Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи М.Л. Скуратовского при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Г. Цветковой рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Эфес»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Бизнес-Альянс»

третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области

о признании договора займа недействительным и понуждении заключить договор участия в долевом строительстве

при участии в судебном заседании

от истца ФИО1 – представитель, адвокат по доверенности № 33 от 14.01.2008г., ФИО2 - представитель по доверенности № 35 от 14.01.2008г., ФИО3 – юрисконсульт, доверенность № 34 от 14.01.2008г.,

от ответчика ФИО4 - представитель по доверенности № б/н от 10.01.2008г., ФИО5 - представитель по доверенности № б/н от 10.01.2008г.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании договора займа № 2С-Чк от 18.07.2007г., заключенного между ним и ответчиком, притворным, ничтожным, применить правила, относящиеся к предварительному договору участия в долевом строительстве. Также истец просил понудить ответчика заключить договор участия в долевом строительстве и к государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве на квартиру № 10, состоящую из 2-х комнат, общей проектной площадью 70,22 кв.м., расположенную на 4 этаже в строящемся жилом доме по ул. Чкалова-Громова-Бардина-Ямская в г. Екатеринбурге (строительный адрес) с последующей регистрацией в Федеральной регистрационной службе.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором иск не признал, ссылаясь на действительность договора займа № 2С.-Чк от 18.07.2007 года.

Истец заявил отказ от части исковых требований и просит признать договор займа № 2С.-Чк от 18.07.2007г., заключенный между ним и ответчиком, притворным, ничтожным и применить последствия недействительности сделки в виде односторонней реституции, обязав истца возвратить ответчику сумму, уплаченную по договору займа № 2С.-Чк от 18.07.2007г. в размере 3 124 790 руб. 00 коп.

В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд указанный отказ принимает, так как это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

От Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии его представителя.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

18 июля 2007 г. между сторонами был подписан договор займа № 2С.-Чк, в соответствии с которым ответчик должен был передать истцу в заем 3124790 руб., а истец возвратить денежные средства в срок до 20 января 2008 г. с уплатой 40% годовых. Целью займа является оплата истцом работ по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома по ул. Чкалова-Громова-Бардина-Ямская в г. Екатеринбурге (п.7 договора).

Обязанность истца по уплате процентов стороны увязали с заключением и государственной регистрацией договора долевого участия в строительстве квартиры № 10 в указанном выше доме (п. 9, 10, 11) – при наступлении данного условия договор займа становится беспроцентным.

Исполнение договора займа произведено ответчиком путем перечисления истцу суммы 124790 руб. 19.07.2007 г. и передачи 20.07.2007 г. векселя Сберегательного банка Российской Федерации номиналом – 3000000 руб.

Договор № 10 Чк долевого участия подписан сторонами также 18 июля 2007 г., в нем в качестве стоимости квартиры указана та же самая сумма, что и в договоре займа – 3124790 руб. В силу п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 214-ФЗ), договор № 10 Чк является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию.

Истец, считая, что государственная регистрация договора № 10 Чк не проведена по вине ответчика, просит признать договор займа № 2С.-Чк ничтожной сделкой по основанию, установленному п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации – полагает что договор займа является притворной сделкой, прикрывающей предварительный договор об участии в долевом строительстве.

Основной целью подачи настоящего иска, как объяснил представитель истца в заседание, является нежелание платить ответчику кабальные проценты по договору займа.

Установив обстоятельства, исследовав доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Убеждение истца, что договор займа прикрывает предварительный договор об участии в долевом строительстве, не основано на фактических обстоятельствах и нормах закона.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации основным содержанием, которое законодатель вложил в данный субинститут договорного права – предварительный договор, является договоренность сторон о заключении в будущем основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предварительным может считаться только тот договор, который заключается: 1) ранее основного; 2) содержит существенные условия, установленные законодательством для основного договора; 3) содержит действительное, реальное намерение сторон заключить основной договор. По существу, предварительный договор можно назвать «эскизом» основного договора с отложенным сроком вступления в договорные отношения.

Договор займа № 2С. – Чк не содержит ни одного из перечисленных основных элементов предварительного договора:

1) и договор займа и договор долевого участия в строительстве подписывались сторонами в один день, причем в тексте договора займа уже имеется ссылка на договор № 10 Чк, что свидетельствует о подписании этого договора даже ранее по времени, чем договора займа;

2) договор займа не содержит существенных условий договора участия в долевом строительстве, перечисленных в п. 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ;

3) в договоре займа отсутствует условие о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве, поскольку такой договор они уже подписали.

Кроме того, договор займа, являющийся реальным (п. 1 ст. 807 Гражданского кодека Российской Федерации), был заключен только 20.07.2007 г., в момент уплаты ответчиком и поступления истцу суммы 124790 руб. и именно в указанной сумме - вексель как ценная бумага, имеющая индивидуальные признаки, не может быть предметом договора займа, передача ответчиком истцу векселя является основанием возникновения между сторонами других, не заемных, договорных отношений.

Таким образом, договор займа не мог прикрывать предварительный договор участия в долевом строительстве, в связи с чем, нет оснований для удовлетворения исковых требований, предъявленных с указанным основанием.

Тем не менее, достаточно очевидна взаимосвязь договоров займа и участия в долевом строительстве: целью займа, суммой займа и стоимостью квартиры, ссылками в договоре займа на договор № 10 Чк. Данные обстоятельства позволяют предположить, что подписание договора займа и прием денежных средств и векселя от ответчика, являются, со стороны истца, способом обойти ограничения на привлечение денежных средств участников долевого строительства, установленные статьями 3, 4 Федерального закона № 214-ФЗ.

Однако наличие следующих обстоятельств:

- подписание истцом по своей воле договора займа в качестве способа привлечения инвестиционных средств на строительство многоквартирного дома;

- отказ истца от требования о государственной регистрации договора № 10-Чк;

- отсутствие у ответчика прав на получение квартиры до государственной регистрации договора № 10 Чк, требование о которой им также не заявляется –

дает суду основание сделать следующий вывод:

Договор займа № 2С. – Чк, хотя его содержание и вызывает предположение об использовании этого вида договора для оперативного привлечения денежных средств участника долевого строительства, является самодостаточной сделкой по предоставлению истцу денежных средств, поскольку содержит все существенные и необходимые условия договора займа: сумму займа, размер процентов, срок возврата, цель получения займа. Условие же о преобразовании договора займа из возмездного в беспроцентный при заключении договора участия в долевом строительстве и его государственной регистрации, судом расценивается как отменительное (п. 2 ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации) – поскольку регистрация договора № 10 Чк (событие, относительно которого неизвестно – наступит оно или нет) прекращает обязанность истца по уплате процентов за пользование переданными в заем денежными средствами.

На основании подп. 3 п.1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная истцом по платежному поручению № 1524 от 13.09.2007г. в размере 500 руб., подлежит возврату из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований в части признания договора займа № 2С.-Чк от 18.07.2007 года недействительным по основанию, установленному п.2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказать.

2. Производство по делу в части требования о понуждении заключить договор участия в долевом строительстве и к государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве на квартиру № 10, состоящую из 2-х комнат, общей проектной площадью 70,22 кв.м., расположенную на 4 этаже в строящемся жилом доме по ул. Чкалова-Громова-Бардина-Ямская в г. Екатеринбурге (строительный адрес) с последующей регистрацией в Федеральной регистрационной службе прекратить.

3. Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Эфес» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 руб., уплаченную по платежному поручению № 1721 от 04.12.2007г. Подлинное платежное поручение возвратить истцу.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья М.Л. Скуратовский