Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Т.С.Зыряновой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А.Щаповой, рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Свободный полет» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>)

Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>)

Уральской торгово-промышленной палате (Союз) (ИНН <***>, 620027, <...>, ОГРН: <***>)

о признании выкупной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>,назначение—нежилое; кадастровый номер 66:41:0704007:4750, в размере 15 456000 (пятнадцать миллионов четыреста пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек недостоверной;

обязании Орган местного самоуправления «Департамент по управлению

муниципальным имуществом» (ИНН <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Свободный полет» (ИНН <***>; ОГРН <***>) путем заключения с Обществом с ограниченной ответственностью «Свободный полет» (ИНН <***>; ОГРН <***>) договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, назначение — нежилое; кадастровый номер 66:41:0704007:4750 в соответствии со стоимостью, определенной в Отчете № 1088 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (кадастровый № 66:41:0704007:4750)от «19» ноября 2019 года, равной 14 124 000 (четырнадцать миллионов сто двадцать четыре тысячи) рублей 00 копеек.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности,

от ответчиков (ДУМИ, Администрации): ФИО2, представитель по доверенности,

от Уральской торгово-промышленной палаты (Союз): ФИО3, представитель по доверенности

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 22.01.2020 г. арбитражный суд в порядке, установленном ст.ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В предварительное судебное заседание явка представителей не обеспечена в связи с непредвиденной ситуацией (эвакуация Арбитражного суда Свердловской области).

Определением от 26.02.2020 предварительное судебное заседание отложено.

В предварительном судебном заседании истец заявил ходатайство о привлечении в качестве соответчика - Администрацию города Екатеринбурга (ИНН <***>). Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании ст.46 АПК РФ.

Также истец заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, проведение которой просит поручить следующим организациям: Первая оценочная компания, либо Региональный центр экспертизы и оценки, либо Областной центр оценки. Ходатайство принято судом к рассмотрению.

Ответчиком представлены дополнения к отзыву, приобщены к материалам дела.

Определением от 02.07.2020 дело назначено к судебному разбирательству.

В судебном заседании 27.08.2020 истец заявил ходатайство об уточнении требований, согласно которому просит:

1. Признать выкупную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, назначение — нежилое; кадастровый номер 66:41:0704007:4750, в размере 15 456 000 (пятнадцать миллионов четыреста пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек недостоверной;

2. Обязать Орган местного самоуправления «Департамент по управлению муниципальным имуществом» (ИНН <***>), Администрацию города Екатеринбурга (ИНН: <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с
ограниченной ответственностью «Свободный полет» (ИНН <***>; ОГРН <***>) путем заключения с Обществом с ограниченной ответственностью «Свободный полет» (ИНН <***>; ОГРН <***>) договора купли-продажи нежилого помещения,
расположенного по адресу: <...>, назначение — нежилое; кадастровый номер 66:41:0704007:4750 в соответствии со стоимостью, определенной в Отчете № 588-20/Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (кадастровый № 66:41:0704007:4750) от «24» августа 2020 года, равной 7 802 000 (семь миллионов восемьсот две тысячи) рублей 00 копеек.

Ходатайство об уточнении требований судом рассмотрено и удовлетворено на основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также истец заявил ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, принято судом к рассмотрению.

Кроме того, истцом представлены дополнительные документы: отчет № 588-20/Н, рецензия на отчет об оценке №20-07/19/16. Документы приобщены к материалам дела.

Заявленное истцом ходатайство о привлечении в качестве соответчика по делу - Уральскую торгово-промышленную палату (Союз) (ИНН <***>, 620027, <...>, ОГРН: <***>) судом рассмотрено и удовлетворено, о чем оформлено отдельное определение.

Определением от 03.09.2020 судебное разбирательство отложено.

В судебном заседании 10.09.2020 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит суд

2. Обязать Орган местного самоуправления «Департамент по управлению муниципальным имуществом» (ИНН <***>), Администрацию города Екатеринбурга (ИНН: <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с
ограниченной ответственностью «Свободный полет» (ИНН <***>; ОГРН <***>) путем заключения с Обществом с ограниченной ответственностью «Свободный полет» (ИНН <***>; ОЕРН <***>) договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, назначение — нежилое; кадастровый номер 66:41:0704007:4750 в соответствии со стоимостью, определенной в Отчете № 588-20/Н об оценке рыночной стоимости нежилого
помещения (кадастровый № 66:41:0704007:4750) от «24» августа 2020 года, информационном письме к отчету об оценке (исх. № 151 / 20 от 31.08.2020 года), равной 8 126 666, 67 (ВОСЕМЬ МИЛЛИОНОВ СТО ДВАДЦАТЬ ШЕСТЬ ТЫСЯЧ ШЕСТЬСОТ ШЕСТЬДЕСЯТ ШЕСТЬ) рублей 67 копеек.

