Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.А. Крюкова при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Н. Ряскиным рассмотрел в судебном заседании дело №А60-36684/2020

по иску акционерного общества "Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Жилищному – строительному кооперативу "Рощинский – 5" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о понуждении к исполнению договора,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 09.01.2020,

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 17.11.2020.

Лица, участвующие в деле, о принятии заявления, возбуждении производства по делу и его рассмотрении извещены арбитражным судом надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к жилищному – строительному кооперативу "Рощинский – 5" (далее - ответчик) о понуждении к исполнению договора.

Определением суда от 28.07.2020 в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражным судом указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В предварительном судебном заседании 16.09.2020 истец заявленные требования поддержал; ответчик представил отзыв на иск, в котором относительно удовлетворения иска возражал.

В предварительном судебном заседании выяснилось, что в деле имеются все необходимые для рассмотрения спора документы, стороны не возражают против завершения предварительного судебного заседания, в связи с чем суд счел целесообразным завершить предварительное судебное заседание и перейти к рассмотрению дела по существу в судебном заседании (ст. 136, 137 АПК РФ).

Ответчиком заявлено ходатайство об отложении судебного заседания с целью примирения сторон. Истцом возражений относительно отложения судебного заседания не заявлено. Ходатайство ответчика судом рассмотрено и удовлетворено.

Определением суда от 16.09.2020 в связи с необходимостью предоставления сторонам дополнительного времени для проведения переговоров, судом с учетом принципов равноправия и состязательности сторон (статьи 8, 9 АПК РФ), а также положений ст. 158 АПК РФ, отложено судебное заседание по настоящему делу. Сторонам за инициативой ответчика предложено принять меры по урегулированию спора мирным путем.

В судебном заседании 11.11.2020 истец заявленные требования поддержал, пояснил, что сторонам не удалось достичь мирового соглашения; ответчик против удовлетворения иска возражал. Ответчиком заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Главное управление предприятиями «Инвестстрой» (ИНН <***>), которое судом рассмотрено и отклонено в отсутствие правовых оснований, предусмотренных ст. 51 АПК РФ.

В судебном заседании ответчиком заявлено ходатайство об отложении судебного заседания в связи с рассмотрением арбитражным судом дела №А60-42135/2020, поскольку установленные судом обстоятельства могут иметь значение для рассмотрения настоящего дела.

Определением суда от 11.11.2020 в связи с необходимостью дополнительной документальной проверки доводов и возражений сторон, а также с учетом ходатайства ответчика об отложении судебного заседания, в целях полного и всестороннего изучения обстоятельств по делу, для принятия справедливого и обоснованного судебного акта по делу, судебное разбирательство отложено судом на основании ст. 158 АПК РФ.

В судебном заседании 02.12.2020 истец заявленные требования поддержал, заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства, которое судом рассмотрено и отклонено в отсутствие правовых оснований, предусмотренных ст. 158 АПК РФ.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, которое судом отклонено на основании ст. 82 АПК РФ, поскольку с учетом предмета и основания спора отсутствует необходимость использования специальных познаний для установления обстоятельств, составляющих предмет доказывания по спору.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

как следует из искового заявления, между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № 6-5-2 от 14.11.2016 (далее - договор), в соответствии с условиями которого (в редакции дополнительного соглашения к договору № 1 от 20.07.2018) ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный двухсекционный жилой дом с нежилыми помещениями в цокольном этаже на отм.- 3.000, со встроенными офисными помещениями на цокольном и 1 этажах, с помещениями для хранения велосипедов на 2-13 этажах (№ 5 по ПЗУ) в составе проекта «Застройка жилых домов со встроенными нежилыми помещениями в границах улиц Рощинская - Якутская - Патриотов в Чкаловском районе г. Екатеринбурга, III очередь строительства», и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать истцу объекты долевого строительства, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Объектами долевого строительства являются квартиры в доме в количестве 62 единиц (№№ 1, 2, 5, 6, 8, 9, 11, 12, 14, 15, 18, 19, 22, 23, 24, 27, 28, 29, 30, 31, 33, 34, 35, 36, 37, 39, 44, 47, 48, 49, 58, 60, 62, 64, 65, 66, 68, 80, 92, 93, 96, 97, 100, 107, 110, 113, 118, 120, 122, 123, 124, 125, 134, 137, 138, 140, 145, 146, 147, 152, 153, 161), суммарной проектной общей площадью 3 265,94 кв.м.

