 18019 кв.м., расположенный по адресу: <...>, под комплекс многоэтажных боксовых гаражей для машин личного пользования с объектами техобслуживания (п. 1.1 договора).

Между ОГСК «Химмаш» и ФИО1 заключен договор долевого участия в строительстве №АТЦ-607 от 09.04.2004г., согласно которому ОГСК «Химмаш» принял на себя обязательство по строительству 11-ти этажного административного торгового центра, расположенного по адресу: <...>, сдаче его в эксплуатацию государственной комиссии, передаче инвестору (ответчику) помещений на 6 этаже указанного здания, площадью 56,05 кв.м., на основании акта приема-передачи.

В соответствии с разрешением от 28.09.2005г. №187/05, выданным органом местного самоуправления объединенному гаражно-строительному кооперативу «Химмаш», 11-ти этажное административно-техническое здание с автостоянкой на цокольном этаже и магазинами на 1-2 этажах, по адресу: <...> введено в эксплуатацию.

По акту приема-передачи от 03.10.2005г. офисное помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 57, 0 кв.м. передано ответчику.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.07.2006г. нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 57, 0 кв.м. принадлежит ответчику на праве собственности.

С 28.09.2005г. ОГСК «Химмаш» передал истцу в управление здание, расположенное по адресу: <...> в целях обеспечения его содержания.

Истец ссылается на то, что в период с 01.10.2005г. по 29.04.2008г.ответчику были оказаны коммунальные услуги, связанные с содержанием здания, расположенного по адресу: <...>.

Договор на содержание и обслуживание помещений, принадлежащих ответчику, и общего имущества пропорционально занимаемым площадям, между истцом и ответчиком не заключен, однако отсутствие договора между сторонами не влияет на обязанность ответчика возместить истцу соответствующие расходы.

На основании п. 3.2.8 договор долевого участия в строительстве №АТЦ-607 от 09.04.2004г. после сдачи объекта государственной комиссии совместно с другими инвесторами ответчик обязался оплачивать коммунальные услуги по зданию в целом, пропорционально занимаемым площадям, а также платежи по аренде земельного участка.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом.

Как следует из экспертного заключения №6/84 от 29.09.2008г., экспертом ФИО4 были сделаны следующие выводы в рамках назначенной экономической экспертизы по настоящему делу:

Фактически предъявленные ЗАО «Управляющая компания «Уралжилсервис» за период с декабря 2005 г. по март 2008 г. к возмещению ИП ФИО1.(включая арендную плату за землю, электроэнергию, теплоснабжение и горячее водоснабжение, водоснабжение и водоотведение, техническое обслуживание узлов коммерческого учета, техническое обслуживание лифтов, лифтовой диспетчерской связи и сигнализации, услуги охраны и технического обслуживания средств сигнализации и систем безопасности, услуги по уборке помещений общего пользования и придомовой территории (включая очистку от снега), вывоз твердых бытовых отходов) составили 113067 руб. 70 коп.

По расчетам эксперта тот же состав затрат, соответствующий фактическим расходам ЗАО «Управляющая компания «Уралжилсервис», приходящийся на нежилое помещение №36 на шестом этаже здания Административно-торгового центра №1 по адресу ул. Крестинского,46а, подлежащий возмещению собственником этого помещения ИП ФИО1 составляет 112018 руб. 40 коп.

Сумма экономически обоснованных затрат, скорректированная на
затраты по водоснабжению и водоотведению в октябре-ноябре 2005 г., когда ИП ФИО1 фактически не пользовался помещением, составляет 111950 руб. 65 коп.

Задолженность ИП ФИО1, рассчитанная экспертом исходя из
установленной в результате исследования суммы экономически обоснованных
затрат, соответствующих фактическим расходам ЗАО «Управляющая компания
«Уралжилсервис» в сумме 112018 руб. 40 коп., составляет 51332 руб. 77 коп.

С учетом корректировки задолженности на сумму затрат по водоснабжению и водоотведению за октябрь-ноябрь 2005 г. ее размер составляет 51265 руб. 02 коп.

Таким образом, с учетом экспертного заключения требования истца о возмещении затрат, связанных с обслуживанием помещений ответчика и общего имущества пропорционально занимаемым ответчиком площадям подлежат удовлетворению на сумму 51265 руб. 02 коп.

Между тем истец ссылается на то, что поскольку за пределами исследования экспертизы остались начисляемые собственникам нежилых помещений отчисления на капитальный ремонт, агентское вознаграждение и плата за организацию технической эксплуатации здания, просит взыскать с ответчика помимо задолженности установленной экспертным заключением, денежные средства в сумме 57147 руб. 03 коп.

При этом указанная задолженность ответчика состоит по расчетам истца из следующего: 4461 руб. 15 коп. – плата за капитальный ремонт; 47176 руб. 19 коп. – плата за организацию технической эксплуатации здания; 5509 руб. 69 коп. – агентское вознаграждение.

Данное требование истца подлежит удовлетворению частично в сумме 51637 руб. 34 коп. (за исключением агентского вознаграждения в размере 5509 руб. 69 коп.) исходя из следующих обстоятельств.

