Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи М.В.Тороповой при ведении протокола судебного заседания судьей М.В.Тороповой рассмотрел в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Частная фирма «Марс -2» к обществу с ограниченной ответственностью «ЕМА», обществу с ограниченной ответственностью Промышленная компания «Метацентр» (с учетом определения от 03.08.2010г.)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Фирма Ян», Администрация города Екатеринбурга, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (с учетом определения от 03.08.2010г.)

о признании недействительными государственной регистрации права, договора купли-продажи, свидетельств о государственной регистрации права собственности, об обязании аннулировать записи,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, директор, решение № 11 от 01.01.2010 г.,

от ответчиков: от ООО «ЕМА» - ФИО2, представитель по доверенности от 21.06.2010 г.; от ООО ПК «Метацентр» - не явился, определение возвращено в связи с отсутствием адресата.

от третьих лиц: от ООО «Фирма Ян» - не явился, определение возвращено в связи с истечением срока хранения; от Администрации города Екатеринбурга – не явился, извещен, уведомление № 34213 от 20.08.2010 г., от Управления ФСГРКиК по Свердловской области – не явился, извещен, уведомление № 34210 от 20.08.2010г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

В связи с заявлением истцом и удовлетворением судом ходатайства о проведении аудиозаписи судебного заседания для обеспечения технической возможности осуществления аудиозаписи в судебном заседании объявлялся перерыв до 10 час. 15 мин. того же дня. После перерыва судебное заседание продолжено с тем же составом участников с применением указанных в протоколе технических средств записи.

ООО «Частная фирма «Марс -2» обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к ООО «ЕМА», ООО Промышленная компания «Метацентр», Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области

- о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «ЕМА» на нежилые помещения (лит.Б) по адресу: <...>;

- о признании недействительным договора купли-продажи ООО «ЕМА» и ООО ПК «Метацентр» № 1 от 29.04.2009 г.;

- о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО ПК «Метацентр» на нежилые помещения (лит.Б) по адресу: <...>;

- о признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество Кадастровый номер 66-66-01/027/2009-628 66АГ 667207 от 17.04.2009 г. ООО «ЕМА» и Кадастровый номер 66-66-01/320/2009-371 66АГ 722444 от 01.06.2009 г. ООО ПК «Метацентр»;

- об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области аннулировать записи регистрации права собственности на недвижимое имущество нежилые помещения № 66-66-01/027/2009-628 от 17.04.2009 г. и № 66-66-01/320/2009-371 от 01.06.2009 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве нормативного основания истец указывает ст. 11, 12, 13, 166, 167, 168, Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.