Также истец в качестве кандидатур экспертных организаций для проведения экспертизы предложил: ООО «Консалтинг Групп», ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки», Общество с ограниченной ответственностью «Главэкспертиза», ООО «Уральская оценочная – консалтинговая компания».

Ответчики - Администрация города Екатеринбурга и ДУМИ просят поручить проведение экспертизы ООО «РУ эксперт».

Уральская ТПП предложила в качестве кандидатуры экспертной организации - ООО «Вектор».

Определением от 11.09.2020 назначена по делу судебная экспертиза, производство по делу приостановлено до 20.10.2020г. Назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу на 20.10.2020г. в 10 час. 20мин. Проведение экспертизы поручено ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки» (<...>, офис 8.12, тел. <***>, 372-54-75), эксперту ФИО4.

По результатам судебной экспертизы в суд поступило заключение эксперта №47-10/20 от 09.10.2020г.

В отсутствие возражений сторон, производство по делу возобновлено.

Истец заявил ходатайство об уточнении заявления, согласно которому просит суд:

2. Обязать Орган местного самоуправления «Департамент по управлению муниципальным имуществом» (ИНН <***>), Администрацию города Екатеринбурга (ИНН: <***>)
устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Свободный полет» (ИНН <***>; ОГРН <***>) путем заключения с Обществом с ограниченной ответственностью «Свободный полет» (ИНН <***>; ОГРН
<***>) договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, назначение — нежилое; кадастровый номер 66:41:0704007:4750 в соответствии со стоимостью, определенной в Отчете об
оценке рыночной стоимости нежилого помещения (кадастровый № 66:41:0704007:4750) № 47-10/20, подготовленном ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки», эксперт ФИО4,равной 9 220
000 (ДЕВЯТЬ МИЛЛИОНОВ ДВЕСТИ ДВАДЦАТЬ ТЫСЯЧ) рублей без НДС.

Уральская торгово-промышленная палата просит вызвать в судебное заседание эксперта ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки» ФИО4 от 09.10.2020 № 47-10/20 для дачи ответов на следующие вопросы:

1. Чем обоснован выбор объектов-аналогов не в центральной части центрального ценового пояса г. Екатеринбурга, а объектов-аналогов по его границе (ул. Восточная)? В связи с чем, в данном случае не применены корректировки на местоположение объектов-аналогов?

2. В связи с чем, экспертом не применена корректировка на «красную линию» в рамках расчёта к стоимости объектов-аналогов, расположенных на отдалении от неё? Почему не применены корректировки в отношении объектов аналогов в рамках сравнительного подхода № 2 и № 4 и аналога №3 в рамках доходного подхода, которые расположены внутриквартально, на удалении от «красной линии»?

3. Чем обоснованы действия эксперта по указанию итоговой стоимости объекта оценки с отклонением минимальной удельной стоимости торгово-офисных помещений, выявленной экспертом, на 27% от минимального рыночного значения и ниже среднего и медианного значений данного же диапазона более чем в 2 раза?

4. Чем обоснованы данные и выводы эксперта по итоговой ставке аренды объекта исследования для дальнейших расчетов в размере 376 рублей за кв.м. в месяц без учета НДС (стр. 51) или 451 рубль за кв.м. в месяц с учетом НДС, что ниже минимального рыночного значения, определенного экспертом, на 17% и ниже среднего арифметического по рынку в 1,84 раза, а также ниже медианного значения больше чем в полтора раза?

5. Обязать предоставить в материалы дела использованные экспертом издания «Прайс-К», публикуемые Уральской палатой недвижимости и распространяемые на платной основе среди профессиональных риелторов, членов Уральской палаты недвижимости, то есть не имеющиеся в открытых источниках информации, использованные при проведении экспертизы, поскольку в их отсутствие невозможно иным лицами проверить расчёты и данные указанные экспертов в своём заключении

Суд полагает необходимым вызвать в судебное заседание эксперта, а также в письменном виде представить пояснения по вопросам Уральской торгово-промышленной палаты. Кроме того, суд предлагает эксперту представить расширенные пояснения относительно недостатков заключения Уральской торгово-промышленной палаты (не общие фразы, содержащиеся в выводах).

