Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи И.В.Евдокимова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.О.Игошиной, рассмотрел в судебном заседании 21 ноября 2011 года дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее - Заявитель)

к судебному приставу-исполнителю Нижнетуринского районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Свердловской области ФИО2 (далее - Ответчик)

с участием Комитета по управлению муниципальным имуществом Нижнетуринского городского округа (далее – Взыскатель), общества с ограниченной ответственностью Компания «Профит» (далее – Оценщик)

о признании незаконным постановления

при участии в судебном заседании

от Заявителя: ИП ФИО1, паспорт № <...>

от Ответчика: ФИО3, доверенность от 24.10.11

от Взыскателя: не явился, извещен

от Оценщика: не явился, извещен

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Отводов суду не заявлено. От Взыскателя поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Ходатайство удовлетворено. От Ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва и дополнительных документов. Ходатайство удовлетворено. От Заявителя поступило ходатайства о назначении экспертизы. Ходатайство отклонено. Предметом требований является законность (незаконность) постановления и произведенной оценки. Вопросы законности решений, действий и т.п. не требуют каких-либо специальных познаний, кроме правовых, которыми и обладает суд. Кроме того, заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается наряду с другими доказательствами. В деле уже имеется одна оценка объекта (отчет об оценке). Наличие второй (третьей, четвертой и т.д.) оценки объекта (отчета об оценке), произведенного по ходатайству о назначении экспертизы само по себе не решит вопроса о законности либо незаконности оценки, установленной в оспариваемом постановлении Ответчика.

Других заявлений и ходатайств не поступило.

Заявитель просит признать незаконным постановление Ответчика от 01.08.11 об окончательной оценке имущества, произведенной в рамках исполнительного производства №2522/10/40/66 от 01.09.10 (далее – Постановление).

Ответчик заявленные требования не признал, представил отзыв.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Ответчиком на основании исполнительного листа от 05.08.10 №002364325, выданного Арбитражным судом Свердловской области, возбуждено исполнительное производство №2522/10/40/66 о взыскании с должника-Заявителя 152 982 руб. 47 коп. в пользу Взыскателя.

21.02.11 Ответчиком произведен арест недвижимого имущества Заявителя - здания складских помещений цеха твердой изоляции общей площадью 493,6 кв.м. расположенного по адресу: <...> А. В акте описи и ареста предварительная оценка определена в 7 000 000 руб.

Арестованное имущество передано на оценку Оценщику (ООО Компания «Профит»).

Заявителем 15.08.11 получено оспариваемое Постановление, где окончательная стоимость имущества определена в размере 831 000 руб.

Однако, согласно отчету № 096-82-11 (далее – Отчет) Оценщика, назначенного самим Ответчиком и сопроводительному письму к Отчету рыночная стоимость арестованного объекта (без НДС) составляет 1 398 670 руб. 23 коп.

При этом как в Отчете Оценщика, так и в оспариваемом Постановлении сделана запись о том, что рыночная стоимость имущества с учетом поправки на особые условия реализации связанные с арестом составляет 831 000 руб.

В соответствии с ч.1 ст.85 Федерального закона от 02.10.07 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам,если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Каких либо отклонений от рыночных цен с учетом каких-либо условий указанная статья Закона не содержит.

Каким законом Российской Федерации установлена цена с учетом поправки на особые условия реализации связанные с арестом, и что это за особые условия, Ответчик пояснить не смог.

Суд такого закона также не обнаружил.

С учетом изложенного, определение цены арестованного имущества в размере 831 000 руб. с учетом незаконных поправок на особые условия реализации связанные с арестом, является неправомерным.

Кроме того, суд принимает доводы Заявителя о несоответствии Отчета закону об оценочной деятельности.

В соответствии со ст.11 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке) отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки , иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу ст.14, 15 Закона об оценке, оценщик обязан соблюдать стандарты оценки.

Согласно Отчету (п.1.5), Оценщик применял, в частности, Федеральный стандарт оценки ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» (далее – Стандарт).

В пункте 4 Стандарта указано: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователя отчета об оценке, а также допускать неоднозначное толкование. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью произвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам. В п.13говорится: в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

В пункте 4.3 Отчета «Расчет восстановительной стоимости», Оценщик неправильно выбрал коэффициент (9,1), взятый из сборника УПВС №2 (сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости) табл. 129 (приложение 2), в котором данные определены для зданий объемом от 9500 до 10000 куб. м., хотя в краткой характеристике объекта оценки (пункт 2.6 Отчета) указано, что объем здания составляет 2995 куб. м.

В этом же сборнике УПВС №2, в таблице 60 (приложение 3) указаны данные, которые подходят для оцениваемого здания. Т.е., в таблице №60 сопоставив территориальный пояс №2 (определен для Свердловской области) и тип здания II (характеристика: фундаменты бутовые и бутобетонные; стены кирпичные, шлакоблочные, бутовые; перекрытия (покрытие) железобетонные) объемом от 2500 до 3000 куб. м., видим соответствующий данному зданию коэффициент. Он равен 13,7, а не 9,1.

