Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.А. Мезриной, при ведении протокола судебного заседания судьей Е.А. Мезриной, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-21510/2009-С 1

по иску Общества с ограниченной ответственностью «МедикалТЕСТ»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом Чкаловский»

третьи лица, без самостоятельных требований относительно предмета спора, -

Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Администрация г. Екатеринбурга

о понуждении ответчика к государственной регистрации договора инвестирования строительства, об обязании ответчика предоставить документы для регистрации

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности № 154/А от 21.05.2009г., ФИО2, представитель по доверенности №180 от 21.05.2009г.

от ответчика: Г.Ю. Ландау, представитель по доверенности, от 29.05.2008г.

от третьего лица УФРС по СО: не явились, ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителя,

от третьего лица Администрации г. Екатеринбурга: не явились,

Истец обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом Чкаловский» об обязании последнего зарегистрировать договор долевого инвестирования строительства № 22 оф-06и от 27.10.2006г., заключенный между истцом и ответчиком и обязании последнего предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации по Свердловской области разрешение на строительство, проектную декларацию, план объекта строительства на объект строительства – торгово-офисное здание по адресу: <...>.

Исковые требования мотивированы ссылкой на ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.ст. 4, 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Прибывший в предварительное судебное заседание ответчик отклонил исковые требования, в представленном письменном отзыве пояснил следующее.

Заключенный между истцом и ответчиком договор носит инвестиционный характер, стороны договора именуются как заказчик и инвестор, предмет договора (п. 2.1.) формулируется как реализация инвестиционного проекта.

При этом, в п. 1.5. договора дана характеристика инвестиционного проекта: строительство объекта в соответствии с Архитектурным проектом объекта благоустройство земельного участка и ввод объекта в эксплуатацию.

Правовая оценка договоров, заключаемых ООО «Торговый дом Чкаловский» по строительству здания по адресу: <...>. 149, именно как инвестиционных, дана в судебных решениях, прилагаемых к отзыву (решение суда, вступившее в законную силу по делу № А60-12748/2009-С 1).

Если рассматривать спорный договор, как договор долевого строительства, то при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 ст. 4 Федерального закона 30.12.2004 № 214-ФЗ, договор считается незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Анализируя содержание подписанного между истцом и ответчиком договора, можно сделать вывод о его незаключенности, ввиду того, что в данном договоре не содержится его существенных условий, таких как: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, т.к. договор заключен ранее выдачи разрешения на строительство и ранее даты изготовления архитектурного проекта;

2) срок передачи объекта участнику долевого строительства, т.к по тексту договора указан только срок окончания строительства; 3) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Следовательно, истец, наставая на исковых требованиях и расценивая договорные отношения именно как долевое участие в строительстве, тем самым акцентирует внимание на незаключенности договора с точки зрения ФЗ № 214-ФЗ.

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей, форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Из буквального содержания названной нормы следует, что для принятия судом решения о государственной регистрации сделки необходима совокупность наличия двух условий: совершение сделки в надлежащей форме, что обусловливает ее пригодность для государственной регистрации, и уклонение одной из сторон от регистрации сделки.

Таким образом, для осуществления государственной регистрации по решению суда необходимо установление факта совершения сделки в надлежащей форме и факта уклонения стороны от её государственной регистрации.

Как выше было уже указано, спорный договор был совершен в ненадлежащей форме, не соответствующей требованиям ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ.

Факт уклонения ответчика от государственной регистрации спорного договора также ничем не подтверждается. Истец не представил доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации спорного договора, а именно не представил документ УФРС об отказе либо приостановлении государственной регистрации договора. Сам истец не пытался обратиться в органы ФРС РФ с заявлением о государственной регистрации договора.

Учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что ввиду отсутствия в спорной ситуации всей совокупности условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, на которую ссылается истец, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Также ответчик указал, что сменил наименование на ООО «АСП-Стар», приобщил подтверждающие документы.

Истец каких-либо заявлений (ходатайств) относительно смены наименования ответчика не сделал.