Определением от 26.10.2020 г. судебное заседание отложено.

В судебном заседании 24.11.2020 экспертом под аудиопротокол судебного заседания даны пояснения по заключению; представленные в бумажном виде пояснения приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 24.11.2020 объявлен перерыв до 26.11.2020г.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Истец в заседании 26.11.2020г. заявил ходатайство о направлении запроса в адрес автора Справочника Оценщика-2018 под редакцией ФИО5 — ООО «Приволжский центр методологического и информационного обеспечения оценки» (ИНН: <***>, ОГРН:<***>,адрес: 603070, <...>, тел.: <***>/89200562336,e-mail: inform@pcfko.ru.) относительно разъяснения следующих вопросов:

1.Что подразумевается под термином «красные линии» в разделе 5.2. «Элемент сравнения - расположение относительно «красной линии» - Справочника Оценщика -2018 Корректирующие коэффициенты, скидки для сравнительного подхода, под редакцией ФИО5, с. 147?;

2. Соответствует ли оно определению термина, данного в пункте 11 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Истец обосновывает необходимость направления данного запроса тем, что в настоящий момент возник вопрос по поводу тождественности термина «красные линии» содержащегося в пункте 11 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ и разделе 5.2. «Элемент сравнения - расположение относительно «красной линии»» - Справочника Оценщика -2018 Корректирующие коэффициенты, скидки для сравнительного подхода, под редакцией ФИО5, с. 147.

Суд полагает ходатайство истца обоснованным и направляет соответствующий запрос в ООО «Приволжский центр методологического и информационного обеспечения оценки», о чем оформлено отдельное определение.

Определением от 01.12.2020 г. судебное заседание отложено.

В судебном заседании 24 декабря 2020 годаистцом представлены пояснения, приобщены к материалам дела.

От ООО «Приволжский центр методологического и информационного обеспечения оценки» поступил ответ на запрос суда, приобщен к материалам дела.

Ответчиком устно заявлено ходатайство о назначении по делу повторной (дополнительной) экспертизы.

Согласно ч. 1 ст. 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другим эксперту или комиссии экспертов.

Вопрос о проведении повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом, исходя из обстоятельств дела.

Исследовав экспертное заключение, рассмотрев доводы и возражения ответчика относительно выводов эксперта и необходимости назначения повторной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы, не имеется.

Экспертиза назначена с соблюдением положений арбитражного процессуального законодательства, экспертом дана подписка об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая изложенное, а также то, что экспертное заключение наряду с другими доказательствами подлежит судебной оценке, суд считает, что отсутствуют предусмотренные законом (статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) основания для назначения и проведения по делу дополнительной или повторной экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

01 апреля 2003 года между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (в настоящее время – ДУМИ, далее по тексту – арендатор, ответчик) и Обществом с ограниченной ответственностью «Свободный полет» (далее по тексту — истец, арендатор ) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор (истец) принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда — нежилое помещение, встроенное к жилому зданию, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 66:41:0704007:4750 (далее по тексту — объект).

Во исполнение договора 01 апреля 2003 года был составлен акт приема-передачи нежилого помещения.

Как следует из текста искового заявления, 06 декабря 2019 года Департаментом по управлению муниципальным имуществом (далее по тексту - ответчик, ДУМИ) направлено письмо истцу о том, что было принято решение об условиях приватизации арендуемого истцом имущества, расположенного по адресу: <...>, а также о направлении проекта договора купли-продажи от 28 ноября 2019 года № 2053 с условием о рассрочке платежа указанного имущества.

В проекте договора купли-продажи от 28 ноября 2019 года ответчик установил выкупную стоимость объекта в размере 15 456 000 (пятнадцать миллионов четыреста пятьдесят шесть тысяч) рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.

Истец представил отчет № 1088 от 19 ноября 2019 года, подготовленный ИП ФИО6, в соответствии с которым определена рыночная стоимость объекта по состоянию на 08 ноября 2019 года в размере 14 124 000 рублей 00 копеек.

12 декабря 2019 года истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий, в котором истец указал, что не согласен со стоимостью имущества, предложенной арендатором.

Далее, 14 января 2020 года ответчиком направлен ответ на протокол разногласий от 12 декабря 2019 года, в котором ДУМИ вышеназванный протокол разногласий отклонил.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с ограниченной ответственностью «Свободный полет» в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Правовое регулирование отношений сторон осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ)

В силу ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Действующее законодательство не предусматривает правомочий для покупателей в самостоятельном порядке определять выкупную стоимость помещений.

