Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи А.В. Боровика при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.А. Винниковой

рассмотрел в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Виктория Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ЖСК «Западный-1» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ЖСК «Очеретина 4» (ИНН <***>) об устранении препятствий в пользовании имуществом,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 17.04.2018,

от конкурсного управляющего ЖСК «Западный-1»: ФИО2, представитель по доверенности от 23.07.2018.

ЖСК «Очеретина 4»: уведомлен, представлен отзыв.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Определением от 26 июля 2018 года признана оконченной подготовка дела к судебному разбирательству, назначено судебное разбирательство дела на 30.08.2018 в 16-20 в помещении Арбитражного суда Свердловской области по адресу:ул. Шарташская, д. 4, г. Екатеринбург, обл. Свердловская, .

В ходе судебного заседания 30.08.18 представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела пояснений, ответчик ходатайствовал о приобщении к материалам дела отзыва, оба ходатайства судом удовлетворены.

Определением от 30.08.2018 судебное разбирательство отложено.

12.09.2018 поступили ходатайства:

- о привлечении соответчика (ЖСК «Западный» (ОГРН <***> ИНН <***>) адрес: 620043, <...>)

- об уточнении исковых требований до:

принять уточнение исковых требований по делу N №А60-36197/2018 по иску ООО «Виктория Инвест» к ЖСК «Западный - 1», ЖСК «Западный» об устранении препятствий в пользовании имуществом, с изложением просительной части в следующей редакции

Обязать ЖСК «Западный» в течении 30 (тридцати) дней с момента вступления решения суда в законную силу получить разрешение на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости по адресу: <...> (строительный номер 3.5); <...> (строительный номер 2.17).

Обязать ЖСК «Западный-1» передать ООО «Виктория Инвест» ключи от:

-квартиры №35, общей площадь. 47,4 кв.м., кадастровый номер 66:41:0313005:1135, расположенной по адресу: <...>;

-квартиры №68, общей площадь. 58,8 кв.м., кадастровый номер 66:41:0000000:100661, расположенной по адресу: <...>

-квартиры №33, общей площадь. 37,7 кв.м., кадастровый номер 66:41:0313005:1188, расположенной по адресу: <...>;

-квартиры №34, общей площадь. 50,1 кв.м., кадастровый номер 66:41:0313005:1189, расположенной по адресу: <...>.

-квартиры №43, общей площадь. 50,4 кв.м., кадастровый номер 66:41:0313005:1136, расположенной по адресу: <...>.

А также прекратить чинить препятствия в доступе к указанным объектам недвижимого имущества.

И взыскать с ЖСК «Западный-1», ЖСК «Западный» уплаченную Истцом государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Оба ходатайства судом приняты к рассмотрению.

В ходе судебного заседания 13.09.2018 стороны ходатайствовали о приобщении к материалам дела дополнительных документов, ходатайства судом удовлетворены.

Суд изучив ходатайства:

- о привлечении соответчика (ЖСК «Западный» (ОГРН <***> ИНН <***>) адрес: 620043, <...>)

- об уточнении исковых требований,

С учетом положений ст. 46 и 49 АПК РФ отказал в их удовлетворении, так как фактически требование которое истец предъявляет кЖСК «Западный» является одновременно изменение предмета и основания первоначального иска.

В соответствии с ч. 1 ст. 47 АПК РФ, в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.

Судом усматривается, что обязанность по передаче квартиры №43, общей площадь. 50,4 кв.м., кадастровый номер 66:41:0313005:1136, расположенной по адресу: <...> перешла к ЖСК «Очеретина 4».

С согласия истца суд привлекаетЖСК «Очеретина 4» в качестве соответчика.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Истец обратился с иском к ЖСК «Западный - 1» об обязании передать ключи и устранении препятствий в пользовании имуществом – квартир, расположенных по адресу <...>.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ООО «Виктория Инвест» на праве собственности принадлежат квартиры, приобретенные им у физических лиц ФИО3, ФИО4, ФИО5 В свою очередь указанные лица приобрели права собственности на квартиры на основании решенийВерх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга.

