Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.П.Воронина при ведении протокола судебного заседания судьей С.П.Ворониным рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1

к Комитету по управлению имуществом городского округа Первоуральск

об оспаривании отказа в приватизации арендованного имущества и признании права выкупа этого имущества

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности от 11.02.2009 г., ФИО3, представитель по доверенности от 11.02.2009 г.;

от заинтересованного лица: ФИО4, представитель по доверенности от 11.08.2009 г. № 1760.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Заявитель ходатайствует о принятии отказа от иска в части требований о признании за ней на приобретение арендованного имущества.

Отказ от иска судом принят, производство по делу в этой части подлежит прекращению.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 просит признать незаконным решение Комитета по управлению имуществом городского округа Первоуральск (далее - Комитет) об отказе в приватизации арендуемого недвижимого имущества - нежилых помещений площадью 382,9 кв.м. по адресу: <...>, выраженного в письме Комитета от 10.02.2009 г. № 214.

По мнению заявителя, в силу части 2 статьи 9 ФЗ № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ) у нее имеется право на выкуп имущества, а отказ Комитета в связи с включением данного имущества в Перечень муниципального имущества, используемого в целях предоставления его во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства, является незаконным, так как с заявлением о реализации своего права предприниматель обратился до вступления данного перечня в законную силу.

Представитель Комитета полагает, что включение спорного объекта в Перечень имущества не нарушает права ФИО1, которая в течение всего срока аренды арендную плату перечисляла ненадлежащим образом, что влечет невозможность отчуждения арендованного имущества.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 382,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Предприниматель 11.01.2009 г. обратился в Комитет с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность.

Письмом Комитета № 214 от 10.02.2009 г. заявителю отказано в выкупе арендуемого имущества в связи с включением данного имущества в Перечень муниципального имущества, используемого в целях предоставления его во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно положениям статей 4, 10 и 14 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 159-ФЗ).

В силу статьи 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3 и 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечени государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и соответствует критериям, предусмотренным статьей 4 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Спор между сторонами по данному вопросу отсутствует.

Объект муниципального имущества - нежилые помещения общей площадью 382,9 кв.м., расположенные по адресу: <...>, находятся в пользовании арендатора непрерывно более установленного статьей 3 Закона № 159-ФЗ срока, договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в органе государственной регистрации. Площадь арендуемого имущества не превышает установленные Законом Свердловской области от 19.12.2008 г. № 134-ОЗ для целей выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства предельные значения площади арендуемого имущества.

Указанное недвижимое имущество включено в Перечень муниципального имущества, используемого в целях предоставления его во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства, образующего инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного Постановление Главы городского округа Первоуральск № 2592 от 30.12.2008 г., на что указал Комитет в качестве основания отказа в признании за предпринимателем преимущественного права на приватизацию.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 5.5 Положения о порядке формирования, ведения перечня муниципального имущества, используемого в целях предоставления его во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного решением Первоуральской городской Думы от 25.12.2008 г. № 41, Перечень имущества приобретает законную силу с момента его опубликования.

Из материалов дела следует, что Перечень имущества опубликован в газете «Вечерний Первоуральск» 24.01.2009 г., т.е. данные акт вступил в законную силу после обращения ФИО1 в Комитет с соответствующим заявлением.

Таким образом, на момент подачи заявления ограничений для реализации преимущественного права на приватизацию арендованного имущества в виде включения арендуемого имущества в Перечень муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, не имелось.

С учетом изложенного довод Комитета о невозможности реализации заявителем преимущественного права приватизации по заявке от 11.01.2009 ввиду включения спорного объекта в Перечень, подлежит отклонению как основанный на неправильном применении норм материального права.

Доводы Комитета о несоответствии арендатора условиям, наличие которых влечет возникновение права на приватизацию, в связи с ненадлежащим перечислении ФИО1 платы за аренду имущества, судом не принимаются.

Согласно договору аренды (пункты 4.1 и 4.3) арендатор обязан уплачивать арендную плату ежеквартально путем перечисления ее авансом не позднее первого числа квартала на расчетный счет арендодателя.

Из представленного Комитетом в материалы дела акта сверки расчетов по договору аренды следует, что за период с июля 2005 года по март 2009 года предпринимателю начислена арендная плата в сумме 955135 руб. 15 коп., уплачено ФИО1 944711 руб. 36 коп. и задолженность по состоянию на март 2009 года (в том числе и на момент обращения предпринимателя с заявлением) составила 10423 руб., кроме того, на протяжении срока аренды сроки внесения арендной платы арендатором неоднократно нарушались.

Вместе с тем эти обстоятельства не свидетельствуют о ненадлежащем исполнении арендатором обязательств по уплате арендных платежей.

В Законе № 159-ФЗ критерии оценки такого условия выкупа имущества как «перечисление арендной платы надлежащим образом» отсутствуют, поэтому при разрешении вопроса о наличии у арендатора права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы исходя из обстоятельств и причин данных просрочек.

