Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.С. Колясниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Щербак, рассмотрел в судебном заседании

по иску общества с ограниченной ответственностью "Аварийно-диспетчерская служба" (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – общество "АДС", истец)

к МО «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – Управление, ответчик)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Индивидуальный предприниматель ФИО1,

об обязании МО «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 379,9 кв.м., расположенный по адресу <...> по цене 3240000 руб. без учета НДС (с учетом уточнения требований),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 11.01.21,

от ответчика: ФИО3 представитель по доверенности от 30.12.20,

от третьего лица не явились, извещен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Общество "АДС" обратилось в суд с заявлением к Управлению заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 379,9 кв.м., расположенный по адресу <...> по цене 4050000 руб.

Определением от 29.06.2019 арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В судебном заседании ответчик представил отзыв на исковое заявление, договор купли-продажи муниципального имущества № 217 от 10.12.2013, реестр СМАО. Документы приобщены к материалам дела.

Истец уточнил исковые требования. Истец просит обязать МО «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 379,9 кв.м., расположенный по адресу <...> по цене 3240000 руб. без учета НДС.

В судебном заседании суд, рассмотрев ходатайство истца об уточнении исковых требований, принял уточнения на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Далее иск рассматривается с учетом принятых судом уточнений.

Суд разъяснил сторонам положения ст. 82-86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 01.08.2019 дело назначено к судебному разбирательству.

В судебном заседании истец в порядке ст.82 АПК РФ заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по следующему вопросу: определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 379,9 кв.м., расположенный по адресу <...> с учетом и без учета НДС по состоянию на 12.02.2019.

Проведение экспертизы истец просит поручить независимому оценщику ФИО4 (член саморегулируемой организации ООО «Российское Общество Оценщиков»), срок проведения экспертизы 15 рабочих дней, стоимость экспертизы -15000руб. Ходатайство принято судом к рассмотрению и будет рассмотрено судом в очередном судебном заседании.

Ответчиком представления дополнения к отзыву на исковое заявление, которые приобщены к материалам дела с приложенными документами.

Исходя из предмета спора, учитывая представленные в материалы документы, суд полагает необходимым в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечь к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора – Индивидуального предпринимателя ФИО1 (620036, <...>).

Определением суда от 16.08.2019 судебное заседание отложено на 03.09.2019.

26.08.2019 от Индивидуального предпринимателя ФИО1 поступили возражения по замечаниям составленным директором общества "АДС" ФИО5, по отчету № 19 -10 от 26.03.2019. Судом приобщены к материалам дела.

От ответчика в судебном заседании поступил отзыв на ходатайство о назначении экспертизы, ссылается на невозможность проведения экспертизы экспертом предложенным истцом, в виду не соответствия данным требованиям.

Отзыв приобщен к материалам дела.

Ответчик представил на обозрение суда судебную практику. Судебная практика возвращена представителю истца, поскольку судебные акты не имеют преюдициального значения для рассматриваемого дела.

Ответчиком представлен ответ Индивидуального предпринимателя ФИО6 с согласием на проведение судебной экспертизы. Ответ приобщен к материалам дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в определении о назначении судебной экспертизы должны быть решены вопросы о сроке ее проведения, о размере вознаграждения эксперту (экспертному учреждению, организации), определяемом судом по согласованию с участвующими в деле лицами и по соглашению с экспертом (экспертным учреждением, организацией), указаны фамилия, имя, отчество эксперта.

Если для решения названных вопросов требуется дополнительное время, суд на основании статей 158, 163 Кодекса может отложить судебное разбирательство (рассмотрение дела в предварительном судебном заседании) или объявить перерыв в судебном заседании (предварительном судебном заседании).

Для получения информации о возможности проведения экспертизы, ее стоимости и сроках проведения от лица, обладающего специальными знаниями, а также и об экспертах, которым она может быть поручена, суд направляет экспертному учреждению (организации) соответствующее определение.

Поскольку в данном случае суду необходимо подтверждение экспертной организации о возможности или невозможности проведения судебной экспертизы, а также сведения о стоимости проведения такой экспертизы, сроках ее проведения и кандидатурах эксперта, арбитражный суд направляет судебный запрос в экспертные организации.

Определением от 03.09.19 судебное заседание отложено на 11.09.19.

В материалы дела поступили письма экспертных организаций о готовности проведения экспертизы, в частности от ООО «Профит», ООО «Консалтинг Групп» Оценочная компания, Уральское бюро Экспертизы и Оценки. Документы приобщены к материалам дела.

Третье лицо в судебное заседание не явилось.

В судебном заседании суд огласил сторонам, официальные ответы экспертных организаций о возможности проведения экспертизы.

Ответчик настаивал на поручении проведения экспертизы ИП ФИО6

Истец возражал против кандидатуры ФИО6, ссылаясь на то, что последний систематически проводит экспертизы для ответчика в рамках оценки муниципальной собственности.

Ответчик факт проведения ФИО6 оценки муниципального имущества подтвердил.

Судом доводы сторон приняты во внимание.

Истец пояснил суду, что для целей объективного проведения оценки назначение экспертизы возможно поручить любой из организаций, ответившей суду и ранее не предложенной сторонами, с учетом сроков и стоимости проведения экспертизы.

Суд, удалившись в совещательную комнату, рассмотрел ходатайство о назначении по делу экспертизы.

По смыслу ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.

Принимая во внимание, что разрешение вопросов, касающихся установления стоимости объекта, имеет существенное значение для решения настоящего спора, а также, учитывая, что данные вопросы требуют проверки посредством соответствующего экспертного исследования в рамках судебной экспертизы, на основании ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу подлежит назначению судебная экспертиза.

При выборе эксперта судом учтены квалификация эксперта, стаж работы экспертом, а также срок и стоимость проведения экспертизы. Кроме того, судом учтено, что экспертиза назначается не экспертной организации, а определенному эксперту, который судом предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Проанализировав представленные в материалы дела документы, проведение экспертизы арбитражный суд поручает Уральскому бюро Экспертизы и Оценки, эксперту ФИО7 (высшее образование, стаж работы 10 лет).

При этом судом учтено, что представители сторон заявляли о том, что у данной экспертной организации наиболее оптимальная стоимость проведения экспертизы, а также разумные сроки.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

Суд полагает необходимым поставить разрешение эксперта (с учётом предложений сторон) следующие вопросы:

1)Какова рыночная стоимость объекта муниципального недвижимого фонда, общей площади 379,9, расположенном по адресу: <...> по состоянию на 12.02.2019?

Судом не усмотрено оснований для постановки перед экспертом вопроса о том, соответствует ли отчет представленный ответчиком требованиям законодательства, поскольку исходя из предмета исковых требований данный вопрос к предмету доказывания в рамках настоящего дела отношения не имеет.

Исходя из представленных экспертной организацией сведений, арбитражный суд счел возможным установить срок проведения экспертизы – до 04.10.2019 (включительно).

Обязанность по внесению денежных средств на депозит суда возложить на истца.

Определением суда от 12.09.19 по делу назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено.

Определением суда от 08.10.19 срок проведения экспертизы продлен.

29.10.19 в Арбитражный суд Свердловской области поступило заключение эксперта.

От ответчика 30.10.19 в судебном заседании поступило устное ходатайство об ознакомлении с экспертным заключением.

В связи с тем, что в настоящее время устранены обстоятельства, вызвавшие приостановление производство по делу, а именно представлена экспертиза, производство по делу подлежит возобновлению.

Судом оглашены результаты экспертизы.

Определением суда от 30.10.19 производство по делу возобновлено, судебное заседание отложено на 27.11.19.