Истец указывает, что в Пункт 6 Договоров купли-продажи квартиры № 4/35 от 28 ноября 2017 года, № 5/68 от 28 ноября 2017 года, № 6/33 от 28 ноября 2017 года, № 2/34 от 28 ноября 2017 года, № 3/43 от 28 ноября 2017 года изложен в следующей редакции: Освобождение отчуждаемой квартиры Продавцом и ее принятие Покупателем, а также передача и принятие ключей от квартиры по соглашению сторон состоится не позднее 28 ноября 2017 года без акта приема-передачи. В нарушение условий вышеназванных договоров Продавцы не передали Покупателю ключи от указанных квартир. Покупатель по телефону связался с Продавцами и потребовал передать ключи от квартир, на что Продавцы поясняли, что сами не получали ключи от квартир и в настоящее время они находятся у ЖСК «Западный-1». В период, когда Продавцы являлись собственниками указанных объектов недвижимости, ЖСК «Западный-1» также препятствовало в пользовании. Продавцы предложили связаться с представителем, который обладает полной информацией об указанных объектах недвижимости.

Далее истец указывает, что 18.04.2018 года ООО «Виктория Инвест» были вручены претензии с требованием прекратить чинить препятствия в пользовании указанными объектами недвижимого имущества и передать ключи от квартир, которые лично получил представитель ФИО6 (ФИО3, ФИО4), претензия на имя ФИО5 получена им лично.

Согласно ответам на претензии, поступившим в адрес Истца, ключи от вышеперечисленных квартир им не передавались и в настоящее время находятся у ЖСК «Западный-1»

В день прибытия представителя ООО «Виктория Инвест» по адресу нахождения указанных объектов недвижимости представитель ЖСК «Западный-1» отказался обеспечить доступ к вышеназванным квартирам, и отказался выдать представителю собственника ключи от квартир.

По мнению истца, указанными действиями ЖСК «Западный-1» создает ООО «Виктория Инвест» препятствия в реализации права собственности на указанное имущество, поскольку собственник не может использовать принадлежащие ему объекты недвижимости. ЖСК «Западный-1» фактически препятствовало собственникам имущества осуществлять право пользования указанными объектами недвижимости.

Ответчики в отзывах возражают против заявленных требований.

Пунктом 1 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ООО «Виктория Инвест» на праве собственности принадлежит следующее имущество:

квартира №35, общей площадь. 47,4 кв.м., кадастровый номер 66:41:0313005:1135, расположенная по адресу: <...>

квартира №68, общей площадью 58,8 кв.м., кадастровый номер 66:41:0000000:100661, расположенная по адресу: <...>

на основании, заключенного между ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ООО «Виктория Инвест» договора купли-продажи квартиры № 4/35 от 28 ноября 2017 года и договора купли-продажи квартиры № 5/68 от 28 ноября 2017 года.

квартира №33, общей площадь. 37,7 кв.м., кадастровый номер 66:41:0313005:1188,расположенная по адресу: <...>

квартира №34, общей площадь. 50,1 кв.м., кадастровый номер 66:41:0313005:1189, расположенная по адресу: <...>

на основании, заключенного между ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ООО «Виктория Инвест» договора купли-продажи квартиры № 6/33 от 28 ноября 2017 года и договора купли-продажи квартиры № 2/34 от 28 ноября 2017 года.

квартира №43, общей площадь. 50,4 кв.м., кадастровый номер 66:41:0313005:1136, расположенная по адресу: <...>, на основании заключенного между ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ООО «Виктория Инвест» договора купли-продажи квартиры № 3/43 от 28 ноября 2017 года

Государственная регистрация права собственности ООО «Виктория Инвест» на указанные объекты недвижимости произведена 01.12.2017 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, приложенными к настоящему исковому заявлению.

Вышеназванные квартиры были приобретены ООО «Виктория Инвест» при следующих обстоятельствах.

