Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Г. Италмасовой, при ведении протокола судебного заседания судьей Е.Г. Италмасовой, рассмотрел в судебном заседании 17.11.2008 – 19.11.2008 гг. дело по заявлениюЗакрытого акционерного общества «ПСК «Урал-Альянс» (заявитель)

кУправлению государственного строительного надзора Свердловской области (заинтересованное лицо)

об оспаривании ненормативного акта и признании его незаконным

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – представитель по доверенности от 23.06.2008 года; ФИО2 – представитель по доверенности от 20.03.2008 года;

от заинтересованного лица: ФИО3 - представитель по доверенности от 15.10.2008 года.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

В судебном заседании от заявителя поступило ходатайство об отказе от оспаривания п. 4 Предписания в части требований о внесении изменений в проектные декларации согласно ст. 20,21 № 214 -ФЗ по указанным в п. 4 Предписания замечаниям.

Судом данное ходатайство было рассмотрено и на основании ст. 49 и п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ от заявления в указанной части принят, производство по настоящему делу в данной части подлежит прекращению. Заявитель заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнения к заявлению и документы в соответствии с приложением.

Ходатайство судом удовлетворено.

Заинтересованное лицо заявило ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва и копии документов. Других заявлений и ходатайств не поступило.

В судебном заседании 17.11.2008 года объявлен перерыв до 19.11.2008 года. После перерыва рассмотрение дела продолжено.

Закрытое акционерное общество «ПСК «Урал-Альянс» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением от 05.09.2008 года к Управлению государственного строительного надзора Свердловской области об оспаривании п.п. 2,3,4 предписания № 56Д от 31.07.2008г. об устранении нарушений, выявленных при проведении проверки при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства.

Заинтересованное лицо требования не признает, утверждая, что оспариваемый акт принят законно и обоснованно.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Управлением государственного строительного надзора Свердловской области на основании приказа начальника управления от 09.07.2008г. №314-А проведена плановая проверка на соответствие деятельности застройщика Закрытого акционерного общества «Промышленно-строительная компания «Урал-Альянс» требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», иных нормативно-правовых актов в области долевого строительства.

По результатам проверки вынесено предписание № 56Д от 31.07.2008 г. об устранении нарушений, выявленных при проведении проверки при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства.

Заявителю предложено: устранить нарушение, заключающееся в осуществлении расчетов между сторонами договора участия в долевом строительстве путем зачета взаимных денежных требований; привести условия заключаемых договоров в соответствие с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года (далее - ФЗ), а именно: указать в договорах размер вознаграждения застройщика; установить гарантию на оборудование, установленное в помещениях, сроком на 5 лет; исключить из договора право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора; устранить нарушения в части содержания и размещения проектных деклараций и
изменений к ним, а именно, дополнить декларации сведениями о сроках ввода в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией проектов строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации; дополнить декларации сведениями о собственнике земельного участка; дополнить декларации сведениями о функциональном назначении нежилых помещений; дополнить декларации сведениями о планируемой стоимости строительства; дополнить декларации сведениями об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства объектов; дополнить проектную декларацию на строительство жилого дома по ул. Тверитина-Луначарского сведениями о перечне строительных организаций, выполняющих основные строительно-монтажные и другие работ; утвердить изменения к проектным декларациям, связанные с изменением сведений о застройщике (изменение адреса регистрации), и ежеквартальные изменения, связанные с изменением размера кредиторской задолженности Застройщика; опубликовать и разместить изменения в проектные декларации в средствах массовой информации, представить их в Управление государственного строительного надзора.

Считая пункты 2,3,4 предписания № 56 Д незаконными, заявитель обратился в Арбитражный суд.

Суд, изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, пришел к выводу, что заявленные требования следует удовлетворить, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Следовательно, для признания ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствия его закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 54 Градостроительного Кодекса РФ предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. В момент проводимой проверки 05 июня 2008 года никаких строительных работ на данном объекте не проводилось.

Согласно п. 6 ст. 54 Градостроительного Кодекса РФ по результатам проведенной проверки органом государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи лицу, осуществляющему строительство, предписания об устранении выявленных нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проектную документацию, требования которых, нарушены, а также устанавливается срок устранения выявленных нарушений. Приостановление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства на указанный срок осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

п. 14 Постановления Правительства РФ от 01.02.06г. №54 определен порядок выдачи предписания: при выявлении в результате проведенной проверки нарушений должностным лицом органа государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи заказчику, застройщику или подрядчику (в зависимости от того, кто в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за допущенные нарушения) предписания об устранении таких нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию, требования, которых нарушены, а также устанавливается срок устранения нарушений с учетом конструктивных и других особенностей объекта капитального строительства.

В соответствии с п.2 предписания заявителю надлежит устранить нарушение, заключающееся в осуществлении расчетов между сторонами договора участия в долевом строительстве путем зачета взаимных денежных требований.

Вместе с тем, суд считает, что заинтересованным лицом необоснованно указано на нарушение способа оплаты денежных средств по договору участия в долевом строительстве, поскольку указанные нормы ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержат ограничений в части выбора формы и порядка расчетов.

В соответствии со ст. 411 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет взаимных денежных требований запрещен, если по заявлению другой стороны к требованию подлежит применению срок исковой давности и этот срок истек; о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью; о взыскании алиментов; о пожизненном содержании; в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Таким образом, зачет взаимных требований запрещен в случаях прямо указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 5 №214 - ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Материалами дела подтверждается, что требования ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части определения цены договора, представляющей собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщиком соблюдены.

