Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Л.В.Громовой при ведении протокола судебного заседания судьей Л.В. Громовой рассмотрел в судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества «Поиск» (ИНН <***>)

к Администрации города Нижний Тагил, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил, обществу с ограниченной ответственностью «НЭКО» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным ненормативного правового акта в части, об урегулировании разногласий по договору

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО1, представитель по доверенности от 01.10.2010 г.,

от ответчиков - ФИО2, представитель по доверенности № 53-1893 от 17.04.2010 г. от Администрации МО «Город Нижний Тагил», представитель по доверенности № 1 от 11.01.2010 г. от КУМИ Администрации МО «Город Нижний Тагил», от ООО «НЭКО» - ФИО1, представитель по доверенности от 01.03.2010г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

ЗАО «Поиск» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Нижний Тагил в котором просит признать недействительным п.п. 1 п. 4 Постановления Администрации города Нижний Тагил от 11.11.2009 г. «Об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Мира, 81/23» в части превышения цены продажи имущества над рыночной стоимостью имущества; урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 19.11.20009 г. и принять в редакции протокола разногласий от 10.12.2009 г. спорные пункты договора купли-продажи муниципального имущества от 19.11.20009 г.:

- абзац 2 п.1.1.; 2.1.; 2.7.; 4.2.; 5.1.

- статью 2, абзац 2 статьи 3, подпункт 2 пункта 6.3. Приложения № 2 к договору купли-продажи муниципального имущества от 19.11.20009 г.

- Приложение № 3 к договору купли-продажи муниципального имущества от 19.11.20009 г. в редакции истца.

Требования истца мотивированы ссылкой на ст. 445, 446 Гражданского кодекса РФ.

В предварительном судебном заседании истец представил заявление об уточнении исковых требований, в котором уточнил правовое обоснование заявленных требований и указал, что просит признать недействительным п.п. 1 п. 4 Постановления Администрации города Нижний Тагил от 11.11.2009 г. «Об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Мира, 81/23» в части превышения цены продажи имущества над рыночной стоимостью имущества, которая составляет 2207000 рублей (без НДС); урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 19.11.20009 г. и принять в редакции протокола разногласий от 10.12.2009 г. спорные пункты договора купли-продажи муниципального имущества от 19.11.20009 г.:

- абзац 2 п.1.1.; 2.1.; 2.7.; 4.2.; 5.1.

- Приложение № 3 к договору купли-продажи муниципального имущества от 19.11.20009 г. в редакции истца.

Данное ходатайство заявлено истцом в рамках процессуальных прав, предоставленных ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствует требованиям ч. 5 указанной статьи, а потому удовлетворено судом.

Определением суда от 22.04.2010 г. к участию в деле в качестве второго ответчика привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил.

В судебном заседании, состоявшемся 22.04.2010 г. истец вновь заявил ходатайство об уточнении исковых требований к каждому из ответчиков, а именно истец просит:

1. Признать недействительным п.п.1 п.4 Постановления Администрации города Нижний Тагил № 2035 от 11.1 1.2009 г. «Об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенное по адресу: <...>/Мира, 81/23» в части превышения цены продажи имущества над рыночной стоимостью имущества, которая составляет 2207000 (Два миллиона двести семь тысяч) рублей (без НДС).

2. требование к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил - урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009г. и принять в редакции протокола разногласий
от 10.12.2009г. спорные пункты Договора купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009г:

-Абзац 2 п.1.1.; 2.1.: 2.7.; 5.1., изложив указанные пункты в редакции истца, а п.4.2. в редакции: «В случае нарушения установленного Статьёй 2 настоящего договора срока оплаты стоимости Объекта Покупатель оплачивает Продавцу неустойку в размере учетной ставки банковского процента (ставка рефинансирования ЦБ РФ) установленного на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части от неуплаченной суммы платежа без учёта НДС, согласно графика платежей (Приложение № 3), за каждый календарный день просрочки».

-Статью 2; абзац 2 статьи 3; подпункт 2 пункта 6.3. Приложения № 2 к Договору купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009г. принять в редакции истца.