В обоснование предъявленных требований истец ссылается на то обстоятельство, что он является собственником 2-х этажного административного здания по адресу: <...>, литер «А», застройщиком земельного участка по ул.Мамина-Сибиряка, 85б согласно постановлению Главы Администрации города Екатеринбурга № 344-Д от 30.06.1994 г. «О предварительном согласовании ТОО производственно –торговой фирме «САПО и К» места размещения пристроя к существующему зданию по ул. Мамина-Сибиряка» и арендатором указанного земельного участка согласно постановлению Главы Екатеринбурга № 178 от 28.01.2009г., договору аренды земельного участка № 7-1185 от 06.11.2009г., зарегистрированному 24.03.2010 г., что истцом после выполнения работ подготовительного периода в соответствии с разрешением на строительство № 907 от 06.10.94г. на устроенном ранее фундаменте с подведенными коммуникациями в декабре 2002 г. для строительства надземной части здания, на долевых началах было привлечено ООО «ЕМА», в установленном порядке получено разрешение на строительство двухэтажного пристроя № 907/94 от 23.12.2002г. сроком до 31.12.2003г. Как утверждает истец, ООО «ЕМА», уклоняясь от заключения договора, самовольно начало строительство пристроя повышенной этажности без согласования в установленном порядке проекта и получения соответствующего разрешения на строительство, право собственности на которое было в последующем, по мнению истца, незаконно зарегистрировано в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 66-66-01/027/2009-628 (свидетельство серии 66АГ № 667207 от 17.04.2009 г.), а в дальнейшем – за ООО ПК «Метацентр» на основании договора купли-продажи от 29.04.2009 г. за номером 66-66-01/320/2009-371 (свидетельство серии 66АГ № 722444 от 01.06.2009г.). Согласно доводам истца, ООО «ЕМА» спорный объект в эксплуатацию не сдал, вместе с тем, по поддельному кадастровому паспорту помещения от 16.07.2008г., в котором указано несуществующее разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и инвестиционному договору № 1 от 12.10.2002г. получил незаконно свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения площадью 1364,3 кв.м. по адресу: ул.Мамина-Сибиряка, 85 б, а в последующем, на основании ничтожного договора купли-продажи № 1 от 29.04.2009г., продал спорные объекты ООО «Промышленная компания «Метацентр», право собственности которого на данные помещения зарегистрировано в ЕГРП 01.06.2009 г. По утверждению истца, им до настоящего времени принимаются меры по узаконению самовольного строения, а наличие зарегистрированного права собственности ООО «ПК «Метацентр» на спорные помещения нарушает права истца как собственника существующего здания – по законному владению, пользованию и распоряжению имуществом, как застройщика всего земельного участка – по завершению строительства пристроя и реконструкции существующего здания для дальнейшего владения, пользования и распоряжения по своему усмотрению, как землепользователя данного земельного участка – по его использованию, поскольку зарегистрированное право препятствует дальнейшему проведению процедуры узаконения самовольного строения и приданию зданию официального статуса с законно зарегистрированным правом собственности на него.

Ответчик - Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в письменном отзыве пояснило, что вопрос о признании недействительным договора купли-продажи № 1 от 29.04.2009 г. на усмотрение суда,так как на основании ст. 9 Федерального Закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), в компетенцию Управления не входит оспаривание чьих-либо прав. Однако Управление считает требование истца о признании недействительной государственную регистрацию права собственности на спорные объекты недвижимости ООО «ЕМА», признании недействительной государственную регистрацию права собственности на спорные объекты недвижимости ООО «ПК «Метацентр», признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности спорных объектов недвижимости от 17.04.2009 г. серия 66 АГ № 667207, от 01.06.2009 г. серия 66 АГ № 722444, и обязании Управление аннулировать записи в ЕЕРП № 66-66-01/027/2009-628 от 17.04.2009 г. и №66-66-01/027/2009-371 от 01.06.2009 г. о праве собственности ответчиков, незаконными и необоснованным. По мнению УФРС по Свердловской области, необходимо учитывать, что согласно п. 1. ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический актпризнания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии ГК Российской Федерации, а исходя из смысла статьи, по мнению ответчика, в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право. Наличие государственной регистрации, как утверждает УФРС по Свердловской области, создает презумпцию законности права на недвижимое имущество для физических и юридических лиц, признание его государством, что для третьих лиц имеет значение не сам факт регистрации, а наличие зарегистрированного права у лица - обладателя вещных, или обязательственных прав на недвижимое имущество, и именно по этой причине Закон о регистрации не предусматривает возможность обжалования фактарегистрации, а в суде может быть оспорено материальное право, а не его регистрация. Ответчиками в этом случае являются лица, чье право оспаривается, а не регистрирующий орган, осуществивший запись о регистрации.УФРС по Свердловской области указало, что подлежат оспариванию основания возникновения зарегистрированного права, а не сами действия регистрирующего органа, произведенные на основании правоустанавливающих документов.

Определением от 23.06.2010 г. в порядке процессуального правопреемства на основании ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ответчика - Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области на его правопреемника - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в связи с реорганизацией юридического лица в форме присоединения.

