Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.А. Малова при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к федеральному государственному казенному учреждению "Приволжско-Уральское Территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о понуждении к заключению договора,

при участии в судебном заседании:

от ИП ФИО2: ФИО3 – по доверенности от 03.08.2017,

от ФГКУ "Приволжско-Уральское Территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации: ФИО4 – по доверенности от 03.08.2017.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Определением от 19.05.2017 судом принят к производству иск ИП ФИО2, предъявленного к ФГКУ "Приволжско-Уральское Территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения; установить размер арендной платы в сумме 26 000 руб. в месяц.

По результатам предварительного судебного заседания принято определение от 27.06.2017 о признании дела подготовленным к судебному разбирательству, назначено судебное заседание на 07.08.2017.

Определением от 07.08.2017 судебное разбирательство по делу откладывалось.

Определением от 22.08.2017 суд назначил по делу судебную экспертизу.

В связи с назначением по делу судебной экспертизы, судом 21.08.2017 принято определение о приостановлении производства по делу.

Определением от 21.09.2017 продлен срок проведения судебной экспертизы до 10.10.217.

Судом назначено судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу на 19.10.2017 на 12 часов 40 минут.

В судебном заседании 19.10.2017 суд установил, что судебная экспертиза в суд не направлялась.

Судом рассмотрено заявление эксперта о предоставлении дополнительных документов, судом отказано в удовлетворении заявления эксперта, поскольку исходя из сформулированных вопросов, суд установил, что запрашиваемые экспертом документы (документы, подтверждающие затраты истца на помещение: справка о затратах на содержание нежилого помещения и справка о техническом состоянии строения) не связаны с вопросами, поставленными судом на разрешение эксперту.

В связи с чем, суд предложил эксперту провести судебную экспертизу на основании имеющихся у него документов.

Заключение экспертизы представить в суд.

Судом отложено рассмотрение вопроса о возобновлении производства по делу на 02.11.2017 – определение от 20.10.2017.

Определением от 02.11.2017 судом принято определение о возобновлении производства по делу.

Рассмотрение спора продолжено в этом же процессе.

В судебном заседании ответчик настаивал на принятии в рамках настоящего дела встречного иска.

Судом принято определение о возвращении встречного иска; продолжено рассмотрение дела.

Представители сторон изложили доводы по существу спора.

Кроме того, суд установил, что экспертом выполнена работа по проведению судебной экспертизы, экспертное заключение представлено в суд. В связи с чем, судом рассмотрен вопрос о выплате эксперту с депозитного счета арбитражного суда денежные средства в сумме 20 000 руб. – принят самостоятельный судебный акт.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

16.11.2004 между Территориальным Управлением МИО РФ по Свердловской области, наделенным полномочиями по управлению и распоряжению государственным имуществом РФ, действующим от имени РФ (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды №АФ-198/1214, согласно условий которого объектом аренды является недвижимое имущество:

- нежилые помещения общей площадью 289,4 кв.м., расположенные на первом этаже по адресу: <...>.

Срок аренды составляет с 16.11.2004 по 31.11.2014 (пункт 1.2).

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспариваются обстоятельства того, что имущество, составляющее объект аренды находиться в федеральной собственности.

Имущество, составляющее объект аренды получено предпринимателем в аренду в установленном законом и договором порядке.

В связи уменьшением арендуемой площади до 240,5 кв.м., изменением размера арендной платы, изменением срока аренды сторонами 17.06.2005 подписано дополнительное соглашение.

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, изложенных суду в период рассмотрения дела, предприниматель полагает, что по истечении срока действия договора он является возобновленным на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ и полагает, что договор аренды является действующим и по настоящее время.

30.11.2012 предпринимателем от ответчика получено письмо исх. № 141/4-1082 об увеличении размера арендной платы до суммы 129 525 руб. 17 коп. Как указано в письме, размер арендной платы определен на основании Отчета об определении рыночной стоимости права пользования (и владения).

Предприниматель, не согласившись с размерной арендной платы, установленным ответчиком, обратился в ООО «Консалтинговая Группа «Апрейт». Указанное Общество выдало истцу Отчет об определении рыночной стоимости ежемесячной арендной ставки и величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями общей площадью 240,5 кв.м., в соответствии с которым годовой размер арендной платы составляет 367 200 руб.

Поскольку, как указывает истец, между сторонами сложились разногласия по условиям договора, предприниматель обратился в суд с требованием об обязании заключить договор аренды сроком на 10 лет, установить размер арендной платы в сумме 26 000 руб. в месяц.

