Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю.Григорьевой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.С.Лепинских рассмотрел в судебном заседании дело №А60-33805/2011 по иску Прокуратуры Свердловской области к Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>), ООО "Ромис-В" (ИНН <***>), третьи лица ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ООО «Управляющая компания «Добрый город», ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО27, представитель по доверенности № 8-12-11 от 11.07.2011г.,

от ответчиков – ООО «Ромис-В», ФИО28 представитель по доверенности от 01.02.2011г., ФИО29, представитель по доверенности от 08.11.2011г., ФИО30, доверенность от 05.07.2011г.

от третьих лиц: ФИО4, ФИО3, ФИО8, ФИО31

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчикам о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка № 7-1063 от 26.02.2007г. и применении последствий недействительности сделки.

Ответчик – ООО «Ромис-В» с требованиями не согласен, просит в удовлетворении требований отказать, поскольку истцом пропущен срок исковой давности.

Ответчик – Администрация г. Екатеринбурга с иском не согласна в связи с соответствием порядка предоставления земельного участка требованиям законодательства; правоотношения возникли между сторонами с 2005 года; разрешительным письмом согласовано предварительное место размещения объекта; постановления Главы Екатеринбурга никем не оспорено и не отменено; истец не обосновал, в защиту чьих интересов подано заявление.

Третьи лица требование о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка № 7-1063 от 26.02.2007г. и применении последствий недействительности сделки поддерживают.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Между Администрацией г. Екатеринбурга (далее – арендодатель, Администрация) и ООО «Ромис-В» (далее – арендатор, общество) подписан договор аренды земельного участка № 7-1063 от 26.02.2007г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:00 00 000:0428 общей площадью 48654 кв.м, расположенного в <...>. Участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 26.02.2007г.

Распоряжением Главы г. Екатеринбурга от 24.04.2006г. №1144-р утвержден проект границ и акт выбора земельного участка и предварительно согласовано место размещения комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инженерного обеспечения.

Постановлением Главы г. Екатеринбурга №636 от 22.02.2007г. обществу предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 48654 кв.м, расположенный в <...> на 5 лет для строительства индивидуальных жилых домов с объектами инженерного обеспечения.

11.09.2008г. между арендатором и арендодателем подписано дополнительное соглашение, изменяющее сроки аренды с 5 лет на неопределенный срок, и целевое использование со строительства индивидуальных жилых домов с объектами инженерного обеспечения на строительство блокированных односемейных жилых домов с объектами инженерного обеспечения.

Полагая, что вышеуказанный договор аренды противоречит нормам действующего законодательства, а именно ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 30, п.2 ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, положениям Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», нарушает права и законные интересы граждан, организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Прокуратура Свердловской области обратилась в суд с соответствующим исковым заявлением на основании ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В обоснование своих требований прокуратура указала на то, что решение о предоставлении обществу земельного участка для строительства принятое без проведения аукциона, нарушает права и законные интересы граждан и организаций, которым не предоставлена возможность участия в аукционе по продаже земельного участка в связи с нарушением порядка его предоставления.

Кроме того, в аренду передан земельный участок, обремененный правами физических лиц – собственников квартир в жилых домах, расположенных на спорном земельном участке.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, считает, что требования Прокуратуры Свердловской области обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, а продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (п. 1, 2 ст. 30.1, п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») до 01.03.2007г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Указанная норма права действовала на момент вынесения уполномоченным органом постановлений об утверждении акта выбора земельного участка и о предоставлении земельного участка в аренду.

Согласно абз. 2 п. 15 ст. 3 указанного закона до 01.03.2007г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Из материалов дела следует, что акт выбора земельного участка утвержден распоряжением Главы города Екатеринбурга №1144-р от 24.04.2006г., т.е. после 01.10.2005г.

В этом случае в силу прямого указания закона, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005г. не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абз. 3 п. 15 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Разрешительное письмо №95 от 09.03.2005г., выданное обществу на основании заявления о предоставлении земельного участка под строительство жилых домов не может быть расценено как решение о предварительном согласовании размещения объекта, поскольку по своему содержанию является разрешением на сбор технических условий подключения объектов капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения, и не может быть отнесено к ненормативным актам органа местного самоуправления, в связи с чем указанный довод ответчиков суд отклоняет.