В предварительном судебном заседании 03.08.2010 г. истец уточнил, что заявленным иском им оспаривается материальное право ответчиков на спорный объект недвижимости. В частности, истец пояснил, что основанием требований, указанных в исковом заявлении под номерами 1 и 3 (о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «ЕМА» на нежилые помещения (лит.Б) по адресу: <...> о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО ПК «Метацентр» на нежилые помещения (лит.Б) по адресу: <...>) является отсутствие материально-правового основания возникновения у указанных ответчиков права собственности на спорный объект недвижимости и то обстоятельство, что государственная регистрация права собственности указанных лиц на спорные помещения произведена по сфальсифицированным документам. Также истец указал, что требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «ЕМА» и ООО ПК «Метацентр» на нежилые помещения (лит.Б) по адресу: <...>, направлены на оспаривание материального права ответчиков на спорные объекты недвижимости и не являются требованиями об оспаривании действий регистрирующего органа, которым произведена регистрация прав ответчиков по предоставленным ими документам; и что данные требования направлены на защиту права истца на узаконение (легализацию в установленном законом порядке) самовольной постройки, которой, по мнению истца, фактически является здание литер Б по адресу: <...>.

Также истцом заявлено об отказе от иска в части требований о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество Кадастровый номер 66-66-01/027/2009-628 66АГ 667207 от 17.04.2009 г. ООО «ЕМА» и Кадастровый номер 66-66-01/320/2009-371 66АГ 722444 от 01.06.2009 г. ООО ПК «Метацентр» и в части требования об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области аннулировать записи регистрации права собственности на недвижимое имущество нежилые помещения № 66-66-01/027/2009-628 от 17.04.2009 г. и № 66-66-01/320/2009-371 от 01.06.2009 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отказ истца от иска в части указанных требований принят судом на основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 03.08.2010 г. производство по делу в части требований о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности и об обязании аннулировать записи регистрации права собственности прекращено на основании п.4 ч.1 ст.150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По ходатайству истца Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В данное судебное заседание Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, о чем свидетельствует уведомление органа связи, не явилось.

Ответчик - ООО «ЕМА» против исковых требований возразил по доводам, изложенным в отзыве, указав, что 12 декабря 2003 года между ООО «ЕМА» и ООО «Марс-2» был заключен возмездный договор с разрешением на строительство, согласно которому ООО «ЕМА» собственными силами и за счет собственных средств произвело строительство 5-ти этажного здания с мансардой по ул. Мамина-Сибиряка, 85-б, что с ноября 2005 года ООО ЧФ «Марс-2» начал эксплуатировать здание без оплаты и подписания актов разграничения площадей, в связи с чем ООО «ЕМА» было вынуждено прекратить эксплуатацию здания, а также был ограничен доступ в здание истцу до оплаты за объект. Кроме того ООО «ЕМА» пояснило, что с 05 ноября 2005 года ООО «ЕМА» неоднократно обращалось к ООО ЧФ «Марс-2» оплатить площади, принадлежащие ООО «ЕМА», что08 февраля 2007 года (письмом № 39) истец письменно подтвердил намерение выкупить здание и произвел частичную оплату в размере 3 руб. (п/п № 05 от 22.02.2007 г.). В связи с тем, что истец денежные средства за строительные материалы и выполненные работы не выплатил, то результат работ, по мнению ответчика, является собственностью ООО «ЕМА». ООО «ЕМА» считает, что никаких нарушений в оформлении права собственности на свое имущество не было и договор аренды земельного участка должен быть оформлен пропорционально между собственниками площадей.

В представленных дополнительных возражениях по иску ответчик указал, что здание не имеет общей стены со зданием истца и считается отдельно стоящим, имеет отдельный вход и иной адрес, что имущественные права истца никто не нарушает, поскольку на фундамент, возведенный ООО «Частная фирма «Марс -2», никто не претендует, несмотря на то, что ООО «ЕМА» за счет собственных средств провело экспертизу фундамента, усилило его и восстановило перекрытия, что в подвальные помещения есть отдельный вход, а наружные сети, которые строились ООО «ЕМА» и ООО «Частная фирма «Марс -2» совместно, истец отключил и ООО «ЕМА» не эксплуатирует.

Ответчик – ООО ПК «Метацентр» в судебное заседание не явилось, заявив о рассмотрении дела в его отсутствие и представив письменный отзыв с ходатайством о приобщении его и поименованных в приложении к нему документов к материалам дела.

