Гражданский кодекс часть 1

к Администрации города Екатеринбурга, муниципальному унитарному предприятию «Управление капитального строительства города Екатеринбурга», обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Поинт и К»

третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Государственное образовательное учреждение дополнительного образования детей ФИО1 дополнительного образования для детей «Дворец молодежи», Министерство общего и профессионального образования Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью «Центрстройинвест», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, общество с ограниченной ответственностью «Звездный Дар», ФИО10, общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно – строительное предприятие «Город», закрытое акционерное общество «Инкос», AtvertsInvestmentsLimited, BirhanaLimited, Bacbaс TradingLimited

о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании

от Прокурора: М.М. Протасова, представитель по доверенности № 8-13-08 от 16.07.2008 г.,

от ответчика – Администрации г. Екатеринбурга: ФИО11, представитель по доверенности № 177 от от 23.12.2008 г.

от ответчика – МУП «УКС г. Екатеринбурга»: ФИО12, представитель по доверенности № 66Б 4558087 от 14.10.2008 г.

от ответчика ООО «Поинт и К»: ФИО13, представитель по доверенности 66 А 932033 от 13.06.2007 г.

от третьего лица - Министерство общего и профессионального образования Свердловской области: ФИО14, представитель по доверенности № 03-03-07/72-5 от 14.01.2009 г.

от третьего лица - Государственное образовательное учреждение дополнительного образования детей ФИО1 дополнительного образования для детей «Дворец молодежи»: ФИО14, представитель по доверенности № 18 от 16.01.2009 г., Г.Ю. Кульба, представитель по доверенности № 147 от 28.02.2008 г.

от третьего лица – МУГИСО: ФИО15, представитель по доверенности без номера от 06.06.2008 г.

от третьего лица – ООО «Звездный дар»: ФИО16, доверенность без номера от 11.04.2008, срок доверенности истек 31.12.2008г., в признании полномочий отказано на основании ч.4 ст. 63 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

третье лицо: ФИО8, паспорт.

остальные третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

от третьих лиц: AtvertsInvestmentsLimited, BirhanaLimited, Bacbaс TradingLimited, Управления ФРС по СО поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд ходатайства удовлетворил.

Судебное заседание проведено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие части третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Представителям истца, ответчиков и третьих лиц процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено (ст. ст. 41,46,47,49 и 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Прокурор Свердловской области (далее - Прокурор), действующий в рамках полномочий, предоставленных ему ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с иском в Арбитражный суд Свердловской области о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка № 4-996 от 23.04.2007, заключенного между Администрацией города Екатеринбурга, муниципальным унитарным предприятием «Управление капитального строительства г. Екатеринбурга» (далее - МУП «УКС г. Екатеринбурга») и обществом с ограниченной ответственностью Фирма «Поинт и К» (далее – ООО «Поинт и К») и применении последствий недействительности сделки, обязав муниципальное унитарное предприятие «Управление капитального строительства г. Екатеринбурга» и общество с ограниченной ответственностью Фирма «Поинт и К» возвратить Администрации г. Екатеринбурга земельный участок (кадастровый номер 66:41:04 01048:0098) общей площадью 16614 кв.м., имеющий местоположение по ул. Шейнкмана (по кадастровому плану: земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала, ограниченной ориентирами: ул. Шейнкмана – Народной Воли – пер. Университетский – Декабристов – 8 Марта – ФИО17) в городе Екатеринбурге.

Определением от 07.11.2008 г. суд удовлетворил заявление Прокурора об обеспечении иска. Определением от 19.11.2008 г. обеспечительные меры, принятые определением от 07.11.2008 г., были отменены.

Определением от 10.12.2008 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Государственное образовательное учреждение дополнительного образования детей ФИО1 дополнительного образования для детей «Дворец молодежи», Министерство общего и профессионального образования Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью «Центрстройинвест», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, общество с ограниченной ответственностью «Звездный Дар», ФИО10, общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно – строительное предприятие «Город», закрытое акционерное общество «Инкос», AtvertsInvestmentsLimited, BirhanaLimited, Bacbaс TradingLimited.

