Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Махониной В.А., при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1 (до перерыва), секретарем Котлиметовым К.Т. (после перерыва), рассмотрел в судебном заседании дело № А60-36193/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью «ОКМА» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>), ООО «Группа компаний «АЗИРА»,

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи №21

при участии в судебном заседании:

от ООО «ОКМА»: ФИО2, представитель по доверенности от 16.07.2020;

от Администрации города Екатеринбурга: ФИО3, представитель по доверенности от 19.01.2021;

от Департамента по управлению муниципальным имуществом: ФИО3, представитель по доверенности от 30.12.2020.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью «ОКМА» обратилось в суд с иском к Департаменту по управлению муниципальным имуществом об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи № 2104.

Определением от 29.07.20 арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

Согласно пункту 2 части 2 ста 136 АПК РФ, арбитражный суд в предварительном судебном заседании определяет достаточность представленных доказательств и, признав дело подготовленным, в соответствии со статьей 137 АПК РФ вынесено определение о назначении дела к судебному разбирательству.

Определением суда от 02.09.2020 судебное заседание отложено на 14.10.2020

В судебном заседании от ответчика поступил отзыв на исковое заявление. Отзыв приобщен к материалам дела.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В связи с тем, что судебный акт, которым заканчивается рассмотрение настоящего дела, может повлиять на права и охраняемые законом интересы Администрации города Екатеринбурга, суд считает необходимым привлечь указанное лицо к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Определением суда от 15.10.2020 судебное заседание отложено на 13.11.2020.

В судебном заседании от ответчика поступило ходатайство о привлечении в качестве соответчика ООО «Группа компаний «АЗИРА». Ходатайство судом принято к рассмотрению.

В судебном заседании от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела мнения специалиста. Документы приобщены к материалам дела.

Согласно части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В связи с тем, что судебный акт, которым заканчивается рассмотрение настоящего дела, может повлиять на права и охраняемые законом интересы ООО «Группа компаний «АЗИРА», суд считает необходимым привлечь указанное лицо к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Определением суда от 13.11.2020 судебное заседание отложено на 14.12.2020

В судебном заседании от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела заключения СРО на заключение оценщика. Документы приобщены к материалам дела.

В судебном заседании установлено, что в материалах дела не имеется доказательств надлежащего извещения ООО «Группа компаний «АЗИРА» о дате и времени судебного заседания.

Определением от 14.12.2020 судебное заседание отложено на 22.01.2021.

22.01.2020 от третьего лица поступило ходатайство об отложении судебного заседания, ходатайство судом удовлетворено.

В судебном заседании от истца поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Предлагается перед экспертом поставить следующие вопросы:

1) Является ли достоверным Отчет №380/44 от 25 февраля 2020 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного оценщиком ООО «ГК «АЗИРА» ФИО4

2) В случае отрицательного ответа на первый вопрос: определить величину рыночной стоимости Объекта оценки: Встроенное помещение с подвалом (литер М). Номера на плане: 1 этаж- помещения № 46-50, 57, 59, 64; подвал – помещение № 38. Площадь: общая 124.4 кв.м. Назначение: торговое кадастровый номер; 66:41:0204043:2215 Адрес: <...>.

Истец просит проведение судебной экспертизы поручить ООО «Консалтинг Групп», эксперту ФИО5, срок проведения – 10 рабочих дней, стоимость проведения экспертизы – 30 000 руб. (в том числе: 10 000 руб. – по первому вопросу экспертизы, 20 000 руб. - по второму вопросу экспертизы).

Определением от 22.01.2021 судебное заседание отложено.

В судебном заседании ответчик просит проведение судебной экспертизы поручить одной из следующих экспертных организациях:

- ООО «РУ «Эксперт», эксперт ФИО6, срок проведения – 5 рабочих дней, стоимость - 35 000 руб.,

- ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки», эксперт ФИО7, срок проведения – 12 рабочих дней, стоимость – 45 000 руб.

