Гражданский кодекс часть 1

по первоначальному иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) к обществу с ограниченной ответственностью «Селект» (ИНН 6678050000, ОГРН 1146678016210) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в сумме 232 508 руб. 45 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.11.2020 по 09.12.2020 в сумме 782 руб. 97 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Селект» (ИНН 6678050000, ОГРН 1146678016210) к Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы за 2020 и 2021 годы по договору аренды № 3-1993 от 02.11.2016 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303007:227 с применением ставки арендной платы 1,30% от кадастровой стоимости.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления доказательств и иных документов в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о принятии искового заявления, возбуждении производства по делу и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства извещены арбитражным судом надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте суда.

Отводов суду не заявлено.

Истец по первоначальному иску Администрация города Екатеринбурга обратился с первоначальным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Селект» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в сумме 232 508 руб. 45 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.11.2020 по 09.12.2020 в сумме 782 руб. 97 коп.

Определением от 03.05.2021 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик по первоначальному иску обществу с ограниченной ответственностью «Селект» заявил встречное исковое заявление к Администрации города Екатеринбурга об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы за 2020 и 2021 годы по договору аренды № 3-1993 от 02.11.2016 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303007:227 с применением ставки арендной платы 1,30% от кадастровой стоимости.

Определением от 19.05.2021 встречное исковое заявление принято к производству.

08.06.2021 от Администрации города Екатеринбурга поступил отзыв на встречный иск.

От ответчика по первоначальному иску поступил отзыв.

От истца по встречному иску поступило уточненное встречное исковое заявление. Ходатайство об уточнении требований судом удовлетворено.

От сторон поступили ходатайства о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

Оснований для рассмотрения дела по общим правилам искового производства в силу ч. 5 ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

Судом 28.06.2021 путем подписания резолютивной части вынесено решение.

Администрация города Екатеринбурга 30.06.2021 с соблюдением сроков, установленных ст. 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подала заявление о составлении мотивированного решения.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель, далее - Администрация) ЕМУП «Банно-прачечный комбинат «Жемчужина» (арендатор, далее - ЕМУП «БПК «Жемчужина») заключен договор аренды земельного участка от 02.11.2016 № 3-1993 (далее – договор), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование сроком на сорок девять лет за плату неделимый земельный участок.

Объектом договора согласно п. 2.1 является земельный участок, имеющий местоположение по улице Долорес Ибаррури, 6в в городе Екатеринбурге, в пределах границ, указанных в Плане земельного участка (Приложение № 3), прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью. Общая площадь участка - 2548 кв. м. Категория земель - земли населенных пунктов. Кадастровый номер участка - 66:41:0303007:227. Разрешенное использование участка - бытовое обслуживание. На участке расположено здание площадью 1183,3 кв.м. Участок предоставляется всем собственникам (пользователям) здания, в том числе: ЕМУП БПК «Жемчужина» для эксплуатации помещений теплопункта площадью 175,5 кв.м.

На земельный участок зарегистрировано право собственности МО «город Екатеринбург» (регистрационная запись от 31.05.2016 № 66-66/001-66/001/602/2016-1683/1).

Земельный участок передан арендатору по акту приема - передачи 02.11.2016, фактически участок передан 31.05.2016.

Договор аренды заключен на определенный срок с 31.05.2016 по 30.05.2065 (пункт 6.1 договора).

Договор прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации в ЕГРП (регистрационная запись от 23.01.2017 № 66:41:0303007:227-66/001/2017-2).

В связи с государственной регистрацией права собственности на объекты недвижимости:

-с кадастровым номером 66:41:0303007:104 площадью 540,7 кв.м, (регистрационная запись от 03.08.2020 № 66:41:0303007:104:66/199/2020-16);

-с кадастровым номером 66:41:0303007:104 площадью 428,6 кв.м (регистрационная запись от 03.08.2020 № 66:41:0303007:105-66/199/2020-4);

-с кадастровым номером 66:41:0303007:123 площадью 38,5 кв.м (регистрационная запись от 03.08.2020 № 66:41:0303007:123-66/199/2020-4) в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0303007:227 по ул. Долорес Ибаррури, 6в в городе Екатеринбурге, внесены изменения в договор аренды земельного участка от 02.11.2016 № 3-1993, а именно подготовлено дополнительное соглашение от 08.09.2020 № 4 о вступлении в договора аренды в качестве арендатора ООО «Селект» для эксплуатации помещений общей площадью 1007,8 кв.м, которое было получено представителем ООО «Селект» по доверенности 23.09.2020. До настоящего времени не подписано.

Ответчик по первоначальному иску зарегистрировал право собственности на нежилые помещения по ул. Долорес Ибаррури, 6в в городе Екатеринбурге, ввиду чего он является стороной по договору аренды земельного участка от 02.11.2016 № 3-1993.

В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Наряду с этим, п. 5 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» предусмотрено, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Покупатель объекта недвижимости, вне зависимости от волеизъявления арендодателя, принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом земельном участке. В таких случаях заключение нового договора не требуется.