В судебном заседании 29.01.2009 г. Прокурор отказался от исковых требований в части применения последствий недействительности договора аренды земельного участка № 4-996 от 23.04.2007 г.

Учитывая, что отказ от иска в части исковых требований о применении последствий недействительности сделки не противоречит закону и не нарушает права других лиц, арбитражным судом отказ от иска в этой части принят, производство по настоящему делу в части требования о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка № 4-996 от 23.04.2007 г. подлежит прекращению (ст. 49 и п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, далее рассматривается требование Прокурора о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка № 4-996 от 23.04.2007, заключенного между Администрацией г. Екатеринбурга, МУП «УКС г. Екатеринбурга» и ООО «Поинт и К».

Свои требования Прокурор основывает на том, что оспариваемый договор, в нарушение п.2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, заключен сторонами без проведения аукциона, следовательно, на основании ст. 442, 447, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным. Заключение оспариваемого договора аренды повлекло нарушение прав муниципального образования «Город Екатеринбург» и неопределенного круга третьих лиц, которым не были обеспечены равные права на заключение договора аренды земельного участка.

ООО «Поинт-К» представило отзыв, с исковыми требованиями не согласно, поскольку порядок предоставления земельного участка не противоречит действующему законодательству. 30.09.2005 г. Главархитектурой Администрации г. Екатеринбурга выдано разрешительное письмо № 684 на сбор технических условий, которым было согласовано предварительное место размещения жилых домов. Удовлетворение иска повлечет за собой нарушение прав и обязанностей не только участников долевого строительства, но и Министерства общего и профессионального образования Свердловской области, а также Государственного образовательного учреждения дополнительного образования детей ФИО1 дополнительного образования для детей «Дворец молодежи», поскольку арендаторы по договору аренды приняли на себя обязательства построить квартиры для преподавательского состава и новое здание «Станции юннатов».

МУП «УКС г. Екатеринбурга» представило отзыв с исковыми требованиями не согласно, поскольку порядок предоставления земельного участка не противоречит действующему законодательству.

Администрация г. Екатеринбурга представила отзыв, с исковыми требования не согласна, поскольку считает что порядок предоставления земельного участка не противоречит действующему законодательству. Истец не доказал заинтересованности в признании сделки ничтожной и применении последствий ее недействительности. Признание договора аренды недействительным приведет к существенному нарушению экономических и публичных интересов муниципального образования и экономических интересов предприятий строительного комплекса.

от третьих лиц - AtvertsInvestmentsLimited, BirhanaLimited, Bacbaс TradingLimitedпоступили отзывы, с исковыми требованиями не согласны.

Министерство общего и профессионального образования Свердловской области, Государственное образовательное учреждение дополнительного образования детей ФИО1 дополнительного образования для детей «Дворец молодежи», МУГИСО отзывы не представили, устно пояснили что с исковыми требованиями не согласны.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей лиц участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

12.09.2005 г. ООО «Поинт и К» обратилось в Администрацию г. Екатеринбурга с просьбой предоставить земельный участок для строительства жилых домов. Разрешительным письмом на сбор технических условий подключения объекта капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения от 30.09.2005 г., утвержденным заместителем главы г. Екатеринбурга ООО «Поинт и К» согласовано предварительное место размещения объекта – жилые дома на земельном участке, расположенным по адресу: г. Екатеринбург ул. Шейнкмана 113 а.

Постановлением главы г. Екатеринбурга № 600 от 22.02.2007 г. было предварительно согласовано МУП «УКС г. Екатеринбурга» и ООО «Поинт и К» место размещения жилых домов со встроенными нежилыми помещениями в цокольном, на 1-2-3х этажах и подземных паркингов на неделимом земельном участке из земель населенных пунктов площадью 16614 кв.м., расположенном в <...>.

Постановлением главы г. Екатеринбурга № 770 от 26.02.2007 г. было решено предоставить МУП «УКС г. Екатеринбурга» и ООО «Поинт и К» неделимый земельный участок площадью 16614 кв.м., расположенный в <...> в аренду на три года для строительства жилых домов со встроенными нежилыми помещениями в цокольном, на 1-2-3-х этажах и подземных паркингов.

