Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи П.Б.Ванина, при ведении протокола судебного заседания судьей П.Б.Ваниным, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску

по иску Общества с ограниченной ответственностью «УралИнвестСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Третья столица» (ИНН <***>; ОГРН <***>), Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестлизинг» (ИНН <***>; ОГРН <***>), Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области

третьи лица: Открытое акционерное общество «Уральский банк реконструкции и развития», Общество с ограниченной ответственностью «Торгово-строительная компания «АСком»,

о признании недействительным договора залога и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 - представитель, доверенность от 19.05.2009 г.; ФИО2 - представитель, доверенность от 20.09.2009 г.

от ответчиков: от ООО «Инвестлизинг» - ФИО3 - представитель, доверенность от 20.02.2009 г.; от ООО «СК «Третья столица» - А.Н.Геленидзе - представитель, доверенность от 20.02.2009 г.; от УФРС – ФИО4 - представитель, доверенность от 23.12.2008 г.

от третьего лица: от ОАО «УБРиР» – ФИО3 - представитель, доверенность от 29.12.2007 г.

Лица, участвующие в деле, в том числе третье лицо ООО «Торгово-строительная компания «АСком», о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Истец обратился в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки – обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Белоярскому району Свердловской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременениях в пользу ООО «Инвестлизинг», внесенной на основании договора залога недвижимости (договора ипотеки) №66Б 529459 от 14.08.2008 г., договора №24685 уступки требования (цессии) от 30.01.2009 г. в отношении:

- объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 66-66-28/022/2007-098) дома №12, расположенного в мкр.Снегири п.Растущий в Белоярском районе Свердловской области Российской Федерации;

- земельного участка (кадастровый номер 66:06:45 01 001:0198) площадью 90000 кв.м., расположенного в мкр.Снегири п.Растущий в Белоярском районе Свердловской области Российской Федерации.

В предварительном судебном заседании 27.08.2009 г. истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просил признать недействительным (ничтожным) договор залога недвижимости (договор ипотеки) 66Б №529459 от 14.08.2008 г. (номер регистрации в УФРС по Свердловской области №66-66-28/032/2008-183 от 25.08.2008 г.), заключенный между ОАО «Уральский банк реконструкции и развития» и ООО «Строительная компания «Третья столица» и применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора залога недвижимости (договора ипотеки) 66Б №529459 от 14.08.2008 г. (номер регистрации в УФРС по Свердловской области №66-66-28/032/2008-183 от 25.08.2008 г.), заключенного между ОАО «Уральский банк реконструкции и развития» и ООО «Строительная компания «Третья столица»: исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об обременениях права: номер регистрации №66-66-28/032/2008-183 от 25.08.2008 г. в отношении:

- объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 66-66-28/022/2007-098) - дома №12, расположенного в мкр.Снегири, п.Растущий в Белоярском районе Свердловской области Российской Федерации;

- земельного участка (кадастровый номер 66:06:45 01 001:0198) площадью 90000 кв.м., расположенного в мкр.Снегири, п.Растущий в Белоярском районе Свердловской области Российской Федерации.

Уточнение иска принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Также, на основании ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворяя ходатайство истца, суд привлек к участию в деле в качестве соответчика Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

В судебном заседании 23.09.2009 г., в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 30.09.2009 г. до 15 час. 40 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

Истец на заявленных требованиях настаивает.

Ответчики иск не признали по основаниям, указанным в своих отзывах. Полагают, что при подписании договора залога недвижимости (договор ипотеки) 66Б №529459 от 14.08.2008 г. (номер регистрации в УФРС по Свердловской области №66-66-28/032/2008-183 от 25.08.2008 г.)

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

В обеспечение исполнения обязательств Общества с ограниченной ответственностью «Торгово-Строительная компания «АСком» по кредитному договору <***> от 09.06.2008 г. между ОАО «Уральский банк реконструкции и развития» (далее – банк) и ООО «Строительная компания «Третья столица» заключен договор залога недвижимости (договор ипотеки) 66Б №529459 от 14.08.2008 г. (запись регистрации в УФРС по Свердловской области №66-66-28/032/2008-183 от 25.08.2008 г).

Права банка как кредитора в основном и обеспечительных обязательствах переданы ООО «Инвестлизинг» по договору уступки требования (цессии) от 30.01.2009 г. <***>.

Между ООО «Строительная компания «Третья столица» (застройщиком) и ООО «УралИнвестСтрой» заключены:

- договор участия в долевом строительстве от 24.07.2008 № 1Д-5 (договор зарегистрирован 31.07.2008 г., запись регистрации 66-66-28/027/2008-39). Оплата по договору произведена платежным поручением № 11 от 06.08.2008 г.

По п. 2.4. этого договора с момента государственной регистрации договора и до момента регистрации права собственника участия на жилое помещение право аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:06:45:01 001:0198 по адресу: Свердловская область, Белоярский район, пос. Бобровка и строящийся объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участника в обеспечение исполнения обязательств застройщика;

- договоры участия в долевом строительстве от 26.12.2008 г. №№ 3Б-1, 3Б-2, 3Б-3, 3Б-4. Указанные договоры в установленном порядке зарегистрированы в Управлении ФРС по Свердловской области. Все названные договоры также содержат условие о нахождении указанного земельного участка и строящегося объекта недвижимости в залоге у участника в обеспечение исполнения обязательств застройщика.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 31.08.2007 г. ООО «Строительная компания «Третья столица» является собственником объекта незавершенного строительства степень готовности по факту 46%, площадь застройки 350,0 кв.м. Литер: А по адресу: Свердловская область, Белоярский район, п. Растущий, мкр. Снегири, д.12 (запись регистрации № 66-66-28/022/2007-098).