На момент подписания договоров участия в долевом строительстве участник долевого строительства имел встречные финансовые требования к застройщику в сумме покрывающей сумму договоров участия в долевом строительстве.

Кроме того, законодательство не содержит каких – либо требований к застройщику, ставящих в зависимость его право на привлечение денежных средств граждан – участников долевого строительства от исполнения обязанности по государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Как видно из дополнительного соглашения к Соглашениям о прекращении обязательств зачетом фактической датой зачета является дата регистрации договора участия в долевом строительстве, в оплату цены которого принимаются денежные средства. Таким образом, привлечение денежных средств осуществляется по заключенным договорам.

П.3 Предписания указывает на не выделение вознаграждения в договорах (проектов договоров) застройщика.

Однако, в соответствии с ч. 1 ст. 5 № 214 - ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Указанная норма не содержит обязательного требования о выделении в цене договора участия в долевом строительстве суммы вознаграждения застройщика. Таким образом, требование о выделении вознаграждения застройщика является неправомерным.

Кроме того, п. 2 ст. 2 № 214 - ФЗ установлен минимальный гарантийный срок для объекта долевого строительства, т.е. непосредственно для жилого или нежилого помещения, а также общего имущества дома, подлежащих передаче участнику долевого строительства. Данный гарантийный срок не может составлять менее 5 лет.

Как следует из договоров представленных в материалы дела, установлен гарантийный срок на объект долевого строительства 5 лет. При этом, указанная В Предписании статья ФЗ не устанавливает ограничений в части определения гарантийного срока на оборудование, установленное в жилом или нежилом помещении, а именно - смесители, выключатели, розетки. Более того, застройщик, не являясь производителем данного оборудования, не может устанавливать на данное оборудование гарантийные сроки свыше сроков, установленных заводами-изготовителями.

При таких обстоятельствах выводы, изложенные о гарантийном сроке в п. 3 Предписания являются несостоятельными.

Выводы проверяющих п. 3 Предписания об одностороннем отказе от исполнения обязательств также не соответствуют действующему законодательству, исходя из следующего.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Указанные в п.3 Предписания нормы ч.4, 5 ст.5 № 214 -ФЗ предусматривают право Застройщика на односторонний отказ в конкретной ситуации: в случае нарушения Участником сроков платежей по договору, положения ч. 3, 5 ст.9 ФЗ предусматривают порядок действий в случае одностороннего отказа от исполнения договора Застройщиком.

Общее право на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено вышеуказанной ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом односторонний отказ не допускается за исключением случаем, предусмотренных законом. Соответственно, право на односторонний отказ должно быть предусмотрено законом.

В соответствии ч.6 ст. 8 № 214-ФЗ 6. предусмотрено: если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, указанная выше статья Закона предусматривает последствия уклонения Участника долевого строительства от приемки объекта долевого строительства в форме права Застройщика на составление одностороннего акта, оговариваясь при этом, что иное может быть установлено договором.

Вместе с тем, согласно ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение. Таким образом, указанной статьей предусмотрено право на односторонний отказ от исполнения обязательств.

Застройщик может выполнить обязательства по передаче объекта долевого строительства только при условии надлежащего выполнения Участником долевого устроительства обязательства по приемке объекта долевого строительства, соответственно в понимании ст. 328 ГК РФ - данные обязательства являются встречными, и исполнение обязательства одной стороной обусловлено исполнением обязательства другой стороной.

При таких обстоятельствах суд соглашается с доводами заявителя, о том, что при включении указанного п. 3 Предписания основания одностороннего отказа, предусмотренного ГК РФ, в текст договора застройщиком учтены нормы ФЗ, в связи с чем право на односторонний отказ возникает у Застройщика лишь по истечении трех месяцев с момента получения уведомления с готовности объекта к передаче.

Оспариваемый заявителем п.4 Предписания в части установления обязанности по опубликованию и размещению изменений в средствах массовой информации суд признает также признает незаконным по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 19 ФЗ № 214-ФЗ предусмотрены альтернативные способы доведения до потребителей проектных деклараций и изменений к ним: Проектная декларация и изменения к ней опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе и в сети Интернет). Застройщик вправе выбрать один из способов публикации, предложенных законом.

Соответственно, размещение проектной декларации и изменений к ней в сети Интернет (вне зависимости от публикации в печатных изданиях) является надлежащим исполнением обязанности, возложенной на застройщика законодательством.

Материалами дела подтверждается, что заявителем во исполнение данного требования закона проектные декларации и изменения к ним размещены в сети Интернет. Изменения, внесенные в соответствии с требованиями Предписания, также размещены в сети Интернет, о чем уведомлено заинтересованное лицо, что подтверждается сопроводительными письмами.

При этом, пункт 4 Предписания в оспариваемой части возлагает на заявителя дополнительную обязанность, не предусмотренную законом, поскольку предусматривает одновременно и публикацию, и размещение в средствах массовой информации изменений к проектной декларации. Таким образом, в указанной части требований п.4 Предписания не соответствует законодательству, что является основанием для признания его незаконным.

Учитывая изложенное, суд считает, что заявленные требования следует удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявленные требования Закрытого акционерного общества «ПСК «Урал-Альянс» удовлетворить.

2. Признать незаконным предписание № 56 Д об устранении нарушений , выявленных при проведении проверки при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства от 31.07.2008г. незаконным в части требований изложенных в п.п. 2,3, п. 4 в части установления обязанности по опубликованию и размещению изменений в средствах массовой информации.

3.В части требований признать незаконным п. 4 Предписания 56 Д от 31.07.2008 г. о внесении изменений в проектные декларации производство по делу прекратить.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья Е. Г. Италмасова