Ответчик поддерживает ранее заявленное ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчика ООО «Группа компаний «АЗИРА».

Истец возражает против привлечения соответчика.

Согласно часть 5 статьи 46 АПК РФ при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.

По смыслу части 5 статьи 46 АПК РФ, обращаясь к суду с таким ходатайством, сторона должна доказать, что рассмотрение дела без привлечения к участию в деле соответчика невозможно, кроме того, такое ходатайство должно быть инициировано обеими сторонами, то есть истцом и ответчиком, или истец должен дать свое согласие на привлечение к участию в деле соответчика. Необходимость согласия истца на привлечение к участию в деле другого материально обязанного лица обусловлена статьей 125 АПК РФ, согласно которой именно истец вправе формировать субъектный состав лиц, участвующих в деле, в том числе, определять материально обязанное лицо, к которому он предъявляет исковые требования.

Принимая во внимание, что истец не согласен на привлечении ООО «Группа компаний «АЗИРА», суд отказывает в удовлетворении ходатайства.

Рассмотрев заявленное истцом ходатайство о назначении судебной экспертизы, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд считает его подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Предметом настоящего иска является требование о разрешении разногласий, возникших при заключении договора №2104 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.05.2020г., в части выкупной стоимости имущества. Истец полагает, что данная стоимость выкупаемого имущества, определенная Обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Азира» в отчете об оценке от 25.02.2020г. №380/44, не соответствует рыночной цене помещений, является завышенной.

На основании изложенного, истец просит:

1) Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «ОКМА» (ОГРН <***>) и Департаментом по управлению муниципальным имуществом (ОГРН <***>) при заключении договора №2104 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа - «Встроенное помещение с подвалом (Литер М). Номер на плане: 1 этаж -помещения № 46-50, 57, 59, 64; подвал - помещение №38. Площадь общая: 124,40 кв. м. Назначение: торговое. Адрес (местоположение): <...> с кадастровым номером 66:41:0204043:2215, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: 2.1 Цена Объекта составляет 3 425 435 (Три миллиона четыреста двадцать пять тысяч четыреста тридцать пять) рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС».

Таким образом, у сторон возникли разногласия по стоимости выкупаемого имущества, достоверности отчета об оценке, составленного Обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Азира».

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу изложенных обстоятельств, суд полагает необходимым назначить по делу судебную экспертизу на предмет соответствия / несоответствия отчета об оценке от 25.02.2020 №380/44, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Азира», федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности, а также определения рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда – «Встроенное помещение с подвалом (Литер М). Номер на плане: 1 этаж -помещения №№ 46-50, 57, 59, 64; подвал - помещение №38. Площадь общая: 124,40 кв. м. Назначение: торговое. Адрес (местоположение): <...> с кадастровым номером 66:41:0204043:2215, в том случае, если в рамках проведения судебной экспертизы будет установлено несоответствие отчету об оценке от 25.02.2020 №380/44 законодательству.

В соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. При этом круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом с учетом предложенных сторонами кандидатур экспертов и экспертных организаций, вопросов эксперту и требований статей 21, 23 АПК РФ.

Рассмотрев представленные лицами, участвующими в деле, кандидатуры экспертов, суд полагает возможным поручить проведение судебной экспертизы эксперту ООО «Консалтинг Групп», эксперту ФИО5 (стаж оценочной деятельности – с 2006 года, высшее образование квалификация «Экономист-менеджер», квалификационный аттестат от 21.05.2018 по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»).

При выборе эксперта судом учтены квалификация эксперта, стаж работы экспертом, а также срок и стоимость проведения экспертизы.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

При этом суд пришел к выводу о том, что исходя из предмета заявленных требований и распределения бремени доказывания по данной категории дел перед экспертами следует поставить вопросы, указанные в резолютивной части определения суда.

Исходя из представленных экспертной организации сведений, арбитражный суд счел возможным установить срок проведения экспертизы – до 03.03.2021 (включительно).

Определением от 08.02.2021 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, на 05.03.2021 назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу.

