Гражданский кодекс часть 1

при участии в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Невьянский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области

при участии в судебном заседании:

от ЗАО «СМУ №5»: Рыбников О.В., представитель по доверенности от 12.12.2011,

ИП Нетесова О.В., паспорт, свидетельство 66№ 004022822,

Истец по первоначальному иску обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи № 501, договора купли-продажи № 502, договора купли-продажи № 503, договора купли-продажи № 505, договора купли-продажи № 506, договора купли-продажи № 507, договора купли-продажи № 508, договора купли-продажи № 509 от 05.08.2011, заключенных с ответчиком.

Истец по первоначальному иску заявил ходатайство об уточнении предмета исковых требований, просит зарегистрировать переход права собственности по договорам купли-продажи земельных участков №501-503, 505-507 от 05.08.2011, заключенных с ответчиком (т.д. 3 л.д. 33-35).

Ходатайство об уточнении предмета исковых требований принято на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Также истцом по первоначальному иску на обозрение суда представлены оригиналы спорных договоров купли-продажи земельных участков, подписанных сторонами.

По ходатайству ответчика по первоначальному иску к материалам дела приобщен отзыв на иск. В удовлетворении исковых требований просит отказать.

Согласно отзыву ответчика по первоначальному иску, представленные истцом договоры являются ничтожными поскольку на спорных земельных участках размещены объекты незавершенного строительства - жилые дома сблокированной постройки, в отношении которых сторонами договоры купли-продажи не заключены и сделка по отчуждению спорных земельных участков без расположенных на нем объектов недвижимости запрещена законом; в представленных договорах не определен предмет договора - неверно указаны адреса земельных участков, неправильно указаны кадастровые номера земельных участков, а также реквизиты свидетельств о праве собственности и регистрационной записи (адреса, указанные в свидетельствах о праве собственности не соответствовали адресам, указанным в договоре); спорные земельные участки принадлежат ответчику как физическому лицу, состоящей в зарегистрированном браке с Нетесовым Вячеславом Борисовичем, который на момент подписания спорных договоров не давал согласие на совершения сделки со спорными земельными участками, о чем ЗАО «Специализированное монтажное управление №5» был осведомлено; до настоящего времени расчеты за спорные земельные участки истцом не произведены, отношения по объектам недвижимости не урегулированы.

Ответчик по первоначальному иску в отзыве пояснил, что о признаках ничтожности сделки истец был осведомлен на момент подписания спорных договоров, и подписание договоров в данной редакции было необходимо истцу в качестве определенной гарантии дальнейших отношений.

Данные обстоятельства, по мнению ответчика по первоначальному иску, подтверждаются подписанием со стороны истца и направлением в адрес ответчика договоров № 505-509 от 26.08.2011, в трех экземплярах; справками истца, датированными 26.08.2011 № 969-973 «О крупной сделке», направленными ответчику в двух экземплярах, из которых следует, что истец датой совершения сделки считает 26.08.2011 (по договорам № 505-509 от 05.08.2011).

Что касается договоров № 501 -503 от 05.08.2011, то ответчик по первоначальному иску указывает, что данные договоры были направлены на государственную регистрацию перехода права собственности 23.08.2011. Однако представителем истца Шаленой Ю.А. договоры были изъяты из регистрационной службы для исправления недостатков, а также в связи с неполучением согласия Нетесова Вячеслава Борисовича, о чем в материалах регистрационного дела имеется соответствующая отметка на расписках в получении документов. Таким образом, ответчик делает вывод о том, что истец сам отказался от регистрации спорных договоров.

На основании изложенного, Индивидуальный предприниматель Нетесова Ольга Владимировна заявила ходатайство об истребовании доказательств у Невьянского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, а именно надлежащим образом заверенных копий первых экземпляров расписок в получении документов с отметкой представителя Шаленой Ю.А. об изъятии договоров № 501-503 для исправления недостатков; доверенности представителя истца Шаленой Ю.А.; заявлений Нетёсовой О.В. о внесении изменений в данные ЕГРП по земельным участкам в связи с присвоением почтового (юридического) адреса объектам незавершенного строительства на основании Постановления Главы Невьянского городского округа № 1552-п от 16.06.2011.

Ходатайство Нетесовой О.В. суд удовлетворил на основании ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о чем вынесено определение суда.

К материалам дела приобщены копии регистрационных дел в отношении спорных земельных участков (т.д. 3 л.д. 53-168, т.д. 4 л.д. 1-128).

По ходатайству истца по первоначальному иску к материалам дела приобщена копия согласия Нетесова Вячеслава Борисовича от 16.06.2008.

По ходатайству ответчика по первоначальному иску к материалам дела приобщены оригиналы договоров купли продажи, оригиналы справок (т.д. 2 л.д. 55-63).

