Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды нежилых помещений от 10.07.2006г. №19 в сумме 9235 руб. 00 коп., в том числе 4160 руб. 00 коп. основного долга, 5075 руб. 00 коп. пени за период с 01.04.2007г. по 31.07.2007г. в соответствии с п.5.2 договора, а также о выселении ответчика из арендованного помещения, расположенного по адресу: <...>.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что договор аренды заключен с ответчиком на неопределенный срок, 31.01.2007г. истец направил ответчику уведомление, в котором на основании условий договора и п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации заявил о расторжении договора аренды с 01.05.2007г.

Ответчик подал встречное исковое заявление о взыскании с Карпинского городского комитета по управлению имуществом суммы 20788 руб. 99 коп. в возмещение произведенных ИП ФИО1 неотделимых улучшений и суммы 219 руб. 44 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с 19.10.2007г. по 26.11.2007г. исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 10% годовых.

В судебном заседании 11.12.2007г. объявлен перерыв до 17.12.2007г. для проверки истцом поступления оплаты арендных платежей, о наличии которых заявлено ответчиком в отзыве.

После объявленного перерыва судебное заседание продолжено 17.12.2007г. в прежнем составе.

Представитель истца исковые требования поддержал, пояснил, что ответчик находится в помещении по настоящее время, задолженность предъявлена за период с апреля по июль 2007г.

Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв, согласно которому задолженность отсутствует в связи с произведенным сторонами зачетом, оснований для выселения из арендуемого помещения нет. Встречное исковое заявление поддержал.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, находится в муниципальной собственности городского округа Карпинск, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности от 03.09.2007г. №273.

Между истцом и ответчиком 10.07.2006г. заключен договор аренды нежилых помещений №19, в соответствии с которым ответчик принял в аренду объект недвижимости, расположенный по адресу: <...> (помещение на плане №6) общей площадью 17,8 кв.м. для размещения редакции «Вечерний Карпинск», и обязался в установленные договором сроки выплачивать арендную плату (ст.606, 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанное имущество было передано ответчику на неопределенный срок с 10.07.2006г. (п.1.5 договора) по акту приема-передачи от 10.07.2006г.

Сумма арендной платы установлена в приложении №1 к договору и составляет 1040 руб. в месяц без НДС.

Согласно п.4.2 договора сумма арендной платы перечисляется арендодателю ежемесячно путем перечисления суммы, установленной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет УФК по Свердловской области не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным.

За период с 01.04.2007г. по 31.07.2007г. арендная плата составила 4160 руб. 00 коп. без НДС.

Ответчик оплату задолженности за указанный период не произвел.

Согласно ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В связи с тем, что договор аренды заключен на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора (п.2 ст.610 ГК РФ) истец направил в адрес ответчика 31.01.2007г. за исх. № 72 уведомление о прекращении договора аренды с 01.05.2007г. с приложением соглашения о расторжении договора с 01.05.2007г., акта приема-передачи помещения от 01.05.2007г.

Истец 28.04.2007г. направил ответчику повторно уведомление о прекращении договора аренды согласно уведомлению за исх. № 72, и в последующем претензию от 06.07.2007г. №358 с требованием об освобождении помещения и о погашении задолженности.

Ответчик получил указанные уведомления и претензию (данное обстоятельство подтверждено ответчиком в судебном заседании), однако оплату не произвел, ссылаясь на отсутствие задолженности в связи с зачетом арендных платежей в счет оплаты произведенных ответчиком неотделимых улучшений. Помещение занимает по настоящее время.

Таким образом, договор аренды №19 от 10.07.2006г., заключенный между сторонами, на основании ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратил свое действие с 01.05.2007г.

Доводы ответчика о том, что истец не заявлял о расторжении договора, поскольку уведомления были направлены в связи с наличием у ответчика задолженности по арендной плате, которая подлежит зачету, а также об отсутствии оснований для выселения ответчика из помещения, суд признал необоснованными, поскольку договор аренды заключен на неопределенный срок и может быть расторгнут при явно выраженном отказе от договора одной из сторон.

Согласно п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Досрочное расторжение договора аренды также предусмотрено и условиями договора №19 от 10.07.2006г.

Истец при направлении ответчику уведомлений приложил к ним соглашение о расторжении договора с 01.05.2007г. и акт приема-передачи от 01.05.2007г., что подтверждает его волю на прекращение обязательств по договору аренды.

В соответствии со ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Кроме того, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, в данном случае это требование о взыскании арендной платы за май, июнь и июль 2007г.

Таким образом, ответчик без законных оснований занимает и осуществляет пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>.

Поскольку правовые основания для занятия помещения отсутствуют, требование о выселении ответчика обосновано и подлежит удовлетворению.

Согласно п.2.2.2 договора №19 от 10.07.2006г. арендатор имеет право на зачет расходов на капитальный ремонт и другие улучшения объекта по дополнительному соглашению сторон в счет доли арендной платы, причитающейся арендатору.

Соглашение о зачете расходов в материалы дела не представлено.

Ответчик направил истцу 17.01.2007г. письмо №005/ГР о предложении согласовать производство работ, влекущих неотделимые улучшений объекта аренды – установку пластикового окна.

Истец выразил согласие на производство неотделимых улучшений и уведомил арендатора о необходимости предоставления дефектной ведомости, сметы на проведение ремонтных работ и графика, согласованного с организацией, имеющей лицензию.

Перечисленные документы истцу представлены не были, в связи с чем согласие истца на проведение работ следует рассматривать как предварительное разрешение на проведение работ, а не соглашение о зачете расходов в счет арендных платежей.

