Гражданский кодекс часть 1

от ответчика: ФИО4, доверенность б/н от 01.02.2007 от ООО «Вета»; ФИО5, доверенность б/н от 10.01.2007, ФИО6, доверенность от 14.11. 2006, ФИО7, доверенность № 5 от 06.06.2006 от ФИО1; от ГУ ФРС по СО- ФИО8, доверенность от 06.-16/221 от 25.12. 2006,

Права и обязанности разъяснены, отводов суду не заявлено.

Истец просит признать недействительным договор купли-продажи от 25.07.2001 и дополнительное соглашение от 02.08.2001, заключенные между ЗАО «УЭФО ОЛА» и ИП ФИО1, предметом которых являлась 1/11 доля нежилого помещения в здании № 44 по ул. ФИО9 (весь девятый этаж), а также признать недействительным зарегистрированное право ФИО1 в отношении 1/11 доли нежилого помещения в здании № 44 по ул. ФИО9, при этом полагает, что нарушено его право на долю в размере 46% (с пятого по девятый этаж), возникшее на основании договоров от 19.04.1993 и от 28.11.1991, кроме того, полагает, что оспариваемая сделка и регистрация произведены в период действия обеспечительных мер, запрещающих производить УФРС регистрацию перехода права собственности и обременений, принятых по делу А 60-16432/01 от 17.09.2001

Ответчик ООО «Вета» в части требования о признании недействительным зарегистрированного права иск признал и полагает, что договор купли-продажи доли от 25.07.2001 и дополнительное соглашение от 02.08.2001, заключенные между ЗАО «УЭФО ОЛА» и ИП ФИО1 являются незаключенными сделками.

Ответчик ИП ФИО1 иск не признал и пояснил, что права истца не нарушены, что подтверждается многочисленной судебной практикой по спорному зданию, кроме того, считает себя добросовестным приобретателем, полагает, что истек срок исковой давности по требованию о признании договора и дополнительного соглашения недействительными, полагает, что к требованию о признании недействительным зарегистрированного права подлежит применению срок для защиты нарушенного права 3 месяца, который истек, подробно позиция изложена в отзыве.

ФИО2 поддержал доводы истца.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Между государственным малым предприятием «Свердловская экспериментальная фирма» в дальнейшем ТОО «Ола» (правоприемником которого является ООО «Вета»), ЦСЭН Октябрьского района и малым муниципальным предприятием «Развитие территории» 28.11.1991 заключен договор, которым предусмотрена организация совместного строительства объекта пристроя 7-10 этажей, примыкающего к зданию по адресу ФИО9,44а с целью размещения производства, офисных, лабораторных помещений, кафе, магазина на первом этаже здания.

Далее между ТОО СЭФО «Ола» (правоприемником которого является ООО «Вета») и ММП «Развитие территории» 19 апреля 1993 года заключен договор, в котором стороны договорились: с учетом выполненных работ и разработанной проектно-сметной документации установить объемы долевого участия сторон по финансированию всего комплекса работ по сооружению объекта, расположенного по адресу: <...>. Протоколом разногласий к договору предусмотрено, что оба участника осуществляют совместное финансирование работ по графику финансирования на пропорциях долевого участия.

Согласно п. 2 договора разделение баланса административно-производственного корпуса между участниками определено следующим образом: ТОО СЭФО «Ола» владеет и распоряжается долей 54% всего строительного объема (от отметки подготовки основания под пол цокольного этажа до верхней отметки перекрытия 5 этажа), а ММП «Развитие территории»- 46% от объема здания (выше верхней отметки перекрытия 5 этажа).

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Между ИП ФИО1 и ЗАО «Уральская экспериментальная фирма одежды «Ола» 25.07.2001 заключен договор купли-продажи 1/11 доли в незавершенном строительством объекте по адресу: <...>, расположенное на 9 этаже. Дополнительным соглашением от 25.07.2001 от 02.08.2001 уточнен предмет иска: как 1/11 доля в праве собственности на объект незавершенный строительством, находящийся по адресу: <...>. После сдачи объекта в эксплуатацию 1/11 доля будет соответствовать всем помещениям, расположенным на 9 этаже.

Судом не принимается во внимание довод представителя ООО «Вета» об отсутствии существенных условий в оспариваемом договоре.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Договор купли- продажи недвижимости является сделкой консенсуальной, договор считает заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 554 ГК РФ)

Таким образом, законодателем прямо предусмотрена квалификация договора, в случае отсутствия согласованных сторонами существенных условий договора как его «незаключенность».

Незаключенный договор не может быть признан недействительным, поскольку юридически его не существует, при этом правовую оценку сделке на предмет соответствия ее требованиям закона, суд может дать только юридически состоявшемуся договору.

Учитывая, что оспариваемый договор содержит указание на долю в праве в размере 1/11, имеет место указание на имущество, принадлежащее на праве собственности, отражен адрес объекта и его стоимость, договор содержит все существенные условия и юридически является заключенным.