25.11.19 от Уральского бюро экспертизы и оценки поступило ходатайство о произведении оплаты по счету за оказанные услуги по экспертизе. Ходатайство приобщено к материалам дела.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что через канцелярию суда 21.11.2019 им были сданы возражения по заключению эксперта.

Судом установлено, что при подготовке возражений ответчиком неверно указан номер дела, что повлекло неверную регистрацию документа в материалы иного дела. Кроме того, судом установлено, что дело № А60-5348/2019 к моменту проведения судебного заседания с сопроводительным письмом направлено в суд вышестоящей инстанции.

В связи с этим в материалы дела в ходе судебного заседания была приобщена копия возражений ответчика и заключения специалиста.

В судебном заседании ответчиком заявлено о необходимости вызова в судебное заседание эксперта для дачи пояснений по представленному заключению. Ходатайство судом удовлетворено.

Суд предложил сторонам представить список вопросов, которые стороны планируют задать эксперту.

В судебном заседании ответчик устно заявил ходатайство о вызове специалиста ФИО6 для постановки вопросов перед экспертом, проводившим судебную экспертизу.

Ходатайство ответчика о вызове в судебное заседание в качестве специалиста ФИО6 судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения, поскольку доводы специалиста ФИО6 изложены им в представленной в материалы дела рецензии специалиста на заключение эксперта от 25.10.19 в письменном виде, на основании чего судом не усмотрено оснований для получения от указанного лица устных пояснений по делу.

Кроме того, судом учтено, что процессуальным законодательством не предусмотрен вызов специалиста для постановки вопросов перед экспертом.

Определением суда от 27.11.19 судебное заседание отложено на 16.12.19.

28.11.19 от ответчика поступили письменные возражения по замечаниям к отчету об оценке № 19-10 от 26.03.19, а также о приобщении к делу договора купли-продажи муниципального имущества№ 287 от 19.12.14, № 217 от 10.12.13. Документы приобщены к материалам дела.

28.11.19 от ответчика поступили возражения по заключению эксперта по определению рыночной стоимости помещения по ул. Черных 20В. О приобщении к делу договора купли-продажи муниципального имущества № 372 от 06.09.19, рецензии специалиста ФИО6 на заключение эксперта от 25.10.19, акта приемки-передачи от 06.09.19. Документы приобщены к материалам дела.

28.11.19 от ответчика поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

В ходе судебного заседания экспертом даны устные ответы на вопросы суда, ответчика.

Суд, удалившись в совещательную комнату, рассмотрел ходатайства ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Реализация предусмотренного ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

Поскольку ответчиком не обосновано наличие противоречий в содержащихся в экспертном заключении выводах, постольку обстоятельства, определенные ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований назначения повторной экспертизы отсутствуют.

Из представленного в материалы дела заключения не следует, что оно является необоснованным.

С учетом данных экспертом ответов на вопросы сторон, выводов, изложенных в заключении эксперта, судом не установлено наличие положений, вызывающих сомнения в правильности.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку субъективное несогласие сторон с результатами экспертизы не может свидетельствовать о безусловной недостоверности сделанных экспертом выводов.

Исходя из положений пункта 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимость в производстве дополнительной экспертизы имеет место при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела.

Судом, из анализа представленного в материалы дела заключения эксперта, а также совокупности представленных в материалы дела доказательств, не усмотрено оснований для назначения дополнительной экспертизы по собственной инициативе.

Поскольку иных ходатайств от сторон не поступило, возражений против рассмотрения дела по существу не поступило, суд рассмотрел в судебном заседании дело по существу.

Решением суда от 23.12.19 исковые требования удовлетворены частично.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30.06.20, решение суда от 23.12.19 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.20 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением от 14.07.20 арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

Определением от 20.07.2020 к настоящему дело объединено рассмотрение заявления о взыскании судебных расходов.

20.07.2020 от истца поступило заявление о приостановлении производства по рассмотрению заявления о судебных расходах, которое принято судом к рассмотрению.

В судебном заседании ответчик заявил ходатайство об отводе составу суда. В удовлетворении ходатайства отказано, о чем вынесено отдельное определение от 21.08.20.

После рассмотрения данного заявления отводов составу суда, помощнику судьи не заявлено.

В судебном заседании истец заявил письменное ходатайство о назначении экспертизы по делу судебной экспертизы. Ходатайство судом принято к рассмотрению.

В судебном заседании истец передал ответчику копию ходатайства о назначении экспертизы.

Иных документов от сторон не поступало.

Ответчик пояснил, что поскольку заявление о проведении судебной экспертизы передано ему в ходе судебного заседания, у него не имелось возможности подготовить свои возражения, а также представить кандидатуры экспертов.

Судом с целью обеспечения принципа состязательности и равенства сторон удовлетворено ходатайство ответчика о предоставлении времени для подготовки.

Судом ответчику разъяснено право на подготовку возражений, а также право на предоставление альтернативных экспертных организаций и вопросов.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд в предварительном судебном заседании определяет достаточность представленных доказательств и, признав дело подготовленным, в соответствии со ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит определение о назначении дела к судебному разбирательству.

Рассмотрев имеющиеся в деле материалы, с учетом того, что стороны вправе представлять доказательства в течение всего судебного процесса до вынесения решения, суд полагает возможным окончить подготовку дела к судебному разбирательству, назначить дело к слушанию в основном судебном заседании.

Суд поставил на обсуждение сторон вопрос о назначении судебного заседания на 07.09.20.

Представитель истца высказал возражения в связи с невозможностью обеспечить явку в указанную дату.

Судом определена дата судебного заседания - 11.09.20 на 14-00, представители истца и ответчика возражений относительно даты и времени не высказали.

Определением суда от 21.08.20 судебное заседание назначено на 11.09.20.

При этом в указанном определении суд указал ответчику в срок до 09.09.20 представить в письменном виде мнение относительно назначения по делу судебной экспертизы, альтернативные организации с согласиями на проведение экспертизы; вопросы; доказательства направления истцу.

Определение от 21.08.20 опубликовано в КАД 22.08.20.

В судебном заседании представитель истца ранее заявленное ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы поддержал.

Судом установлено, что определение суда от 21.08.20 в указанный судом срок ответчиком не исполнено.

Суд поставил перед представителем ответчика вопрос о наличии у него ходатайств, пояснений.

Ответчик представил отзыв на ходатайство о назначении экспертизы. Отзыв приобщен к материалам дела. Ответчик огласил доводы отзыва, ответил на вопросы суда.

Суд поставил перед представителем истца вопрос относительно того, поддерживает ли последний ранее заявленное ходатайство о приостановлении производства по заявлению о взыскании судебных расходов с учетом того, что заявление объединено судом для совместного рассмотрения с основным делом. Истец ходатайство о приостановлении не поддержал, а потому судом оно не рассматривается.

Суд повторно поставил перед сторонами вопрос о наличии у них ходатайств, стороны дополнительных ходатайств не заявили.

Суд, удалившись в совещательную комнату, рассмотрел ходатайство о назначении по делу экспертизы.

Принимая во внимание, что разрешение вопросов, касающихся установления качества выполненных работ, имеет существенное значение для решения настоящего спора, а также, учитывая, что данные вопросы требуют проверки посредством соответствующего экспертного исследования в рамках судебной экспертизы, на основании ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу подлежит назначению судебная экспертиза.

Проанализировав представленные в материалы дела документы, проведение экспертизы арбитражный суд поручает эксперту организации Уральскому бюро Экспертизы и Оценки, эксперту ФИО7 (высшее образование, стаж работы 10 лет).

При этом судом учтено, что с учетом наличия у представленных экспертов уровня образования и стажа работы, наиболее оптимальная стоимость проведения экспертизы, а также разумные сроки.

