Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Л.А. Бирюковой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания В.В. Шахбазовой рассмотрел в судебном заседании дело №А60-3549/2011, возбужденного по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1

к обществу с ограниченной ответственностью «ТрансЭнергоРесурс», Департамент по управлению муниципальным имуществом, Администрации города Екатеринбурга,

о б оспаривании стоимости объекта недвижимости и разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 17.12.2009г. №66 В 169189;

от ответчиков: (от ООО «ТрансЭнергоРесурс») ФИО3 – представитель по доверенности от 10.03.2010г. №6; ФИО4 – представитель по доверенность от 22.08.2011г. (от Департамента по Управлению муниципальным имуществом) ФИО5 – представитель по доверенности от 29.07.2011г. №114; (от Администрации г. Екатеринбурга) ФИО5 – представитель по доверенности от 30.12.2010г. №229.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «ТрансЭнергоРесурс», Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом Администрации города Екатеринбурга о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 24.09.2010г. №470, подготовленного ООО «Трансэнергоресурс», об определении рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда – «Помещения (литер А1), номера на поэтажном плане: подвал – помещения №№1-10, 12-14; 1 этаж – помещения №№1-17, 2 этаж – помещения №№1-14, площадь общая 1110,9кв.м, назначение: нежилое, адрес (местоположение): <...>», в сумме 45880000рулей без учета НДС. Кроме того, просит обязать Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом заключить договор №528 купли-продажи указанного объекта на условиях п.2.1, 6.1 договора в редакции истца, а именно:

п.2.1 «Цена объекта составляет 28425000рублей, в т.ч. НДС. Покупатель исчисляет, удерживает и уплачивает в бюджет сумму налога на добавленную стоимость в соответствии с Налоговым кодекса Российской Федерации».

п.6.1 «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени в размере 0,05 (Ноль целых пять сотых) процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно».

В обоснование заявленных требований ссылается на положения ст.ст. 1, 12, 329, 330, 332, 394, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральные законы №135-ФЗ, №159-ФЗ.

В ранее состоявшемся судебном заседании удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований в части абз.2 п. 2 просительной части искового заявления, а именно: п. 2.1 договора: «Цена объекта составляет 24088983руб.05коп., НДС не предусмотрен».

Определением от 30.08.2011г. вторым ответчиком привлечена Администрация города Екатеринбурга, указано на изменение наименования ЕКУГИ – в настоящее время Департамент по управлению муниципальным имуществом.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в заявленном размере, с учетом принятых уточнений, также представлены письменные возражения, которые приобщены к материалам дела.

В порядке ст.ст. 41, ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом заявлено ходатайство о повторном вызове в судебное заседание экспертов, проводивших судебную экспертизу. Ходатайство судом рассмотрено и отклонено как необоснованное, учитывая, что в ранее состоявшемся судебном заседании эксперты дали пояснения по экспертному заключению, ответили на вопросы лиц, участвующих в деле и суда, пояснения оформлены соответствующими приложениями к протоколу. Истец и ответчики в судебном заседании пояснили, что дополнительные вопросы к экспертам отсутствуют, следовательно, оснований для повторного вызова экспертов не имеется.

В ранее состоявшемся судебном заседании истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного объекта нежилого фонда. В данном судебном заседании ходатайство судом рассмотрено и отклонено, учитывая, что в рамках судебного заседания проведена судебная экспертиза отчета, заслушаны пояснения экспертов; ранее представлено экспертное заключение СРО, в которой состоит ответчик - ООО «Трансэнергоресурс»; также в материалы дела представлены отчеты стоимости спорного имущества. Таким образом, имеется достаточно доказательств для рассмотрения спора по существу.

Заслушав представителей истца и ответчиков, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 (далее истец), являясь арендатором помещений (литер А1), номера на поэтажном плане: подвал – помещения №№1-10, 12-14; 1 этаж – помещения №№1-17, 2 этаж – помещения №№1-14, площадь общая 1110,9кв.м, назначение: нежилое, адрес (местоположение): <...>, имеет право на приобретение указанного муниципального имущества в собственность. В соответствии со ст.3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» № 159 от 22.07.2008г. (далее Закон №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 15.12.2010г.№528, кроме того, истец оспаривает величину стоимости объекта оценки, определенную в Отчете ООО «Трансэнергоресурс».