Ходатайства судом рассмотрены и удовлетворены на основании ст. 75, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В письменном отзыве ООО ПК «Метацентр» против иска возразил, ссылаясь на то, что является добросовестным приобретателем данного недвижимого имущества и к нему не могут быть применены последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку, по мнению ответчика, данные положения по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «Фирма Ян», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилось, направив письменный отзыв и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В письменном отзыве ООО «Фирма Ян» пояснило, что 12 октября 2002 гола ООО «Фирма Ян» и ООО «ЕМА» заключили инвестиционный договор № 1, согласно которому ООО «ЕМА» собственными либо привлеченными силами за счет собственных средств выполняет строительство 6-ти этажного пристроя с мансардой по ул. Мамина Сибиряка. 85 «Б», что ООО «Фирма ЯН» выполняло функции заказчика и контроль качества строительства, что 25 ноября 2005 года было заключено дополнительное соглашение № 1 о внесении изменений в инвестиционный договор № 1 от 12.10.2002 года, согласно которому в счет неденежных расчетов за выполненные обьемы строительно-монтажных работ ООО «ЕМА» были переданы площади (нежилых помещений) объекта строительства: помещения 1 этажа № 1-7, общей площадью 212,4; помещения 2 этажа № 1-6, общей площадью 226,2; помещения 3 этажа № 1-6, общей площадью 225,6; помещения 4 этажа № 1-9, общей площадью 222,9; помещения 5 этажа № 1-16, общей площадью 219,5; помещения 6 этажа № 1-6, общей площадью 225,8; мансардный № 1;2, общей площадью 31,9, а также указало, что денежные средства ООО «Частная фирма «Марс-2» не привлекались.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Администрация города Екатеринбурга в предварительном судебном заседании пояснила, что в административном порядке узаконить спорный объект недвижимости и зарегистрировать право собственности на него за истцом не представляется возможным, ввиду того, что данный объект является самовольной постройкой. По мнению третьего лица, единственным способом легализации данной самовольной постройки, является порядок, предусмотренный ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данное судебное заседание указанное третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, также не явилось, несмотря на надлежащее его извещение о времени и месте судебного разбирательства, о причинах неявки не сообщило.

На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика - ООО ПК «Метацентр» и третьих лиц по имеющимся доказательствам.

В настоящем судебном заседании истец поддержал заявленные 16.08.2010г. ходатайства об отказе от иска в части требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «ЕМА» на нежилые помещения (лит.Б) по адресу: <...> о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО ПК «Метацентр» на нежилые помещения (лит.Б) по адресу: <...>, а также об уточнении исковых требований в оставшейся части, согласно которому просит признать недействительным договор № 1 от 29.04.2009 г., как не соответствующий требованиям закона, поскольку имущество, являющееся предметом спорного договора реализовывалось в отсутствие права собственности у продавца, как не соответствующее требованиям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершенную по поддельным документам, с применением последствий недействительности ничтожной сделки и указанием на них в резолютивной части решения.

Также в уточнениях к исковому заявлению истец уточнил защищаемые настоящим иском права, указав в качестве таковых право завершить реконструкцию и строительство объекта в целом, «узаконить» самовольное строение, получить разрешение на строительство для его окончания и сдачи объекта в эксплуатацию с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке; право пользования неделимым земельным участком для осуществления предпринимательской деятельности; право постановки объекта на кадастровый учет, с получением кадастрового паспорта на весь объект недвижимости в установленном законом порядке; право на обращение в регистрирующий орган для регистрации права собственности на недвижимое имущество; право на оплату затрат на строительство пристроя; право на оформление земельного участка по ул. Мамина-Сибиряка, 85 б, в собственность за плату; право на получение плодов от результатов своей законной деятельности.

В судебном заседании истец подтвердил, что требование о признании договора недействительным заявлено в целях оспаривания права ООО ПК «Метацентр» на объекты купли-продажи по договору № 1 от 29.04.2009 г., поскольку считает, что минимум 50 % площадей во вновь возведенном пристрое принадлежит (должно принадлежать) истцу, а в случае полной оплаты истцом всего комплекса работ по возведению пристроя истцу может принадлежать 100 % площадей в указанном здании.

