Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество «Трест Уралтрансспецстрой» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области о признании незаконным решения от 14.10.2005г. № 01/276/2005-351 об отказе в государственной регистрации обременения права собственности на квартиру №164 по ул.Маяковского, д.14 в г.Екатеринбурге в виде договора аренды с правом выкупа № 298 от 06.09.2005г., просит обязать Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области произвести регистрацию договора аренды с правом выкупа № 298 от 06.09.2005г. квартиры №164 по ул.Маяковского, д.14 в г.Екатеринбурге.

К участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1.

Главное управление Федеральной регистрационной службы просит отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что регистрация обременения в виде владения и пользования жилым помещением не предусмотрена действующим законодательством. Одновременно заинтересованным лицом заявлено о пропуске срока обращения с заявлением в арбитражный суд, исходя из того, что заявление подано в арбитражный суд 25.05.2006г., по истечении трех месяцев с момента его получения.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд

Установил:

ОАО «Трест Уралтрансспецстрой» и ФИО1 обратились в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации обременения (срочного возмездного владения и пользования жилого помещения ФИО1) на квартиру, расположенную по адресу: <...> в виде договора аренды с правом выкупа жилого помещения № 298 от 06.09.2005г.

В соответствии с данным договором ОАО «Трест Уралтрансспецстрой» передает ФИО1 в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение, находящееся в собственности Общества, с правом последующего выкупа, расположенное по адресу: <...>, состоящее из трех комнат, об.площ.63,5 кв.м., жил.пл.40 кв.м.

Решением от 14.10.2005г. № 01/276/2005-351 Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области отказало в государственной регистрации обременения (срочного возмездного владения и пользования жилого помещения ФИО1) на квартиру, расположенную по адресу: <...> в виде договора аренды с правом выкупа жилого помещения № 298 от 06.09.2005г. на основании абзаца 2 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отказ мотивирован тем, что регистрация обременения срочного возмездного владения и пользования жилым помещением законом не предусмотрена.

Полагая, что данный отказ является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя, ОАО «Трест Уралтрансспецстрой» обратилось с заявлением в Арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального Закона от 21.07.97г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 29.12.2004г. №196-ФЗ) ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Как видно из материалов дела, на государственную регистрацию был представлен договор аренды с правом выкупа жилого помещения №298 от 06.09.2005г., согласно которому Открытое акционерное общество «Трест «Уралтрансспецстрой» передает, а гражданка ФИО1 принимает в срочное возмездное владение и пользование с правом последующего выкупа принадлежащее обществу на праве собственности жилое помещение (квартиру), находящееся по адресу: <...>.

В обоснование своей позиции общество ссылается на то, что представленный на государственную регистрацию договор является договором аренды недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации в силу положений статьи 131, пункта 3 статьи 609, пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При принятии решения суд исходит из следующего. В силу пункта 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставлять во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, названным Кодексом.

В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставление собственником жилого помещения за плату во владение и пользование на основе договора аренды производится только юридическим лицам для проживания граждан. В остальных случаях предоставление жилого помещения во владение и пользование для проживания в нем осуществляется на основании договора найма жилого помещения.

Таким образом, критерием разграничения договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект – пользователь жилого помещения: если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо – то договор аренды.

При рассмотрении материалов дела установлено, что в регистрирующий орган было подано заявление о регистрации обременения в виде договора, предметом которого является сдача внаем жилого помещения гражданину. Как следует из содержания договора №298 от 06.09.2005г. квартира предоставлена гражданину во владение и пользования с целью проживания в ней (пункт 2.2.1).

Договор найма жилого помещения в силу статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается в письменной форме. При этом указаний на необходимость государственной регистрации ограничений (обременений) вещных прав на жилые помещения, возникающих в связи с заключением договоров найма жилых помещений, Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит.

Поскольку, как отмечалось ранее, ограничения (обременения) прав подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом, а законом не предусмотрена государственная регистрация найма жилого помещения, отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в регистрации обременения срочного возмездного владения и пользования жилым помещением является законным.

Довод общества о том, что заключенный договор является договором аренды, не может быть принят во внимание в силу вышеизложенного. При толковании условий договора на основании положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд исходит из условий договора, цели договора и действительной воли сторон.

Кроме того, ОАО «Трест Уралтрансспецстрой» пропущен установленный ч.4 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 3-х месячный срок для обращения в суд с заявлением о признании незаконным решения государственного органа.

Из содержания ч.4 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заявление о признании незаконным решения государственного органа может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов.

Из имеющегося в материалах дела реестра почтовой корреспонденции видно, что решение от 14.10.2005г. об отказе в государственной регистрации направлено в адрес представителя ОАО «Трест Уралтрансспецстрой» и ФИО1 17 октября 2005г., следовательно, о нарушении своих прав и законных интересов Обществу стало известно в октябре 2005 года.

Вместе с тем с заявлением в арбитражный суд о защите нарушенных прав ОАО «Уралтрансспецстрой» обратилось лишь 25 мая 2006г., с пропуском установленного ч.4 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока.

ОАО «Трест Уралтрансспецстрой» заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока, однако уважительных причин пропуска срока не приведено. Получение решения об отказе в государственной регистрации не в день его вынесения и повторное обращение с заявлением в регистрирующий орган в случае отказа судом в удовлетворении заявленных требований, уважительными причинами пропуска срока на обжалование не являются. В удовлетворении ходатайства о восстановлении срока следует отказать.

На основании изложенного, требования открытого акционерного общества «Трест Уралтрансспецстрой» удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления открытого акционерного общества «Трест Уралтрансспецстрой» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный суд Уральского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу.

В соответствии с частью 1 статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 257 и частью 1 ст.275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья В.В.Окулова