-Приложение № 3 к Договору № купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009г. в редакции истца».

Определением суда от 26.05.2010 г. к участию в деле в качестве другого ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «НЭКО».

Кроме того, определением суда от 26.05.2010 г. по данному делу назначена судебная экспертиза с целью проверки достоверности и подлинности Отчета об оценке рыночной стоимости имущества № 141 от 08.10.2009 г., выполненного ООО «НЭКО», проведение которой поручено эксперту-оценщику ФИО3 генеральному директору ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия». Производство по делу №А60-2987/2010-С 1 приостановлено.

Определением от 06.10.2010 г. после поступления экспертного заключения производство по делу возобновлено в соответствии со ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В данном судебном заседании истец вновь заявил ходатайство об уточнении исковых требований к каждому из ответчиков:

1. К Администрации города Нижний Тагил истец просит «Признать недействительным п.п.1 п4 Постановления Администрации города Нижний Тагил № 2035 от 11.1 1.2009 г. «Об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенное по адресу: <...>/Мира, 81/23» в части превышения цены продажи имущества над рыночной стоимостью имущества, которая составляет 14990000 рублей без учета НДС.

2. К Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил, истец просит: «Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009г. и принять в редакции протокола разногласий от 10.12.2009г. спорные пункты Договора купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009г:

- условия Приложения № 3 к Договору купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009г. определить: с учетом рыночной стоимости имущества, определенной в ходе рассмотрения спора и составляющей 14990000 рублей без НДС; периода рассрочки платежей 5 лет начиная с момента вступления в силу судебного акта по делу №А60-2987/2010-С1; уплатой равными долями ежемесячных платежей по последнее число каждого календарного месяца.».

Кроме того, истец заявил ходатайство об отнесении на него судебных расходов по проведению экспертизы отчета.

Ответчик - Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил пояснил, что не возражает против предложенной истцом редакции абз 2 п. 1.1.; подп. 2 п. 6.3. Приложения № 2 к Договору купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009г.

Ответчик - ООО «НЭКО» не возразил против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, арбитражный суд

установил:

Как следует из материалов дела, между ЗАО «Поиск» (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) 19.09.2002г. заключен договор аренды нежилого помещения (здания, сооружения) №145, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в срочное возмездное владение и пользование имущество, указанное в Приложении №1 - помещение магазина по адресу: <...>, площадью 475,8 кв.м. для осуществления торговой деятельности (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 4.1 договора аренды нежилого помещения № 145 от 19.09.2002г. договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.10.2002г. и действует до 01.10.2027г.

Указанный договор зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области Нижнетагильский филиал (регистрационная запись №66-01/02-42/2004-190 от 16.06.2004г.).

В соответствии со ст.3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» № 159 от 22.07.2008г. субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истец подал заявление о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения в собственность.

С целью определения рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества между Администрацией города Нижний Тагил и ООО «НЭКО» заключён муниципальный контракт № 20 от 23.09.2009г., по условиям которого заказчик поручает, а оценщик принимает на себя обязательство о выполнении работ по оценке муниципального недвижимого имущества (7 объектов).

8 октября 2009 года обществом «НЭКО» составлен Отчёт по оценке рыночной стоимости имущества №141, которым установлено, что рыночная стоимость имущества с учетом обременения составляет 2207000 рублей, а итоговая величина рыночной стоимости без обременения равна 19529000 рублей.

11.11.2009г. Администрацией города Нижний Тагил было издано Постановление № 2035 «Об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> /Мира, 81/23».

В соответствии с п.п.1 п. 4 Постановления Администрации города Нижний Тагил «Об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> /Мира, 81/23» № 2035 от 11.11.2009г. цена объекта продажи установлена 19529000 рублей без учета НДС, в соответствии с вышеуказанным отчетом ООО «НЭКО» № 141 от 08.10.2009г. об оценке рыночной стоимости.