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

Закон N 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

В соответствии с п.2 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Департамент, возражая относительно предъявленных требований, указал, что отчет об оценке №20-07/19/16 от 22 августа 2019 г., подготовленный Уральской торгово-промышленной палатой, является достоверным. Также полагает, что расчет рыночной стоимости, представленный истцом, не может быть принят в качестве надлежащего доказательства, поскольку данный расчет произведен на иную дату (не на дату подачи заявки).

В ходе рассмотрения дела в качестве соответчиков привлечены Администрация города Екатеринбурга и Уральская торгово-промышленная палата.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Поскольку между сторонами возник спор относительно стоимости вышеуказанного объекта муниципального нежилого фонда, судом в порядке ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена по делу судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки», эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет об оценке 20-07/19/16 Уральской торгово-промышленной палаты, дата составления 22 августа 2019 года, оценщик ФИО7, выполненный Уральской торгово-промышленной палатой, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» в Российской Федерации, федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиков при проведении работы?

2) В случае выявления несоответствий, указать какие именно?

3) Указать, как данные несоответствия повлияли на рыночную стоимость объекта?

4) Определить по состоянию на 27 мая 2019 года рыночную стоимость объекта недвижимости: встроенное помещение (литер А). Номера на поэтажном плане: подвал — помещения №№ 1-17. Площадь: общая 270,4 кв.м. Кадастровый номер: 66:41:0704007:4750, расположенное по адресу: <...>?

По результатам судебной экспертизы в суд поступило заключение эксперта №47-10/20 от 09.10.2020г., содержащее следующие выводы:

1. Отчет об оценке 20-07/19/16, дата составления 22 августа 2019 гола, оценщик ФИО7, выполненный Уральской торгово-промышленной палатой (далее отчет):

• не соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ 'Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

• не соответствуют федеральным стандартам оценки;

2. Отчет об оценке 20-07/19/16, дата составления 22 августа 2019 года, оценщик ФИО7, выполненный Уральской торгово-промышленной палатой не соответствует следующим положениям Федерального законодательства по регулированию оценочной деятельности:

• ст. 1 1 ФЗ-135, п. 5 ФСО №3. Оценщик, совершая ошибки, неоднократно вводит пользователя отчета в заблуждение;

• п. 13. ФСО №3. Справочные данные, используемые в отчете, не подтверждаются анализом рыночных значений (при наличии рыночной информации);

• п. 22 д, в) ФСО №7. Оценщик совершает грубые методологические ошибки при отборе объектов-аналогов и в расчетах стоимости объекта оценки и его арендной ставки;

• п. 8 и) ФСО №3. Пользователю отчета сложно, (а порой невозможно) понять логику процесса определения стоимости;

• п. 12 ФСО №3. Документы, предоставленные заказчиком и приложенные к отчету, не подписаны уполномоченным на то лицом и не заверены в установленном порядке.

3. Несоответствия, действующему законодательству по регулированию оценочной деятельности, выявленные в отчете об оценке 20-07/19/16, дата составления 22 августа 2019 года, оценщик ФИО7, выполненный Уральской торгово-промышленной палатой, ведут к существенному завышению итоговой стоимости объекта оценки.

4. По состоянию на 27 мая 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости: встроенное помещение (литер А). Номера на поэтажном плане: подвал - помещения №№1-17. Площадь: общая 270.4 кв. м. Кадастровый номер 66.-41:0704007:4750, расположенное по адресу: Российская федерация. <...>. составляет- 9 220 000 (Девять миллионов двести двадцать тысяч) рублей без НДС или 11 070 000,0 (Одиннадцать миллионов семьдесят тысяч) рублей с НДС.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заключение по результатам судебной экспертизы оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения. Данный документ является полным и ясным, не содержит противоречивых выводов, сомнений в его обоснованности не установлено.

Заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательств, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, выполнено ясно, полно и последовательно, обосновано ссылками на применяемые в процессе исследования стандартами и методиками.

Судом установлено, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. На вопросы, поставленные перед экспертом, даны полные и исчерпывающие ответы в письменном виде, сомнений в обоснованности заключения или наличия противоречий в выводах эксперта у суда не возникло.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, у суда не имеется.

Уральская торгово-промышленная палата возражала относительно заключения эксперта по результатам судебной экспертизы, ссылаясь на то, что им неверно использованы объекты -аналоги объекта исследования.