Согласно отзыву ответчик приводит доводы об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку у истца имеется долг по арендной плате и передача федерального имущества ИП ФИО2 без проведения процедуры торгов не правомерна, с 28.02.2017 договор является расторгнутым.

В период рассмотрения дела, по ходатайству истца судом было назначено по делу проведение судебной экспертизы.

Согласно резолютивной части определения от 25.08.2017 перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Какова динамика изменения средних рыночных ставок , уплачиваемых за аренду помещений, аналогичных оцениваемому: нежилые помещения общей площадью 240,5 кв.м., расположенные на 1 этаже в доме № 2/25 по ул. Сибирский тракт в г. Екатеринбурге в период с 2004 года по 2012 год без учета НДС и расходов на содержание и эксплуатацию?

2. Какова рыночная стоимость удельной ставки арендной платы за 1 кв.м. в месяц на объект недвижимости: нежилые помещения общей площадью 240,5 кв.м., расположенные на 1 этаже в доме № 2/25 по ул. Сибирский тракт в г. Екатеринбурге в период с 20011 года по 2017 год без учета НДС и расходов на содержание и эксплуатацию?

25.10.2017 судом получено заключение № 17-04, согласно которому в результате проведенных исследований, эксперт пришел к следующим выводам:

1). По первому вопросу.

Динамика изменения средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду помещений, аналогичных оцениваемому: нежилое помещений общей площадью 2405 кв.м. расположенные на первом этаже в доме № 2/25 по ул. Сибирский тракт в г. Екатеринбурге в период с 2004 года по 2012 год без учета НДС и расходов на содержание и эксплуатацию находилась в интервале +/- 15%. Пиковые отклонения в наиболее кризисные моменты на рынке коммерческой недвижимости находились в пределах +/- 30%. Среднее значение роста ставок аренды в анализируемом интервале составило 15,5%. Среднее значение снижения ставок аренды в анализируемом интервале составило 14,5 %.

2). По второму вопросу.

Рыночная стоимость удельной ставки арендной платы за 1 кв.м. в месяц на объект недвижимости: нежилые помещения общей площадью 24,5 кв.м., расположенные на первом этаже в доме № 2/25 по ул. Сибирский тракт в г. Екатеринбурге в период с 2011 года по 2017 год без учета НДС и расходов на содержание и эксплуатацию составляет: в 2017 году – 108 руб. за 1 кв.м., в 2016 году – 103 руб. за 1 кв.м., 2015 году – 119 руб. за 1 кв.м., в 2014 году – 141 руб. за 1 кв.м., в 2013 году – 148 руб. за 1 кв.м., в 2012 году - руб. за 1 кв.м., в 2011 году – 128 руб. за 1 кв.м.

По результатам настоящего спора суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", которая введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

На основании части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество указанным в части 1 статьи 17.1 субъектов.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.

В соответствии с п. 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В ситуации, рассматриваемой в настоящем споре для заключения договора на новый срок, должно быть произведено путем проведения торгов.

Кроме того, материалами дела подтверждается наличие долга по арендной плате, из чего следует, что ИП ФИО2 не является арендатором, надлежащим образом исполняющим свои обязанности.

Как следует из представленных ответчиком документов, в адрес предпринимателя неоднократно направлялись уведомления с требованием погасить образовавшийся долг по арендной плате (уведомления № 141/4-5765 от 03.04.2013, № 141/13423 от 29.12.2014).

В связи с тем, что долг истцом не погашен, ответчик направил предпринимателю уведомление № 141/4-1082 от 27.01.2017 с требованием освободить занимаемые помещения и передать помещения по акту приема-передачи.

В связи с чем, с 28.02.2017 договор аренды является расторгнутым.

Суду не представлены документы, подтверждающие, что договор аренды №АФ-198/1214 заключен по результатам проведенных торгов.

В связи с изменением субъектного става сторон, к договору 18.06.2010 подписано дополнительное соглашение, согласно условий которого арендодателями являются Министерство Обороны РФ и Федеральное государственное учреждение «Екатеринбургская КЭЧ района», арендатором является ИП ФИО2.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" положения ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ признаны утратившими силу, в связи с чем переоформление договора аренды на новый срок осуществляется с соблюдением общего порядка, установленного ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ.

Суду не представлены доказательства, подтверждающие соблюдение указанного порядка.

На основании изложенного суд не установил оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.В удовлетворении исковых требований отказать.

2.Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 6 000 руб. 00 коп., уплаченных по платежному поручению № 916 110 от 16.05.2017 г. в составе суммы 12 000 руб. 00 коп.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья А.А. Малов