Цена договора составляет 118 286 350, 80 руб.

Обязательства по уплате цены договора исполнены истцом надлежащим образом: в соответствии с актом зачета взаимных требований № 6-5-2/72-1/ДУ-358-2 от 10.08.2018 погашены встречные однородные требования сторон на сумму 120 857 509,70 руб., в т.ч. обязательство истца по оплате цены договора в размере 118 286 350,80 руб.

Первоначально предусмотренный договором срок завершения строительства дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию – установлен не позднее 31 декабря 2017 года. В соответствии с дополнительным соглашением № 1 к Договору от 20.07.2018 стороны изменили указанный срок до 31 августа 2019 года. Впоследствии, руководствуясь п.4.2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 20.07.2018) ответчик уведомил истца письмом № 204/юн от 26.07.2019 о реализации права на однократный перенос в одностороннем порядке срока завершения строительства дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию до 31 декабря 2019 года.

В соответствии с п. 4.1.2 договора ответчик обязан не позднее 3 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать по акту приема-передачи истцу квартиры, являющиеся объектами долевого строительства, соответствующие проектно-сметной документации, ГОСТам, СНиПам и иным обязательным требованиям в области строительства.

Разрешение № RU 66302000-427-2017 на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: <...> (строительный адрес - многоэтажный двухсекционный жилой дом с нежилыми помещениями в цокольном этаже на отм.-3.000, со встроенными офисными помещениями на цокольном и 1 этажах, с помещениями для хранения велосипедов на 2-13 этажах (№ 5 по ПЗУ) в составе проекта «Застройка жилых домов со встроенными нежилыми помещениями в границах улиц Рощинская - Якутская - Патриотов в Чкаловском районе г. Екатеринбурга, III очередь строительства») выдано Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области 14 февраля 2020 года.

Тем самым, учитывая отсутствие согласования между истцом и ответчиком иного срока ввода дома в эксплуатацию, чем 31 декабря 2019 года, ответчик обязан передать истцу объекты долевого строительства - квартиры после ввода дома в эксплуатацию и не позднее 3 месяцев от 31 декабря 2019 года, т.е. не позднее 31 марта 2020 года. Между тем, указанное обязательство ответчиком не исполнено.

В марте-апреле 2020 года специалистам АО «САИЖК» произведен осмотр части являющихся объектами долевого строительства квартир в количестве 15 единиц, в ходе которого зафиксированы существенные недостатки в качестве строительных работ в каждой из квартир, препятствующие их приемке. Указанные недостатки зафиксированы в актах осмотра квартир от 24.03.2020, в заключении специалиста № 059-20 от 15.05.2020, в заключениях экспертов №№ 30/04, 30/04/01, 30/04/02, 30/04/03, 12/5, 12/05/01 от 13.05.2020. После чего ответчик препятствует истцу в доступе в другие квартиры для их осмотра. Кроме того, исходя из устной информации,

полученной от представителей ответчика, устранения зафиксированных недостатков осмотренных квартир не проводится.

В связи с этим по причине бездействия ответчика у истца отсутствует возможность осуществить как оценку конкретных недостатков каждого из оставшихся объектов долевого строительства по договору, так и приемку всех объектов с подписанием предусмотренного п. 4.1.2 Договора и ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) акта приема-передачи квартир.

При этом, учитывая, что осмотренные представителями истца объекты долевого строительства определялись путем случайной выборки и каждый из них содержит существенные недостатки в качестве строительных работ, истец полагает, что все 62 квартиры, являющиеся объектами долевого строительства, на дату обращения в суд находятся в неудовлетворительном состоянии, не соответствующим проектно-сметной документации, ГОСТам, СНиПам и иным обязательным требованиям в области строительства, что противоречит обязательствам ответчика, предусмотренным п.4.1.2 договора, а также ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, предусматривающей обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В связи с изложенными обстоятельствами, истец обратился к ответчику с претензией № 589 от 29.05.2020 с требованиями:

а) в срок до 11.06.2020 устранить выявленные недостатки квартир №№ 1, 5, 6, 14, 27, 34, 35, 47, 48, 49, 62, 80, 122, 145, 146;

б) предоставить возможность в срок до 30.06.2020 осмотреть оставшиеся квартиры - объекты долевого строительства, примерно по три квартиры в рабочий день;

в) предоставить официальные документы по обмерам органом технической инвентаризации квартир - объектов долевого строительства, в которых определены фактические площади построенных квартир, включая фактические площади каждого из помещений квартиры и фактические площади лоджий (балконов).