В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Данные факты могут быть установлены исключительно судом при рассмотрении требований, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств, следовательно, при отсутствии фактов привлечения хозяйствующего субъекта - арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Из материалов дела следует и заинтересованным лицом не оспаривается, что на протяжении всего срока аренды Комитет не обращался в суд с исками о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате, а также о взыскании санкций за ненадлежащее перечисление арендной платы, кроме того, ей не предъявлялись требования об уплате задолженности или штрафных санкций в добровольном порядке, либо претензии о ненадлежащем исполнении ею обязанностей арендатора.

Задолженность по арендной плате в сумме 10423 руб. была выявлена Комитетом и предъявлена ФИО1 лишь при обращении последней в суд с заявлением об оспаривании отказа в выкупе имущества, причем данное обстоятельство (наличие задолженности) причиной отказа в реализации преимущественного права не являлось. Платежным поручением № 90 от 24.11.2009 г. ФИО1 полностью уплатила данную сумму.

Суд также учитывает доводы заявителя о том, что муниципальное имущество было передано в аренду в состоянии, требующим значительных затрат на его приведение в состояние, пригодное для использования по назначению, и в договоре аренды указано на необходимость полной замены инженерных коммуникаций, столярных изделий (окна, двери, пол), электропроводки арендованного имущества.

В связи с этим пунктом 2.2.3 договора аренды стороны предусмотрели право арендатора на зачет расходов на капитальный ремонт и другие улучшения арендуемого имущества в счет арендной платы на основании дополнительного соглашения.

Из материалов дела следует, что за период аренды арендатором за свой счет произведены работы по капитальному ремонту арендованного объекта на сумму более 1300000 руб., что следует из заключения о стоимости данного объекта и из сметы на выполнение строительно-монтажных работ по капитальному ремонту помещений. При этом затраты арендатора в счет арендных платежей Комитетом не зачтены, т.е. приведение муниципального имущества в надлежащее состояние было осуществлено за счет индивидуального предпринимателя.

По этой причине наличие задолженности в незначительном размере по сравнению с суммой арендных платежей и затратами арендатора на капитальный ремонт, а также факты просрочек внесения арендных платежей не свидетельствуют о недобросовестности арендатора.

О надлежащем исполнении арендатором своих обязательств и об отношении Комитета к ФИО1 как к добросовестной стороне договора аренды свидетельствует и факт продления срока действия договора аренды до 2012 года, тогда как ранее срок действия договора был установлен до 2010 года. С предпринимателем Комитетом заключались и иные договоры аренды.

Таким образом, в данной ситуации имеются все установленные законом условия, при наличии которых возникает право на выкуп арендованного имущества, в том числе и факт надлежащего перечисления заявителем арендной платы.

Иная оценка этих обстоятельств влечет необоснованное лишение общества как субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества, что явно несоразмерно характеру допущенных нарушений и соответствует смыслу Закона № 159-ФЗ, целью которого является оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Поскольку отказ Комитета в приватизации объекта муниципального имущества не соответствует положениям статьи 3 Закона № 159-ФЗ и является незаконным, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина по данному требованию в размере 100 руб. подлежит взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя в порядке статьи 110 АПК РФ.

Поскольку при направлении в суд заявления ФИО1 уплачена государственная пошлина в размере 2000 руб. (квитанция от 11.03.2009 г.), т.е. в большем размере, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1900 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Производство по делу в части требований о признании наличия у предпринимателя ФИО1 права на приобретение арендованного имущества следует прекратить в связи с отказом от иска.

Государственная пошлина в размере 2000 руб., уплаченная заявителем по этому требованию по квитанции от 16.04.2009 г., в соответствии со ст. 333.40 НК РФ подлежит возврату из бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования ФИО1 удовлетворить полностью.

2. Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом городского округа Первоуральск в приватизации арендуемых ФИО5 нежилых помещений площадью 382,9 кв.м. по адресу: <...>.

Обязать Комитет по управлению имуществом городского округа Первоуральск устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФИО5 путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3. В порядке распределения судебных расходов взыскать с Комитета по управлению имуществом городского округа Первоуральск в пользу ФИО1 уплаченную последней по квитанции от 11.03.2009 г. государственную пошлину в размере 100 руб.

4. Производство по делу части требований о признании права на приобретение арендованного имущества прекратить в связи с отказом от иска.

5. Возвратить ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3900 руб., в том числе излишне уплаченную государственную пошлину по квитанции № 65 от 11.03.2009 г. в размере 1900 руб. и уплаченную по квитанции № 68 от 16.04.2009 г. государственную пошлину в размере 2000 руб. Подлинные экземпляры данных квитанций оставить в деле.

6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

7. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья С. П. Воронин