Кроме того, судом принято во внимание, что при рассмотрении дела в судах вышестоящих инстанций кандидатура данного эксперта не признана ненадлежащей, имеющееся в материалах дела заключение, подготовленное экспертом ФИО7 судами вышестоящей инстанции не признано не соответствующим.

Более того, судом учтено, что ответчиком не представлено альтернативных кандидатур экспертов (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),

Судом проанализирован примерный перечень вопросов предложенных сторонами. При этом суд пришел к выводу о том, что исходя из предмета заявленных требований и распределения бремени доказывания по данной категории дел, с учетом выводов суда кассационной инстанции перед экспертами следует поставить вопросы, указанные в резолютивной части определения суда.

Исходя из представленных экспертной организации сведений, арбитражный суд счел возможным установить срок проведения экспертизы – до 09.10.20 (включительно).

Обязанность по внесению денежных средств на депозит суда возложить на общество «АДС» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В соответствии с п. 1 ст. 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные средства, причитающиеся экспертам, выплачиваются после выполнения ими своих обязанностей.

В связи с этим суд на основании статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приостанавливает производство по делу до получения результатов экспертизы.

После возращения суда из совещательной комнаты и объявления резолютивной части судебного акта, представитель ответчика заявил, что у него имеются свои альтернативные организации, кандидатуры экспертов.

Однако к данному моменту судом была объявлена резолютивная часть судебного акта, у представителя ответчика было достаточно времени для представления кандидатур и заявления ходатайств.

Суд обращает внимание на то обстоятельство, что дело направлено на новое рассмотрение, при этом выводы суда кассационной инстанции содержатся в постановлении.

Ходатайство о назначении экспертизы заявлено истцом в судебном заседании 21.08.20, копия вручена ответчику.

Судом назначено заседание для рассмотрения данного ходатайства с учетом доводов ответчика о необходимости подготовки документов.

В определении суда от 21.08.20 ответчику установлен срок для представления кандидатур экспертов.

В судебном заседании суд ставил перед сторонами вопрос о наличии у них ходатайств, однако ответчик не заявил ходатайства о приобщении к делу документов по альтернативным организациям.

Суд обращает внимание, что в соответствии с ч. 3 ст. 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представителями граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и организаций могут выступать в арбитражном суде адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица, имеющие высшее юридическое образование либо ученую степень по юридической специальности.

Представителем ответчика ФИО3 при проверке полномочий представлен диплом о наличии высшего юридического образования.

Доводы представителя ответчика заявленные после оглашения резолютивной части определения суда о том, что судом нарушены принципы равноправия сторон и состязательности судом признаются необоснованными, поскольку именно в ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (Состязательность) установлено, что лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства.

В силу ч. 1 ст. 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (Равноправие сторон) стороны пользуются равными правами на заявление ходатайств, представление доказательств…

Более того, суд обращает внимание на то, что согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Определением суда от 11.09.20 производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

Проведение экспертизы поручено эксперту организации Уральскому бюро Экспертизы и Оценки, эксперту ФИО7. Экспертиза должна быть завершена и заключение представлено в Арбитражный суд Свердловской области в срок до 09.10.20 включительно.

Определение суда о приостановлении производства по делу оставлено постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.20 без изменения.

В судебном заседании судом рассмотрено заявление ответчика об отводе эксперту. В удовлетворении заявления отказано, резолютивная часть определения объявлена в судебном заседании, определение от 20.11.20.

В судебном заседании судом установлено, что срок для проведения экспертизы, установленный судом ранее в определении истек.

Определением суда от 20.11.20 срок проведения экспертизы продлен до 12.01.21 включительно. Представить экспертное заключение в срок до 25.12.20. Судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу назначено на 13.01.2021 на 10 ч 00 мин. зал № 804.

В Арбитражный суд Свердловской области 14.12.20 поступило ходатайство эксперта о продлении срока проведения экспертизы по делу в связи с поздним получением документов на экспертизу.

Определением суда от 16.12.20 ходатайство о продлении сроков проведения экспертизы принято к рассмотрению, эксперту дано указание на необходимость приостановления проведения экспертизы до результатов рассмотрения кассационной жалобы.

Постановлением арбитражного суда Уральского округа от 22.12.20, определение Арбитражного суда Свердловской области от 11.09.2020 по делу № А60-36837/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2020 по тому же делу оставлены без изменения,

кассационная жалоба муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений» Администрации города Нижнего Тагила – без удовлетворения.

Таким образом, оснований для приостановления проведения экспертизы на настоящий момент не имеется.

Определением суда от 16.12.20 эксперту предложено возобновить проведение судебной экспертизы.

В судебном заседании 13.01.2021 суд, рассмотрев представленные в материалы дела документы, ходатайство эксперта о продлении срока проведения экспертизы, полагает обоснованными доводы эксперта о предоставлении дополнительного времени для проведения экспертизы, считает необходимым продлить срок проведения по делу судебной экспертизы и предоставления заключения экспертизы в арбитражный суд до 22.01.2021 включительно.

Определением от 13.01.21 суд продлил срок проведения по делу судебной экспертизы, назначил судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу на 12.02.2021.

21.01.2021 в материалы дела поступило заключение эксперта.

От сторон поступили заявки на ознакомление с материалами дела. Ознакомление в режиме он-лайн сторонам одобрено.

11.02.2021 от ответчика поступили возражения на заключение эксперта. Возражения приобщены к материалам дела.

В судебном заседании суд установил, что в материалы дела представлено заключение эксперта, а потому оснований для дальнейшего приостановления производства по делу не имеется, следовательно производство по делу подлежит возобновлению.

Стороной ответчика заявлено письменное ходатайство о привлечении в качестве эксперта ФИО8 для разъяснения вопросов, указанных в ходатайстве.Ходатайство принято к рассмотрению, подлежит рассмотрению в очередном судебном заседании.

Определением суда от 12.02.2021 судебное разбирательство отложено на 18.02.2021.

В судебном заседании истец представил возражения по ходатайству о привлечении в качестве эксперта ФИО8 для разъяснения вопросов. Возражения приобщены к материалам дела.

Представитель истца озвучил доводы в судебном заседании.

Ответчик пояснил, что с целью обеспечения состязательности необходимо назначить судебную экспертизу по отчету судебного эксперта ФИО7 по вопросам, указанным в ходатайстве от 12.02.2021.

Суд, удалившись в совещательную комнату, рассмотрел ходатайство ответчика.

Судом установлено, что из текста ходатайства от 12.02.2021 и дополнительных пояснений ответчика в судебном заседании следует, что ответчик просит назначить экспертизу относительно установления соответствия отчета № 172-10/19 федеральному законодательству и ФСО, достоверности определения в данном отчете рыночной стоимости.

Судом из анализа норм действующего законодательства, имеющихся в материалах дела доказательств не усмотрено оснований для назначения судебной экспертизы по изложенным заявителем вопросам в отношении заключения судебного эксперта.

При этом суд полагает, что законодательно не предусмотрена возможность проверки заключения эксперта посредством назначения судебной экспертизы по представленному им отчету.

Такая проверка может быть проведена посредством представления доказательств в материалы дела и исследования их в совокупности. Кроме того, может быть назначена повторная / дополнительная экспертиза.

На основании изложенного суд не усмотрел оснований для назначении по делу повторной экспертизы.

Ходатайство о назначении дополнительной экспертизы ответчиком не заявлялось. Судом не усмотрено оснований для назначения по делу дополнительной экспертизы по собственной инициативе.

Более того, судом учтено, что при направлении дела на новое рассмотрение судом кассационной инстанции не сделано выводов о том, что заключение эксперта ФИО7 противоречит нормам законодательства и ФСО, не указано на необходимость проведения повторной / дополнительной экспертизы.