На основании указанных постановлений 23.04.2007 г. между Администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) с одной стороны и МУП «УКС г. Екатеринбурга» и ООО «Поинт и К» (арендаторы) с другой стороны заключен договор аренды земельного участка № 4-996 согласно п.1, 2 которого арендатор предоставляет, а арендаторы принимают во временное владение и пользование на три года за плату неделимый земельный участок, имеющий местоположение по ул. Шейнкмана (по кадастровому плану: земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: ул. Шейнкмана - Народной Воли – пер. Университетский - Декабристов - 8-го Марта – ФИО17) в г. Екатеринбурге, в пределах границ, указанных в Плане земельного участка (приложение № 3), общая площадь участка – 16614 кв.м., кадастровый номер участка 66:41:0401048:0098. Участок предоставляется для строительства жилых домов со встроенными нежилыми помещениями в цокольном, 1-2-3-х этажах и подземных паркингов.

Договор зарегистрирован у Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 10.07.2007 г., номер регистрации 66-66-01/416,2007-920.

В обоснование заявленных требований Прокурор указывает, что при заключении оспариваемого договора был нарушен порядок его заключения установленный ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в результате чего он является ничтожным. Заключение оспариваемого договора аренды повлекло нарушение прав муниципального образования «Город Екатеринбург» и неопределенного круга третьих лиц, которым в результате непроведения аукциона не были обеспечены равные права на заключение договора аренды земельного участка.

Установив обстоятельства, лежащие в основании иска, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п.2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а, следовательно и о признании ее ничтожной, может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. По смыслу данной правовой нормы, к заинтересованным лицам при оспаривании ничтожной сделки относятся субъекты, чьи права и законные интересы могут быть нарушены указанной сделкой, то есть имеющие материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной.

При оспаривании сделки прокурором данная норма не распространяется, поскольку его право на предъявление иска о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, прямо закреплено в ч.1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, в любом случае ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает участие прокурора в арбитражном процессе для защиты чужих интересов, то есть прокурор должен доказать что оспариваемая сделка нарушает права и законные интересы других лиц (ст. 2 и 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представитель Прокурора в обоснование исковых требований в судебном заседании пояснил, что передача земельного участка в аренду без проведения аукциона повлекла за собой нарушение прав и законных интересов муниципального образования «Город Екатеринбург», а также граждан и юридических лиц в сфере землепользования, которые считаются равными и предполагают обязанность органов местного самоуправления обеспечить гарантии доступа населения к участию в принятии решений о предоставлении прав на землю в целях эффективного иррационального ее использования.

Однако, в деле отсутствуют документы, объективно свидетельствующие о нарушении оспариваемым договором прав и законных интересов как муниципального образования «Город Екатеринбург», так и конкретных субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Довод Прокурора о нарушении интересов муниципалитета несостоятелен, поскольку в материалах дела содержится отзыв Администрации г. Екатеринбурга, из которого следует, что данный орган местного самоуправления, являющийся на основании п. 1 ст. 36 Устава Муниципального образования «Город Екатеринбург» исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления муниципального образования, наделенным собственными полномочиями по решению вопросов местного значения, не считает нарушенными права муниципального образования «город Екатеринбург» и просит отклонить требования Прокурора в полном объеме.

Ссылка на нарушение оспариваемым договором аренды интересов неопределенного круга лиц также не подтверждена необходимыми доказательствами (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Мнение граждан, чьи интересы могли быть затронуты строительством, выяснено, с их стороны возражений в Администрацию не поступило. На основании приказа заместителя главы г. Екатеринбурга № 34 от 01.03.2006 г. 26.05.2006 г. были проведены публичные слушания по обсуждению строительства жилого комплекса на спорном земельном участке. Согласно протокола по подведению итогов информирования граждан в связи со строительством жилого комплекса по ул. Шейнкмана 113а сделан вывод о низком уровне заинтересованности и активности жителей. Анализ материалов по публичным слушаниям позволяет сделать вывод о том, что право граждан на информацию нарушено не было.