От эксперта ООО «Консалтинг Групп» ФИО5 поступило ходатайство о продлении срока проведения экспертизы по делу со ссылкой на получение материалов дела 25.02.2021.

В судебном заседании истец и ответчик не возражают против продления срока проведения экспертизы. Истец пояснил, что экспертом произведен выход на объект 01.03.2021.

С учетом изложенного, суд полагает ходатайство о продлении срока проведения судебной экспертизы подлежащим удовлетворению, срок проведения экспертизы - продлению.

Определением от 05.03.2021 срок проведения экспертизы продлен до 12.03.2021, судебное заседание назначено на 07.04.2021.

В материалы дела 12.03.2021 поступило заключение судебной экспертизы.

В судебном заседании в отсутствие возражений сторон судом производство по делу возобновлено.

Истец заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчиков Администрацию города Екатеринбурга ИНН <***>), ООО «Группа компаний «Азира» (ИНН <***>).

Ходатайство судом удовлетворено на основании ст. 46 АПК РФ, о чем вынесено отдельное определение.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, а именно, просит:

1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества – «Встроенное помещение с подвалом (Литер М). Номер на плане: 1 этаж - помещения №№ 46-50, 57, 59, 64; подвал - помещение №38. Площадь общая: 124,40 кв. м. Назначение: торговое. Адрес (местоположение): <...> с кадастровым номером 66:41:0204043:2215, определенную отчетом об оценке от 25.02.2020 №380/44, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Азира».

2. Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ОКМА" (ОГРН <***>) и Администрацией города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга при заключении договора №2104 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа - «Встроенное помещение с подвалом (Литер М). Номер на плане: 1 этаж – помещения №№ 46-50, 57, 59, 64; подвал – помещение №38. Площадь общая: 124,40 кв.м. Назначение: торговое. Адрес (местоположение): <...> с кадастровым номером 66:41:0204043:2215, изложив в следующей редакции пункт 2.1. договора: Цена Объекта составляет 4 530 000 (Четыре миллиона пятьсот тридцать тысяч) рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.».

3. Взыскать с ООО «ГК «Азира» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО «ОКМА" (ОГРН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 2 000 рублей 00 копеек, расходы на подготовку досудебной оценки в сумме 10 000 руб., расходы на подготовку независимого мнения специалиста-оценщика в сумме 3 333 руб., на проведение судебной экспертизы в сумме 10 000 рублей 00 копеек, расходы на представителя 16 666,66 руб.

4. Взыскать с Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>) в пользу ООО «ОКМА" (ОГРН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 2 000 рублей 00 копеек, расходы на подготовку досудебной оценки в сумме 10 000 руб., расходы на подготовку независимого мнения специалиста-оценщика в сумме 3 333 руб., на проведение судебной экспертизы в сумме 10 000 рублей 00 копеек., расходы на представителя 16 666,66 руб.

5. Взыскать с Департамента по управлению муниципальным имуществом (ОГРН <***>) в пользу ООО «ОКМА» (ОГРН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 2 000 рублей 00 копеек, расходы на подготовку досудебной оценки в сумме 10 000 руб., расходы на подготовку независимого мнения специалиста-оценщика в сумме 3 333 руб., на проведение судебной экспертизы в сумме 10 000 руб., расходы на представителя 16 666,66 руб.

Уточнение принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.

По результатам судебного заседания принято определение от 08.04.2021 о возобновлении производства по делу и об отложении судебного разбирательства.

Определением от 15.04.2021 произведена замена судьи Колясниковой Ю.С. на судью Махонину В.А. В связи с чем, дальнейшее рассмотрение дела будет осуществлять судья Махонина В.А.

Определением от 23.04.2021 судебное разбирательство по делу откладывалось.

В судебном заседании 19.05.2021 сторонами заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснений по проведенной экспертизе.

Судебное заседание отложено на основании части 5 статьи 158 АПК РФ.

В судебном заседании 18.06.2021 от эксперта поступило ходатайство о невозможности обеспечить явку в судебное заседание.