Таким образом, судом не усмотрено оснований для удовлетворения ходатайства ответчика.

Кроме того, суд с учетом формулировок ходатайства ответчика также не усмотрел оснований для вызова ФИО8 в качестве специалиста. При этом суд полагает, что с учетом представленных в материалы дела документов, в том числе мнений различных специалистов, оснований для привлечения ФИО8 в качестве специалиста не имеется.

В судебном заседании истцом заявлено ходатайство об увеличении размера судебных издержек до 207000 руб. с приложением договора и платежного поручения.

Судом ходатайство рассмотрено, уточнение принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчиком заявил о том, что судебные расходы не подлежат рассмотрению в рамках настоящего заседание, поскольку их рассмотрение производится отдельно.

Между тем судом установлено, что при направлении дела на новое рассмотрение заявление о взыскании судебных расходов было объединено для совместного рассмотрения в основным делом, о чем указано в определении от 20.07.20, 11.09.20. Данный вопрос обсуждался со сторонами в том числе в предыдущих судебных заседаниях.

Ответчиком заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства для подготовки отзыва на судебные расходы.

Судом установлено, что отзыв на заявление о взыскании судебных расходов был представлен ответчиком в материалы дела.

Согласно имеющемуся входящему штампу на заявлении об увеличении судебных расходов ходатайство истца по лучено ответчиком 09.02.2021.

Суд, удалившись в совещательную комнату, рассмотрел ходатайство ответчика об отложении рассмотрения дела. Оснований для отложения судом не усмотрено, в отложении судебного разбирательства отказано.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Между Управлением (Арендодатель) и обществом «АДС» (Арендатор) заключен договор аренды № 700 от 13.12.2006.

В соответствии с указанным договором Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в срочное возмездное владение и пользование имущество (объект недвижимости в административном здании по адресу <...> площадью 379,9 кв.м.).

Общество «АДС»обратилось к Управлению с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений, расположенных на первом этаже административного здания по адресу: <...>, площадью 379,9 кв.м. на основании договора аренды № 700 от 13.12.2006.

Заявление о реализации преимущественного права выкупа подано истцом 12.02.2019.

В ответ на заявление в адрес истца 23 апреля 2019 года поступил проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Согласно п.2.1 проект договора – объект продается по цене 4590000 руб.

Истец обратился для определения рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 379,9 кв.м., находящегося по адресу: <...> к оценщику ФИО9. Оценщиком был составлен отчет № 29/04/2019 -ЗНК от 29.04.2019 в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки на 12.02.2019 составляет 4050000 рублей в том числе НДС.

Общество "АДС" не согласившись с условием договора о цене, направило в адрес ответчика протокол разногласий, указав, что объект продается по цене 4050000 рублей.

13 июня 2019 года в адрес общества "АДС" поступило письмо от ответчика, в котором указано, что протокол разногласий им отклонен.

Истец полагает, что договор купли-продажи подлежит заключению в редакции Протокола разногласий.

Не согласившись с указанной в договоре выкупной стоимостью, истец обратился в суд с настоящим иском об обязании Управления заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 379,9 кв.м., расположенный по адресу <...> по цене по цене 4050000 руб.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил стоимость объекта указать в размере 3240000 руб., то есть без учета НДС.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, явившихся в судебное заседание, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, и иным правовым актам, действующим в момент его заключения.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

В соответствии с п.2 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Частью 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что при получении заявления от арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом из содержания Закона № 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как уже было указано ранее, рыночная стоимость имущества, являющегося предметом спорного договора купли-продажи, определена ответчиком в проекте договора на основании отчета № 19-10 от 26.03.19, подготовленного оценщиком ИП ФИО1 в соответствии с которым рыночная стоимость определена по состоянию на 12.02.2019.

Судом учтено, что в соответствии со ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Истец, оспаривая стоимость объекта, установленную ответчиком, заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения.

Экспертиза по делу проведена, в материалы дела представлено заключение эксперта.

Согласно положениям ч. 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Требования к содержанию заключения эксперта содержатся в ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений положений указанной статьи судом не установлено.

Судом учтено, что из постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное заключение экспертов, суд установил, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем пришел к выводу о том, что оснований для признания данного экспертного заключения ненадлежащим доказательством не имеется.

При этом суд исходит из того, что эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению ни от истца, ни от ответчика не поступало. Нарушения экспертами основополагающих методических и нормативных требований при ее производстве не установлены.

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что экспертами надлежащим образом определена стоимость объекта.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, принимая во внимание изложенные экспертом дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имеется.

Заключение эксперта достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, судом учтено, что в период проведения экспертизы по делу от сторон не поступало замечаний относительно работы эксперта.

Судом также учтено, что первая экспертиза была проведена по делу и экспертное заключение имелось в материалах дела при пересмотре судебного акта вышестоящими судами. Из судебных актов вышестоящих судом не следует, что экспертиза была проведена с нарушением установленных норм и не может быть признана надлежащим доказательством по делу.

Так же судом учтено, что, отменяя судебные акты по делу, суд кассационной инстанции выводов о том, что экспертное заключение в целом не соответствует требованиях законодательства не изложил, как и не указал на то, что эксперт ФИО7 не обладает достаточным уровнем квалификации для ответов на поставленные судом вопросы.

Таким образом, имеющееся в материалах дела заключение эксперта № 172-10/19 является надлежащим доказательством и оценивается судом наравне с иными доказательствами, имеющимися в деле.

При этом отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал на то, что выкупная стоимость спорного помещения определена судами без оценки достоверности отчета об оценке от 26.03.2019 № 19-10, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО1, сведения которого были положены в основу при определении выкупной цены имущества Управлением (мотивировка по данному вопросу в обжалуемых судебных актах отсутствует, замечания на отчет об оценке от 26.03.2019 № 19-10 судами не были оценены).

Судами не рассмотрен вопрос о соответствии отчета от 26.03.2019 № 19-10, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО1 федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности перед судебной экспертизой судом не поставлен, не смотря на то, что, как уже отмечалось, указанный факт входит в предмет доказывания по настоящему делу. Таким образом, заключение оценщика от 26.03.2019 № 19-10 судами не опорочено.

При новом рассмотрении судом учтено, что предмет исковых требований связан с урегулированием разногласий при заключении договора с Управлением. Требований относительно признания недостоверным отчета оценщика ФИО1 истцом не заявлено.

Между тем с учетом выводов суда кассационной инстанции истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы о достоверности отчета оценщика от 26.03.2019 № 19-10. Судом назначена судебная экспертиза.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для назначения судебной экспертизы, так как заданные эксперту вопросы имеют правовой характер, были отклонены судами апелляционной и кассационной инстанции при рассмотрении соответствующих жалоб ответчика, поскольку разрешение вопроса о достоверности рыночной стоимости объекта, установленной в спорном отчете, требует специальных познаний.

Судом также принято во внимание, что при рассмотрении жалоб ответчика судами апелляционной и кассационной инстанции не установлено нарушений при назначении по делу судебной экспертизы, в том числе в отношении квалификации эксперта, порядка назначения.

Экспертиза по делу проведена, в материалы дела представлено заключение экспертов.

Оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности, принимая во внимание изложенные экспертами дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имеется.

Заключение экспертов достаточно мотивировано, выводы экспертов ясны, противоречия в выводах экспертов отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что несогласие ответчика с выводами, изложенными в экспертном заключении, не является основанием для признания экспертного заключения недопустимым и недостоверным доказательством по делу.

В ходе проведения экспертизы экспертом содержание отчета оценщика от 26.03.2019 № 19-10 проверено на соответствие требованиям Закона №135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки (ФСО).