Прокурор также не представил доказательств, что иные субъекты претендовали на заключение договора аренды земельного участка и на его застройку.

Необходимо также отметить, что, обращаясь с исковым требованием о признании сделки недействительной, прокурор осуществляет предусмотренный ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданско-правой способ защиты нарушенных прав, который предполагает охранительное воздействие норм, имеющее целью восстановить право, компенсировать нарушенный интерес. Любое осуществление охранительного права имеет определенные границы. Избираемый для защиты права способ должен быть предусмотрен гражданским законодательством, соразмерен нарушению и быть необходимым для его пресечения.

В данном конкретном случае признание оспариваемого договора недействительным не повлечет за собой восстановление нарушенных прав, а именно это является целью их защиты. Кроме того, избранный способ защиты нарушенных прав не соразмерен нарушению.

После регистрации оспариваемого договора аренды земельного участка для строительства домов на нем были заключены и зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области следующие договоры долевого участия в строительстве с гражданами и юридическими лицами: № 53-5 от 17.04.2008 г. - ООО «Центрстройинвест», № 55-5 от 17.04.2008 г. – ООО «Центрстройинвест», № 54-5 от 17.04.2008 г. – ООО «Центрстройинвест», № 58-5 от 17.04.2008 г. - ООО «Центрстройинвест», № 57-5 от 17.04.2008 г. - ООО «Центрстройинвест», № 56-5 от 17.04.08 – ООО «Центрстройинвест», № 59-5 от 17.04.2008 г. - ООО «Центрстройинвест», № 60-5 от 17.04.2008 г. – ООО «Центрстройинвест», договор уступки прав и обязанностей № 155/56-5 по договору долевого участия в строительстве № 56-5 от 17.04.2008 г. – ФИО9, договор уступки прав и обязанностей № 154/56-5 от 07.06.2008 г. по договору долевого участия в строительстве № 56-5 от 17.04.2008 г. – ФИО9, договор уступки прав и обязанностей № 57-5/Ц от 26.05.2008 г. по договору долевого участия в строительстве № 57-5 от 17.04.2008 г. – ООО «Звездный Дар», договор уступки прав и обязанностей № 64/56-5 от 05.05.2008 г. по договору долевого участия в строительстве № 56-5 от 17.04.2008 г. – ФИО4, договор уступки прав и обязанностей № 1/53-5 от 29.07.2008 г. по договору долевого участия в строительстве № 53-5 от 17.04.2008 г.– ФИО10, договор уступки прав и обязанностей № 92/56-5 от 26.08.2008 г. по договору долевого участия в строительстве № 56-5 от 17.04.2008 г. – ФИО2, договор уступки прав и обязанностей № 25/56-5 от 29.08.2008 г. по договору долевого участия в строительстве № 56-5 от 17.04.2008 г. – ФИО5, договор уступки прав и обязанностей № 24/56-5 от 29.08.2008 г. по договору долевого участия в строительстве № 56-5 от 17.04.2008 г. – ФИО5, договор уступки прав и обязанностей № 57-5/Ц от 26.06.2008 г. по договору долевого участия в строительстве № 57-5 от 17.04.2008 г. – ООО «Звездный Дар», договор уступки прав и обязанностей № 82/56-5 от 09.08.2008 г. по договору долевого участия в строительстве № 56-5 от 17.04.2008 г. – ФИО7, договор уступки прав и обязанностей № Ц-16/60-5 от 06.08.2008 г. по договору долевого участия в строительстве № 60-5 от 17.04.2008 г. – ФИО3, договор уступки прав и обязанностей № 16/56-5 от 22.07.2008 г. по договору долевого участия в строительстве № 56-5 от 17.04.2008 г. -BirhanaLimited, договор уступки прав и обязанностей № 15/56-5 от 29.07.2008 г. по договору долевого участия в строительстве № 56-5 от 17.04.2008 г - Bacbaс TradingLimited, договор уступки прав и обязанностей № 3/56-5 от 05.06.2008 г. по договору долевого участия в строительстве № 56-5 от 17.04.2008 г. - AtvertsInvestmentsLimited и другие.