Так, ответчик указал, что объекты-аналоги расположены по его границе (ул. Восточная), что не может не влиять на стоимость объектов. При этом в рамках заключения эксперт не учитывает данный фактор, не применяет корректировку на местоположение и не обосновывает ее неприменение. По мнению ответчика, данное нарушение серьёзным образом влияет на итоговую стоимость объекта исследования.

Между тем, вопреки доводам ответчика, эксперт привел причины возможных отклонений от рыночных диапазонов и ссылается на учет индивидуальных характеристик объекта экспертизы.

Так, эксперт пояснил, что отклонение от минимального рыночного значения обусловлено исключительно НДС и корректировкой на этаж расположения. Все приведенные в анализе рынка цены указаны с учетом НДС (20%). Так, на стр.27 Заключения указано, что минимальная цена на рынке продажи аналогичных объектов составляет 55 714,0 руб./кв.м. с НДС, что составляет 46 428,0 руб./кв.м. без НДС.

Объект оценки расположен в подвале. Согласно анализа рынка (стр. 28 Заключения) отношение удельной цены объекта в подвале к удельной иене такого же объекта на первом этаже варьируется в пределах от 0,62 (-38%) до 0,81 (-19%). В таблице 11 на стр. 30 Заключения представлены объекты, выявленные в процессе анализа рынка, которые впоследствии анализируются Экспертом по элементам сравнения на степень сопоставимости с объектом экспертизы. Все они расположены на первом этаже.

Таким образом, показатель на уровне 46 428,0 руб./кв.м. свойственен объектам на первом этаже, в то время как применительно к объекту экспертизы будет корректным утверждение:

46 428 х 0,62 = 28 785,0 руб./кв.м и 46 428 х 0,81 = 37 607,0 руб./кв.м., то есть применяя корректировку на этаж расположения, можно заключить, что:

Средняя цена на рынке продажи аналогичных объектов находится в диапазоне от 28 785,0 руб./кв.м. без НДС до 37 607,0 руб./кв.м. без НДС, что коррелирует со значением, полученным по итогам расчетов стоимости.

На стр. 32 Заключения имеется информация, что «Объект экспертизы расположен в подвале и имеет довольно большую площадь для торгово-офисных помещений, расположенных в жилых домах. В полученных, в результате анализа рынка, выборках отсутствуют помещения в подвале. Также, приведенные диапазоны цен и арендных ставок, указаны с учетом НАС. Полученные результаты стоимостей, с учетом понижающих корректировок, указанных факторов, могут выбиваться, из представленных диапазонов, в меньшую сторону, что не является ошибкой, а обусловлено индивидуальными особенностями объекта.

Кроме того, в пояснениях к заключению эксперт приводит расширенный анализ на соответствие отчета об оценке 20-07/19/16 от 22 августа 2019 г., подготовленного Уральской торгово-промышленной палатой, требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Так, эксперт в дополнительных пояснениях указал, что на стр. 24 Отчета Оценщик приводит главу «определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект». В данной главе Оценшик по существу не проводит каких -либо исследований по отношению объекта оценки к какому -либо сегменту рынка. Оценшик приводит классификацию рынка недвижимости согласно справочника ФИО5 и не более того. В результате описания классификации Оценшик ошибочно и необосновано пришел к выводу, что сегмент рынка объекта оценки - это рынок «стрит-ритейла».

«Стрит-ритейл» - это формат торговой точки, располагающейся на улице, обычно на первом этаже жилого дома.

«Стрит-ритейл» - небольшие магазины и офисные помещения, расположенные на первых этажах зданий.

«Стрит-ритейл» - используемые для торговли помещения, находящиеся на первых этажах домов, имеющие отдельный выход на улицу и витрину.

Как видно, ни одно из этих определений не накладывается на объект оценки, который не используется под торговлю, не расположен на первом этаже и не имеет витрин.

Незнание Оценщика терминологии и позиционирования объекта оценки на рынке недвижимости города Екатеринбурга привело к ошибочному определению сегмента рынка и впоследствии к некорректному подбору объектов - аналогов.

Оценщик в отчете утверждает, что выявил объекты из сегмента рынка объекта оценки: «По состоянию на дату оценки Оценщиком было выявлено 20 предложений по продаже и 20 предложений по аренде в сегменте рынка объекта оценки - встроенные нежилые помещения торгово-офисного назначения (стрит-ритейл), расположенные в центре».