Анализ соответствия отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности произведен путем прямого сопоставления отдельных законодательных требований и содержания отчета.

По итогам исследования эксперт установил, что отчет выполнен с нарушением требований Закона № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки (ФСО), не соответствует требованиям действующей общепринятой методологии в области оценочной деятельности.

В силу положений ст. 17.1 Закона № 135-Ф3 Отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

В соответствии с федеральными стандартами, оценка рыночной стоимости объекта должна производиться с учетом всей существенной с точки зрения стоимости объекта информации, не вводить в заблуждение пользователей Отчета, позволять воспроизвести расчет и прийти к аналогичным результатам.

Из заключения эксперта следует, что оценщиком нарушены нормы ФСО № 1, 3, 7.

В частности, в нарушении требования п. 8 ФСО №3 оценщик не приводит следующие разделы: общая информация, идентифицирующая объект оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.

В нарушении п. 8 ФСО № 7 и п. 21 ФСО №1 оценщик не приводит следующие обязательные положения Задания на оценку: характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики.

Экспертом указано, что поскольку в задании на оценку не указано иное, после согласования результатов должно быть приведено суждение о границах интервалов, в которых, по мнению оценщика, может находиться определяемая стоимость (нарушение п. 30 ФСО № 7).

В нарушении требований п. 8е ФСО № 3 Оценщик не проводит описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в частности не приведена следующая информация об объекте оценки; информация о текущем использовании объекта оценки.

В нарушении требований п. 8ж ФСО № 3 Оценщиком не определен сегмент рынка объекта оценки; не приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и иены сопоставимых объектов недвижимости; не произведен анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость; нее проанализирован фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования; не приведен интервал значений цен сопоставимых объектов; не представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости; не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов; не представлены выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта.

В нарушении п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7, ст. 11 Закона № 135 содержание анализа рынка не дает понимание относительно сегмента рынка объекта оценки, диапазон цен на аналогичные объекты, ценообразующие факторы сегмента рынка объекта оценки.

В нарушении п. 8з ФСО № 3 Оценщик при отсутствии документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременении), а также экологического загрязнения не приводит предположения об отсутствии прав третьих лиц, ограничений (обременении) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра (или с учетом задания на оценку).

Суд считает, что заслуживают внимания выводы эксперта относительно указания оценщиком на стр. 6 отчета на применение одного подхода к оценке – затратного без обоснования причин отказа от использования иных подходов - сравнительного и доходного.

Однако ниже на этой же стр. 6 оценщик указывает на то, что результаты по подходам им определены в таблице. При этом в таблице в графе затратный подход проставлен прочерк, то есть стоимость по затратному подходу не определена, в графах по сравнительному и доходному подходам проставлена стоимость в руб. В итоговой графе установлена рыночная стоимость, которая в последующем установлена в качестве рыночной стоимости объекта.

При этом на стр. 17 отчета оценщик указывает на то, что нерешаемо проблемой затратного подхода в данном случае следует считать отсутствие выделенного земельного участка для эксплуатации объекта оценки земельного участка. Далее по тексту указывает, что затратный подход в данной работе обоснованно не применялся.

Экспертом указано, что за основу расчета оценщиком принят срок службы здания, в котором расположен объект оценки, на уровне 125 лет. Оценщик в отчете не обосновывает данный показатель.

Между тем экспертом согласно открытым источникам (ссылки имеются в тексте заключения) здания с деревянными перекрытиями (к которым относится и здание, в котором располагается объект оценки) имеет срок службы - 100 лет.

В нарушении ст. 11 № 135-ФЗ на стр. 8 отчета Оценщик ошибочно определяет износ здания на уровне 49,6%, тогда как уже на стр. 21 Отчета Оценщик износ определил на ином уровне 47,17%. При этом оценщиком не обоснована разница в указанных показателях.

В нарушении ст. 11 № 135-ФЗ Оценщиков на стр. 4 отчета указано, что объектов оценки является рыночная стоимость объекта, состав объекта оценки определен как нежилые помещения. В свою очередь на стр. 9 отчета указано, что оценке подвергнуто здание.

Согласно требования п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Оценщиком не определен сегмент рынка и не приведены ценообразующие факторы, а потому выбор аналогов к оцениваемому объекту идентифицировать не представляется возможным.

На стр. 18 Отчета Оценщик приводит данные по пяти объектам-аналогам.

Между тем на стр. 14 Оценщик отражает, что «на начало декабря 2018 г. на рынке Нижнего Тагила было выявлено 188 объектов коммерческой недвижимости...».

В нарушении п. 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Оценщик не обосновывает выбор лишь части данных, не представляет пояснений, по каким причинам не приняты (отклонены) остальные 183 предложения.

Согласно пункту 22е ФСО№ 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к иенам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и плошали его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Однако в нарушение данных положений оценщиком не представлено анализа следующих факторов: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; вид использования и (или) зонирование; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью.

В нарушение ФСО № 3 при расчете корректировок на «расположение площадей в здании», «масштаб», «красную линию» не подтверждена информация, используемая для расчета корректировок.

Как указано экспертом, в нарушении ст. 11 № 135-ФЗ Объект аналог 1 (информация представлена на стр.49 Отчета и ниже на рисунке 1) имеет следующие особенности, противоречащие использованию его в качестве
сравнения с объектом оценки.

В объявлении указано, что продается действующий бизнес. Таким образом, в стоимость включены дополнительные улучшения, которые не позволяют учитывать данный аналог в расчете.

Объявление представлено к продаже 16.11.2016 (то есть ранее, чем 2 года до даты оценки), что никак не учитывается в оценке.

Объект аналог расположен в жилом доме, в отличие от объекта оценки (Рисунок 2).

Объект аналог 3 (информация представлена на стр.47 Отчета) имеет следующие особенности, противоречащие использованию его в качестве сравнения с объектом оценки.

В объявлении указано, что «есть арендаторы, приносящие стабильный доход», следовательно, к продаже предлагается действующий бизнес. Таким образом, в стоимость включены дополнительные улучшения, которые не позволяют учитывать данный аналог в расчете.

Объявление представлено к продаже 18.07.2012 (то есть ранее, чем 7 лет до даты оценки).

Объект аналог расположен в жилом доме, в отличие от объекта оценки (рисунок 3).

В объекте аналоге, в отличие от объекта оценки имеется: камеры видеонаблюдения, охранная сигнализация, отдельная входная группы, что никак не учитывается в расчетах. У объекта оценки входная группа на все здание.

Объект аналог № 5 выставлен на продажу 25.02.2016, что ранее чем дата оценки на 3 года.

В нарушении ст. 11 № 135-ФЗ на стр. 20 Оценщик указывает, что поправка на условия продажи не вводится, так как все объекты выставлены на продажу на условиях «чистой продажи». Однако, на стр. 19 в расчетной таблице, Оценщик вводит «поправку» на уровне 0,859. Обоснование введения данной поправки к отчете не представлено.

В нарушении ст. 11 № 135-ФЗ поправка на физический износ применена со следующими нарушениями:

На стр. 21 Отчета Оценщик для расчета корректировки использует ВСН -53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Объект оценки расположен в административном здании, следовательно, применение ВСН-53-86 (р) недопустимо.

На стр. 21 Отчета Оценщик необоснованно присваивает износ (%) каждому конструктивному элементу здания. При этом оценщик не имеет образования в области строительства и не может определить физический износ каждого конструктивного элемента. Оценщик не обследовал и не проводил экспертизу несущей конструкции здания, не фиксировал дефекты и трещины и не в полномочиях устанавливать физический износ каждого элемента.