Полагая, что при вынесении оспариваемого Постановления Администрацией города Нижний Тагил была необоснованно применена стоимость выкупаемого имущества без учета обременения, которая существенно завышена по сравнению с рыночной стоимостью имущества, определенной этим же оценщиком, но с учетом обременения в виде договора аренды, истец обратился в суд с иском о признании недействительным п.п. 1 п. 4 Постановления Администрации г. Нижний Тагил № 2035 от 11.11.2009г. «Об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> /Мира, 81/23» в части превышения цены продажи имущества над рыночной стоимостью имущества.

Рассмотрев данное требование истца, суд полагает его необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта (решения) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Согласно ст. 9 указанного Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

При рассмотрении спора судом установлено то, что с целью определения рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества между Администрацией города Нижний Тагил и ООО «НЭКО» заключен муниципальный контракт № 20 от 23.09.2009.

Результаты оценки рыночной стоимости отчуждаемого объекта, отражены в отчете от 08.10.2009 № 141, в соответствии с которым рыночная стоимость отчуждаемого объекта с учетом обременения составляет 2207000 рублей, а итоговая величина рыночной стоимости без обременения равна 19529000 рублей.

Согласно положениям статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ «О рассмотрении Арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» от 30 мая 2005 г. № 92, если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

На момент принятия Администрацией г.Нижний Тагил постановления № 2035 от 11.11.2009г. отчет ООО «НЭКО» об оценке недвижимого имущества никем в установленном порядке оспорен не был, соответственно определение Администрацией цены продажи имущества исходя из данных названного отчета соответствовало требованиям ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» № 159 от 22.07.2008г., ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

При этом суд полагает необоснованными доводы истца о том, что неправомерно установление цены продажи без учета обременения в виде договора аренды, имеющегося между ООО «Поиск» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом. При реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с ФЗ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ обременение в виде договора аренды уже не будет иметь места, поскольку накануне заключения договора купли-продажи муниципального имущества договор аренды расторгается. В противном случае, истец являлся бы одновременно и собственником, и арендатором одного и того же имущества, что невозможно.

Поэтому суд полагает, что в пп. 1 пункта 4 Постановления Администрации г. Нижний Тагил от 11.11.2009г. «Об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> /Мира, 81/23» ответчиком обоснованно указана рыночная стоимость объекта продажи без учета обременений, которая также определена независимым оценщиком в Отчете об оценке № 141 от 08.10.2009 г.

При таких обстоятельствах, оснований для признания пп. 1 п. 4 постановления Администрации г. Нижний Тагил от 11.11.2009г. № 2035 «Об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> /Мира, 81/23» недействительным, у суда не имеется.

В отношении второго требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009г., судом установлено следующее.

19 ноября 2009г. истец получил копию Постановления Администрации г. Нижний Тагил от 11.11.2009г. № 2035 «Об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> /Мира, 81/23» и проект договора купли-продажи муниципального имущества от 19 ноября 2009 года.

16 декабря 2009г. истец направил в Комитет по управлению муниципальным имуществом протокол разногласий к проекту договора купли-продажи муниципального имущества от 19 ноября 2009г., который не согласился с ними и данный протокол не подписал. Разногласия между сторонами договора возникли относительно цены договора, а именно: стоимости выкупаемого имущества, а также формулировок некоторых пунктов договора.

Пунктами 2 и 4 статьи 4 Закона предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

ООО «Поиск» и Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил не достигли соглашения по отдельным пунктам договора. В связи с чем, истец, руководствуясь п. 2 ст. 445 и ст.446 Гражданского кодекса РФ в установленный срок направил ответчику протокол разногласий к договору и, не получив от ответчика также в определенный срок отказ в его принятии, своевременно передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При подписании договора разногласия возникли между сторонами по следующим пунктам:

1. Абзац 2 пункта 1.1. проекта договора: «Встроенное нежилое помещение литера А, расположенное по адресу: <...>/Мира, 81/23, общей площадью 474,7 кв.м. (далее – Объект). Площадь объекта не превышает установленное законом Свердловской области предельное значение площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. План объекта является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1)».

Истец предлагает добавить данный пункт предложением следующего содержания: «Объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права __АБ__ от__ г. Кадастровый (условный) номер объекта _________ ».

