Гражданский кодекс часть 1

В судебном заседании, назначенном на 15.10.2007г., объявлен перерыв на 22.10.2007г. Судебное заседание продолжено 22.10.2007г. в том же составе суда и с участием тех же представителей сторон.

Отвода судьи не заявлено. Процессуальные права и обязанности сторонам разъяснены.

Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО «Торговый Дом «Селена» о взыскании 1214903 руб., в том числе 248453 руб. 64 коп. – задолженности по арендной плате, возникшей из договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга №60200017 от 04.01.1997г. за период с 01.01.2006г. по 25.08.2006г., и 966448 руб. 36 коп. – пени за просрочку платежа за период с 11.01.2006г. по 04.06.2007г.

Истец заявил ходатайство об увеличении размера исковых требований в части задолженности до 281233 руб. 59 коп.

Увеличение суммы иска принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик иск не признал, сославшись на то, что ранее арендованное помещение приобретено по договору купли-продажи, заключенному с истцом на основании решения Арбитражного суда Свердловской области 03.08.2006г. По мнению ответчика, арендные отношения с истцом фактически закончились 25.04.2006г., арендная плата за январь – март 2006г. внесена им полностью, задолженность за апрель составляет 43052 руб. 55 коп. Поскольку ЕКУГИ, обязанный судебным актом заключить с ООО «Торговый дом «Селена» договор купли-продажи нежилого помещения и регистрации его в установленном порядке, своевременно эту обязанность не исполнил, он не вправе требовать от ответчика несения дополнительных расходов в виде арендной платы с 25.04.2006г. по 25.08.2006г. ООО «Торговый дом «Селена» просит уменьшить пеню за просрочку платежа на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела и заслушав представителей сторон, арбитражный суд

установил:

Между истцом (арендодатель) и ТОО «Магазин №81 «Сластена» (правопредшественником ответчика) (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 04.01.1997г. №60200017.

Согласно указанному договору ответчику предоставлено во временное (с 01.01.1997г. до 31.12.2008г.) владение и пользование встроенное нежилое помещение общей площадью 180,8 кв.м. в жилом здании по ул. Баумана, 9 в г. Екатеринбурге. Договор зарегистрирован в БТИ г. Екатеринбурга.

Согласно ст.ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно уплачивать арендные платежи в соответствии с условиями договора. Условия расчетов за аренду помещения предусмотрены разделом 4 договора.

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы, истец обратился с настоящим иском о взыскании долга за январь – август 2006г. в сумме 281233 руб.

Между тем, имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.01.2006г. по делу №А60-37899/05-С1 об обязании истца заключить с ответчиком договор купли-продажи спорного нежилого помещения. Согласно указанному решению истец был обязан в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу заключить с ответчиком договор купли-продажи на условиях представленного проекта от 29.09.2005г.; в случае уклонения договор считается заключенным на условиях указанного проекта. Решение вступило в законную силу 07.03.2006г. (постановление апелляционной инстанции от 07.03.2006г. об оставлении решения от 24.01.2006г. без изменения).

Таким образом, в соответствии с указанными судебными актами, обязательными для всех лиц в силу ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации договор купли-продажи спорного помещения следует признать заключенным между сторонами 07.04.2006г.

При наличии заключенного договора купли-продажи арендованного ранее помещения, изменился правовой режим владения имуществом со стороны ответчика. С 08.04.2006г. ответчик являлся законным владельцем нежилого помещения в силу исполнения продавцом обязанности по передаче покупателю проданного имущества.