Поскольку об отказе от требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «ЕМА» и ООО ПК «Метацентр» на нежилые помещения (лит.Б) по адресу: <...> заявлено истцом до принятия судебного акта, заявление об отказе от иска в указанной части не противоречит закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушает прав третьих лиц, оно принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, производство по делу в отношении требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «ЕМА» на нежилые помещения (лит.Б) по адресу: <...> о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО ПК «Метацентр» на нежилые помещения (лит.Б) по адресу: <...> подлежит прекращению на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также принято судом, как заявленное в пределах прав, предусмотренных ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вышеуказанное ходатайство истца об уточнении исковых требований в оставшейся части, в связи с чем спор подлежит рассмотрению в рамках требований о признании договора купли-продажи № 1 от 29.04.2009 г. недействительной сделкой и применении последствий его недействительности.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между ООО «ЕМА» (продавцом) и ООО ПК «Метацентр» (покупателем) заключен договор купли-продажи № 1 от 29.04.2009г., в соответствии с условиями которого продавец обязуется продать нежилые помещения (литер Б), номера на плане: 1 этаж – помещения №№ 1-7; 2 этаж – помещения №№1-6; 3 этаж – помещения №№1-6; 4 этаж – помещения №№1-9; 5 этаж – помещения №№1-16; 6 этаж – помещения №№1-6; мансардный этаж – помещения №№1,2 общей площадью 1364,3 кв.м., назначение – нежилое, адрес (местоположение): <...>, а покупатель – принять и уплатить установленную договором цену (п. 1.1 договора).

Право собственности ООО ПК «Метацентр» на указанные объекты недвижимости (как возникшее на основании договора купли-продажи № 1 от 29.04.2009г.) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.06.2009г., запись регистрации №66-66-01/320/2009-371 (свидетельство о государственной регистрации права серии 66 АГ № 722444 от 01.06.2009г.).

Исходя из приведенных в обоснование иска обстоятельств и изложенных в ходе судебного разбирательства доводов истца, требование о признании договора купли-продажи № 1 от 29.04.2009 г., заключенного между ООО «ЕМА» (продавцом) и ООО ПК «Метацентр» (покупателем), недействительной (ничтожной) сделкой, как не соответствующей положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, и применении последствий ее недействительности, основано истцом на том обстоятельстве, что объекты продажи по спорному договору являются самовольной постройкой, поскольку здание, в котором они расположены, не введено в эксплуатацию в установленном порядке, а право собственности продавца на объекты недвижимости (ООО «ЕМА») зарегистрировано в ЕГРП на основании данных сфальсифицированного кадастрового паспорта помещений общей площадью 1364,3 кв.м. по адресу: <...>. литер Б, содержащего недостоверные сведения о наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, тогда как, по утверждению истца, минимум 50 % площадей во вновь возведенном пристрое должно принадлежать истцу, а в случае полной оплаты истцом всего комплекса работ по возведению пристроя истцу может принадлежать 100 % площадей в указанном здании.

Таким образом, фактически заявленное требование направлено на оспаривание истцом зарегистрированного права собственности ООО ПК «Метацентр» на объекты продажи по договору № 1 от 29.04.2009 г. – нежилые помещения (лит.Б) по адресу: <...> (что истцом не отрицается) и имеет целью аннулирование соответствующей регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве указанного ответчика на спорные помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закона о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

В соответствии с п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, к таким искам относится и требование о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленных настоящим Кодексом.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации также закреплена судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В случае оспаривания одним лицом зарегистрированного права другого лица по мотивам наличия собственных притязаний на имущество по существу имеет место спор о праве, в рамках рассмотрения которого истец в силу статей 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать обоснованность своих притязаний. В частности, обращаясь с рассматриваемым иском в суд, истец должен доказать как наличие оснований недействительности спорной сделки, послужившей основанием для регистрации оспариваемого права ответчика - ООО ПК «Метацентр» на указанные объекты недвижимости, так и наличие у истца нарушенного вещного права на спорные объекты.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно положениям ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Наличие у истца права собственности на нежилые помещения, являющиеся объектом продажи по спорному договору, материалами дела не подтверждается.