Стороны изложили обстоятельства по иску.

В судебном заседании объявлен перерыв до 23.06.2021.

После перерыва судебное заседание продолжено, истец представил отзыв на пояснения ответчика.

Рассмотрев материалы дела, суд

установил:

Как установлено материалами дела, между истцом (арендатор) и Департаментом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель; ДУМИ) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 25.12.2017 № 29000466, по условиям которого истцу передано в аренду нежилое помещение – «Встроенное помещение с подвалом (Литер М). Номер на плане: 1 этаж - помещения № 46-50, 57, 59, 64; подвал помещение № 38. Площадь общая: 124,40 кв.м. Назначение-торговое. Адрес (местоположение): <...> с кадастровым номером 66:41:0204043:2215».

27.12.2019 истец направило арендодателю заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Постановлением Главы Екатеринбурга от 30.04.2020 № 834 утверждены условия приватизации арендуемого истцом объекта. Во исполнение указанного постановления ДУМИ направил в адрес истца проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.05.2020 № 2104 с указанием цены продажи объекта в размере 6 860 000 руб.

Не согласившись с редакцией пункта 2.1 договора, истец направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1 Цена объекта составляет 3 425 435 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС» (на основании Отчета об оценке недвижимости №27/05р-05/2020 на 27.12.2019, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Региональное агентство оценки экспертизы»).

Письмом от 09.07.2020 № 02.12-15/1 ответчик отклонил представленный истцом протокол разногласий со ссылкой на статью 15 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указав, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе с имеющимся отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит разрешению в судебном порядке.

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта и процентной ставки неустойки на случай нарушения срока оплаты, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив, представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ арендатор вправе оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Отчетом от 27.12.2019 № 27/05р-05/2020, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Региональное агентство оценки экспертизы», величина рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилого помещения - «Встроенное помещение с подвалом (Литер М). Номер на плане: 1 этаж - помещения №№ 46-50, 57, 59, 64; подвал помещение №38. Площадь общая: 124,40 кв.м. Назначение-торговое. Адрес (местоположение): <...> с кадастровым номером 66:41:0204043:2215» на дату проведения оценки (27.12.2020) определена в размере 3 425 435 руб., без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.

Согласно условиям договора выкупная стоимость недвижимого помещения составляет 6 860 000 руб. и определена на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «ГК «Азира» от 25.02.2020 № 380/44.

Истец, возражая относительно выкупной стоимости недвижимого помещения определенной на основании отчета обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Азира» от 25.02.2020 № 380/44, представил в материалы дела независимое мнение специалиста оценщика ФИО8 (общества с ограниченной ответственностью «Региональное агентство оценки и экспертизы»), согласно которому отчет от 25.02.2020 № 380/44 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ГК «АЗИРА» ФИО4, и стоимость определения для спорного объекта, является некорректной, существенно завышена.

С целью разрешения разногласий по стоимости недвижимого помещения, а также установления соответствия отчета от 25.02.2020 № 380/44 требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и определения достоверности определенной данным отчетом рыночной стоимости объекта назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп», эксперту ФИО5 (стаж оценочной деятельности – с 2006 года, высшее образование квалификация «Экономист-менеджер», квалификационный аттестат от 21.05.2018 по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»). При выборе эксперта судом учтены квалификация эксперта, стаж работы экспертом, а также срок и стоимость проведения экспертизы.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет об оценке от 25.02.2020 №380/44, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Азира», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы?

2) Достоверно ли в отчете определена рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда - «Встроенное помещение с подвалом (Литер М). Номер на плане: 1 этаж - помещения №№ 46-50, 57, 59, 64; подвал - помещение №38. Площадь общая: 124,40 кв. м. Назначение: торговое. Адрес (местоположение): <...> с кадастровым номером 66:41:0204043:2215, по состоянию на 27.12.2019?