Истцом по первоначальному иску рассчитана арендная плата за земельный участок для ООО «Селект»:

1007,8/1 183,3 кв.м от 2548 кв.м=2 170,10 кв.м (доля земельного участка) под земельные участки под помещения административного назначения с 03.08.2020.

Общая сумма начисленной арендной платы за период с августа 2020 по ноябрь 2020 по договору аренды от 02.11.2016 № 3-1993 составляет 232 508 руб. 45 коп.

Задолженность ООО «Селект» составляет 232 508 руб. 45 коп. Период задолженности - с августа 2020 по ноябрь 2020 года.

В связи с наличием долга в адрес ответчика по первоначальному иску отправлена претензия. Поскольку требования не удовлетворены, истец по первоначальному иску обратился в суд.

На основании договора купли-продажи от 17.12.2018 зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимости от ООО «УК «Троя» к ООО «Селект».

С дополнительным соглашением № 4 к договору аренды Администрацией был предоставлен расчет арендной платы для ООО «Селект» на 2020 год, который отличался от расчета арендной платы на 2020 год для ООО «УК «Троя».

В ответ ООО «Селект» обратилось в Администрацию с просьбой выдать ООО «Селект» расчет арендной платы на 2020 год с применением прежней ставки арендной платы, поскольку никаких изменений в использовании земельного участка и помещений за этот период не произошло.

18.11.2020 Администрация ответила отказом (письмо исх. № 23.5-01/001/2465).

В расчете на 2020 год для ООО «УК «Троя» (равно как и в расчетах на 2018 г., на 2019 г.) применялась ставка арендной платы 0,800 и указывалось разрешенное использование земли: «Земельные участки под объектами бытового обслуживания: домами быта, центрами по предоставлению полиграфических услуг, приемными пунктами прачечных и химчисток, прачечными самообслуживания, объектами обслуживания населения, фотосалонами, фотолабораториями, банями, саунами, парикмахерскими, пунктами проката, объектами по оказанию обрядовых услуг, общественными туалетами».

В расчете, выданном ООО «Селект» на 2020 год, применяется ставка арендной платы 4,200 и указано разрешенное использование земли: «Земельные участки, предназначенные для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки».

Как указывает истец по встречному иску, данном расчете изменена ставка арендной платы по сравнению с ранее выданным расчетом и неверно указано разрешенное использование, при этом никаких изменений в использовании земельного участка и помещений за этот период не произошло, все прежние арендаторы помещений перезаключили договоры аренды с ООО «Селект». По договору аренды разрешенное использование участка - бытовое обслуживание. В 2020 году назначение земельного участка, его площадь, функциональное назначение здания, расположенного на земельном участке, и помещений, расположенных в здании, не изменилось. Административных и офисных зданий на участке ист.

ООО «Селект» не согласно с расчетом арендной платы на 2020 год, не согласно с применяемой Администрацией ставкой арендной платы на 2020 год -4,20 %, оспаривает их.

ООО «Селект» просит обязать Администрацию произвести перерасчет арендной платы за земельный участок за 2020 год с применением ставок арендной платы 0,80% и 1,10% от кадастровой стоимости.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, суд удовлетворяет первоначальные исковые частично, встречные исковые требования полностью.

Поскольку удовлетворение встречного иска исключает в части удовлетворение первоначального иска, суд в первую очередь излагает позицию по встречному иску.

В п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В силу ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п. 2.2.1 договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «город Екатеринбург».

В соответствии с Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 22.12.2011 г. № 5501 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «город Екатеринбург» (в ред. Постановления Администрации г, Екатеринбурга от 28.03.2019 № 690) ставка арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка, при этом п. 39 Постановления предусмотрена ставка 1,1 % для земельных участков под объектами физической культуры и спорта, науки, и п. 32 Постановления предусмотрена ставка 0,80 % для земельных участков под объектами бытового обслуживания, в том числе для пошивочного ателье.

В соответствии с пунктом 2.1.5 договора аренды разрешенное использование участка - бытовое обслуживание. На участке расположено здание площадью 1183,3 кв.м. Участок предоставляется всем собственникам (пользователям) здания, в том числе ЕМУП БПК «Жемчужина» для эксплуатации помещений теплопункта площадью 175,5 кв.м.

В помещениях, принадлежащих ООО «Селект» находятся научно-исследовательский центр, пошивочное ателье и спортивный клуб, что подтверждается соответствующими договорами аренды.

В соответствии с договором аренды нежилого помещения № 9-ДА от 03 августа 2020 года ООО «Урал оптроникс» является арендатором нежилого помещения площадью 261,1 кв.м., расположенного на цокольном, первом, втором этажах в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Долорес Ибаррури, д, 6, кадастровый номер помещения 66:41:0303007:104.

Согласно ответу ООО «Урал оптроникс» (исх. № 9/од от 14 мая 2021 г.) в настоящее время на арендуемой площади в 261,1м2 находятся два предприятия, ООО «Урал оптроникс» и ООО «Исследовательский Центр Уралсемикондактор», развернуты производственный участок и две исследовательские лаборатории, химико-технологическая и оптоэлектроники.

