Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.С. Колясниковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.О. Бронниковой, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-34772/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "АСТРАИНВЕСТСТРОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – общество "АСТРАИНВЕСТСТРОЙ", истец)

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – Администрация, ответчик)

о внесении изменений в договор,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 09.07.20 № 30

от ответчика: не явились

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Общество "АСТРАИНВЕСТСТРОЙ" обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации с требованием о внесении изменений в договор.

Определением от 20.07.20 арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд в предварительном судебном заседании определяет достаточность представленных доказательств и, признав дело подготовленным, в соответствии со ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит определение о назначении дела к судебному разбирательству.

Определением суда от 24.08.20 судебное заседание назначено на 28.08.20

06.10.20 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление. Отзыв приобщен к материалам дела.

Определением суда от 08.10.20 судебное заседание отложено на 26.10.20

Рассмотрев материалы дела, суд

установил:

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 27.01.2015 №3 о результатах аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории Администрацией г. Екатеринбурга и ООО «АстраИнвестСтрой» 24.02.2015 заключен договор о развитии застроенной территории №3-20-Р (далее - Договор), предметом которого являются обязательства, перечисленные в пунктах 8-10 Договора, по развитию застроенной территории в городе Екатеринбурге в районе улицы Гурзуфской площадью 4314,79 кв.м., границы которой определены в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане от 02.06.2014 №50303 (далее - застроенная территория).

Как указывает истец, обязательства, перечисленные в пунктах 8-10 Договора были выполнены обществом «АстраИнвестСтрой», за исключением подпункта 10 пункта 8 Договора, которым установлено, что общество «АстраИнвестСтрой» обязано осуществить строительство нежилого помещения не менее 68,7 кв.м. (взамен нежилого помещения в доме по ул. Гурзуфская, 11/3, признанного аварийным) - объекта социальной инфраструктуры, предназначенного для обеспечения застроенной территории и передать его безвозмездно в муниципальную собственность.

30.12.2015 Постановлением Администрации города Екатеринбурга № 3984 утвержден проект планировки и проект межевания в квартале улиц Белореченской -Гурзуфской - Московской - Пальмиро Тольятти - Посадской. Проектом планировки территории был произведен расчет обеспеченности территории объектами социального, коммунально-бытового назначения и объектами инженерной инфраструктуры. В соответствии с расчетом, нуждаемости в таких объектах на застроенной территории не было.

После утверждения проекта планировки, а также с учетом того, что назначение объекта социальной инфраструктуры, который общество «АстраИнвестСтрой» должно было передать вмуниципальную собственность определено Администрацией г. Екатеринбурга не было, 07.02.2017 общество «АстраИнвестСтрой» обратилось к заместителю главы администрации г. Екатеринбурга с предложением о передаче во исполнение пп.10 п.8 Договора иного жилого помещения, расположенного на территории Верх-Исетского или Железнодорожного районов г. Екатеринбурга, по выбору Администрации, площадью не менее 68,7 кв.м. Указанное обращение было передано на рассмотрение в Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (далее -Департамент)

10.03.2017 Департамент выразил согласие на принятие в муниципальную
собственность нежилого помещения по ул. Е. Савкова, 8 в ЖК «Перемена» общей площадью 68,7 кв.м. взамен помещения в снесенном доме по ул. Гурзуфская, 11/3. обществом «АстраИнвестСтрой» было предложено обратиться с пакетом документов в Администрацию Верх-Исетского района г. Екатеринбурга для инициирования процедуры передачи нежилого помещения в муниципальную собственность. Департамент согласовал приемку в муниципальную собственность нежилого помещения, расположенного по
адресу - Екатеринбург, ул. Е. Савкова, 4 под строительным номером 2, предложенное в счет исполнения обязательств застройщика по Договору от 24.02.2015 взамен помещения, ранее расположенного в границах застроенной территории по адресу - Екатеринбург, ул. Гурзуфская, 11/3, вновь подтвердив свою позицию по данному вопросу в ответе на письмо
общества «АстраИнвестСтрой», направленное в связи со сменой адреса нежилого помещения, предлагаемого для передачи в муниципальную собственность (изменилась нумерация дома).