Всего за период с мая 2008 г. по январь 2009 г. между ООО «Центростройинвест» и гражданами была заключены и зарегистрированы 26 договоров уступки прав и обязанностей на общую сумму 709698460 руб. Фактически от граждан поступили денежные средства по договора на сумму 276797349 руб. 71 коп., что подтверждается справой от 26.01.2009 г.

В свою очередь МУП «УКС г. Екатеринбурга» заключило договор инвестирования строительства № 1Г-7 от 01.11.2007 г. с ЗАО «Инкос» (сумма инвестиций 164924760 руб.) и инвестиционный договор № 1Ш-08 от 16.04.2008 г. с ООО «Инвестиционно - строительное предприятие «Город» (сумма инвестиций 803426179 руб. 15 коп).

Согласно справки ООО «Поинт и К» по строительству жилого дома на спорном земельном участке на 26.01.2009 г. им понесены затраты в размере 325269649,88 МУП «УКС г. Екатеринбурга понесло затраты в размере 102684426 руб. 15 коп, что подтверждается справкой № 01-8780 от 08.12.2008 г.

Все необходимые разрешения на проведение строительных работ ответчиками получены, в частности ООО «Поинт и К» получено разрешение № RU 66302000-771 от 29.12.2007 г., а МУП «УКС г. Екатеринбурга» получено разрешение № 66303000-772 от 29.12.29007 г.

На момент рассмотрения дела на спорном земельном участке выполнены следующие работа: выполнены фундаменты, гидроизоляция, пластовой и пристенный дренаж, монолитный железобетонный каркас на уровне 13 этажа жилого дома со встроенными нежилыми помещениями в цокольном, на 1-2-3-ем этажах и подземным двухуровневым паркингом.

Следовательно, при признании договора аренды ничтожным передача спорного земельного участка иным лицам на аукционе или иным способом, то есть восстановление нарушенных прав, будет невозможна, поскольку на момент оспаривания договора аренды земельный участок уже обременен частью построенного дома. Прокурор отказался от иска в части применения последствий недействительности сделки, его представитель пояснил в судебном заседании, что в сносе части построенного дома Прокурор не заинтересован.

Необходимо отметить, что одним из принципов осуществления правосудия является принцип обеспечения стабильности гражданского оборота. В данном конкретном случае признание оспариваемого договора недействительным повлечет за собой правовую неопределенность судьбы не только спорного земельного участка, но и правового положения участников долевого строительства, которые уже осуществили в соответствии с требованиями закона государственную регистрацию договоров и вложили значительные денежные средства в строительство домов.

В результате признания оспариваемого договора аренды земельного участка ничтожным после завершения строительства многоквартирного дома невозможно будет зарегистрировать право собственности
участников долевого строительства на соответствующие объекты долевого строительства (п.1 ст. 16 Федерального закона)

Таким образом, удовлетворение заявления Прокурора приведет к нарушению прав конкретных юридических лиц и граждан, которые понесли значительные расходы, связанные со строительством домов на спорном земельном участке.

Поскольку Прокурор не представил доказательств нарушения оспариваемым договором прав и законных интересов конкретных субъектов предпринимательской деятельности, избранный им способ защиты не соразмерен нарушению и не повлечет восстановление нарушенных прав, постольку основания для признания договора аренды недействительными отсутствуют. На основании изложенного, с учетом конкретных обстоятельств по настоящему делу, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В силу положений подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокуроры освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в связи с чем вопрос о распределении между сторонами государственной пошлины судом не разрешается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать

2. В части применения последствий недействительности сделки, обязав муниципальное унитарное предприятие «Управление капитального строительства г. Екатеринбурга» и общество с ограниченной ответственностью Фирма «Поинт и К» возвратить Администрации г. Екатеринбурга земельный участок (кадастровый номер 66:41:04 01048:0098) общей площадью 16614 кв.м., имеющий местоположение по ул. Шейнкмана (по кадастровому плану: земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала, ограниченной ориентирами: ул. Шейнкмана – Народной Воли – пер. Университетский – Декабристов – 8 Марта – ФИО17) в городе Екатеринбург производство по делу прекратить.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

4. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья С. Э. Рябова