По условиям данного договора продавец (ответчик – Департамент по Управлению муниципальным имуществом (ранее ЕКУГИ) от имени Администрации города Екатеринбурга, продает, а покупатель (истец) приобретает объект муниципального нежилого фонда – «помещения (литер А1), номера на поэтажном плане: подвал – помещения №№1-10, 12-14; 1 этаж – помещения №№1-17, 2 этаж – помещения №№1-14, площадь общая 1110,9кв.м, назначение: нежилое, адрес (местоположение): <...>» (далее объект) (п. 1.1 договора).

На основании Закона №159-ФЗ Департамент по Управлению муниципальным имуществом направил истцу проект договора купли-продажи спорного имущества от 15.12.2010г. №528.

Цена договора определена на основании Отчёта по оценке рыночной стоимости имущества ООО «Трансэнергоресурс» №470 по договору Екатеринбургским комитетом по управлению имуществом №297-о.

Возражая против стоимости объекта, определенной на основании данного Отчета, оспаривая другие условия договора (о договорной неустойке), истец отказался от подписания договора купли-продажи в предложенной ответчиком редакции и направил в его адрес протокол разногласий от 11.01.2011г., изложив в нем свою редакцию спорных пунктов.

В соответствии с п.2 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Истец в судебном заседании уточнил исковые требования в части определения цены объекта, исключив из ранее заявленной суммы НДС, с учетом вступивших в законную силу изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации, просит п. 2.1 договора изложить в редакции: Цена объекта составляет 24088983руб.05коп., НДС не предусмотрен.

По результатам судебной экспертизы, проведенной в рамках данного дела (НП «СМАО», эксперты ФИО6, ФИО7), рыночная стоимость имущества, определенная в отчете №470 ООО «Трансэнергоресурс», является недостоверной (экспертное заключение от 03.06.2011г. №1045/051). В заключении указано: объект идентифицирован недостаточно, отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение, не указано на существующее обременение в виде аренды, нет ссылки на №159-ФЗ в предполагаемом использовании результата оценки, в задании на оценку не указаны допущения и ограничения, а также отсутствует обязательная информация, расчеты выполнены не в соответствии с методологией оценки – разделение объекта на составные части; не указана страховая сумма договора страхования гражданской ответственности оценщика, не указаны стандарты СМАО, не указаны основания наступления дополнительной ответственности оценщика и т.д. В другой части заключения указано, что описание объекта приведено в приложении №2 к договору, существующее обременение приведено в приложении №2 к договору, методически основы оценки объекта недвижимости изложены корректно и т.д.

Возражая против изложенных в заключении выводов эксперта, ответчик ООО «Трансэнергоресурс» указал, что расчет стоимости объекта произведен экспертом с учетом НДС. Выводы эксперта не объективны, содержат многочисленные противоречия, несоответствия с фактически имеющейся в Отчете информацией (наличие экспликации к поэтажному плану, подтверждение описания объектов-аналогов информацией из официальных источников с приложением соответствующих текстов объявлений), условное разделение объекта площадью 1110,9кв.м на составные части при его оценке не противоречит методологии, поскольку в объекте могут содержаться неоднородные по качеству и функциональному назначению площади, а также имеющие разное местонахождение в здании и т.д.

Экспертное заключение относится к числу письменных доказательств и оценивается судом наравне с иными представленными в материалы дела документами. При этом суд руководствуется нормой ст. 71 АПК РФ, в частности п. 5 указанной статьи, согласно которому, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Указанное экспертное заключение в качестве доказательства недостоверности отчета судом не принимается, поскольку в заключении нарушения в большей части касаются оформления отчета и не усматриваются выводы в отношении выявленных нарушений в отчете ООО «Трансэнергоресурс» во взаимосвязи с величиной рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, в материалы дела представлено экспертное заключение СРО НП «Межрегиональный союз оценщиков» от 23.10.2010г. №61/20-10, согласно которому существенных замечаний, влияющих на итоговый результат, не выявлено.