После регистрации права собственности за обществом «АстраИнвестСтрой» на выбранное Департаментом нежилое помещение по ул. Е. Савкова, 4, 11.05.2018 г. общество обратилось в администрацию Верх-Исетского района с пакетом документов в соответствии с Положением «О порядке приема в собственность муниципального образования «город Екатеринбург» имущества, находящегося в частной собственности» (утв. Решением Екатеринбургской городской Думы от 12.11.2010 « 74/32).

06.06.2018 от администрации Верх-Исетского района поступило письмо о том, что пакет документов должен соответствовать Административному регламенту от 07.02.2014 г. № 294 «О внесении изменений в Постановление Администрации города Екатеринбурга от 02.07.2012 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги по приему в собственность муниципального образования «город
Екатеринбург» имущества, находящегося в частной собственности.

18.03.2018 обществом «АстраИнвестСтрой» был подан уточненный пакет документов, на основании которого Департаментом был подготовлен проект постановления Администрации города Екатеринбурга о приеме в муниципальную собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> от ООО «АстраИнвестСтрой».

Вместе с тем, 15.05.2019Администрацией Верх-Исетского района г. Екатеринбурга в адрес ООО «АстраИнвестСтрой» было направлено письмо, в котором указано, что Департамент, рассмотрев данный проект Постановления о приеме в муниципальную собственность указанного выше нежилого помещения, считает, что оно не отвечает условиям договора, поскольку находится за пределами территории, указанной в Договоре.

Как указывает истец, общество «АстраИнвестСтрой» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковыми требованиями к Администрации г. Екатеринбурга и Департаменту по управлению муниципальным имуществом о понуждении к принятию в муниципальную собственность нежилого помещения, основывая свои требования на ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ. В удовлетворении иска судом было отказано (дело № А60-66615/2019). Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу, что истцом не исчерпаны все способы защиты права.

05.06.2020 истец обратился в Администрацию г. Екатеринбурга с предложением внести изменения в договор о развитии застроенной территории №3-20-Р от 24.02.2015 г., изменив п.п.10 п.8 следующим образом:

«10) в случае сноса жилого дома по адресу: <...>, осуществить строительство или приобретение нежилых помещений общей площадью не менее 68,7 кв.м (что составляет не менее площади объекта муниципального недвижимого имущества нежилого назначения, расположенного в указанном жилом доме) - объекта социальной инфраструктуры, предназначенного для обеспечения территории района г. Екатеринбурга, в котором расположена застроенная территория, а также передать из безвозмездно в муниципальную собственность в течение четырех лет с момента заключения договора (данные обязательства не могут быть заменены по выбору инвестора на иные обязательства, предусмотренные подпунктом 8 настоящего пункта);».

Ответчиком было отказано в изменении условий договора в связи с тем, что основания для внесения таких изменений в договор отсутствуют.

В соответствии с п.8. ст. 488 Гражданского кодекса РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2)в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3)по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Истец указывает, что утвержденным проектом планировки и межевания территории не было выявлено потребности в социальных объектах не только в границах территории развития, но и в границах проекта планировки (площадь территории развития составляет 4314,79 кв.м. и располагается по ул. Гурзуфской, в районе домов Гурзуфская, 11/1, Гурзуфская, 11/3, а проект планировки утвержден в границах улиц Белореченской-Гурзуфской-Московской-Пальмиро Тольятти-Посадской на площади около 23 га).

При заключении договора о развитии застроенной территории, стороны не предполагали отсутствия потребности в социальных объектах, поскольку она определяется расчетным путем в ходе подготовки проекта планировки территории на основании нормативов Свердловской области, утвержденных Постановлением от 15.03.2010 г. № 380-ПП «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Свердловской области». 30.12.2015.

Передача нежилого помещения взамен помещения в снесенном доме по ул. Гурзуфская, 11/3 обусловлена обеспечением таким объектом потребностей застраиваемой территории, в соответствии с пп.10 п.8 Договора о развитии застроенной территории, отсутствие такой потребности, установленное нормативным актом, делает невозможным исполнение указанного пункта договора. В свою очередь, внесение изменений в указанный пункт и замена территории развития на территорию района дает возможность исполнить договор истцу и принять исполнение ответчику.