В обоснование заявленных требований истец на наличие у него вещного права на указанные объекты недвижимости не ссылается, факт отсутствия у него такого права – не отрицает, указывая на то, что здание пристроя по адресу: <...>. литер Б, в котором расположены данные нежилые помещения, является самовольной постройкой.

Также не подтверждается материалами дела и наличие у истца предусмотренного ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации материально-правового основания приобретения права собственности на спорные объекты недвижимости.

Доводы истца о наличии правовых оснований для возникновения у него права собственности по крайней мере на 50 % площадей во вновь возведенном пристрое (а в случае полной оплаты всего комплекса работ по возведению пристроя на все здание в целом), обоснованные тем, что он является собственником 2-х этажного административного здания по адресу: <...>, литер «А», застройщиком земельного участка по ул.Мамина-Сибиряка, 85б согласно постановлению Главы Администрации города Екатеринбурга № 344-Д от 30.06.1994 г. «О предварительном согласовании ТОО производственно –торговой фирме «САПО и К» места размещения пристроя к существующему зданию по ул. Мамина-Сибиряка» и арендатором указанного земельного участка согласно постановлению Главы Екатеринбурга № 178 от 28.01.2009г., договору аренды земельного участка № 7-1185 от 06.11.2009г., зарегистрированному 24.03.2010г., а также тем, что именно истцом выполнялось в соответствии с выданными ему в установленном порядке четырьмя разрешениями на строительно-монтажные работы по утвержденному Главархитектурой проекту строительство фундамента пристроя, подведение к нему коммуникаций по утвержденному проекту и передача их в эксплуатацию, и, кроме того, именно истец взаимодействовал с компетентными органами, предпринимая меры по «узаконению» самовольной постройки, устранению неблагоприятных последствий в виде невозможности ее эксплуатации – отклоняются судом с учетом следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости помимо того, что его возведение должно осуществляться для себя за счет собственных средств, необходима совокупность таких юридических фактов как предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

Отсутствие при возведении объекта недвижимости хотя бы одного из вышеуказанных условий свидетельствует о наличии у такого имущества признаков самовольной постройки (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ООО Частная фирма «МАРС-2» является правопреемником ТОО «Производственно-торговая фирма «САПО и К», зарегистрированного постановлением главы администрации Кировского района г. Екатеринбурга № 554-б от 24 декабря 1992 года (Свидетельство о государственной регистрации предприятия).

01.06.1993 г. на основании договора купли-продажи от 29 декабря 1992 года зарегистрировано в БТИ право собственности ТОО «Производственно-торговая фирма САПО и К» на административное здание общей площадью 220 кв. м., расположенное по адресу: <...>-Сибиряка, № 85б, литера «А» (Свидетельство на право собственности № 913 от 01 июня 1993 г.).

30.06.1994 г. постановлением главы администрации г. Екатеринбурга № 344-д ТОО «Производственно-торговая фирма «САПО и К» согласовано место размещения пристроя к существующему зданию по ул. М.-Сибиряка для выполнения проектно-изыскательских работ по пристрою и реконструкции здания. Названным постановлением на ТОО «Производственно-торговая фирма «САПО и К» возложена обязанность оформить дополнительным постановлением главы администрации г. Екатеринбурга предоставление земельного участка, площадь и границы которого уточнить проектом.

17.08.1994 г. на основании указанного постановления № 344-д от 0.06.1994 г. Главным управлением архитектуры и градостроительства при администрации города заказчику - ТОО «Производственно-торговая фирма «САПО и К» выдано архитектурно-планировочное задание на проектирование пристроя и реконструкцию здания по ул. Мамина-Сибиряка в Кировском районе г. Екатеринбурга, действительное в течение 5 лет.