В данном судебном заседании истец представил письменные пояснения на отзыв ответчика, в котором указал, что воля сторон при заключении договора долевого инвестирования строительства № 22оф-06и от 27.10.2006г. была направлена именно на заключение договора долевого участия в строительстве. Последующие действия ответчика, а именно получение разрешения на строительство и утверждение проектной декларации подтверждают этот вывод.

Правовая оценка иных договоров ответчика в решениях Арбитражного суда Свердловской области давалась для другого объекта строительства – первой очереди торгово-офисного здания по адресу6 <...>. При этом при строительстве первой очереди здания ответчиком не подготавливалась и не утверждалась такого документа как проектная декларация. Проектная декларация необходима только для регистрации договора долевого строительства.

По спорному договору истец принял на себя обязательство по участию в финансировании возведения объекта недвижимости – нежилого помещения торгово-офисного здания по адресу: <...>, а ответчик – возвести этот объект и передать истцу помещение для размещения офиса общей площадью 190 кв.м, расположенное на 7-м этаже здания.

Во исполнение условий данного договора истец перечислил ответчику в счет финансирования возведения указанного объекта сумму в размере 9550000руб., что подтверждается копиями платежных поручений.

Разрешение на строительство № RU 66302000 – 424 получено ответчиком 21.08.2008г.

Поскольку разрешение на строительство получено ответчиком после вступления в законную силу ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004г., договор долевого инвестирования строительства № 22 оф-06и от 27.10.2006г. подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем до настоящего времени государственная регистрация указанного договора не произведена.

Истец неоднократно уведомлял ответчика о необходимости явки в ФРС для регистрации договора № 22 оф-06и от 27.10.2006г. Ответчик не явился, доказательств направления ответа на требование истца не представил.

Договор долевого инвестирования строительства № 22 оф-06и от 27.10.2006г. совершен в надлежащей форме.

Требованиям п. 4 ст. 4 ФЗ №214-ФЗ ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор инвестирования строительства № 22 оф-06и от 27.10.2006г. соответствует.

Бездействие ответчика является уклонением от государственной регистрации договора инвестирования строительства № 22 оф-06и от 27.10.2006г.

Ответчик пояснил, что декларация является предварительным условием для получения разрешения на строительство (последнее получено после заключения договора) является опубликование, размещение и представление проектной декларации. Проектная декларация не публиковалась, и не размещалась иным образом, в государственные органы также не предоставлялась.

Кроме того, истец заявил письменное ходатайство об изменении исковых требований, в частности просит:

- зарегистрировать договор долевого инвестирования строительства № 22 оф-06и от 27.10.2006г. заключенный между ООО «Торговый дом «Чкаловский» и ООО «МедикалТЕСТ»,

- обязать ООО «Торговый дом «Чкаловский» предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации по Свердловской области разрешение на строительство, проектную декларацию, план объекта строительства на объект строительства – торгово-офисное здание по адресу: <...>.

- обязать ООО «Торговый дом «Чкаловский» внести изменения в договор долевого инвестирования строительства № 22 оф-06и от 27.10.2006г., изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: «Объект – вторая очередь торгового центра – административное здание переменной этажности с крышной газовой котельной, встроенной подземной автостоянкой в подвале и встроено-пристроенным наземным открытым паркингом». Краткие проектные характеристики: общая площадь объекта – 18855,6 кв.м., площадь земельного участка 19550 кв.м., количество этажей – подвал + 16 этажей (15 этаж – помещения, 16 этаж – тех. помещения, газовая котельная), паркинг – 3-х уровневый, расположенный по адресу: <...>».

Рассмотрев заявление истца об изменении исковых требований, арбитражный суд определил, что требования под пунктами 1 и 2 аналогичны первоначальным требованиям.

Пункт 3 указанного заявления является дополнительным требованием, которое заявлено за пределами прав предоставленных истцу ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предъявление дополнительных требований должно производиться по общим правилам предъявления исков (абз. 2 п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31 октября 1996 г. N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").

Нельзя признать изменением предмета иска случай, когда к одному правовому требованию истец по сути добавляет другое.