3) Если стоимость определена недостоверно, то определить рыночную стоимость нежилого помещения - «Встроенное помещение с подвалом (Литер М). Номер на плане: 1 этаж - помещения №№ 46-50, 57, 59, 64; подвал - помещение №38. Площадь общая: 124,40 кв. м. Назначение: торговое. Адрес (местоположение): <...> с кадастровым номером 66:41:0204043:2215, по состоянию на 27.12.2019.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение, эксперт пришел к следующим выводам.

1. Отчет от 25.02.2020 № 380/44, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Азира» не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы.

2. В отчете рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда - «Встроенное помещение с подвалом (Литер М). Номер на плане: 1 этаж -помещения №№ 46-50, 57, 59, 64; подвал - помещение №38. Площадь общая: 124,40 кв. м. Назначение: торговое. Адрес (местоположение): <...> с кадастровым номером 66:41:0204043:2215», по состоянию на 27.12.2019 определена не достоверно.

3. Рыночная стоимость нежилого помещения - «Встроенное помещение с подвалом (Литер М). Номер на плане: 1 этаж - помещения №№ 46-50, 57, 59, 64; подвал -помещение №38. Площадь общая: 124,40 кв. м. Назначение: торговое. Адрес (местоположение): <...> с кадастровым номером 66:41:0204043:2215», по состоянию на 27.12.2019 составляет (округленно): 5 436 000 руб. (без учета НДС 20% 4 530 000 руб.).

Таким образом, факт несоответствия Отчета от 25.02.2020 № 380/44 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе, экспертным заключением, составленным по результатам проведения судебной экспертизы. Экспертным заключением определена рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 27.12.2019.

ДУМИ и ООО «Группа компаний «Азира» представили возражения на заключение эксперта, считают, что заключение не соответствует требованиям закона по форме и содержанию.

Согласно пояснениям, представленным ДУМИ расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться свидетельством недостоверности отчета оценщика или недостоверности установленной в нем стоимости объекта оценки. Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ указанное заключение эксперта, суд установил, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение экспертов соответствует предъявляемым законом требованиям (статья 86 АПК РФ), в связи с чем, пришел к выводу о том, что оснований для признания данного экспертного заключения ненадлежащим доказательством, не имеется.

При этом суд исходит из того, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения. Нарушения экспертами основополагающих методических и нормативных требований при его производстве не установлены.

Оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности, не имеется.

Заключение достаточно мотивировано, выводы экспертов ясны, противоречия в выводах экспертов отсутствуют.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (статья 65 АПК РФ).

По результатам заключения эксперта, истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ с учетом результатов экспертного заключения, просит:

1) Признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества - «Встроенное помещение с подвалом (Литер М). Номер на плане: 1 этаж - помещения №№ 46-50, 57, 59, 64; подвал - помещение №38. Площадь общая: 124,40 кв. м. Назначение: торговое. Адрес (местоположение): <...> с кадастровым номером 66:41:0204043:2215, определенную отчетом об оценке от 25.02.2020 №380/44, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Азира».

2) Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «ОКМА» (ОГРН <***>) и Администрацией города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга при заключении договора № 2104 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа - «Встроенное помещение с подвалом (Литер М). Номер на плане: 1 этаж - помещения №№ 46-50, 57, 59, 64; подвал - помещение №38. Площадь общая: 124,40 кв.м. Назначение: торговое. Адрес (местоположение): <...> с кадастровым номером 66:41:0204043:2215», изложив в следующей редакции: пункт 2.1 договора: «Цена объекта составляет 4 530 000 (Четыре миллиона пятьсот тридцать тысяч) рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС».

С учетом изложенного экспертом вывода, арбитражный суд удовлетворяет исковые требования к Администрации города Екатеринбурга и обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира»в части признания недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества – «Встроенное помещение с подвалом (Литер М). Номер на плане: 1 этаж - помещения №№ 46-50, 57, 59, 64; подвал помещение №38. Площадь общая: 124,40 кв.м. Назначение-торговое. Адрес (местоположение): <...> с кадастровым номером 66:41:0204043:2215».