Ответчик по первоначальному иску заявил устное ходатайство о вызове в судебное заседание в качестве свидетеля Шалёную Юлию Алексеевну. В удовлетворении ходатайства судом отказано в отсутствие оснований ст. 88, ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Ответчик по первоначальному иску заявил встречное исковое заявление, в котором просит признать незаключенными договоры купли-продажи земельных участков, а именно:

-договор № 501 от 05.08.2011 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, Невьянский район, поселок Таватуй, переулок Березовый, 7, кадастровый номер 66:15:3001003:501;

- договор № 502 от 05.08.2011 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, Невьянский район, поселок Таватуй, переулок Березовый, 7, кадастровый номер 66:15:3001003:502;

- договор № 503 от 05.08.2011 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, Невьянский район, поселок Таватуй, переулок Березовый, 7, кадастровый номер 66:15:3001003:503;

- договор № 505 от 05.08.2011 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, Невьянский район, поселок Таватуй, переулок Березовый, 7/1, кадастровый номер 66:15:3001003:505;

- договор № 506 от 05.08.2011 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, Невьянский район, поселок Таватуй, переулок Березовый, 7/2, кадастровый номер 66:15:3001003:506;

- договор № 507 от 05.08.2011 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, Невьянский район, поселок Таватуй, переулок Березовый, 7/3, кадастровый номер 66:15:3001003:507;

-договор № 508 от 05.08.2011 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, Невьянский район, поселок Таватуй, переулок Березовый, 7/4, кадастровый номер 66:15:3001003:508;

- договор № 509 от 05.08.2011 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, Невьянский район, поселок Таватуй, переулок Березовый, 7/5, кадастровый номер 66:15:3001003:509 (т.д. 2 л.д. 7-10).

Встречный иск в соответствии со с п. 2 ч. 3 ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ определением от 02.10.2012 был принят к производству.

От ИП Нетесовой О.В. приобщены возражения на уточнение требований истца, возражения на отзыв по встречному исковому заявлению, уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

От «СМУ №5» к материалам дела приобщены объяснения в порядке ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расписки в получении документов на государственную регистрацию.

Также от ответчика по встречному иску приобщен отзыв на встречное исковое заявление, объяснения в порядке ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса РФ, подтверждающие возведение построек на спорных участках силами «СМУ №5» и с согласия ИП Нетесовой О.В., письменные пояснения на отзыв ИП Нетесовой О.В.

установил:

05.08.2011 между истцом по первоначальному иску (покупатель) и ответчиком по первоначальному иску (продавец) было заключено восемь договоров, а именно:

Оригиналы договоров были представлены истцом по первоначальному иску на обозрение суда.

Довод ответчика по первоначальному иску, что представлены на обозрение не по три экземпляра каждого договора, а по одному, правового значения не имеет.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Как установлено судом, спорные земельные участки прошли государственный кадастровый учет, что подтверждается выписками из кадастровых паспортов (т.д. 1 л.д. 28-33, 32-35, 37-40; т.д. 4 л.д. 11-13, 25-27, 53-55, 81-83, 109-111).

Суд, учитывая, что участки прошли кадастровый учет, о чем внесена соответствующая запись в государственный кадастр недвижимости, пришел к выводу, что указанные земельные участки сформированы и представляют собой самостоятельные объекты гражданского оборота.

На момент заключения спорных договоров, собственником земельных участков являлась Нетесова О.В., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав, представленных в материалы дела (т.д. 3 л.д. 56, 89, 122, 157; т.д. 4 л.д. 19, 47, 75, 103).

Также в соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Цена отчуждаемых земельных участков согласована сторонами в п. 3 договоров (по сути, договоры в этой части являются идентичными).

Таким образом, принимая во внимание изложенное, а именно: земельные участки прошли государственный кадастровый учет (сформированы в качестве самостоятельного объекта), продавец имел право на их отчуждение, стороны достигли согласия по цене отчуждаемого имущества, договоры являются заключенными.

В этой связи отклоняется довод ответчика по первоначальному иску о том, что предмет договоров не согласован виду различного написания кадастровых номеров: с пробелами и без них в свидетельствах о праве собственности на земельные участки от 26.10.2010 – первоначальные и в свидетельствах от 22.08.2011 – выданных в результате смены адреса (почтового) объекта.

Согласно п. 4 ст. 14 «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости. Кадастровый паспорт объекта недвижимости изготавливается по результатам государственного технического учета, который, в свою очередь, осуществляется по результатам технической инвентаризации.

В соответствии с письмом Роснедвижимости от 08.04.2008 № ВК/1672

«О написании кадастровых номеров» Роснедвижимость была вынуждена применить более четкий алгоритм написания кадастровых номеров, который никоим образом не изменяет значение и структуру кадастрового номера объекта недвижимости. В ранее присвоенных кадастровых номерах земельных участков удалены ведущие нули в порядковом номере земельного участка в кадастровом квартале, а также символы «пробел» в номере кадастрового квартала. При этом кадастровый номер земельного участка может записываться как с указанием, так и без указания ведущих нулей, например: кадастровый номер 50:05:123456:004 равнозначен кадастровому номеру 50:05:123456:4, о чем ФНС России было сообщено письмом Роснедвижимости от 13.03.2008 № ВК/1066. В связи с изложенным Роснедвижимость просит учесть вышеизложенное обстоятельство и довести его до сведения территориальных органов ФНС России, а также использовать алгоритм сравнения кадастровых номеров земельных участков и номеров кадастровых кварталов.