На основании того, что резервный фонд для осуществления капитального ремонта АТЦ-1 истец формирует за счет денежных средств, перечисляемых собственниками на основании заключенных с ними договоров, истцом введена плата за капитальный ремонт с целью накопления средств для проведения капитальных ремонтов здания. Ввиду отсутствия единых нормативов отчислений на капитальный ремонт для нежилого фонда, размер платежа установлен истцом по аналогии с размером платы за капитальный ремонт в жилищном фонде. Сборы на капитальный ремонт в жилищном фонде производятся в размере, утверждаемом Постановлениями Главы города Екатеринбурга. На сегодняшний день размер платы за капитальный ремонт составляет 3,33 рубля с 1 кв.м. Таким образом, требование истца о возмещении платы за капитальный ремонт за спорный период заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению на сумму 4461 руб. 15 коп.

В соответствии с представленным истцом реестром заключенных агентских договоров административного торгового центра, расположенного по адресу: <...> на 01.10.2008г. агентские договоры подписаны истцом с 123 собственниками (арендаторами) имущества из 128. На основании данных агентских договоров истцу возмещается плата за организацию технической эксплуатации спорного здания.

При этом техническая эксплуатация здания истца включает в себя:

- заключение договоров на поставку электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения,

- обслуживание систем безопасности, организацию физической охраны, техническое
- обслуживание лифтов и лифтовой диспетчерской связи, освидетельствование лифтов,
- техническое обслуживание узлов коммерческого учета тепла и ГВС, вывоз ТБО, дератизацию и дезинсекцию помещений, техническое обслуживание климатической установки и др.;

- сопровождение вышеупомянутых договоров, снятие показаний приборов учета,

- оформление документации;

- заключение договоров с собственниками и арендаторами помещений;

- начисление платежей, выдача расчетно-платежных документов, справок;

- проведение технического обслуживания, санитарного содержания, организация и проведение текущего и капитального ремонта конструктивных элементов здания;

- обеспечение бесперебойного предоставления собственникам помещений коммунальных услуг (электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение и отопление);

- обеспечение нормального функционирования всех инженерных систем и оборудования здания (системы отопления здания, сетей электроснабжения, лифтов, насосной, теплопункта, электрощитовых и электроподстанций, систем пожарной сигнализации и пожаротушения, дымоудаления, вентиляционных систем и т.д.)

- назначение лиц, из числа сотрудников Управляющей компании ответственных за электрохозяйство, теплохозяйство, лифтовое хозяйство, пожарную безопасность, проведение обучения и аттестации;

- проведение планово-профилактических работ, технического обслуживания, текущих ремонтов всех инженерных систем и оборудования здания, проведение требуемых испытаний систем, ремонтов и регулировок в соответствии с утвержденным графиком и учетом периодичности;

- приобретение и замена вышедшего из строя оборудования, запасных частей и расходных материалов;

-подготовка здания, его элементов и инженерных систем к эксплуатации в летний и зимний период;

- разработка и реализация мероприятий по пожарной безопасности, выполнение предписаний Государственного пожарного надзора;

- содействие выполнению собственниками помещений обязанностей по сохранности, содержанию и ремонту общего имущества;

- обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом здания;

- представление законных интересов собственников помещений в отношениях с
третьими лицами;

- организация работы по взаимодействию с органами государственной власти, местного самоуправления, контролирующими и надзорными органами.

Сумма обоснованно заявленных требований в размере 47176 руб. 19 коп., составляющих плату за организацию технической эксплуатации здания за спорный период, подлежит удовлетворению в полном объеме.

Заявляя требование о взыскании агентского вознаграждения, истец ссылается на то, что оно распространяется на стоимость работ, связанных с содержанием здания . По расчетам истца сумма агентского вознаграждения за спорный период - 5509 руб. 69 коп., что составляет 7,5% от суммы расходов на содержание здания, за исключением оплаты электроэнергии, отопления, ГВС, ХВС, водоотведения, сумм отчислений на капитальный ремонт, платы за организацию технической эксплуатации здания, платы за землю и платы за негативное воздействие на окружающую среду.

Между тем ставка агентского вознаграждения сторонами не согласована, нормативная база для его исчисления отсутствует, в связи с чем в этой части иска истцу следует отказать.

При указанных обстоятельствах требования истца с учетом увеличения суммы иска подлежат удовлетворению частично в размере 102902 руб. 36 коп. основного долга.

Судебные расходы по уплате госпошлины и на оплату услуг эксперта относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку при подаче иска истец уплатил госпошлину в меньшем размере, чем предусмотрено ст. 333.21 Налогового кодекса РФ, недостающая часть госпошлины подлежит взысканию с истца и ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Уралжилсервис» 102902 руб. 36 коп. основного долга и 3156 руб. 12 коп. в возмещение расходов истца по уплате госпошлины.

3. В остальной части в иске отказать.

4. Взыскать сзакрытого акционерного общества «Управляющая компания «Уралжилсервис» 535 руб. 17 коп. в доход федерального бюджета Российской Федерации госпошлины.

5. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 310 руб. 72 коп. в доход федерального бюджета Российской Федерации госпошлины.

6. Взыскать сзакрытого акционерного общества «Управляющая компания «Уралжилсервис» в пользу индивидуального предпринимателяФИО1 3648 руб. 29 коп. в возмещение расходов на оплату услуг эксперта.

7. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья Н.В. Микушина