ТОО «Производственно-торговая фирма «САПО и К» выданы разрешения №907/94 на выполнение работ подготовительного и третьего цикла реконструкции здания по адресу: ул. М. Сибиряка, 85б. Срок действия разрешений - до 06 декабря 1994 г. и до 01 февраля 1995 г. соответственно.

23 декабря 2002 года ООО Частная фирма «Марс-2», правопреемнику ТОО «Производственно-торговая фирма «САПО и К», также выдано разрешение № 907/94 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству 2-этажного пристроя к существующему зданию по адресу: ул. М. Сибиряка, 85б со сроком действия - до 31.12.2003г.

Доказательств возведения истцом за счет собственных средств разрешенного к строительству двухэтажного пристроя к существующему зданию и ввода его в эксплуатацию до истечения установленного срока действия вышеуказанного разрешения истцом не представлено.

Как следует из содержания представленного в материалы дела акта №090/06 о нарушении в области строительства от 19 июня 2006 г., инвестиционного договора № 1 от 12.10.2002г. между ООО «Фирма ЯН» и ООО «ЕМА», а также доводов истца и ответчика, ООО «ЕМА» выполнены строительные работы по возведению 5-этажного здания с мансардой – пристрой к существующему 2-этажному зданию по ул. Мамина-Сибиряка, 85-б.

Документальное подтверждение получения истцом в установленном порядке соответствующих разрешений на строительство 5-этажного здания с мансардой как пристроя к существующему 2-этажному зданию по ул. Мамина-Сибиряка, 85-б и разрешения на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) – в материалах дела также отсутствует.

Кроме того, не подтверждается материалами дела и то обстоятельство, что строительство указанного 5-этажного здания с мансардой по ул. Мамина-Сибиряка, 85-б, осуществлялось по заданию ООО Частная фирма «МАРС-2» и за счет его средств. Представленный истцом договор № 1 от 27.11.2002г. между ООО Частная фирма «МАРС-2» и ООО «Фирма ЯН» на осуществление последним функций заказчика и контроля качества строительных работ по реконструкции здания по ул. Мамина-Сибиряка,85 б со стороны ООО «Фирма ЯН» не подписан, что истцом не отрицается. Доказательств оплаты истцом работ по строительству вышеуказанного пятиэтажного здания пристроя (в том числе в части возведения фундамента здания) также в материалах дела не имеется. В подтверждение факта оплаты работ по возведению пристроя (в части устройства фундамента) ул. Мамина-Сибиряка,85 б истцом представлена только справка за подписью директора самого истца – ООО «ЧФ»Марс-2», что не является достаточным доказательством факта несения расходов, связанных со строительством спорного объекта.

Таким образом, истцом не доказано, что строительство спорного пристроя в полном объеме осуществлялось именно истцом, для себя и за счет собственных средств, а также с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством, и, соответственно, наличия предусмотренного п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации основания приобретения права собственности на указанный объект.

Наличия иных оснований для возникновения у истца права собственности на нежилые помещения, зарегистрированное право ответчика на которые им оспаривается, материалами также не подтверждается.

Основанные на тех же вышеизложенных обстоятельствах доводы истца о нарушении спорным договором и регистрацией оспариваемого права за ответчиком прав истца на завершение реконструкции и строительства объекта в целом, «узаконение» самовольной постройки, получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, права на постановку объекта на кадастровый учет, права обращения в регистрирующий орган для регистрации права собственности на недвижимое имущество, права на оплату затрат на строительство пристроя, права на оформление единого земельного участка по ул. Мамина-Сибиряка,85б в собственность истца также отклоняются судом как несостоятельные, поскольку истец не доказал (документально не подтвердил) ни наличия у него таких прав, ни факта их нарушения (невозможности реализации), ни то, что единственным препятствием осуществлению истцом указанных прав является факт регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за иным лицом (ООО ПК «Метацентр»), а не иные обстоятельства (т.ч. отсутствие правового основания приобретения истцом права собственности на спорное имущество). Кроме того, указанное истцом в качестве нарушенного право на «узаконение» самовольной постройки вообще правом в гражданско-правовом смысле (возникающим в отношении материальных или нематериальных благ), подлежащим гражданско-правой защите, не является. По существу, легализация самовольной постройки – это устранение последствий совершенного правонарушения (осуществления строительства с нарушениями закона).