Таким образом, данный довод ответчика по первоначальному иску несостоятелен, поскольку кадастровый номер с «пробелом» и без него, являются равнозначными и позволяют идентифицировать объект.

Также не принимается довод ответчика по первоначальному иску о том, что поскольку расчеты по договорам не произведены, следовательно, оснований для регистрации перехода права не имеется.

Данный довод противоречит пунктам 12 спорных договоров, поскольку его условиями проведение государственной регистрации не поставлено в зависимость от исполнения покупателем обязанности по оплате приобретенного имущества. Напротив, из данного пункта следует, что оплата произведена в полном объеме.

Также несостоятелен довод ответчика по первоначальному иску в обоснование незаключенности договоров наличие иных договоров, направленных истцом (т.д. 2 л.д. 55-63), поскольку из материалов дела не следует, что стороны путем направления данных договоров намеревались урегулировать какие - либо разногласия при заключении спорных договоров.

Спорные договоры подписаны сторонами, скреплены печатями, протоколы разногласий отсутствовали, какой – либо переписки, свидетельствующей, что спорные договоры следует признать недействительными, не имеется.

При таких обстоятельствах, суд считает, что договоры, представленные в материалы дела (т.д. 2 л.д. 55-63), не влияют на действительность спорных договоров, в отношении которых заявлен первоначальный иск, поскольку они заключены без разногласий и возражений. Иного в материалы дела ответчиком по первоначальному иску в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено.

То обстоятельство, что в отношении спорных земельных участков были уточнены адреса (почтовые) Постановлением Администрации Невьянского ГО № 1552 от 16.06.2011, также не влияет на незаключенность договоров, поскольку как на момент заключения спорных договоров, так и на момент рассмотрения дела объекты индивидуализированы (местоположение, а равно и кадастровые номера неизменны).

Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

С учетом указанных норм, суд считает, что в предмет доказывания по первоначальному иску входит предоставление доказательств несовершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Как следует из представленных в материалы регистрационных дел, документы на государственную регистрацию были сданы сторонами по договорам № 501-503 от 05.08.2011 (т.д. 3 л.д. 54-154).

После сдачи документов регистрация была приостановлена регистрирующим органом, а впоследствии ответчик отозвал свое заявление из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в отношении договоров № 501-503 от 05.08.2011, что подтверждается отказами в государственной регистрации (т.д. 3 л.д. 70, 103,136).

В этой связи неустранение причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации (согласие супруга продавца) и последующий отзыв документов, рассматривается судом в качестве обстоятельства, свидетельствующего об уклонении в государственной регистрации.

Иного ответчиком по первоначальному иску не доказано, материалы дела не содержат.

В отношении договоров купли – продажи земельных участков № 505-509 от 05.08.2011 ответчик от государственной регистрации перехода права собственности уклонялся, в регистрирующий орган не обращался, что им не оспаривалось в ходе рассмотрения дела.

Письмом от 11.05.2012 истец по первоначальному иску обращался к ответчику с требованием сообщить дату возможного обращения в регистрирующий орган, однако требование оставлено без удовлетворения (т.д. 1 л.д. 46).

Довод ответчика по первоначальному иску о том, что земельные участки не могут быть отчуждены ввиду нахождения на них объектов незавершенного строительства, судом отклоняется как несостоятельный противоречащий представленным доказательствам.

Так, в частности, при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности по договорам № 501-503 от 05.08.2011 продавец (ответчик по первоначальному иску) в заявлениях указывал, что строений на земельном участке не имеется (т.д. 3 л.д. 74, 111, 137). Суду не представлено надлежащих доказательств, что на спорных земельных участках расположены объекты незавершенного строительства и оформленные в соответствии с действующим законодательством.

Иные доводы ответчика по первоначальному иску не рассматриваются, поскольку правового значения не имеют.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Государственная пошлина по первоначальному подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, а по встречному иску относится на истца .

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности с Индивидуального предпринимателя Нетесовой Ольги Владимировны (ИНН 666301523930, ОГРН 304667335700390) на ЗАО «Специализированное монтажное управление № 5 (ИНН 6662113695, ОГРН 1026605406717) по договорам, а именно:

2. Взыскать с Индивидуального предпринимателя Нетесовой Ольги Владимировны (ИНН 666301523930, ОГРН 304667335700390) в пользу ЗАО «Специализированное монтажное управление № 5 (ИНН 6662113695, ОГРН 1026605406717) 32000 руб. – государственная пошлина.

3. В удовлетворении встречного иска отказать.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья В.С.Трухин