Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.П.Воронина при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В.Кондрат рассмотрел в судебном заседании дело

по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Феррон-сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области(ИНН <***>, ОГРН <***>)

с участием третьего лица: ЗАО «УРАЛИНКОР-ИНВЕСТ»

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права

при участии в судебном заседании

от заявителя: ФИО1, представитель по доверенности от 23.07.2012;

от заинтересованного лица: ФИО2, представитель по доверенности от 25.11.2011, ФИО3, представитель по доверенности от 12.10.2012.

Третье лицо о времени и месте рассмотрения заявления извещено надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда, о чем свидетельствует представленный письменный отзыв.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

ООО «Феррон-сервис» просит признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 20.06.2012 об отказе в государственной регистрации права собственности общества на объекты недвижимого имущества – нежилые встроенные помещения, расположенные в здании административного назначения литер А №№ 1 – 6, 35 – 40, общей площадью 259,5 кв.м., №№ 7 и 9, площадью 16,1 кв. м., по адресу: <...>.

По мнению заявителя, вывод регистрирующего органа об отсутствии оснований для регистрации является незаконным, поскольку ликвидация продавца этого имущества (ООО «Феррон плюс») не может служить основанием для отказа в регистрации права покупателя. Наличие обременений в виде ипотеки на спорное имущества также не является препятствием для регистрации, поскольку обязательства по погашению векселя и уплате процентов залогодателем (ООО «Феррон плюс») выполнены, а совместное обращение в регистрирующий орган залогодержателя и залогодателя невозможно в связи с ликвидацией последнего.

Регистрирующий орган доводы заявителя считает необоснованными, пояснив, что от имени ООО «Феррон плюс» в регистрирующий орган обратилось лицо, не имеющее полномочий действовать от имени общества, т.к. с момента ликвидации общества выданная им доверенность утратила силу. Кроме того, на момент обращения с заявлением о регистрации в реестре содержатся сведения об ином объекте, впоследствии преобразованном путем выделении из него объектов заявителя, в связи с чем имеются противоречия между заявленными права и зарегистрированным правом. При этом согласие залогодержателя на преобразование объектов отсутствует, а покупателем по договору купли-продажи не исполнена обязанность по оплате объектов.

Третье лицо в своем отзыве подтвердило отсутствие каких-либо претензий к залогодателю объекта недвижимого имущества – ООО «Феррон плюс», полагая при этом невозможным государственную регистрацию в связи с ликвидацией этого общества.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

В Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 28.04.2012 обратилась ФИО4, действующая от имени и в интересах ООО «Феррон плюс» по доверенности от 12.11.2011 № 3-1457 и от ООО «Феррон-сервис» по доверенности от 24.01.2012 № 03-62 с заявлениями о совершении регистрационных действий, в том числе:

- с заявлением о погашении регистрационной записи о праве на объект недвижимого имущества: помещения общей площадью 292,4 кв. м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 66:01/01:00:1046:07:21 в связи с преобразованием (разделением) объекта;

- с заявлениями о регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества: помещения общей площадью 16,1 кв. м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 66-66-01/279/2012-063;

- с заявлением о регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества: помещения общей площадью 259,5 кв. м., расположенные по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер: 66-66-01/249/2012-522.

Решениями от 20.06.2012 № 16/25543, № 16/25539 и № 16/25537 в погашении регистрационной записи о праве и в государственной регистрации права собственности отказано на основании абз. 3, 10 ст. 20 Закона о регистрации прав в связи с тем, что с заявлениями от имени ООО «Феррон плюс» обратилось лицо, не имеющего соответствующих полномочий в связи с ликвидацией самого общества; в связи с тем, что залогодержатель не давал согласия на преобразование помещения, а также в связи с тем, что на момент государственной регистрации объект недвижимого имущества, принадлежащий ликвидированному обществу «Феррон плюс», не исключен из государственного реестра, и собственник этого имущества не обращался с заявлением о регистрации перехода права собственности на новые объекты по договору купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации прав).

В силу п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав документов.

Статьей 20 Закона о регистрации прав предусмотрены случаи отказа в государственной регистрации прав.

Абзацем 3 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав предусмотрен отказ в государственной регистрации прав в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; абзацем 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав предусмотрен отказ в государственной регистрации прав в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как следует из материалов дела, ООО «Феррон плюс» являлось собственником объекта недвижимого имущества: помещения общей площадью 292,4 кв. м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 66:01/01:00:1046:07:21, в отношении которого в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу договора от 05.03.2007 в пользу ЗАО «УРАЛИНКОР-ИНВЕСТ» (регистрационная запись 66601/01:00:1046:07:21).

ООО «Феррон плюс» было ликвидировано 19.03.2012 вследствие признания его банкротом, в связи с чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.

Объекты недвижимого имущества, за регистрацией права собственности на которые обратилось ООО «Феррон-сервис», были образованы путем разделения объекта ООО «Феррон плюс» на три самостоятельных объекта, два из которых - помещения общей площадью 16,1 кв. м., кадастровый (условный) номер 66-66-01/279/2012-063, и помещения общей площадью 259,5 кв. м., кадастровый (условный) номер: 66-66-01/249/2012-522, и приобретены ООО «Феррон-сервис» по результатам торгов по продаже имущества по договору от 11.11.2010.

Вместе с тем в соответствии с п. 1, 2 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Вместе с тем в материалах дела отсутствует согласие залогодержателя (ЗАО «УРАЛИНКОР-ИНВЕСТ») на преобразование и отчуждение заложенного имущества и такой документ в регистрирующий орган представлен не был.

Помимо этого, от имени ООО «Феррон плюс» в регистрирующий орган обратилось лицо, не имеющее таких полномочий в связи с ликвидацией общества и прекращением в связи с этим юридической силы представленной доверенности.

Отсутствие продавца имущества является препятствием в регистрации перехода права собственности.

Пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в отношении указанной ситуации дано следующее разъяснение:

«На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество».

Из договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.11.2010, заключенного между ООО «Феррон плюс» (продавец) и ООО «Феррон сервис» (покупатель) следует, что оплата имущества по договору должна быть произведена в срок до 31.12.2012, а согласно п. 2.5 договора имущество до его полной оплаты находится в залоге у продавца (ООО «Феррон плюс»).

Поскольку оплата имущества по договору не произведена и доказательства этого отсутствуют, наличие указанного обременения также является препятствием для государственной регистрации возникновения права.

Таким образом, представленные ООО «Феррон-сервис» в целях государственной регистрации документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, кроме того, представленные документы не подтверждают наличие оснований для погашения регистрационной записи и регистрации перехода права собственности, в связи с чем оспариваемые решения об отказе в преобразовании объекта и государственной регистрации права на новые объекты являются обоснованными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья С.П.Воронин