Таким образом, судом принимается определенная судебной экспертизой величина рыночной стоимости нежилого помещения, по состоянию на 27.12.2019 в размере 4 530 000 (Четыре миллиона пятьсот тридцать тысяч) руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС, в связи с чем, подлежат урегулированию разногласия, возникшие между истцом и ответчиком (Администрацией), при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда путем установленияв пункте 2.1 договора от 07.05.2020 № 2104 цены объекта в размере 4 530 000 (Четыре миллиона пятьсот тридцать тысяч) рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.

В удовлетворении исковых требований к Департаменту по управлению муниципальным имуществом суд отказывает, поскольку указанный ответчик не является материально обязанным лицом по отношению к истцу с учетом того, что в договоре купли-продажи муниципального имущества на стороне продавца выступает орган местного самоуправления Администрация г. Екатеринбурга.

Кроме того, истец заявил требование о взыскании расходов, понесенных при рассмотрении настоящего дела, а именно:

1) расходы на подготовку Отчета об оценке недвижимости №27/05р-05/2020 общества с ограниченной ответственностью «Региональное агентство оценки и экспертизы» по определению стоимости объекта. Стоимость подготовки Отчета - 30 000 руб. (договор от 27.05.2020 № 27/05/20 на проведение оценки объектов оценки);

2) расходы на подготовку независимого мнения специалиста-оценщика от 02.11.2020 общества с ограниченной ответственностью «Региональное агентство оценки и экспертизы» (дополнительное соглашение от 02.11.2020 №1 к договору от 27.05.2020 № 27/05/20). Стоимость подготовки независимого мнения составила 10 000 руб.;

3) расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 30 000 руб. (платежное поручение сумму 30 000 руб., внесение на депозит суда для перечисления экспертной организации);

4) расходы на услуги представителя. Истец для оказания квалифицированной юридической помощи заключил договор от 27.05.2020 № 5/20/ЮЛ с ФИО2 на оказание юридических услуг, по условиям которого исполнитель обязуется по поручению заказчика оказывать консультативно-юридические услуги по судебному сопровождению интересов заказчика об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда 07.05.2020 № 2104. Вознаграждение по договору от 27.05.2020 № 5/20/ЮЛ составляет 50 000 руб.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает требования о взыскании судебных расходов подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам относятся, в частности, расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, связанные с рассмотрением дела в суде.

Статьей 112 АПК РФ установлено, что вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу или в определении.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в Информационном письме от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения АПК РФ», Кодекс не исключает возможности рассмотрения арбитражным судом заявления о распределении судебных расходов в том же деле и тогда, когда оно подано после принятия решения судом первой инстанции.

Порядок распределения судебных расходов предусмотрен статьей 110 АПК РФ, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом право на возмещение таких расходов возникает при условии документального подтверждения фактически понесенных стороной затрат.

В подтверждение понесенных расходов заявителем представлены договор от 27.05.2020 № 5/20/ЮЛ на оказание юридических услуг; платежные поручения об оплате услуг по договору № 5/20/ЮЛ на общую сумму 50 000 руб.; договор от 27.05.2020 № 27/05/20 на проведение оценки объектов оценки с дополнительным соглашением №1; акты сдачи-приемки работ по договору № 27/05/20 и дополнительному соглашению №1; платежные поручения об оплате работ по договору № 27/05/20 и дополнительному соглашению №1.

Таким образом, факт и размер понесенных заявителем судебных расходов подтвержден материалами дела. Судебные расходы подлежат удовлетворению в заявленном размере.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 12 указанного постановления Пленума расходы, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

Обстоятельства действительного несения истцом расходов на подготовку Отчета об оценке недвижимости №27/05р-05/2020 в размере 30 000 руб. (договор от 27.05.2020 № 27/05/20 на проведение оценки объектов оценки), на подготовку независимого мнения специалиста-оценщика от 02.11.2020 в размере 10 000 руб. (дополнительное соглашение от 02.11.2020 №1 к договору от 27.05.2020 № 27/05/20), на проведение судебной экспертизы в сумме 30 000 руб. (платежное поручение сумму 30 000 руб., внесение на депозит суда для перечисления экспертной организации) подтверждены материалами дела, документально ответчиками не опровергнуты.