К претензии приложены копии всех ранее составленных актов осмотра квартир и заключений специалистов и экспертов.

Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

На основании Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» истец ссылается на ограниченность выбора способа защиты своих прав.

В соответствии с п. 1 указанного Постановления отсутствует возможность для применения истцом неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

- в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной п. «б» ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый с 03.04.2020 (дня вступления в силу Постановления) до 01.01.2021;

- при определении размера убытков, предусмотренных ст. 10 Закона № 214-ФЗ, не учитываются убытки, причиненные в период с 03.04.2020 до 01.01.2021, а также в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории нахождения строящегося объекта долевого строительства;

- проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с ч. 2 и 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ за период с 03.04.2020 до 01.01.20201, не начисляются.

Вместе с тем, на основании ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств, истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении ответчика к исполнению договора участия в долевом строительстве №6-5-2 от 14.11.2016, а именно: возложить на ответчика обязанность устранить выявленные недостатки квартир, а также обеспечить доступ в остальные квартиры с целью осмотра и выявления недостатков квартир, и предоставить результаты обмером органом технической инвентаризации квартир, содержащие сведения о фактических площадях построенных квартир.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд в удовлетворении исковых требований отказывает в связи со следующим.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд исходил из того, что у истца права не возникло право требовать устранения недостатков по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4.1.2 договора застройщик обязуется не позднее 3 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи квартиры, соответствующие проектно-сметной документации, ГОСТам, СНиПам и иным обязательным требованиям в области строительства. Допускается досрочное исполнение застройщиком своих обязательств по передаче квартир. Акт приема-передачи квартир подписывается застройщиком и участником долевого строительства или их представителями, действующими на основании надлежащим образом оформленных доверенностей.

При этом, согласно п. 4.1.3 договора застройщик обязуется не позднее 2 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или нотариально удостоверенную копию этого разрешения, а также иные документы застройщика, необходимые для первичной регистрации прав собственности участников долевого строительства.

Между тем, квартиры в порядке, предусмотренном п. 4.1.2 договора, ответчиком истцу не переданы, подписанный сторонами акт приема-передачи квартир в материалы дела истцом не представлен (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Статьей 219 ГК РФ закреплено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Так, истец до передачи ему квартир вправе требовать только исполнения обязательства по передаче на основании договора долевого участия. Обязательство по обеспечению доступа и предоставить результаты обмеров органом технической инвентаризации квартир, не следует ни из закона, ни из условий заключенного между сторонами договора.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о неверно избранном способе защиты прав и преждевременном обращении в арбитражный суд с настоящим иском.

Вместе с тем, арбитражный суд не вправе выйти за пределы заявленных истцом требований, если иное не установлено федеральным законом (на основании примененной по аналогии закона правовой позиции, изложенной в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 №23 «О судебном решении»).

Применительно к настоящему спору, арбитражный суд не вправе переквалифицировать исковые требования в качестве требования о возложении обязанности по передаче объектов недвижимости в собственность истца.

Судом установлено, что в производстве Арбитражного суда Свердловской области находится дело №А60-42135/2020 по иску акционерного общества "Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования" к жилищному – строительному кооперативу "Рощинский – 5" о признании права собственности на объекты долевого строительства – квартиры №№ 1, 2, 5, 6, 8, 9, 11, 12, 14, 15, 18, 19, 22, 23, 24, 27, 28, 29, 30, 31, 33, 34, 35, 36, 37, 39, 44, 47, 48, 49, 58, 60, 62, 64, 65, 66, 68, 80, 92, 93, 96, 97, 100, 107, 110, 113, 118, 120, 122, 123, 124, 125, 134, 137, 138, 140, 145, 146, 147, находящиеся по адресу <...>.

Таким образом, отказ в удовлетворении настоящих исковых требований не является лишением истца права на судебную защиту прав участника долевого строительства в рамках договора участия в долевом строительстве №6-5-2 от 14.11.2016.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В иске отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Ю.А. Крюков