В силу ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности ФИО1 на 1/11 долю в объекте по адресу: <...> зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись (66-01/01-262/2001-2)

Истец, основывая свое право на указанных договорах, полагает, что его право собственности на спорную долю нарушено, поскольку произведено отчуждение 1/11 доли, расположенной на 9 этаже, принадлежащей истцу.

В силу ч. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ч. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу п. 9 договора от 19 апреля 1993 года, каждый из участников договора без каких-либо ограничений вправе использовать и распоряжаться по своему усмотрению долей собственности прав.

Таким образом, в договоре от 19.04.1993 не только отсутствуют ограничения по распоряжению долей, но и предусмотрена возможность одному из участников договора произвольно распорядиться принадлежащей ему долей.

По договору о долевом участии в инвестировании строительства обязанностью долевого инвестора является внесение соответствующей оплаты, обязанностью застройщика является выполнение работ по строительству объектов своими или привлеченными силами.

Данный договор заключается на основании Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР», осуществляемой в форме капитальных вложений", статья 7 которого указывает, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг.

Пунктом 6.5. договора от 28.11.1991 года предусмотрено, что стороны договора имеют полное неотъемлемое право на свою долю только по завершению и сдаче объекта.

Согласно ч. 1 ст. 254 ГК РФ раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

Таким образом, определение сторонами в договоре от 19.04.1993 разделение баланса административно-производственного корпуса между участниками следует рассматривать как предварительное определение доли каждого из участников.

В силу ч. 2 ст. 245 ГК РФ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Пунктом 7.2. договора от 28.11.1991 года предусмотрено, что невыполнение сторонами обязательств влечет за собой не только применение мер имущественной ответственности, но и пересмотр обязательства.

В подтверждение своей обязанности по выполнению совместного финансирования работ по графику финансирования на пропорциях долевого участия в рамках договоров: от 28.11.1991 и 19.04.1993 истцом предоставлен единственный документ акт № 1 от 19.05.1993 года, подписанный фирмой «ОЛА», согласно которому все платежи, перечисленные в письме от 13.05.1993 года произведены в установленные сроки. В письме от 13.05.1993 содержится указание о солидарных платежах по определенным платежным поручениям, при этом письмо не содержит указания о составе участников солидарных платежей, сумме и назначению платежей.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Учитывая, что истцом не представлено доказательств исполнения договоров от 19.04.1993 и 28.11.1991, объект не сдан в эксплуатацию и выдел имущества в натуре не произведен; названными договорами не предусмотрены ограничения по распоряжению принадлежащими собственниками долями, право истца оспариваемой сделкой и дополнительным соглашением к нему не нарушено.

Кроме того, согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Иные последствия установлены ст. 250 ГК РФ, так в силу ч. 3 названной нормы при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, истцом избран неверный способ защиты нарушенного права по данному основанию.

Кроме того, судом принимается заявление ответчика об истечении срока исковой давности по требованию о признании недействительным договора и дополнительного соглашения к нему.

Согласно ч. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, т.е. гражданским кодексом для исков о признании ничтожных договоров недействительными установлен специальный порядок определения начала течения срока исковой давности- с момента начала исполнения сделки.

Оспариваемый договор сторонами исполнен, имущество передано по акту от 27.07.2001 и как следует из справки ЗАО «УЭФО «Ола», предоставленной в материалы регистрационного дела, оплата по договору купли-продажи от 25.07.2001 произведена в полном объеме.

Учитывая, что истец обратился 27 февраля 2007 года, а исполнение сделки началось 27.07.2001, срок для защиты нарушенного права по данному требованию истек.

Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Истцом заявлено второе требование о признании недействительным зарегистрированного права ИП ФИО1

Право собственности ФИО1 на 1/11 долю в объекте по адресу: <...> зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись (66-01/01-262/2001-2), причем названный документ не содержит указания на выделенную в натуре долю.

Согласно ч. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Учитывая ранее изложенное, суд полагает, что и по данному требованию у истца также отсутствует нарушенное право, тем более, что в свидетельстве отражено право собственности ответчика только на абстрактную долю.

Учитывая, что истцу отказано в признании недействительным правоустанавливающего документа, на основании которого произведена правовая регистрация (договора и дополнительного соглашения к нему), требование о признании недействительным зарегистрированного права также не подлежит удовлетворению.

Довод истца о совершении регистрации права собственности ответчика в период действия обеспечительных мер, запрещающих производить УФРС регистрацию перехода права собственности и обременений, принятых по делу А 60-16432/01 от 17.09.2001 правомерен, но иск не может быть удовлетворен, поскольку предметом спора является не оспаривание действий, бездействий или акта регистрирующего органа, а оспаривание зарегистрированного права ответчика, кроме того, как указывалось ранее права истца в отношении спорного объекта, не нарушены.

Судом не принимается во внимание довод ответчика об истечении трехмесячного срока для защиты нарушенного права, установленного ст. 198 АПК РФ, поскольку истцом избран иной способ защиты нарушенного права, нежели оспаривание действий, бездействий или ненормативного акта уполномоченного органа, что не влияет на результаты рассмотрения дела.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, иск подлежит отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья Краснобаева И. А.