Ответчиками заявлены возражения относительно возмещения заявленных истцом судебных расходов. Между тем в материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о чрезмерности заявленных денежных сумм. Оснований для снижения размера расходов у суда не имеется.

Учитывая вышеизложенное, суд не находит оснований для снижения размера заявленных судебных расходов. Взыскиваемая сумма в полной мере соответствует критерию разумности и не является чрезмерной с учётом изложенного выше.

Исходя из принципа возмещения судебных расходов стороне, фактически понесшей эти расходы в связи с привлечением к судебному разбирательству, за счет неправой в споре стороны, представитель заявителя сформировал все необходимые процессуальные документы и направил их в суд, с учетом оценки характера спора, степени сложности дела, учитывая доказанность и достижение положительного результата для доверителя суд удовлетворяет требования о взыскании судебных расходов с Администрации города Екатеринбурга и ООО «ГК «Азира» в заявленных суммах: расходы на подготовку досудебной оценки в сумме 30 000 руб., расходы на подготовку независимого мнения специалиста-оценщика в сумме 10 000 руб., расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 30 000 руб., расходы на представителя 50 000руб.

В удовлетворении требований, предъявленных к Департаменту по управлению муниципальным имуществом судом отказано.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на ответчиков (Администрации города Екатеринбурга и ООО «ГК «Азира») в равных долях на каждого (с учетом отказа в удовлетворении требований к ДУМИ): 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 15 000 руб. расходы на подготовку досудебной оценки, 5000 руб. расходы на подготовку независимого мнения специалиста-оценщика, 15 000 руб. расходы на проведение судебной экспертизы, 25 000руб. расходы на представителя.

Суд определил перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Свердловской области обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинг ГРУПП» вознаграждение за проведение экспертизы в сумме 30 000 руб. на основании счета от 12.03.2021 № 36193/2020.

Руководствуясь ст. 49, 110, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования, заявленные к Администрации города Екатеринбурга и обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира» удовлетворить.

2. Признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества - «Встроенное помещение с подвалом (Литер М). Номер на плане: 1 этаж - помещения № 46-50, 57, 59, 64; подвал - помещение №38. Площадь общая: 124,40 кв. м. Назначение: торговое. Адрес (местоположение): <...> с кадастровым номером 66:41:0204043:2215, определенную отчетом об оценке от 25.02.2020 № 380/44, составленным обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Азира».

3. Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «ОКМА» (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа - нежилого Встроенное помещение с подвалом площадью 124,40 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0204043:2215, расположенного в здании по адресу: г. <...>:

пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет
4 530 000 (Четыре миллиона пятьсот тридцать тысяч) рублей без учета
стоимости неотделимых улучшений и учета НДС».

4. В удовлетворении требований, предъявленных к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>), отказать.

5. Взыскать с ООО «ГК «Азира» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО «ОКМА» (ОГРН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 3000 руб., расходы на подготовку досудебной оценки в сумме 15 000 руб., расходы на подготовку независимого мнения специалиста-оценщика в сумме 5000 руб., расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 15 000 руб., расходы на представителя 25 000руб.

6. Взыскать с Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>) в пользу ООО «ОКМА» (ОГРН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 3000 руб., расходы на подготовку досудебной оценки в сумме 15 000 руб., расходы на подготовку независимого мнения специалиста-оценщика в сумме 5000 руб., расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 15 000 руб., расходы на представителя 25 000руб.

7. Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Свердловской области обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинг ГРУПП» вознаграждение за проведение экспертизы в сумме 30 000 руб. на основании счета от 12.03.2021 № 36193/2020.

8. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья В.А. Махонина