Следует отметить, что представленный в материалы дела акт приема-передачи от 17.01.2007г. с указанием на то, что передача помещения произведена на основании договора купли-продажи №К-514, зарегистрированного ЕКУГИ 17.01.2007г., не может быть принят как доказательство исполнения лишь 17.01.2007г. обязанности продавца передать проданный товар. Фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что спорное помещение, находившееся в аренде, никогда с момента его передачи ответчику как арендатору из его владения не выбывало, возврат истцу арендованного имущества в связи с его выкупом не производился, акт сдачи-приемки возвращаемого имущества не оформлялся. В связи с указанным нет оснований считать, что обязанность по передаче приобретенного ответчиком имущества исполнена лишь в январе 2007г., таким образом, фактическое владение и использование ответчиком спорного помещения не требовало совершения действий по возврату и передаче имущества и является подтверждением фактического его поступления в обладание покупателя по договору в апреле 2006г.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что арендные отношения, основанные на договоре от 04.01.1997г. №60200017, прекращены с момента заключения договора купли-продажи нежилого помещения. Обязательства арендатора прекращены для ответчика в силу совпадения арендодателя и арендатора в одном лице (ст. 407, 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возражения истца не могут быть приняты во внимание. То обстоятельство, что сторонами, несмотря на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.01.2006г., договор купли-продажи №К-514 от 03.08.2006г. фактически был подписан 03.08.2006г. не принимается во внимание, поскольку эти действия сторон противоречат вступившему в законную силу судебному решению, в связи с чем не имеют правового значения.

Отклоняются и ссылки истца на то, что оплата приобретенного нежилого помещения произведена ответчиком 25.08.2006г., до оплаты действует договор аренды на выкупаемое имущество (п. 4.6 Положения о порядке продажи нежилых арендованных помещений муниципальной собственности, утвержденного решением Городской Думы от 06.06.1996г. №37/2).

Как отмечено выше, с 08.04.2006г. спорное нежилое помещение как предмет исполненного продавцом обязательства по передаче покупателю проданного имущества, находилось во владении ответчика на ином, чем договор аренды, правовом основании.

Фактическое владение и использование приобретенного по договору купли-продажи имущества в период отсрочки его оплаты не порождает каких-либо дополнительных обязательств покупателя по оплате права владения и пользования имуществом, переданным ему до оплаты. Просрочка оплаты приобретенного имущества может иметь иные последствия, нежели сохранение обязанности вносить арендную плату.

Более того, в данном случае просрочка оплаты имущества места не имела, поскольку выкупная цена была перечислена ответчиком по платежному поручению №20 от 28.04.2006г. Последующий безосновательный возврат истцом уплаченной суммы не свидетельствует о нарушении покупателем обязательства по оплате.

Не имеет в данном случае правового значения и момент государственной регистрации перехода права собственности ответчика на спорное имущество, поскольку обязательства, вытекающие из договора аренды прекращены с момента заключения договора купли-продажи и поступления имущества в фактическое владение покупателя. Момент государственной регистрации перехода права собственности имеет значение в отношениях сторон с третьими лицами; между собой же истец и ответчик связаны обязательственными правоотношениями, основанными на договоре купли-продажи имущества.

Таким образом, арендная плата подлежала внесению за период с 01.01.2006г. по 07.04.2006г.

Согласно расчету арендной платы на 01.01.2006г. к договору №60200017 арендная плата составила 37387 руб. 01 коп. (без учета налога на добавленную стоимость). Однако, в указанном расчете истцом ошибочно применен коэффициент на субаренду в размере 1,0, тогда как сторонами заключено дополнительное соглашение от 01.06.2005г., предусматривающее повышающий коэффициент 1,1 в связи с предоставлением права передачи части нежилого помещения в субаренду. Фактически право субаренды ответчиком использовано, что подтверждено договором от 01.06.2005г., заключенным ответчиком с индивидуальным предпринимателем Ярицей М.Н.

Данное соглашение сторон о применении повышающего коэффициента не противоречит правилам установления цены, предусмотренным ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем ссылка ответчика на то, что решением Екатеринбургской Городской Думы от 24.09.2002г. №25/8 пункты 8.6 и 8.7 Положения о передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга, предусматривавших корректировочные коэффициенты, в том числе в связи с субарендой, отклоняется судом.

То обстоятельство, что в направленном арендатору расчете арендной платы с 01.01.2006г. не применен спорный коэффициент, не может быть расценено как изменение условий договора о цене, поскольку расчет не соответствует подписанным обеими сторонами соглашениям, а кроме того, ответчик не совершал действий по уплате арендной платы в предложенном, как он полагает, размере (п. 3 ст. 438, п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, ежемесячная арендная плата фактически составила сумму 41125 руб. 71 коп.