Ответчик в судебном заседании пояснил, что согласен с вышеуказанной предложенной истцом редакцией абзаца 2 пункта 1.1 договора купли-продажи от 19.11.2009 г.

С учетом изложенного данный абзац принимается в редакции истца.

2. Разногласия по пунктам 2.1., статьи 2 Приложения № 2, абзац 2 статьи 3 Приложения № 2 и по Приложению № 3 на момент направления истцом в адрес ответчика протокола разногласий и обращения с настоящим иском в суд касались указания стоимости объекта не в сумме 19529000 рублей, а в размере 2207000 рублей.

При этом в ходе рассмотрения дела по результатам проведенной судебной экспертизы истец уточнил, что просит определить вышеуказанные условия договора исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной по результатам судебной экспертизы – оценки недвижимости в размере 14990000 рублей без НДС.

Исходя из того, что рыночная стоимость, указанная в отчете ООО «НЭКО» № 141 от 08.10.2009 г., оспаривается истцом при рассмотрении настоящего дела со ссылкой на его несоответствие законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки, арбитражным судом была назначена судебная экспертиза вышеуказанного отчета об оценке.

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом ФИО3 на основании определения суда, отчет ООО «НЭКО» № 141 от 08.10.2009г. не соответствует по формальным признакам требованиям Федерального стандарта оценки №3 и признан экспертом не достоверным. С учетом данных выводов экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости — встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на сентябрь 2009г. в сумме 14 990 000 руб. без учета НДС и без учета обременения.

Учитывая вышеуказанные выводы эксперта суд пришел к выводу о том, что пункт 2.1., статья 2 Приложения № 2, абзац 2 статьи 3 Приложения № 2 и Приложение № 3 договора должны содержать цену объекта 14990000 рублей без НДС.

3. Разногласия по пункту 2.7. проекта договора касаются досрочной оплаты приобретаемого объекта. По мнению продавца (ответчика) оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя и дополнительного соглашения к настоящему договору. По мнению истца, оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно только на основании решения покупателя без подписания дополнительного соглашения.

С учетом положений действующего гражданского законодательства суд приходит к выводу о том, что названный пункт договора должен быть изложен в редакции истца исходя из следующего.

В соответствии с действующим гражданским законодательством оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно. Статья 315 ГК РФ устанавливает, что должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо не вытекает из его существа. В обязательствах, не связанных с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, действует презумпция допустимости досрочного исполнения обязательства. Эта презумпция установлена в интересах должника. Отказывающийся от принятия досрочного исполнения кредитор оказывается просрочившим. Опровержение этой презумпции может следовать из закона, иных правовых актов, условий обязательства либо его существа. В силу прямого указания п.4 ст.5 ФЗ от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. Таким образом, возможность досрочной оплаты арендуемого имущества не поставлена законодателем в данном случае в зависимость от волеизъявления продавца.

4. Разногласия по пункту 4.2. проекта договора заключаются в желании истца изменить установленную продавцом ставку санкции за нарушение срока оплаты объекта в виде неустойки в размере 0,1% от суммы платежа на неустойку в размере учетной ставки банковского процента (ставка рефинансирования ЦБ РФ), установленного на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части от неуплаченной суммы платежа без учета НДС.

В отношении данного пункта договора суд полагает, что в соответствии с пунктом 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойка (штраф) устанавливается по соглашению сторон, если она прямо не предусмотрена законом. Поскольку предлагаемая ответчиком ответственность не предусмотрена законом, то в силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ она может быть установлена только по соглашению сторон. В связи с тем, что такое соглашение между сторонами отсутствует, пункт 4.2. договора (об уплате неустойки) подлежит исключению из договора.

В пункте 5.1. проекта договора предусмотрены три основания, по которым договор может быть досрочно расторгнут сторонами. Истец просит сократить данный перечень до одного основания, изложив данный пункт следующего содержания: «Настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством: в том числе в случае неполной оплаты ежемесячной суммы основного долга полностью и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике платежей (Приложение № 3) более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев».

