Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.И. Пономаревой, рассмотрел дело №А60-31467/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью "МАШДЕТАЛЬ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изменении договора аренды.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 21.10.2017;

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 07.09.2018г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Истец обратился в суд с исковым заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, просит обязать Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № ST-100 от 21.04.2017 (земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:41:0505019:28, местоположение: <...> (далее –земельный участок), разрешенное использование - под объект коммунально-складского хозяйства (склад), общей площадью 6 698 кв.м.) за период с 01.01.2018 по 03.10.2021 исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка равной 4 481 696 рублей.

В судебном заседании истец на требовании настаивает, представил в материалы дела копию решения от 15.06.2018 по делу № 3а-192/2018, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 15.11.2012 составляет 4 481 696 руб., датой подачи заявления в суд считать 24.11.2017. Настоящее решение приобщено к материалам дела.

Ответчик иск не признал по основаниям, указанным в отзыве и при этом пояснил, что годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определен по результатам аукциона, что не предполагает регулирование арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка посредством ее установления Министерством в ином размере, либо через оспаривание в судебном порядке.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

На основании протокола о результатах аукциона от 04.04.2017 № 10 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Машдеталь» (далее – общество «Машдеталь», арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ST-100 от 21.04.2017.

В аренду обществу «Машдеталь» передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:41:0505019:28, местоположение: <...>. Размер арендной платы определен в приложении № 3 к договору и составляет 2 115 000 руб. в год, что соответствует п. 44 технического протокола к протоколу № 10 от 04.04.2017 о результатах аукциона.

Таким образом, размер годовой арендной платы определен в качестве рыночной цены аренды по результатам аукциона.

В связи с тем, что арендатором была оспорена кадастровая стоимость земельного участка, решением Свердловского областного суда о 15.06.2018 по делу № 3а-192/2018 кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 15.11.2012 определена в размере 4 481 696 руб. общество «Машдеталь» обратилось в Министерство с заявлением о перерасчете арендной платы, исходы из кадастровой стоимости земельного участка в размере 4 481 696 руб., однако в письме Министерства от 31.10.20-18 № 17-01-82/15843 получило отказ со ссылкой на то, что размер годовой арендной платы определен по результатам аукциона и изменение установленной таким образом арендной платы будет противоречить нормам п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ, ч. 8 ст. 448 ГК РФ.

Не согласившись с таким отказом, истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд не находит оснований для удовлетворения требований в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На основании п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно п.п. 2, 3 ст. 39.7. Земельного кодекса РФ, в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На основании п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Согласно п.п. 18, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы.

В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.

Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящимся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 30 декабря 2011 г. № 1855-ПП, размер арендной платы за земельные участки определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, а в случае ее отсутствия от рыночной стоимости земельного участка, если иное не установлено законодательством.

Таким образом, размер кадастровой стоимости земельного участка является одним элементов регулируемой арендной платы и, следовательно, изменение кадастровой стоимости участка либо посредством установления государственным органом иного размера кадастровой стоимости, либо через судебное или внесудебное оспаривания кадастровой стоимости не относится к обстоятельствам, с возникновением которых размер арендной платы, определенной по результатам аукциона, может быть изменен.

При этом в приложении № 3 к договору аренды приведена формула расчета арендной платы, не предусматривающая определенный размер кадастровой стоимости участка в качестве базовой величины для последующего применения к ней соответствующих ставок арендной платы.

В приложении № 3 к договору сторонами за основу правомерно взят размер годовой арендной платы 2 115 000 руб. с умножением на определенное количество дней в году, в которых имело место пользование земельным участком.

Поскольку порядок оплаты по договору предусматривает обязанность внесения арендной платы ежемесячно до 10-го числа текущего месяца (п. 3.3. договора), формула расчета ежемесячной арендной платы будет следующей: 2 115 000 : 365 х к-во дней в месяце (соответственно 28, 29, 30, или 31 дней).

Анализируя условия договора аренды земельного участка № ST-100 от 21.04.2017 о порядке определения арендной платы суд пришел к следующим выводам.

Во-первых, годовая арендная плата определена в твердом размере 2 115 000 руб. и настоящая плата как нерегулируемая государством цена не зависит от изменения кадастровой стоимости земельного участка, которая была определена по результатам аукциона и изначально не зависела от размера кадастровой стоимости; во-вторых, в п. 3.4. договора записано, что размер годовой арендной платы подлежит ежегодному пересмотру в соответствии с федеральным законодательством, нормативными правовыми актами Свердловской области, обязанность по уплате измененного размера арендной платы возникает у арендатора с момента опубликования соответствующего нормативного правового акта, независимо от даты подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы с приложением расчета.

Принимая во внимание то, что размер арендной платы, определенной по результатам аукциона, является рыночной ценой, никак не связанной с определяемой нормативными правовыми актами кадастровой стоимостью участков, возможное изменение договора в части арендной платы и ее увеличения, связано только лишь с принятием нормативных актов, согласно которым изменяются ежегодные коэффициенты увеличения платы на индекс инфляции.

Из толкования п. 3.4. при этом не следует, что указанные нормативные правовые акты относятся к актам, согласно которым устанавливаются иные ставки арендной платы, поскольку ставки арендной платы также являются элементом регулируемой цены и применяются в отношении кадастровой стоимости участка, которая в рассматриваемой ситуации отсутствует.

Из толкования п. 3.4., а также иных условий договора следует, что заключенный на достаточно длительный срок, а именно, на срок с 04.04.2017 по 03.10.2021, договор аренды может быть изменен в части увеличения арендной платы путем умножения годовой арендной платы, определенной по результатам аукциона, на соответствующий индексирующий инфляционный коэффициент.

Такое изменение не будет противоречить закону, поскольку такое изменение арендной платы будет произведено согласно соответствующему нормативному правовому акту также и в отношении арендаторов, арендующих земельные участки по договорам, не заключенным по результатам торгов.

Суд при этом отмечает, что при предъявлении в суд настоящего иска истец ошибочно толкует возможность применения к спорным правоотношениям положений ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в которой закреплено правило, согласно которому, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В рассматриваемой ситуации те цели, на достижение которых направлено действие указанной нормы Закона об оценочной деятельности, никак не связаны с определением арендной платы, которая установлена сторонами в договоре аренды № ST-100 от 21.04.2017 по результатам аукциона и, на этом основании, элементом регулируемой государством цены не является.

Следовательно, при изменении в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка, такое изменение не влечет за собой изменение условий договора аренды.

В связи с чем, основания для удовлетворения исковых требований у суда отсутствуют.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии <***>.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья П.Б. Ванин