Доводы ответчиков о возникновении правоотношений по предоставлению обществу земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.10.2005г., что является, по мнению ответчиков, основанием для предоставления участка без проведения аукциона, судом не принимаются, поскольку только от наличия принятого до 01.10.2005г. решения о предварительном согласовании места размещения объекта зависит порядок предоставления земельного участка, правоотношения по предоставлению которого начались ранее (абз. 3 п. 15 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Согласно Определению Конституционного суда Российской Федерации от 01.04.2008 №388-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса администрации Костромской области о проверке конституционности положений п. 2 ст. 26 и п. 4 ст. 38 ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», законодателем был установлен достаточный – многомесячный – переходный период, в течение которого граждане и компетентные органы местного самоуправления имели возможность и должны были завершить все ранее начатые процедуры по предоставлению земельных участков без торгов.

Придание обратной силы соответствующим положениям указанного Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не может рассматриваться как ухудшение положения граждан, в отношении которых в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, поскольку запрет на предоставление земельных участков в аренду для жилищного строительства без проведения торгов (конкурсов, аукционов) был введен еще Федеральным законом «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Доводы ответчиков о том, что постановление Главы города Екатеринбурга, на основании которого предоставлен земельный участок в аренду, никем не оспорено, судом не принимается, поскольку указанный договор в силу ч. 3 ст. 447 Гражданского кодекса <...> ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, может быть заключен только путем проведения торгов, вынесение постановлений не основано в данном случае на законе, исполнение постановлений привело к нарушению порядка предоставления земельного участка. Если лицо, участвующее в деле, в обоснование своих требований или возражений ссылается на несоответствие ненормативного правового акта закону, суд вправе не применять такой акт, если он противоречит закону, независимо от того, предъявлялось ли требование о признании этого акта недействительным.

Кроме того, спорный земельный участок передан администрацией в аренду не свободным от прав третьих лиц – на указанном земельном участке расположены жилые дома, собственники квартир в которых имеют права пользования земельным участком, занятым соответствующим объектом недвижимости.

Таким образом, поскольку предусмотренный федеральным законодательством порядок предоставления права аренды земельного участка обществу не соблюден, земельный участок обременен объектами недвижимого имущества, а, соответственно, и исключительными правами собственников квартир жилых домов, договор аренды № 7-1063 от 26.02.2007г. является недействительным в силу ничтожности на основании ст. 168, ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возместить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работой или предоставленной услугой) возместить его стоимость в деньгах.

Разъяснения относительно порядка применения п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации содержаться в п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 13/14 от 08.10.1998г., которым установлено, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая – товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств.

Договор аренды имущества является по правовой природе взаимным – обязанности арендатора вносить арендную плату корреспондирует обязанность арендодателя передать имущество.

С учетом того, что землепользование является платным, оснований полагать, что размер взаимных обязательств сторон по договору является неравным, не имеется, следовательно, в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки арендодателю подлежит возврату земельный участок.

Ссылка ответчиков на отсутствие у Прокуратуры Свердловской области права на иск и доказательств нарушенных прав судом отклоняется.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности сделок в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов, в частности, органами местного самоуправления.

Учитывая, что предметом исковых требований является недействительность сделки, совершенной органом местного самоуправления, и связанное с ним применение последствий недействительности сделки, направленной на возврат имущества, обращение Прокуратуры Свердловской области в арбитражный суд находится в пределах полномочий, установленных процессуальным законодательством.

Заявленный ответчиком срок исковой давности применению не подлежит, поскольку с момента заключения договора 11.09.2008г. и до обращения истца с иском 09.09.2011г. прошло менее трех лет.

Оснований для исчисления срока давности с момента подписания договора 26.02.2007г., либо с 22.02.2007г. или 04.09.2008г. момента возникновения прав и обязанностей по договору не имеется, поскольку договор заключен сторонами 11.09.2008г. с момента подписания дополнительного соглашения, изменившего сроки аренды с 5 лет на неопределенный срок (п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66).

До 11.09.2008г. договор аренды земельного участка №7-1063 от 26.02.2007г. являлся незаключенным в виду отсутствия его государственной регистрации (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

В этой связи следует отметить и то, что подписанию дополнительного соглашения от 11.09.2008г. предшествовало получение ответчиком – ООО «Ромис-В» отказа в государственной регистрации договора аренды №7-1063 от 26.02.2007г. (№01/597/2007-216 от 21.01.2008г.), в том числе и по заявленным истцом основаниям для признания сделки недействительной.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка № 7-1063 от 26.02.2007г. в редакции дополнительного соглашения №1 от 11.09.2008г., заключенный между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО "Ромис-В" (ИНН <***>).

ООО «Ромис-В» (ИНН <***>) в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу возвратить Администрации г. Екатеринбурга земельный участок с кадастровым номером 66:41:00 00 000:0428 общей площадью 48645 кв.м., расположенный в <...>.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья С.Ю.Григорьева