В таблице расчета стоимости нового строительства» (стр. 25 Отчета) заменяем коэффициент 9,1 на полученный 13,7, пересчитываем путем перемножения всех данных в таблице и получаем цифру 6 419 651 руб. 47 коп., а не 4 264 148,06 руб. (расчет Оценщика). Разница в стоимости, полученная в результате неправильно подобранного коэффициента составляет 2 155 503 руб. 41 коп.

Далее, в п. 4.4 Отчета «Оценка накопленного износа» при определении физического износа здания складских помещений на основании «Ведомственных норм ВСН 53-86 (Р) Оценщик не прикладывает описание состояния конструктивных элементов оцениваемого здания и не подтверждает наглядными фотоматериалами.

В таблице №3 ВСН 53-86 (Р) «Фундаменты ленточные каменные» (приложение 4) говорится, что 50% износа фундамента (износ установил Оценщик) должны соответствовать следующим признакам:

-выпучивание и заметные искривления линии цоколя;

-сквозные трещины в цоколе с развитием на всю высоту здания;

-выпучивание полов и стен подвала.

В таблице №10 ВСН 53-86 (Р) «Стены кирпичные» (приложение 5) 70% износа стен из кирпича (износ установил Оценщик) должны соответствовать следующим признакам:

- кладка совершенно расстроена и деформирована;

- массовые временные крепления стен, что влечет за собой полную перекладку стен, а, следовательно, ремонт нецелесообразен

В таблице №31 ВСН 53-86 (Р) «Перекрытия из сборных и монолитных сплошных плит» (приложение 6) 70% износа перекрытия и покрытия (износ установил Оценщик) должны соответствовать следующим признакам:

- повсеместные глубокие трещины в плитах;

- смещение плит на плоскости с заметными прогибами более 1/100 пролета, что влечет за собой усиление плит или их замену.

В таблице №48 ВСН 53-86 (Р) «Полы цементно-песчаные, бетонные, мозаичные» (приложение 7) 90% износа полов (износ установил Оценщик) в признаках износа полов нет, так как при 80% уже требуется полная замена покрытия и основания.

Кроме того, в приведенной в «Ведомственных нормах ВСН 53-86 (Р)» укрупненной шкале физического износа всего здания (Приложение 9), определенный износ 65,6% (износ установил Оценщик), который соответствует техническому состоянию как ветхое, т.е. состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих - весьма ветхое, что означает ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведению охранных мероприятий или полной смене конструктивного элемента.

Однако документов, подтверждающих такой износ, Оценщиком не представлено. Фотодокументы, имеющиеся в Отчете, а также представленные Заявителем не дают оснований для таких выводов.

При рассмотрении «сравнительного подхода» (пункт 6 Отчета), в котором Оценщик подбирает для сравнения объект №1 и объект №2 с разностью стоимости 1 кв.м. в четыре раза (у аналога №2 1 кв.м. стоит в четыре раза дороже, чем у аналога №1), варианты подобраны некорректно. При этом данные по аналогу №1 Оценщиком не проверены, так как аналог №1 и оцениваемое здание Заявителя - это одно и то же (совпадает и адрес и метраж).

Но, даже учитывая, что Оценщик не признал в аналоге №1 оцениваемое им здание, всё же непонятно, как и на каком основании снижена стоимость на физическое состояние объекта-аналога №1 на 40%, ведь это - то же самое здание, что и оценивает оценщик.

В таблице «Шкала экспертных оценок для определения величины физического износа» (стр. 31 Отчета) выделены только два фактора состояния объектов с длительными сроками эксплуатации: неудовлетворительное и аварийное. Если оцениваемое здание неудовлетворительное, то какое состояние у объекта-аналога №2?

Не обосновано снижение стоимости на 40%, в плане износа здания.

В итоге вес поправок составляет порядка 50%, т.е. цены предложений снижены в два раза.

В «Доходном подходе» (пункт 7 стр. 33 Отчета) непонятны расходы по оцениваемому объекту (нет справок, подтверждающих налоги, переменные расходы). Откуда 10% на управление объектом (стр. 36 Отчета «Таблица расчета чистого операционного дохода»)

По данным управляющей компании ЗАО «ПРЕД-Групп» расходы по управлению торгово-офисного здания составляют 7-8%, а Оценщик ставит 10% для складского помещения.

Расходы на здание не подтверждены документально.

В таблице «Поправка на риски» (пункт 7.1 стр. 38 Отчета) при определении ставки капитализации приведен расчет рисков, который составляет 5,08%. Нет обоснования ни одному показателю.

Согласно п.19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1 – Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.10 № 256) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным и отменить постановление судебного пристава- исполнителя Нижнетуринского районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Свердловской области ФИО2 об окончательной оценке имущества должника от 01.08.11.

2.Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

3.Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья И.В.Евдокимов