Также между ООО «Строительная компания «Третья столица» и первым дольщиком ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом» заключен договор участия в долевом строительстве от 23.03.2007 г. (зарегистрирован 17.04.2007г., запись регистрации 66-66-28/011/2007-373).

Согласно п. 2.4. этого договора с момента государственной регистрации договора и до момента регистрации права собственника участия на жилое помещение право аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:06:45:01 001:0198 по адресу: Свердловская область, Белоярский район, пос. Бобровка и строящийся объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участника в обеспечение исполнения обязательств застройщика

Исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон) право истца как залогодержателя в отношении земельного участка, а в последующем и объекта незавершенного строительства в силу закона возникло ранее прав банка и его правопреемника - ООО «Инвестлизинг» как залогодержателя на одно и то же имущество.

Настоящее квалифицирует указанные залоги как первоначальный и последующие, что само по себе не свидетельствует о ничтожности последующего залога.

То факт, что по договору участия в долевом строительстве от 23.03.2007 между ООО «Строительная компания «Третья столица» и первым дольщиком ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом» запрещены последующие залоги, не свидетельствует о том, что залог не возник согласно договорам участия в долевом строительстве от 26.12.2008 г. №№ 3Б-1, 3Б-2, 3Б-3, 3Б-4.

Последующий залог в силу закона не может быть отменен предшествующим соглашением о залоге, которое залогодержателем по последующему залогу не подписывалось.

Согласно п. 1 ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

При этом п. 2 ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации называет только лишь одно основание, по которому последующий залог не допускается, то есть может быть признан недействительным, а именно, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.

В договоре участия в долевом строительстве от 24.07.2008 г. № 1Д-5 никаких ограничений на последующий залог нет.

Из взаимосвязанного толкования п. 2 ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 7 ст. 13 Закона следует, что в случае наличия запрета на последующий залог отсутствует само согласие на передачу объекта в последующий залог.

Соответственно, при отсутствии явно выраженного запрета на последующий залог имеется прямое согласие на передачу объекта в последующий залог.

Иное толкование привело бы к тому, что указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона противоречат друг другу. Однако все перечисленные требования указанных Федеральных законов являются взаимосвязанными и не противоречат друг другу. При отсутствии в договоре явно выраженного условия о запрете последующей ипотеки, таким образом, имеется согласие на передачу объекта в последующую ипотеку.

Аналогичные положения содержат нормы ст. 43 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 2 этой статьи последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Таким образом, отсутствие запрета на последующую ипотеку означает согласие на передачу объекта в последующую ипотеку, что и имело место при заключении договора участия в долевом строительстве от 24.07.2008 № 1Д-5 (договор зарегистрирован 31.07.2008 г., запись регистрации 66-66-28/027/2008-39).

Следовательно, договор залога недвижимости (договор ипотеки) от 14.08.2008 г. не может быть признан недействительным только лишь потому, что на его основании возникла последующая ипотека, не запрещенная первоначальным обязательством о залоге.

Следует также отметить, что при реализации предмета залога в случае обращения на него взыскания по последующему залогу, первоначальный залог не прекращается (ст. 353 ГК РФ) и залогодержатель по первоначальному залогу имеет право на удовлетворении своих требований за счет заложенного имущества.

Согласно п. 4 ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержателю по первоначальному залогу предоставляются дополнительные возможности в реализации принадлежащего ему права на преимущественное удовлетворение требование за счет заложенного имущества.

Следует также отметить, что между ОАО «УБРиР» и заемщиком ООО «Торгово-Строительная компания «АСком» заключено несколько кредитных договоров и соответственно несколько обеспечивающих обязательства заемщика договоров залога недвижимого имущества с ООО «Строительная компания «Третья столица», расположенного на этом же земельном участке (например, от 12.03.2007 г., зарегистрирован 24.04.2007 г., запись регистрации 66-66-28/011/2007-223).

Однако истец все иные договоры залога, по которым в залог передан один и тот же земельный участок, не оспаривает. Таким образом, истец не пояснил, каким образом нарушены его права только лишь договором от 14.08.2008.

Помимо этого, суд приходит к выводу о том, что права истца ничем не нарушены.

Согласно ст. 12.1 Закона залог в силу закона обеспечивает:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

При этом истец не представил суду доказательств того, что у него в отношении ответчика ООО «Строительная компания «Третья столица» возникло какое-либо денежное требование, срок исполнения которого наступил.

Права истца могли бы считаться нарушены в том случае, если бы у него имелось денежное требование к ООО «Строительная компания «Третья столица» и срок исполнения этого обязательства наступил. Вместе с тем, истец не заявлял свои денежные требования к ООО «Строительная компания «Третья столица». Следовательно, в силу обеспечительной природы залогового обязательства, следования залога за самой вещью, права истца в настоящее время ничем не нарушены.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора залога недвижимости (договора ипотеки) 66Б №529459 от 14.08.2008 г. (номер регистрации в УФРС по Свердловской области №66-66-28/032/2008-183 от 25.08.2008 г.), заключенного между ОАО «Уральский банк реконструкции и развития» и ООО «Строительная компания («Третья столица» в форме исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об обременениях права: номер регистрации №66-66-28/032/2008-183 от 25.08.2008 г. в отношении указанных объектов недвижимости по своему содержанию требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки не является.

Посредством удовлетворения настоящего требования стороны, фактически, в первоначальное положения приведены быть не могут.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования удовлетворению судом не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья П. Б. Ванин