На стр. 21 Оценщик самостоятельно определил физический износ каждого здания, в которых располагаются объекты аналоги. Для расчета Оценщиком не проанализирован материал перекрытий и всем ошибочно едино установлен срок службы на уровне 150 лет.

Также в нарушении ст. 11 № 135-ФЗ применена поправка на наличие и качество ремонта.

Эксперт отмечает, что в источнике представлены отделка на следующие виды: «эконом», «премиум», «vip». Оценщик в отчете различает следующие виды отделки: «эконом-класс», «улучшенная», «высококачественная», «эксклюзивная». Таким образом, стоимость работ, используемых для расчета на стр. 22 (рисунок 6) не проверяемы, не обоснованы и не могут быть применены для расчета корректировок. Ни одна из них не соответствует ни источнику 1, ни источнику 2. Более того, стоимость работ указана для Москвы и Московской области, следовательно, использовать данную информацию на рынок Нижнего Тагила ошибочно.

Кроме этого, Оценщик самостоятельно определил качество отделки для каждого аналога по фотографиям в объявлении. Данная информация не проверяема, Оценщик не производил осмотр объектов аналогов. По объекту аналог №2, например, отсутствуют фотографии внутренней отделки помещений, только внешний фасад, соответственно, каким образом Оценщик утвердил внутреннее состояние определить не представляется возможным.

В нарушении п. 5 ФСО № 3 источник получения стоимости работ, используемых для расчета (таблица 4.2.4.1 Отчета), не установлен.

В нарушении п. 5 ФСО № 3 Оценщик вводит поправку на тип объекта со следующими нарушениями.

В описании корректировочного коэффициента нет указания на то, что именно Оценщик корректирует. Нет указания на то, что понимает Оценщик под «типом», следовательно, необходимость применения корректировочного коэффициента Оценщиком не подтверждена.

Информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена источником.

Не проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным.

Кроме этого, экспертом установлено, что Оценщик не учел такие особенности объекта как основные и вспомогательные площади, не учитывал экспликацию помещений.

Оценщик не производит описание расчетов и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (нарушение п. 15 ФСО № 3).

Анализ применения доходного подхода показал, что в нарушении п. 23 ФСО № 7 Оценщик не учел ключевые положения доходного подхода и допустил следующие нарушения, в том числе:

В нарушение ст. 11 № 135-ФЗ в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям. Оценщик не проанализировал возможность применения каждого метода и не обосновал отказ от использования. Оценщик использует метод капитализации дохода, но такой метод не регламентирован ФСО.

В нарушение ст. 11 № 135-ФЗ Оценщик не учитывает следующие особенности объектов аналогов по аренде, существенно влияющих на итоговую величину арендной ставки:

Объект аналог № 5 представлен к аренде (стр. 52 Отчета) с учетом оборудования, об этом указано непосредственно в объявлении: «остается все необходимое оборудование».

Объект аналог № 3 представлен к аренде (стр. 53 Отчета) с учетом следующих особенностей: установлены системы вентиляции и кондиционирования, охранно-пожарная сигнализация, окна ПВХ, дорогой ремонт.

В нарушении ст. 11 № 135-ФЗ при расчете аренды Оценщик не учитывает физическое состояние здания, в котором расположен объектом оценки по сравнению с объектами аналогами, в то время как при расчете в сравнительном подходе данный параметр учтен.

При расчете потенциального валового дохода допущена арифметическая ошибка (стр. 26 Отчета).

В нарушение п. 5 ФСО № 3 Оценщик при определении недозагрузки допустил нарушения, а именно информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена источником; не проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным.

В нарушение ст. 11 № 135-ФЗ Оценщик при определении величины налога на имущество также допускает нарушения.

Определение налога на имущество от результата сравнительного подхода недопустимо. Учитывая наличие существенных замечаний к результатам сравнительного подхода, налог на имущество определён не верно.

Эксперт указывает, что налог на имущество начисляется только на объект капитального строительства, а не на объект недвижимости (включая земельный участок), так как налог на земельный участок предусмотрен действующим законодательством отдельно. Учитывая, что в рамках сравнительного подхода, оценщик определяет стоимость объекта недвижимости (включая права на земельный участок), то налог на имущество исчислять из результата сравнительного подхода недопустимо.

В нарушении ст. 11 № 135-ФЗ Оценщик на стр. 29 ошибочно при определении норм возврата капитала учитывает нормативный срок службы на уровне 150 лет, хотя на стр. 8 Отчета указал, что нормативный срок службы - 125 лет. Однако, нормативный срок службы согласно открытым источникам,
здания с деревянными перекрытиями (к которым относится и здание, в котором располагается объект оценки) имеет срок службы - 100 лет.

Эксперт отмечает, что в случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

В отчете должно присутствовать описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

Оценщик в нарушение положений п. 28 ФСО № 7 не приводит каких-либо пояснений по расчету удельных весов и не объясняет расхождение промежуточных результатов.

При таких обстоятельствах при проведении по делу экспертизы на предмет установления достоверности отчета об оценке от 26.03.2019 № 19-10, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО1, сведения которого были положены в основу при определении выкупной цены имущества Управлением установлены существенные и неустранимые замечания по представленном отчету оценщика.

Согласно изложенному выше отчет от 26.03.2019 № 19-10, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО1 не соответствует федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а потому не может быть признан достоверным.

Судом учтено, что третьим лицом не представлено дополнительных пояснений и документально подтвержденных опровержений выводов и доводов, содержащихся в заключении эксперта № 18-01/21.

Доводы ответчика, изложенные в возражениях от 11.02.2021 судом отклоняются как необоснованными и не подтвержденные надлежащими доказательствами.

Судом отклоняется также довод ответчика о том, что эксперт ФИО7 не является директором общества «УрБЭИО», поскольку в данном случае проведение экспертизы поручено именно конкретному эксперту, которого суд предупредил об уголовной ответственности, в не директору и не обществу в целом.

Заключение № 18-01/21 подписано экспертов ФИО7, в заключении имеется расписка об уголовной ответственности.

Доводы относительно отражения личного мнения эксперта в заключении № 18-01/21 судом также отклонены, поскольку выводы и доводы эксперта ФИО7 обоснованы изложенными в заключении ссылками на ФСО, представлены пояснения относительно ошибочности и неверности отчета об оценке от 26.03.2019 № 19-10, документального обоснования обратного ответчиком и третьим лицом не представлено. Возражения ответчика связаны с несогласием с выводами эксперта, однако, субъективное несогласие стороны с имеющимся в деле заключением эксперта не свидетельствует о том, что заключение является ненадлежащим доказательством по делу.

При этом суд принимает во внимание, что при новом рассмотрении дела ответчиком, третьим лицом не заявлено ходатайств о проведении повторной экспертизы ни с целью установления рыночной стоимости имущества, ни с целью установления достоверности отчета оценщика от 26.03.2019 № 19-10.

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона № 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона № 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке от 26.03.2019 № 19-10, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО1 в совокупности с имеющимися в деле доказательствами, в том числе заключением эксперта № 18-01/21, заключением № 172-10/19, но не только, суд приходит к выводу о том, что отчет выполнен с нарушением требований Закона № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, 2, 3, 7), не соответствует требованиям действующей общепринятой методологии в области оценочной деятельности, выводы изложенные в нем являются непроверяемыми и не подтвержденными, а потому отчет нельзя признать соответствующим принципу однозначности. При таких обстоятельствах отчет от 26.03.2019 № 19-10 не может являться допустимым и достоверным доказательством по делу.