Кроме того, в соответствии с п. 4.2 договора в связи с изменением базовой ставки арендной платы с 01.04.2006г. (постановление Главы г. Екатеринбурга от 02.02.2006г. №41) размер арендной платы с 01.04.2006г. составил 49350 руб. в месяц.

За период с 01.01.2006г. по 07.04.2006г. общая сумма арендной платы составила 134892 руб. 33 коп.

Фактически оплата аренды за 2006г. произведена в сумме 79346 руб. 01 коп. Платеж произведен в сумме 105000 руб. по платежным поручениям №138 от 15.02.2007г. (40000 руб. и 65000 руб.) без указания назначения платежа, имеется лишь ссылка на договор аренды от 04.01.1997г. №60200017. Применительно к ст. 522 Гражданского кодекса Российской Федерации обезличенный платеж частично направлен на погашение ранее возникшего обязательства, а именно погашен долг за 2005г. в размере 25653 руб. 99 коп. Наличие задолженности за 2005г. в указанной сумме подтверждено расчетом истца и не оспаривается ответчиком.

С учетом изложенного сумма долга, подлежащая взысканию, составляет 55546 руб. 32 коп.

Согласно п. 5.2 договора нарушение обязательств по внесению арендных платежей влечет ответственность в виде пеней в размере 1% от квартальной суммы арендной платы. Как следует из расчета истца, пени начислены им исходя из суммы ежемесячной арендной платы.

С учетом изложенных выше обстоятельств, в том числе периода образования задолженности, сумма правомерно начисленных истцом пеней составляет 374991 руб. 70 коп.

Вместе с тем, указанная сумма явно несоразмерна тем негативным последствиям, которые повлекло ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате. Об этом свидетельствует чрезмерно высокий размер пеней – 1% за каждый день просрочки оплаты от суммы ежемесячного арендного платежа независимо от размера фактической задолженности, авансовый характер арендных платежей. Учитывая изложенное и компенсационный характер гражданско-правовой ответственности суд считает необходимым снизить размер пени до 5550 руб. на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению частично, ко взысканию следует долг в сумме 55546 руб. 32 коп. и пени в сумме 5550 руб.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины подлежат возмещению пропорционально размеру правомерно заявленных требований (без учета снижения размере пеней).

Вместе с тем при подаче иска истец не уплатил госпошлину в установленном размере.

С учетом увеличения размер исковых требований составил 1247682 руб. 95 коп. (долг 281233 руб. 59 коп. и пени 966449 руб. 36 коп.) Госпошлина подлежала уплате в сумме 17738 руб. 41 коп., фактически истец уплатил 11229 руб. 79 коп. (платежное поручение №8057043 от 12.07.2007г. на сумму 9918 руб. 59 коп. и платежное поручение №809524 от 04.10.2007г. на сумму 1311 руб. 20 коп.), недоплата составила 6508 руб. 62 коп. сумма расходов по госпошлине, подлежащих возмещению истцу пропорционально сумме правомерно заявленных требований (долг 55546 руб. 32 коп. и пени 374991 руб. 70 коп.) составляет 6120 руб. 99 коп., остальная сумма расходов должна быть отнесена на истца. С учетом указанного недоплата госпошлины в сумме 6508 руб. 62 коп. подлежит взысканию в доход федерального бюджета: с ответчика – в размере 6120 руб. 99 коп., с истца – в сумме 387 руб. 63 коп.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Селена» в пользу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом долг 55546 руб. 32 коп., пени 5550 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в доход федерального бюджета госпошлину 387 руб. 99 коп.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Селена» в доход федерального бюджета госпошлину 6120 руб. 99 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации взысканная по делу госпошлина подлежит уплате ответчиком добровольно в 10-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда. В подтверждение добровольной уплаты госпошлины ответчик должен представить суду подлинный платежный документ с отметкой банка о его исполнении.

При не поступлении в арбитражный суд в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда доказательства добровольной уплаты госпошлины, выдать исполнительный лист на ее взыскание в принудительном порядке.

Судья Н.Л. Зорина