Между ЖСК "Западный" и обществом "Строительная компания малоэтажного домостроения" заключен договора инвестирования строительства от 15.05.2012, в соответствии с которым стороны договорились о реализации инвестиционного проекта, результатом инвестиционной деятельности будет являться строительство жилых домов с инфраструктурой, общей площадью ориентировочно 75 000 кв. м в указанном квадрате улиц. Для достижения указанной цели ЖСК "Западный" предоставляет договоры аренды, генеральный план строительства объекта, технические условия на подключение, общество "Строительная компания малоэтажного домостроения" принимает на себя обязательства по финансированию создания результата инвестиционной деятельности путем перепроектирования в малоэтажную многоквартирную застройку, согласования в установленном порядке, осуществления его строительства, ввода в эксплуатацию как собственными силами и средствами, так и силами и средствами привлеченных лиц. По окончании строительства общество "Строительная компания малоэтажного домостроения" приобретает право собственности на 85% результата инвестиционной деятельности. В случае поэтапного строительства (ввода в эксплуатацию) - на 85% площадей и инфраструктуры каждой очереди объекта.

Между обществом "Строительная компания малоэтажного домостроения" и ЖКС "Западный-1" заключен договор инвестирования от 15.05.2012 N 2, в соответствии с которым стороны договорились о реализации инвестиционного проекта (малоэтажный многоквартирный комплекс "Западный") на земельном участке, состоящем из 62 земельных участков и принадлежащем на праве аренды ЖСК "Западный". Для достижения указанной общество "Строительная компания малоэтажного домостроения" принимает на себя обязательства по осуществлению на земельных участках перепроектирования, согласования в установленном порядке и строительства объекта, а ЖСК "Западный-1" обязалось за счет собственных (привлеченных) средств произвести финансирование строительства объекта. Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ЖСК "Западный-1" и привлеченным третьим лицам по итогам реализации инвестиционной деятельности передаются и конкретизируются на основании акта о результатах инвестиционного проекта

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2017 по делу А60-2443/2017 в отношении ЖСК "Западный-1" введена процедура наблюдения. Определением Арбитражного суда Свердловской области от 16.08.2017 суд решил применить при банкротстве ЖСК "Западный-1" правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Закона о банкротстве.

Для привлечения денежных средств в целях участия в договоре инвестирования по строительству малоэтажного многоквартирного комплекса "Западный" должником (ЖСК "Западный-1") заключались с гражданами договоры паевого участия в строительстве. В частности:

- ФИО3, на квартиру №35, общей площадь. 47,4 кв.м., кадастровый номер 66:41:0313005:1135, расположенную по адресу: <...>, на квартиру №68, общей площадью 58,8 кв.м., кадастровый номер 66:41:0000000:100661, расположенную по адресу: <...>

- ФИО4 на квартиру №33, общей площадь. 37,7 кв.м., кадастровый номер 66:41:0313005:118 8,расположенную по адресу: <...>, на квартиру №34, общей площадь. 50,1 кв.м., кадастровый номер 66:41:0313005:1189, расположенную по адресу: <...>

- ФИО5 на квартиру №43, общей площадь. 50,4 кв.м., кадастровый номер 66:41:0313005:1136, расположенную по адресу: <...>,

В дальнейшем указанные физические лица признали в судебном порядке право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости. В свою очередь ООО «Виктория Инвест» приобрела данные квартиры по вышеназванным договорам купли-продажи.

При рассмотрении делаА60-2443/2017, судом также было установлено, что в результате реорганизации ЖСК "Западный-1" разделилось на 14 самостоятельных жилищно-строительных кооперативов (ЖСК "Очеретина 1", ЖСК "Очеретина 2", ЖСК "Очеретина 3", ЖСК "Очеретина 4", и т.д.), данным кооперативам переданы паевые взносы граждан - бывших членов ЖСК "Западный-1".