В сложившейся ситуации, учитывая то, что целью заключения договоров о развитии застроенной территории является модернизация аварийного и ветхого жилья, создание благоприятной городской среды за счет средств привлекаемых инвесторов, передача нежилого помещения, не отвечающего требованиям к его назначению (не обеспечивающего социальные потребности населения) приведет к значительному нарушению соотношения имущественных интересов сторон договора.

Как полагает истец, в настоящее время истцом исполнены все обязательства по договору, за исключением пп.10 п. 8 договора. Подготовлен и утвержден проект планировки и межевания территории (затраты составили 3 940 000 руб.), осуществлено расселение и снос многоквартирных домов по ул. Гурзуфская, 11/1 и ул. Гурзуфская, 11/3 (затраты составили 77 417 000 руб.), в муниципальную собственность переданы жилые помещения для предоставления гражданам, занимавшим помещения в указанных домах по договорам социального найма, построен многоквартирный жилой дом по ул. Гурзуфская, 11 и введен в эксплуатацию (стоимость строительства составила 499 244 000 руб.), осуществлена реновация сетей в границах территории развития (затраты составили 4 168 000 руб. + стоимость техприсоединения нового дома 30 610 000 руб.).

Таким образом, внесение изменений в договор о развитии застроенной территории позволит исполнить договор истцу и принять исполнение ответчику, сохранит баланс интересов сторон и будет соответствовать целям заключения такого договора.

В связи с чем истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением по настоящему делу.

Оценив фактические обстоятельства, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3 - 6 ч. 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7 - 9 ч. 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

Градостроительное законодательство не устанавливает, какие конкретно мероприятия должны быть включены в программу развития застроенной территории. По смыслу положений статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации основной целью развития застроенных территорий является снос и реконструкция ветхих жилых домов, расселение жителей, проживающих в ветхом жилищном фонде, за счет использования средств частных инвесторов, средств городского и областного бюджетов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" благоустройство территории поселения (городского округа) - это комплекс предусмотренных правилами благоустройства территории поселения (городского округа) мероприятий по содержанию территории, а также по проектированию и размещению объектов благоустройства, направленных на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, поддержание и улучшение санитарного и эстетического состояния территории.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрены существенные условия договора о развитии застроенной территории.

Согласно части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что положения закона не запрещают изменение договора о развитии застроенной территории в период его реализации по общим правилам гражданского законодательства.

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из положений пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) изменение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела, истец просит внести изменения в пп. 10 п. 8 договора, изменив территорию, в которой должен быть расположен объект социальной инфраструктуры, подлежащий передаче в муниципальную собственность.

Судом установлено, что границы территории, развитие которой предусмотрено договором № 3-20-Р от 24.02.2015, определены пунктом 1 договора и схемой расположения земельного участка на кадастровом плане от 02.06.2014 № 50303.

Так, в соответствии с п. 1 договора предметом договора являются обязательства, перечисленные в пунктах 8-10 договора, по развитию застроенной территории в городе Екатеринбурге в районе улицы Гурзуфской площадью 4314,79 кв.м, границы которой определены в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане от 02.06.2014 № 50303.

В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенными условиями договора являются, в частности сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

В соответствии с п.п. 1, 2 ч. 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в договоре наряду с указанными в ч. 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе:

1)обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

2)указание видов объектов, предусмотренных п. 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что условие, содержащееся в пп.10 п. 8 договора № 3-20-Р от 24.02.2015 о развитии застроенной территории, является существенным.

При этом в соответствии с ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

В связи с этим внесение изменений в существенные условия договора о развитии застроенной территории законодательством не допускается, изменение территории, в которой должен быть расположен объект социальной инфраструктуры, подлежащий передаче в муниципальную собственность на основании договора № 3-20-Р от 24.02.2015, невозможно.

Кроме того, не имеет значения, что отсутствовала необходимость обеспеченности территории объектами социального, коммунально-бытового назначения и объектами инженерной инфраструктуры, поскольку по условиям контракта была предусмотрена необходимость в этом объекте.

Доводы истца о том, что Департамент согласовывал изменение объекта, судом отклоняются, поскольку Администрация и Департамент являются самостоятельными организациями. Департамент стороной договора не является.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного заявленные требования удовлетворению не подлежат.

При отказе в удовлетворении исковых требований все судебные расходы в соответствии с ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья Ю.С. Колясникова