Что касается довода истца о нарушении его права пользования неделимым земельным участком для осуществления предпринимательской деятельности, то, учитывая, что право истца на пользование земельным участком, имеющим местоположение: по ул. Мамина-Сибиряка, 85б в г. Екатеринбурге в установленных границах, возникло на основании договора аренды № 7-185 от 06.11.2009г., зарегистрированного в ЕГРП в 2010 г. (согласно отметке на договоре номер регистрации 66-66-01/026/2010-794), тогда как спорная сделка (договор купли-продажи № 1) совершена 29.04.2009г., оспариваемое право ответчика (ООО ПК «Метацентр») зарегистрировано в ЕГРП 01.06.2009г. (свидетельство о государственной регистрации права серии 66АГ № 722444), т.е. до возникновения у истца права на указанный земельный участок, оснований для вывода о нарушении права истца, отсутствовавшего на момент заключения спорного договора и регистрации оспариваемого права, лишен фактических оснований. Надлежащих доказательств наличия у истца в соответствующий период прав на земельный участок под зданием пристроя по иным основаниям в материалы дела не представлено. Постановление Главы Екатеринбурга № 178 от 28.01.2009г. является основанием для заключения с истцом соответствующего договора аренды земельного участка, а не возникновения права аренды, которое в силу положений п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает из договора.

Кроме того, следует отметить, что, несмотря на то, что в обоснование вышеуказанных доводов о нарушении права пользования земельным участком под спорным пристроем истец ссылается на то, что данный пристрой и, соответственно, его помещения, право на которые зарегистрировано за ООО ПК «Метацентр» на основании спорного договора, являются самовольной постройкой, истец требований о сносе самовольной постройки не заявляет.

Вместе с тем в силу положений п.п. 22, 23 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки; в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе; решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в таком случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Избранный же истцом способ защиты (иск о признании недействительным договора купли-продажи помещений) не обеспечивает восстановления права пользования земельным участком, и его применение истцом свидетельствует о правопритязаниях истца именно на строение (здание пристроя), расположенное на данном земельном участке (помещения которого являются объектами продажи по оспариваемому договору).

Поскольку доказательств нарушения каких-либо прав истца спорным договором купли-продажи № 1 от 29.04.2009г., либо регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности ответчика – ООО ПК «Метацентр» на объекты недвижимости - нежилые помещения (литер Б), номера на плане: 1 этаж – помещения №№ 1-7; 2 этаж – помещения №№1-6; 3 этаж – помещения №№1-6; 4 этаж – помещения №№1-9; 5 этаж – помещения №№1-16; 6 этаж – помещения №№1-6; мансардный этаж – помещения №№1,2 общей площадью 1364,3 кв.м., по адресу: <...> материалы дела не содержат, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований у суда не имеется.

Согласно ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Исходя из изложенного расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Государственная пошлина с части требований, от которых истец отказался, в сумме 12000 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании п.3 ст. 333.22, п. 3 ч. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (с учетом того, что часть государственной пошлины в сумме 8000 руб. возвращена истцу определением о прекращении производства по делу в части от 03.08.2010 г.).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, п. 4 ч. 1 ст. 150, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В части требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «ЕМА» на нежилые помещения (лит.Б) по адресу: <...> д.85-6, о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО ПК «Метацентр» на нежилые помещения (лит.Б) по адресу: <...> д.85-6 - производство по делу прекратить.

В остальной части - в удовлетворении иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Частная фирма «Марс-2» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 12000 руб., уплаченную по квитанции № 0102 от 13.05.2010 г. в составе суммы 22000 руб. Подлинник квитанции остается в материалах дела, поскольку государственная пошлина возвращается частично.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья М.В.Торопова