Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи О.В.Абозновой при ведении протокола судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Вистон»

к Администрации города Екатеринбурга

о понуждении к заключению договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 директор,

от ответчика: ФИО3 представитель по доверенности №84 от 14.04.2010г., после перерыва ФИО4 представитель по доверенности № 224 от 28.12.2009г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью «Вистон» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Екатеринбурга о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером :66:41:0303005:3 по ул. Юмашева, 6.

В предварительном судебном заседании ответчик заявил о том, что никаких возражений против заключения договора аренды Администрация города не имеет, проект договора подготовлен. Ответчик указал, что договор аренды в течение длительного времени не готовился ответчиком, в силу чего истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

В судебном заседании 15.11.2010г. истец сообщил о том, что ему передан проект договора аренды (не подписанный ответчиком), однако, истец указал, что у него имеются возражения относительно трех условий, содержащихся в проекте договора, представленном Администрацией. В частности, истец не согласен с содержанием пунктов 2.4, 2.5 и 6.2 договора.

Для предоставления истцу и ответчику дополнительного времени в целях урегулирования возникших разногласий, в судебном заседании объявлен перерыв до 22.11.2010г. После перерыва судебное заседание продолжено.

Истец представил подписанный им проект договора аренды с учетом своей редакции спорных пунктов. Ответчик указал, что с редакцией истца он не согласен, представил дополнительные возражения.

Принимая во внимание отсутствие возражений ответчика против заключения договора, учитывая, что между сторонами возник спор, связанный с наличием разногласий относительно условий договора, и принимая во внимание также, что и истец и ответчик не возражают против рассмотрения спора как преддоговорного, рассмотрение иска с учетом произведенного истцом уточнения и относительно редакции п. 6.1 договора произведено как спор о разногласиях, возникших при заключении договора.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения представителей сторон, арбитражный суд счел обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца относительно изложения пунктов 2.4, 2.5 и 6 (6.1, 6.2) в своей редакции. При этом арбитражный суд основывается на следующем.

Пункт 2.4 договора аренды в редакции ответчика предусматривает ретроспективное действие договора - т.е. распространение его действия на отношения, сложившиеся до его заключения, и установление обязанности истца внести арендную плату за пользование земельным участком с 31 марта 2008г. (с момента возникновения у истца права на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке). Истец полагает необходимым исключение из п. 2.4 данного условия, указывая, что принцип платности землепользования не относится к отношениям сторон по поводу заключения договора аренды и ответчик не лишен возможности в рамках самостоятельного иска предъявить требования относительно внесения платы за пользование земельным участком.

Возражения истца в данном случае суд полагает обоснованными по следующим основаниям. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, закон определяет, что действие договора на отношения, возникшие до его заключения, может распространяться при условии, что это непосредственно согласовано сторонами в договоре. В данном случае одна из сторон не согласна на ретроспективное действие договора, в связи с чем п. 2.4 договора не может быть принят в редакции ответчика, тем более, что редакция п.2.4 договора, предложенная истцом, не нарушает принцип платности землепользования, поскольку плата за пользование землей при доказанности факта пользования может быть уплачена истцом в самостоятельном порядке при предъявлении соответствующего требования.

По тем же основаниям подлежит принятию в редакции истца пункт 6.2 договора, а также с учетом уточнения, произведенного истцом непосредственно в судебном заседании, и редакция пункта 6.1 договора аренды. В соответствии с ч.1 ст. 425 и ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, абзац первый п. 6.1 договора подлежит изложению в следующей редакции: «Срок действия настоящего договора устанавливается 15 лет с момента государственной регистрации договора»; пункт 6.2 - «Права и обязанности по настоящему договору возникают у сторон с момента государственной регистрации настоящего договора».

Что касается разногласий, возникших относительно пункта 2.5 договора аренды («оборот участка»). Предложенная Администрацией г. Екатеринбурга редакция п. 2.5 договора аренды предусматривает возможность для арендатора передать арендные права в залог в пределах срока действия договора с согласия арендодателя (в случаях предусмотренных законодательством). Истец же полагает необходимым в этой части правомочий также распространить уведомительный порядок передачи в залог арендных прав, поскольку уведомительный порядок передачи права аренды соответствует действующему законодательству. Кроме того, истец указывает на то, что указанный пункт договора имеет для него существенное значение, поскольку на земельном участке расположен объект незавершенного строительства - жилой дом, для целей завершения строительства предприняты действия по поиску новых инвесторов, а также по привлечению заемных средств, для чего необходимо передать арендные права в залог.

В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Согласно п. 1.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Ответчик указывает, что при изложении условий договора, установленных в п.2.5 договора аренды, он исходил из редакции п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Принимая во внимание, что нормами более специального законодательства допускается передача арендных прав в залог без согласия собственника при условии его уведомления, принимая во внимание обстоятельства дела, а именно предмет аренды - земельный участок и те цели, для которых данный объект предоставляется, суд полагает возможным изложить п. 2.5 договора в редакции истца и распространить действие уведомительного порядка в том числе на передачу в залог арендных прав.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Пункты 2.4, 2.5, 6.1 и 6.2 договора № 3-1584 аренды земельного участка с кадастровым номером № 66:41:03 03 005:3 изложить в редакции истца:

Пункт 2.4 - «Арендатор обеспечивает проведение работ по уборке и благоустройству, а также по организации наружного освещения участка. Арендатор не должен допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на участке и прилегающих к нему территориях.

Арендатор обязуется использовать участок в соответствии с условиями его предоставления, а именно:

- обеспечить доступ на территорию участка владельцам сетей инженерно-технического обеспечения, проходящих через земельный участок, для проведения работ по их эксплуатации и ремонту.»;

Пункт 2.5 - «Арендатор имеет право передать участок в субаренду, вправе отдать арендные права в залог в пределах срока действия настоящего договора, а также вправе передать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, в том числе внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора при условии письменного уведомления об этом арендодателя в течение 10 дней после совершения указанных действий.»;

Пункт 6.1 - «Срок действия настоящего договора устанавливается 15 лет с момента государственной регистрации договора.

В случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений (письменного предупреждения о расторжении договора) со стороны арендодателя, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.»;

Пункт 6.2 - «Права и обязанности по настоящему договору возникают у сторон с момента государственной регистрации настоящего договора.».

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья О.В.Абознова