Ответчик, возражая относительно представленного в материалы дела заключения эксперта № 172-10/19, ссылался на то, что экспертом нарушены нормы Федеральных стандартов оценки, в результате чего стоимость помещения необоснованно занижена. При расчете стоимости помещения экспертом были применены ненадлежащие объекты-аналоги, указывает, что экспертом использованы аналоги, которые расположены в других городах.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта муниципального недвижимого фонда, общей площади 379,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 12 февраля 2019 года составляет 3357000 рублей без учета НДС.

В ходе проведения анализа наиболее эффективного использования экспертом был установлен профиль использования объекта исследования, как помещения общественно - делового назначения, в том числе для бытового обслуживания населения. Таким образом, объект исследования относится к рынку недвижимости Свердловской области (исключая Екатеринбург) под общественно-деловое назначение, в том числе для бытового обслуживания.

Бытовое обслуживание населения - это отрасль экономики, состоящая из предприятий различных организационно-правовых форм собственности и индивидуальных предпринимателей, занимающихся оказанием бытовых услуг.

В то же время в состав недвижимости общественно-делового назначения входят и иные объекты, например: для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

Рынок недвижимости общественно-делового назначения многогранен. В настоящем разделе с учетом возможности ФСО № 7 (п. 5.11.6) проведен анализ рынка недвижимости общественного-делового назначения в целом. Однако, в процессе анализа рынка зафиксировано, что многие объекты представляют собой полноценные офисы, которые обеспечены современными инженерными сетями и ремонтом. Эксперт среди всего многообразия общественно-деловой недвижимости с точки зрения максимальной схожести объекту экспертизы по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам приводит в главе 3.2.1.2 анализ фактических данных о ценах предложений по наиболее сопоставимым объектам — объекты свободного назначения, которые возможно использовать под бытовое обслуживание в том числе.

В силу п. 11 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В п. 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог – объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как следует из пояснений эксперта, данных в ходе судебного заседания, при осмотре объекта экспертом установлено, что на объекте офисное помещение составляет 10 %, оставшиеся 90 % - это обслуживающие помещения. Таким образом, эксперт указывает, что объект не может быть отнесен в общем к категории офисных, а относится к отдельному сегменту – помещения свободного назначения.

Кроме того, при оценке экспертом учтена площадь объекта – 379 кв.м.

В связи с этим оценка объекта применительно к данным характеристикам производится с учетом сегмента, площади объекта и местонахождения, поскольку из характеристик объекта следует, что объект является специфичным, экспертом объект отнесен к категории неактивного рынка.

Объекты-аналоги выбраны экспертом также исходя из указанных выше характеристик.

Судом принято во внимание, что ответчик, оспаривая данные выводы эксперта, не привел суду доказательств того, что в г. Нижнем Тагиле имеются аналогичные объекты (сегмент, площадь, местонахождение), а также не представил их стоимость на рынке.

В свою очередь эксперт указывает, что поскольку в г. Нижнем Тагиле аналогичных объектов не имеется, проанализированы объекты по Свердловской области.

Таким образом, экспертом были отобраны 15 объектов аналогов, отображенных на стр. 22-23 заключения.

Экспертом указано при ответе на вопросы ответчика, что в данном случае в качестве объектов-аналогов не может быть приняты объекты, размещенные в жилых домах, поскольку применительно к рассматриваемому случаю подлежит оценке рынок свободного назначения.

На странице 22 экспертного заключения отображено 3 состояния износа коммерческой недвижимости. Экспертом объект отнесен к несовременным, но эксплуатируемым, а потому состояние объекта определено как удовлетворительное.

На основе состояния здания, в котором размещен объект и внутреннего состояния помещений объекта экспертом применены соответствующие корректировки.

Ссылки ответчика на то, что экспертом неверно указана стоимость объекта, находящегося в г. Березовский судом отклоняются, как необоснованные, поскольку в судебном заседании эксперт пояснил, что, так как г. Березовский является городом – спутником Екатеринбурга, объекты, размещенные в нем не используются для сравнения.

Таким образом, отсюда следует, что ввиду отсутствия в г. Нижнем Тагиле объектов – аналогов, анализ произведен с учетом объектов по всей Свердловской области с ограничением по сегменту.

Судом отклоняются доводы ответчика о том, что экспертом не оценены реальные сделки с объектами – аналогами. При этом судом учтено, что из представленных ответчиком в материалы дела договоров купли-продажи прямо не следует, что они заключены по продаже объектов, аналогичных по сегменту, площади и местоположению.

Достоверных доказательств наличия реально заключенных сделок с аналогами, то есть объектами сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО № 1, п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7) ответчиком не представлено в материалы дела.

Кроме того, судом учтено, что ФСО допускают при анализе объектов либо стоимость по сделке, либо стоимость предложений.

Кроме того, эксперт, проанализировал влияние основных факторов, местоположение, площадь, этаж расположения объекта, состояние внутренней отделки, наличие отдельного входа. Экспертом указано, что данные факторы оказывают наибольшее влияние на цены, сопоставимых объектов, в рамках данной оценки.

При проведенных исследованиях эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта составляет 3357000 руб.

Ссылки ответчика на то, что рыночная стоимость подлежит определению без НДС судом признаются необоснованными, поскольку в выводах эксперта рыночная стоимость указана без НДС.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 3139/12 по делу № А27-2268/2011 определена правовая позиция, согласно которой, если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость. При данном подходе указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета.

Из заключения эксперта ФИО7 № 172-10/19 прямо следует, что итоговая рыночная стоимость нежилых помещений была определена без учета налога на добавленную стоимость, что прямо указано в заключении эксперта.

Судом изучена рецензия ИП ФИО6 представленная ответчиком в обоснование своих доводов. Судом учтено, что данная рецензия является исключительно мнением ИП ФИО6, не имеющего под собой документального обоснования выводов, изложенных в ней.

Рассуждения ИП ФИО6 относительно использованных объектов-аналогов не подтверждены достоверными доказательствами наличия допустимых аналогов для переоценки выводов судебного эксперта. Доводы относительно неверного указания стоимости объекта в г. Березовском отклонены судом выше, со ссылками на то, что в судебном заключении данный объект исключен при расчетах, а потому неверное указание его стоимости на расчеты не влияет.

ИП ФИО6 ссылаясь на наличие собственного развитого рынка в г. Нижнем Тагиле не приводит документальных доказательств наличия объектов-аналогов, что в данном случае имеет существенное значение, поскольку развитый рынок не может безусловно подтвердить наличие объектов в аналогичными характеристиками.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд пришел к выводу о том, что возражая относительно представленного расчета эксперта, представителем ответчика не представлено суду достоверных доказательств того, что экспертом расчет произведен неверно. Фактически доводы ответчика сводились к несогласию с представленным расчетом, документального обоснования, позволяющего достоверно проверить доводы ответчика, в материалы дела не представлено.

Судом также не принимается в качестве надлежащего доказательства представленное в материалы дела истцом заключение ИП ФИО9, во-первых, истцом не представлено доказательств извещения ответчика о проведении внесудебной оценки имущества, что привело к невозможности ответчику принять участие при осмотре объекта и высказывать свои возражения, пояснения; во-вторых, расчет ИП ФИО9 произведен с учетом НДС; в-третьих, по делу проведена судебная экспертиза, положения заключения ИП ФИО9 выводы судебного эксперта не опровергают.

При таких обстоятельствах, а также с учетом того, что судом принято экспертное заключение в качестве достоверного и допустимого доказательства по делу, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца, а потому исковые требования судом удовлетворены, суд считает необходимым обязать МО «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил заключить с обществом "АДС" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 379,9 кв.м., находящегося по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Черных д. 20 В, по цене 3357000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

В силу ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные издержки наряду с государственной пошлиной включаются в состав судебных расходов.

Статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1) транспортные расходы и расходы на проживание представителя стороны возмещаются другой стороной спора в разумных пределах исходя из цен, которые обычно устанавливаются за транспортные услуги, а также цен на услуги, связанные с обеспечением проживания, в месте (регионе), в котором они фактически оказаны (статьи 94, 100 ГПК РФ, статьи 106, 112 КАС РФ, статья 106, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

Частью 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

При этом согласно ч. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 возмещению подлежат только фактически понесенные расходы.Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В обоснование расходов на оплату услуг представителя истцом представлен договор от 12.01.2019, стоимость услуг согласно которого составляет 60000 руб. (п. 4.2), платежное поручение от 24.03.20 № 70 на сумму 60000 руб.; договор от 21.08.2020, стоимость услуг по которому составляет 80000 руб. (п. 4.2), платежное поручение от 09.02.2021 № 23 на сумму 80000 руб.

Таким образом, представленными истцом документами подтверждено, что юридические услуги действительно были оказаны, а затраты по их оплате реально понесены истцом.

Ответчик в отзыве на заявление о взыскании судебных расходов, а также в ходе судебного заседания возражает относительно предъявленной суммы ссылаясь на неразумность судебных расходов.

Судом доводы сторон рассмотрены, доказательства проанализированы в совокупности, на основании чего, суд пришел к следующим выводам.

В п. 12, 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 разъяснено, что расходы на оплату услуг представителя взыскиваются судом в разумных пределах, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

В соответствии с п. 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности, нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами, стоимость экономных транспортных услуг, время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг, продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Кроме того, при определении суммы возмещения расходов на представителей, следует руководствоваться разъяснениями, данными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», согласно которым разумность расходов по оплате услуг представителей определяется судами исходя из таких обстоятельств как длительность судебного разбирательства, проверка законности и обоснованности судебных актов в нескольких судебных инстанциях, сложность разрешающихся в ходе рассмотрения спора правовых вопросов, сложившаяся судебная практика рассмотрения аналогичных споров, необходимость подготовки представителем в относительно сжатые сроки большого числа документов, требующих детальных исследований, размер вознаграждения представителей по аналогичным спора и делам, обоснованность привлечения к участию в деле нескольких представителей, фактическое исполнение поручения поверенного и другие обстоятельства.

Другая сторона обладает правом заявить о чрезмерности требуемой суммы и обосновать разумный размер понесенных заявителем расходов применительно к соответствующей категории дел (п. 3 вышеназванного информационного письма от 05.12.2007 № 121).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2004 № 454-О указал, что суд не вправе уменьшать произвольно размер судебных расходов, если другая сторона не возражает против чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Аналогичная правовая позиция сформулирована в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1.

Вместе с тем, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1).

Рассмотрев материалы дела и представленные документы и доказательства, суд, руководствуясь правовыми подходами Верховного Суда Российской Федерации, и, ранее сформулированными подходами Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, полагает, что заявленная истцом ко взысканию сумма соответствует объему оказанных услуг и критерию разумности с учетом фактических обстоятельств дела. При этом суд исходит из следующего.

Судом учтено, что при направлении дела на новое рассмотрение судебные расходы подлежат распределению по итогам рассмотрения дела.

В соответствии с п.13 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1 разумные такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Согласно пункту 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 г. № 82 при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

При этом доказательства разумности понесенных расходов должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Имеющиеся документы и установленные судом обстоятельства настоящего дела позволяют сделать вывод об оказании исполнителем юридических услуг и возникновении у заказчика (истца) обязанности по их оплате (ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги.

При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1).

Между тем как указано в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2021 № 17АП-18907/2018 определение разумных пределов расходов на оплату услуг представителя является оценочным понятием и конкретизируется арбитражным судом с учетом правовой оценки фактических обстоятельств рассмотренного дела. При решении вопроса о распределении судебных расходов и определении размера подлежащей взысканию суммы в возмещение судебных расходов по оплате услуг представителя во внимание принимаются фактически совершенные представителем действия (деятельность). Поэтому суд при определении подлежащих возмещению судебных расходов исходит из согласованного сторонами в договорах на оказание юридических услуг.

В любом случае, конкретный размер стоимости юридических услуг по конкретному делу, зависит от обстоятельств и сложности дела, что не исключает его определение именно в той величине, которая была оплачена заявителем.

При этом понятие «разумный предел судебных расходов» не означает «самый экономичный (минимально возможный) размер судебных расходов».

Кроме того, суд принимает во внимание, что право выбора исполнителя правовых услуг принадлежит лицу, нуждающемуся в защите своих прав, нарушенных действиями ответной стороны, и поэтому такое лицо (заявитель, ответчик) не обязано обращаться к исполнителям услуг, предлагающим наименьшую цену на рынке подобных услуг, поскольку результативные правовые услуги, как правило, оказываются высококвалифицированными специалистами в этой области, высоко оценивающими свой труд.

Таким образом, суд, учитывая характер настоящего спора, его сложность (первоначальное и повторное рассмотрение дела, проведено две судебных экспертизы), продолжительность рассмотрения дела (1 года 7 месяцев), фактический объем услуг по представлению интересов заявителя в суде первой, апелляционной и кассационной инстанциях, размер правомерно заявленных исковых требований, сложившуюся в регионе стоимость юридических услуг, исходя из правоприменительной практики, пришел к выводу о том, что заявленная истцом к возмещению сумма расходов на оплату услуг представителя соответствует объему фактически оказанных юридических услуг, не превышает средней рыночной стоимости представления интересов юридического лица в арбитражном суде в регионе при рассмотрении дела, доказательств чрезмерности размера стоимости оказанных услуг суду не представлено.

Таким образом, оснований для признания чрезмерными судебных расходов судом не усмотрено, доказательств обратного в материалы дела не представлено, а потому суд удовлетворяет требование истца о взыскании судебных расходов в размере 140000 руб.

Рассмотрев требование о взыскании расходов на подготовку заключения ИП ФИО10 судом установлено, что в обоснование несения судебных расходов истцом представлен договор от 29.04.2019, акт от 25.05.2019, квитанции к приходному кассовому ордеру от 30.04.2019, от 17.05.2019.

Факт несения расходов истцом подтвержден.

Между тем поскольку судом заключение ФИО10 не принято в качестве надлежащего доказательства по делу, судом не усмотрено оснований для взыскания данных расходов с ответчика, а потому в данной части во взыскании судебных расходов отказано.

Судом учтено, что истцом на депозит суда внесены денежные средства для оплаты услуг эксперта в размере 27000 руб. Данные денежные средства были перечислены эксперту при первом рассмотрении дела.

При новом рассмотрении на депозит суда внесены денежные средства для оплаты услуг эксперта в размере 20000 руб.

Общая стоимость судебной экспертизы составила 47000 руб.

Судом учтено, что требования истца носят неимущественный характер, пропорциональное распределение судебных расходов судом не применяется.

С учетом общей стоимости экспертизы и размера денежных средств, внесенных истцом на депозит суда, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 47000 руб., в качестве возмещения расходов на оплату стоимости судебной экспертизы.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины на основании ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 6000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Обязать МО «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Аварийно-диспетчерская служба" (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 379,9 кв.м., находящегося по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Черных д. 20 В, по цене 3357000 руб.

3. Взыскать с МО «Город Нижний Тагил» в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аварийно-диспетчерская служба" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в возмещение расходов по оплате государственной пошлины денежные средства в размере 6000 руб., в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы денежные средства в размере 47000 руб., в возмещение расходов на оплату услуг представителя 140000 руб.

В удовлетворении оставшейся части требований о взыскании судебных расходов отказать.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии <***>.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Ю.С. Колясникова