Истец заявил устное ходатайство об отложении рассмотрения дела, для истребования дополнительных доказательств (в частности, декларации).

Копия проектной декларации строительства имеется в материалах дела. Ответчик пояснил, что названная незаверенная копия декларации соответствует той которую составлял ответчик, не возражал против приобщения декларации к материалам дела в виде письменного доказательства.

Истец отказался от заявленного ходатайства об отложении рассмотрения дела.

В связи с чем ходатайство об отложении рассмотрения данного дела судом не рассматривалось.

Третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явилось, направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Ходатайство судом удовлетворено.

Третье лицо – Администрация г. Екатеринбурга, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку представителя не обеспечило.

Судебное заседание проведено в отсутствие третьих лиц в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил, что предметом настоящего иска является требование истца об обязании ответчика зарегистрировать договор долевого инвестирования строительства № 22 оф-06и от 27.10.2006г., а также обязании ответчика предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации по Свердловской области разрешение на строительство, проектную декларацию, план объекта строительства на объект строительства – торгово-офисное здание по адресу: <...>.

27.10.2006г. между истцом (инвестором) и ответчиком (заказчиком) заключен договор «долевого инвестирования строительства» № 22оф-06и, в соответствии с п. 2.1. которого инвестор в порядке и на условиях, определяемых договором, обязался передать заказчику инвестиции с целью реализации инвестиционного проекта, а заказчик обязался, используя инвестиции в соответствии с их целевым назначением, реализовывать инвестиционный проект в определенные договором сроки и передать инвестору в собственность помещения на условиях договора. Общая характеристика помещения, подлежащего передаче в собственность инвестору – проектная площадь 190кв.м. на 7 этаже (приложение № 1 копия поэтажного плана архитектурного проекта объекта, с границами помещения).

Проанализирован условия договора суд пришел к выводу о том, что по своей правовой природе, заключенный между истцом и ответчиком договор № 22оф-06и от 27.10.2006г. является инвестиционным договором, на которого положения законодательства, регулирующего правоотношения сторон по договору долевого участия в строительстве, не распространяются.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (п. 1 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности).

Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Исходя из предмета договора № 22оф-06и от 27.10.2006г. и остальных его условий, арбитражный суд квалифицирует его как договор объединения инвестиционных усилий для создания объекта, поскольку в соответствии с его условиями одна сторона обязуется передать в собственность другой стороны помещение, а вторая сторона приняла на себя обязательство по финансированию строительства в сумме, эквивалентной стоимости объекта.

Возможность заключения такого рода договоров предусмотрена статьей 421 Гражданского кодекса российской Федерации и Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25.02.1999 г.

В соответствии со ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Исходя из условий договора № 22оф-06и от 27.10.2006г. истец ООО «МедикалТЕСТ» принял на себя обязательство по выполнению функции инвестора.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (ч.2 ст. 4 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25.02.1999 г.).

Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов (ст. 4 Закона). В данном случае ООО «ТД «Чкаловский» выступал в роли заказчика по реализации вышеназванного инвестиционного проекта, подрядчиком (застройщиком), который выполнял работы по договору подряда, заключенному с заказчиком в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации являлось другое лицо.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25.02.1999 г. отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Вместе с тем государственная регистрация данного договора, как обязательное условие его заключения, ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни поименованным федеральным законом не предусмотрена.

Таким образом, доводы истца о том, что договор № 22оф-06и от 27.10.2006г. является договором долевого участия в строительстве, положения которого регулируются ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», являются необоснованными в силу вышеизложенного.

Доводы истца о том, что ответчиком была выдана проектная декларация строительства, рассмотрены и отклонены как ненашедшие своего подтверждения в материалах дела.

В силу ст. 19 ФЗ №124-ФЗ от 30.12.2004г. проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган.

Представленная в материалы дела копия декларации в средствах массовой информации не публиковалась, в какие-либо государственные органы не представлялась. Доказательств обратного сторонами в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного суд полагает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

При отказе в иске расходы по оплате госпошлины относятся на истца (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья Е. А. Мезрина