Договор аренды от 10.07.2006г. №19 не содержит условия о том, что произведенные арендатором неотделимые улучшения объекта автоматически подлежат зачету в счет арендной платы.

Из имеющихся в материалах дела документов также нельзя сделать вывод о том, что арендодатель принял на себя обязательство по зачету стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений объекта в счет арендной платы.

Пункт 2.2.2 договора предусматривает право арендодателя по дополнительному соглашению сторон возместить арендатору путем снижения арендной платы стоимость неотделимых улучшений.

Изменения в указанный договор сторонами не вносились. Доказательств того, что арендодатель обязался произвести зачет, в материалах дела не имеется (ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, доводы истца о том, что у арендодателя возникло обязательство по зачету стоимости неотделимых улучшений, противоречат условиям договора и имеющимся в материалах дела документам.

Учитывая изложенное, оснований для зачета задолженности по арендной плате в счет произведенных ответчиком затрат нет.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, и только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения своего обязательства по оплате задолженности по арендным платежам и возврата истцу имущества по акту приема-передачи.

Так как до настоящего времени долг в заявленной истцом ко взысканию сумме 4160 руб. коп. (1040 руб. - за апрель в рамках еще действующего договора аренды и 3120 руб. - за май, июнь и июль 2007г. арендная плата за время просрочки возврата арендованного имущества) без учета НДС ответчиком не погашен, в силу ст.309, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит взысканию.

За ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендных платежей пунктом 5.1 договора предусмотрена неустойка в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Следовательно, требования истца о взыскании пени обоснованы в части требования о взыскании пени за нарушение срока уплаты аренды за апрель 2007г. и подлежат удовлетворению на основании ст.330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что в соответствии с п.4.2 договора арендные платежи подлежат уплате не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным, требование истца подлежит удовлетворению за период с 10.05.2007г. по 31.07.2007г. в размере 86 руб. 32 коп. (1040 руб. за апрель месяц х 83 дня просрочки х 0,1%).

Требование о взыскании пени за нарушение сроков уплаты аренды за май, июнь и июль 2007г. не подлежит удовлетворению, так как договор аренды прекратил свое действие с 01.05.2007г. и арендатор вправе был требовать неустойку, предусмотренную договором за несвоевременный возврат имущества (п.5.3 договора) или убытки, связанные с несвоевременным возвратом имущества после прекращения договора аренды.

Встречное исковое заявление ИП ФИО1 о взыскании с Карпинского городского комитета по управлению имуществом суммы произведенных неотделимых улучшений в размере 20788 руб. 99 коп. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из представленных документов, по заказу арендатора в арендуемом помещении было установлено пластиковое окно, что подтверждается товарной накладной №2 от 13.02.2007г., счетом-фактурой №2 от 13.02.2007г. и актом выполненных работ.

Факт установки окна истец не оспаривает.

Стоимость выполненных работ в размере 20788 руб. 99 коп. оплачена арендатором в полном объеме.

Пунктом 3.2.4 договора от 10.07.2006г. №19 предусмотрено, что обязанность по производству текущего ремонта арендуемого помещения возложена на арендатора, который также должен принимать долевое участие в текущем и капитальном ремонте всего здания.

Исходя из смысла п.3.2.4, 7.2 договора неотделимые улучшения арендатор вправе производить с согласия арендодателя.

Из письма 58 от 24.01.2007г. следует, что Карпинский городской комитет по управлению имуществом не возражает против установки пластикового окна. Для согласования работ арендатору было указано на необходимость предоставления в Комитет дефектной ведомости и сметы на проведение ремонтных работ, график согласования с организацией, имеющей соответствующую лицензию.

Согласно ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласие арендодателя на производство работ было получено, поэтому пункт п.7.2 договора, согласно которому стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных без согласования с арендодателем, не возмещается арендатору, не подлежит применению.

В соответствии с пунктами 2 и 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений в сумме 20788 руб. 99 коп. подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Таким образом, требование ИП ФИО1 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на основании ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме 219 руб. 44 коп. за период с 19.10.2007г. по 26.11.2007г. удовлетворению не подлежит.

У истца отсутствовало пользование чужими денежными средствами и у истца отсутствовало денежное обязательство перед ответчиком.

В соответствии с п.2 ст.623 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет право на возмещение стоимости не отделимых улучшений после прекращения договора.

Договор прекращен с 01.05.2007г. и с этого момента у ответчика появилось право на возмещение стоимости не отделимых улучшений. Своим правом ответчик воспользовался, предъявив встречный иск 26.11.2007г. До этой даты ответчик не требовал от истца возмещения стоимости не отделимых улучшений.

Согласно ч. 5 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Таким образом, поскольку первоначальный и встречный иск удовлетворены в полном объеме, арбитражный суд производит зачет.

Государственная пошлина подлежит уплате в порядке и в размерах, установленных главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.110, 167- 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) в пользу Карпинского городского комитета по управлению имуществом 4246 руб. 32 коп., в том числе 4160 руб. 00 коп. основного долга, 86 руб. 32 коп неустойки, а также 2229 руб. 90 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части требований отказать.

Выселить индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) из нежилого помещения общей площадью 17,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, и передать его по акту в освобожденном виде Карпинскому городскому комитету по управлению имуществом.

Взыскать с Карпинского городского комитета по управлению имуществом в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 20788 руб. 99 коп. основного долга, 831 руб. 56 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Произвести зачет по исковым требованиям сторон и выдать исполнительный лист на взыскание с Карпинского городского комитета по управлению имуществом в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 суммы 15144 руб. 33 коп. основного долга.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья Е.Н. Федорова