Таким образом, недостоверность величины рыночной стоимости, определенной ООО «ТрансЭнергоРесурс» в Отчете №470, не подтверждается материалами дела.

В связи с этим требование истца о признании недостоверной
величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете №470, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс», об определении рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - «Помещения (литер А).
Номера на поэтажном плане: подвал - помещения №№1-10, 12-14; 1 этаж -
помещения №№1- 17, 2 этаж - помещения №№1-14. Площадь: общая 1110,9
кв.м. Назначение: нежилое. Адрес (местоположение): Российская Федерация,
Свердловская область,, <...>», в размере
45880000 рублей, без НДС, следует отказать.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.04.2011г. не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации недвижимого имущества, выкупаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ.

С учетом данных обстоятельств при определении разногласий по п. 2.1 договора надлежит руководствоваться ценой имущества, указанной в отчете №470 от 20.09.2010г. ООО «ТрансЭнергоРесурс» - 45880000 рублей (без учета НДС). П.2.1 договора подлежит утверждению в редакции: «Цена объекта составляет 45880000 рублей».

Кроме того, между сторонами имеются разногласия по п. 6.1 договора в части определения размера пеней. Ответчиком в проекте договора предусмотрен размер пени 0,5%, истец просит установить размер 0,05%.

Суд полагает, что п.6.1 договора подлежит утверждению в редакции истца по следующим основаниям.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, в частности, в случае просрочки исполнения обязательства.

Законом №159-ФЗ ответственность за просрочку внесения денежных средств в оплату имущества не установлена. Следовательно, неустойка может быть установлена лишь по соглашению сторон. Поскольку покупатель возражает против предложенного продавцом размера неустойки, данное условие об ответственности не может быть включено в договор либо может быть определено по более низкой ставке, в данном случае, исходя из размера

неустойки, предложенного истцом.

Доводы ответчиков о том, что истец утратил преимущественное право покупки спорного объекта, ссылаясь на то, что истец не возвратил продавцу подписанный текст договора, судом отклоняются, поскольку истцом своевременно направлен протокол разногласий к договору. Ссылка ответчика – Администрации города Екатеринбург на п.9 ст.4 Закона №159-ФЗ судом не принимается, поскольку основана на неверном толковании данной нормы. Основания для оставления иска без рассмотрения искового заявления, о чем заявил ответчик – Администрация города Екатеринбурга, отсутствуют.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика (Администрации г. Екатеринбурга) в пользу истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям. Расходы на оплату судебной экспертизы относятся на истца на основании ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Пункт 2.1 договора № 528 от 15.12.2010г. купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - «Помещения (литер А). Номера на поэтажном плане: подвал - помещения №№1-10, 12-14; 1 этаж - помещения №№1- 17, 2 этаж - помещения №№1-14. Площадь: общая 1110,9 кв.м. Назначение: нежилое. Адрес (местоположение): <...>», утвердить в следующей редакции: «Цена объекта составляет 45880000 рублей».

Пункт 6.1 договора № 528 от 15.12.2010г. (купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа) утвердить в следующей редакции: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени в размере 0,05 (Ноль целых пять сотых) процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно».

3. В удовлетворении требования о признании недостоверной
величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 24.09.2010 №470, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс», об определении рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - «Помещения (литер А).
Номера на поэтажном плане: подвал - помещения №№1-10, 12-14; 1 этаж -
помещения №№1- 17, 2 этаж - помещения №№1-14. Площадь: общая 1110,9
кв.м. Назначение: нежилое. Адрес (местоположение): Российская Федерация,
Свердловская область,, <...>», в размере
45880000 рублей, без НДС, отказать.

4.Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу
Индивидуального предпринимателя ФИО1 в возмещение расходов, понесенных истцом на оплату государственной пошлины, 2000 (две тысячи) рублей.

5. В удовлетворении требований к Департаменту по управлению
муниципальным имуществом отказать.

6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья Л.А.Бирюкова