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Федеральным законом № 159-ФЗ не предусмотрено специальных оснований для расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества, поэтому в таком случае подлежат применению общие положения Гражданского кодекса РФ о расторжении договора (ст. 450 и ст. 451 ГК РФ).

Суд полагает, что иные основания расторжения договора могут быть установлены в договоре только по соглашению сторон. В связи с тем, что такое соглашение сторонами также не достигнуто, пункт 5.1. договора также подлежит исключению из договора.

6. Подпункт 2 пункта 6.3. Приложения № 2 к договору «Сдавать объект в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования им (сервитут) с согласия залогодержателя». Истец полагает, что в договоре должно быть предусмотрено, что такие права могли бы осуществляться покупателем без согласия залогодержателя.

В судебном заседании представитель ответчика указал, что не возражает против принятия данного условия договора в редакции истца.

Согласно ст. 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. предусмотрено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).

На основании вышеизложенного, принимая во внимание, что арендованное имущество продается истцу в рассрочку на 5 лет, следовательно, в силу п. 3 ст. 489 и п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ такой товар (недвижимое имущество), признается находящимся в залоге у продавца, а также, учитывая позицию ответчика по данному вопросу, пп. 2 пункта 6.3. Приложения № 2 к договору принимается в редакции истца.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая заявленное ООО «Поиск» ходатайство об отнесении на него судебных расходов по проведению экспертизы, а также то, что в удовлетворении требования о признании ненормативного правового акта недействительным отказано, требование об урегулировании разногласий по договору удовлетворено частично, расходы по оплате экспертизы в размере 10000 руб. и по оплате госпошлины в сумме 3000 руб. подлежат отнесению на истца в силу ст. 110, 106 АПК РФ.

Расходы по оплате госпошлины в сумме 1000 руб. подлежат взысканию с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Нижний Тагил в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требования о признании недействительным п.п. 1 п. 4 постановления Администрации г. Нижний Тагил от 11.11.2009г. № 2035 условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Мира, 81/23» отказать.

2. Принять спорные условия договора купли-продажи муниципального имущества от 19 ноября 2009 г., заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил и ООО «Поиск», в следующей редакции:

1. абзац 2 пункта 1.1. «Встроенное нежилое помещение литера А, расположенное по адресу: <...>/Мира, 81/23, общей площадью 474,7 кв.м. (далее – Объект). Площадь объекта не превышает установленное законом Свердловской области предельное значение площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. План объекта является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1)».

Объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права номер,серия ____ от __ . Кадастровый (условный) номер объекта_______ ».

2. пункт 2.1. «Объект продается по цене 14 990 000 рублей – основная сумма платежа без учета НДС».

3. пункт 2.7. «Оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу».

4. пункт 4.2. исключить из текста договора.

5. пункт 5.1. исключить из текста договора.

6. статья 2 Приложения № 2 «Оценка Объекта произведена на основании ФЗ РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и составляет 14 990 000 руб. – основная сумма платежа без учета НДС».

7. абзац 2 статьи 3 Приложения № 2 «В соответствии с условиями договора купли-продажи муниципального имущества от 19 ноября 2009 г. Покупатель обязан уплатить Продавцу стоимость объекта в размере 14990000 рублей - основная сумма платежа без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным экспертом ФИО3 на основании определения арбитражного суда о назначении экспертизы по делу № А60-2987/2010-С1, и процентов, начисленных на сумму основного долга, исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендованного имущества (газета «Горный край» от 17.11.2009 г. № 84)».

8. подпункт 2 пункта 6.3.Приложения № 2 «Сдавать объект в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования им (сервитут) без согласия залогодержателя».

9. Приложение № 3 принять в редакции ЗАО «Поиск», представленной в судебное заседание 26.10.2010г., с учетом рыночной стоимости имущества, определенной в ходе рассмотрения спора и составляющей 14990 000 руб. без учета НДС, периода рассрочки платежей 5 лет, начиная с даты вступления в силу решения по настоящему делу, уплатой равными долями ежемесячных платежей по последнее число каждого календарного месяца.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил в пользу ЗАО «Поиск» 1000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья Л.В.Громова