Так, ЖСК "Очеретина 4", созданное в форме выделения изЖСК "Западный-1" в соответствии с передаточным актом является правопреемником ЖСК "Западный-1" по договору 4.3/11, на основании которого кооператив обязывался передать ФИО5 на квартиру №43, общей площадь. 50,4 кв.м., расположенную по адресу: <...>. Указанные обстоятельства установлены судом в заочном решения Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга по делу 2-8669/2015.

Таким образом, судом усматривается, что обязанность по передаче квартиры №43, общей площадь. 50,4 кв.м., кадастровый номер 66:41:0313005:1136, расположенной по адресу: <...> перешла к ЖСК «Очеретина 4».

Руководствуясь указанными сведениями, суд, с согласия истца, привлек ЖСК «Очеретина 4» в качестве соответчика.

Согласно представленному истом Акту о фактах создания препятствий при осуществлении доступа на объекты недвижимости от 29.08.2018:

- 29.08.2018 в 15 часов 00 минут представители ООО «Виктория Инвест» прибыли на объект недвижимости расположенный по адресу: <...>, где находятся квартиры № 33, №34, №35, принадлежащие ООО «Виктория Инвест» на праве собственности. Входная дверь в подъезд № 3 закрыта на ключ. Доступ в указанные квартиры осуществить невозможно.

- 29.08.2018 в 15 часов 10 минут представители ООО «Виктория Инвест» прибыли на объект недвижимости расположенный по адресу: <...>, где расположена квартира №68, принадлежащая ООО «Виктория Инвест» на праве собственности. Входная дверь в подъезд № 4 закрыта на ключ. Доступ в указанную квартиру осуществить невозможно.

- 29.08.2018 в 15 часов 20 минут представители ООО «Виктория Инвест» прибыли на объект недвижимости расположенный по адресу: <...>, где расположена квартира №43, принадлежащая ООО «Виктория Инвест» на праве собственности. Входная дверь в подъезд № 3 открыта. Квартира расположенная на третьем этаже закрыта на ключ. Доступ в указанную квартиру осуществить невозможно.

- 29.08.2018 в 15 часов 25 минут представители ООО «Виктория Инвест» прибыли на объект недвижимости расположенный по адресу: <...>, где расположен офис ЖСК «Западный-1». В Управляющей компании «Квартал», расположенной по тому же адресу, пояснили, что представители ЖСК «Западный-1» отсутствуют.

Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования частично, в части требований к ЖСК «Очеретина 4» суд исходит из следующего.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в настоящее время из всех спорных объектов в эксплуатацию введен лишь объект по адресуул. Очеретина, дом 4, что также подтверждается справкой ЖСК "Западный", являющегося застройщиком на основании градостроительного законодательства.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ)).

В силу части 2 статьи 55.24 ГрК РФ эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Согласно части 5 статьи 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Таким образом, отказ в доступе и не передача ключей от квартир находящихся в домах по адресам ул. Очеретина, дом 10 и ул. Очеретина, дом 5 обусловлена не введением в эксплуатацию указанных домов.

В связи чем, в данной части иск не подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, поскольку объект по адресу ул. Очеретина, дом 4 введен в эксплуатацию, однако у истца отсутствует возможность пользоваться принадлежащим ему на праве собственности имуществом, суд удовлетворяет иск в части обязания ЖСК «Очеретина 4» передать ООО «Виктория Инвест» ключи от квартиры №43, расположенной по адресу: <...> и прекратить чинить препятствия в доступе к указанному объекту недвижимого имущества.

При этом подлежат отклонению доводы о необходимости предъявленияООО «Виктория Инвест» требований к физическим лицам-продавцам спорных объектов недвижимости, поскольку отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (пункт 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать ЖСК «Очеретина 4» передать ООО «Виктория Инвест» ключи от квартиры №43, расположенной по адресу: <...> и прекратить чинить препятствия в доступе к указанному объекту недвижимого имущества.

В части требований к ЖСК «Западный-1» в удовлетворении требований отказать.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

2. Взыскать с ЖСК «Очеретина 4» в пользу ООО «Виктория Инвест» 6000 руб. государственной пошлины.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии <***>.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья А.В. Боровик