В соответствии с договором аренды нежилого помещения № 8-ДА от 03 августа 2020 года ИП Мурагин СЮ. является арендатором нежилого помещения площадью 279,9 кв.м., расположенного на цокольном, первом, втором этажах в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Долорес Ибаррури, д. 6, кадастровый номер помещения 66:41:0303007:104.

Согласно ответу ИП Мурагина СЮ. (исх. № 18 от 14 мая 2021 года) помещение используется под мастерскую (ателье) по приемке, моделированию, пошиву, ремонту, термообработке одежды.

В соответствии с договором аренды нежилого помещения № 6-ДА от 03 августа 2020 года ИП Мурагин СЮ. является арендатором нежилого помещения площадью 38,5 кв.м. в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул, Долорес Ибаррури, д. 6, кадастровый номер помещения 66:41:0303007:123.

Согласно ответу ИП Мурагина СЮ. от 02 июня 2021 года оба помещения по договорам № 8-ДА и № 6-ДА используются под ателье по приемке, моделированию, дизайну, пошиву, ремонту, термообработке одежды.

В соответствии с договором аренды нежилого помещения № 1-ДА от 15 января 2021 года ИП Карнаух А.Е. является арендатором нежилого помещения площадью 428,6 кв.м., расположенного на цокольном этаже в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Долорес Ибаррури, д. 6, кадастровый номер помещения 66:41:0303007:105.

Согласно ответу ИП Карнаух А.Е. (исх. № 2 от 14 мая 2021 года) в помещении проводятся занятия спортивного клуба «Легенда» по художественной гимнастике и акробатике.

В соответствии с договором аренды нежилого помещения № 7-ДА от 03 августа 2021 года ИП Карнаух А.Е. в период с 03.08.2020 г. по 14.01.2021 г. являлась арендатором нежилого помещения площадью 428,6 кв.м., расположенного на цокольном этаже в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Долорес Ибаррури, д. 6, кадастровый номер помещения 66:41:0303007:105.

С учетом изложенного, суд признает встречное исковое заявление об обязании обоснованным и подлежащим удовлетворению.

По первоначальному иску суд приходит к следующему.

Поскольку у ООО «Селект», как нового собственника, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования соответствующего объекта недвижимости, то одновременно с этим возникает и обязательство по внесению платы за использование соответствующего участка.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ООО «Селект» не представлено доказательств внесения арендной платы, истцом по первоначальному иску обоснованно предъявлены требования.

С учетом удовлетворения встречного искового заявления суд не принимает расчет арендной платы, произведенный Администрацией. ООО «Селект» произведен контррасчет. Контррасчет проверен, признан не противоречащим законодательству, принимается судом.

Требования о взыскании основного долга удовлетворяются в части в сумме 55 653 руб. 08 коп.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами период с 11.11.2020 по 09.12.2020 в размере 782 руб. 97 коп.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, предусмотрена обязанность должника по уплате кредитору неустойки (пени), сумма которой определяется договором или законом.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды земельного участка за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатор несет ответственность в виде процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку основной долг не оплачен, подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.

Суд, проверив контррасчет ответчика, принимает его.

Требования удовлетворяются частично в сумме 187 руб. 41 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку требования по первоначальному иску удовлетворены частично, а истец по первоначальному иску освобожден от уплаты госпошлины, то с ответчик в федеральный бюджет взыскивается госпошлина 1 834 руб. 89 коп. пропорционально удовлетворенным требованиям.

По встречному иску госпошлина взыскивается с ответчика в пользу истца, так как требования были удовлетворены.

на основании статей 309, 310, 330, 395, 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 110, 167-171, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении ходатайств сторон о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства отказать.

2. Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Селект» (ИНН 6678050000, ОГРН 1146678016210) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) 55 653 руб. 08 коп. основного долга, 187 руб. 41 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Селект» (ИНН 6678050000, ОГРН 1146678016210) в федеральный бюджет госпошлину 1 834 руб. 89 коп. пропорционально удовлетворенным требованиям.

3. Встречные исковые требования удовлетворить.

Обязать Администрацию города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) произвести перерасчет арендной платы за земельный участок за 2020 год в отношении общества с ограниченной ответственностью «Селект» (ИНН 6678050000, ОГРН 1146678016210) по договору аренды № 3-1993 от 02.11.2016 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303007:227 с применением ставок арендной платы 0,80% и 1,10% от кадастровой стоимости.

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Селект» (ИНН 6678050000, ОГРН 1146678016210) в возмещение расходов по уплате госпошлины 6 000 руб. 00 коп.

4. Решение арбитражного суда по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, подлежит немедленному исполнению. Решение вступает в законную силу по истечении срока, установленного для подачи апелляционной жалобы. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено или не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия в полном объеме.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

6. Исполнительный лист выдается взыскателю только по его ходатайству независимо от подачи в суд заявления о составлении мотивированного решения или подачи апелляционной жалобы (абзац 2 пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18 апреля 2017 г. № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве»).

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел».

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

Судья Ю.Е. Яковлева