Эксперт проанализировал объекты, которые оценщик считает сопоставимыми с объектом оценки, и пришел к следующему выводу:

1. Объект № 2 не относится к сегменту рынка объекта оценки, так как имеет складское назначение;

2. По большей мере 90% объектов - это помещения в новых, современных жилых дома. Таким образом, оценщик подменяет объекты из сегмента рынка объекта оценки на другие объекты, не имеющие ничего общего с объектом оценки.

Эксперт также указал, что объект №4 (ул. Ленина, 52/4) обладает существенно отличающимися характеристиками, чем объект оценки и не может быть сравним с объектом оценки. Объект оценки находится в подвале.

В результате некорректного анализа рынка, оценщик получил подложный ценовой диапазон уровне среднего значения 86630, 0 руб./кв.м. с НДС.

Учитывая изложенное, судом отклонены доводы Уральской торгово-промышленной палаты касательно неверного использованы объектов -аналогов спорного нежилого помещения.

Также Уральской торгово-промышленной палатой заявлены возражения, касающиеся выводов эксперта о том, что все взятые аналоги находятся на «красных линиях», как это понимается в «Справочнике оценщика недвижимости – 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», под редакцией ФИО5, По мнению ответчика, выводы эксперта в данной части не отвечает действительности, а, следовательно, экспертом необоснованно не применены соответствующие повышающие поправки (коэффициенты), то есть цена объекта оценки существенно искусственно занижена.

С целью выяснения необходимости применения/неприменения корректировки на «красную линию» в рамках расчета к стоимости объектов-аналогов в рамках судебной оценочной экспертизы по гражданскому делу, судом направлен запрос в ООО «Приволжский центр методологического и информационного обеспечения оценки» относительно разъяснения следующих вопросов:

2. Соответствует ли оно определению термина, данного в пункте 11 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

В суд поступило информационное письмо ООО «Приволжский центр методологического и информационного обеспечения оценки» (исх.№84/2020 от 18.12.2020), в котором даны следующие разъяснения:

На вопрос №1

В Справочнике признак «красная линия» относится к объектам недвижимости, у которых вход (входная группа) выходят на улицу (магистраль), характеризующуюся высокой интенсивностью движения пешеходао - транспортного потока.

При выборе конкретного значения корректировки следует учитывать, что в Справочнике наряду со средними значениями корректирующего коэффициента, приведены значения границ расширенного интервала, которые устанавливают диапазон возможных значений.

При этом следует учитывать дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервал, в том числе:

-местоположение объекта, уровень активности улицы, на которую выходит основная дверь объекта недвижимости (транспортная магистраль, пешеходная улица и пр.)

-важность и значимость выхода на красную линию для эффективного использования объекта недвижимости (для торговых объектов выход на улицу с высоким трафиком более важен, чем для офисных);

-влияние наличия выхода на красную линию на спрос на объекты недвижимости данного типа.

На вопрос №2

Как известно, статья 1, п. 11 Градостроительного кодекса гласит «красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории».

Другими словами, красные линии отделяют общественные (публичные) территории от земельных участков, застраиваемых частными лицами. В данном контексте определение, данное в справочнике, не совпадает с определением «красной линии» из Градостроительного кодекса РФ. Такие дороги могут проходить внутри общественных (публичных) территорий.

Учитывая указанные разъяснения, судом отклоняются возражения Уральской торгово-промышленной палаты.

Оценив доказательства по делу в соответствии со статьями 71, 82 АПК РФ, исходя из установленной в заключении судебной экспертизы рыночной стоимости объекта недвижимости, суд полагает урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, назначение — нежилое; кадастровый номер 66:41:0704007:4750, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: 2.1 Цена объекта составляет 9220000 без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС".

Расходы на оплату судебной экспертизы, оплату государственной пошлины подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца в равных долях.

На основании изложенного, руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать выкупную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, назначение — нежилое; кадастровый номер 66:41:0704007:4750, в размере 15 456 000 (пятнадцать миллионов четыреста пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек недостоверной;

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, назначение — нежилое; кадастровый номер 66:41:0704007:4750, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: 2.1 Цена объекта составляет 9220000 без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС"

2. В порядке распределения судебных расходов взыскать с Администрации г. Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом в пользу общества с ограниченной ответственностью «Свободный полет» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3000руб. в возмещение расходов по государственной пошлине, 24000руб. 00коп. в возмещение расходов по экспертизе.

Взыскать с Уральской торгово-промышленной палаты (Союз) (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Свободный полет» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3000руб. в возмещение расходов по государственной пошлине, 24000руб. 00коп. в возмещение расходов по экспертизе.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Т.С. Зырянова