Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.Я. Лутфурахмановой, при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.И. Шайхутдиновой, рассмотрел в судебном заседании дело № А60-39822/2016

по заявлению Акционерного общества "Управляющая компания "Стандарт" (ИНН 6671141360, ОГРН 1036604023500) к Департаменту по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) о признании недействительным решения об отказе в совершении действий,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности №48 от 17.08.2016 г.,

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности №4/05/01-12/01111 от 11.01.2016 г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявитель обратился в суд с исковым заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга, в котором просит:

- признать незаконным отказ Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга, выраженный в письме исх. № 02.12- 12/1/003/984 от 14 июля 2016 года,

- обязать Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга совершить действия, предусмотренные ч.3 ст.9 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленные на отчуждение объекта аренды, расположенного по адресу: <...>, нежилое встроенное помещение (литер А), 1-го этажа, общей
площадью 31,30 кв.м, в собственность Акционерного общества «Управляющая компания «Стандарт», с условием оплаты отчуждаемого объекта в рассрочку на 7 лет.

Определением от 26.08.2016 г. арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В предварительном судебном заседании заявитель требования поддержал, приобщил копию почтового уведомления, возражения на отзыв.

Судом в предварительном судебном заседании обозрены оригиналы документов, представленных истцом согласно реестру. Оригиналы возвращены истцу, реестр приобщен к материалам дела.

Департамент требования оспаривает по изложенным в отзыве основаниям.

Определением от 12.10.2016 г. дело назначено к судебному разбирательству.

В настоящем судебном заседании истец требования поддержал, приобщил отчет о финансовых результатах, технический паспорт по состоянию на 14.10.1997 г., выписку из технического паспорта от 29.04.2016 г., подлинный акт обследования от 10.11.2016 г., копии фотоматериалов.

Департамент требования оспаривает, приобщил устав ЕМУП по ремонту и эксплуатации жилого дома, акт инвентаризации от 1999 г., решение ЕКУГИ от 27.09.2004 г. №1483 с приложениями, договор №13 от 01.10.2004 г., договор о безвозмездном пользовании от 30.12.2005 г. №37МУП, технический паспорт 1977 года, технический паспорт по состоянию на 2006 год, копию решения суда по делу №А60-33818/2012.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Основанием предъявленных исковых требований является, по мнению истца, нарушение Администрацией положений ФЗ от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ от 22.07.2008 г. №159-ФЗ).

Как следует из материалов дела, между обществом (арендатор) и ДУМИ (арендодатель) 11.05.2012 г. заключен договор аренды объекта муниципального казенного имущества ГО Екатеринбург (далее – договор) №49000386, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору объект муниципального нежилого фонда – нежилое встроенное помещение (литер А) 1-го этажа №1, материал стен – кирпич, без отдельного входа, кроме того используются места общего пользования, благоустроенное, по адресу: <...>, общей площадью 31,30 кв.м., для размещения организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом (п. 1.1 договора аренды). Договор заключен на период с 11.05.2012 г. по 10.05.2017 г. (п. 1.2).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (запись №66-66-01/315/2012-319).

На основании акта приема-передачи от 11.05.2015 г. имущество передано обществу.

В целях реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта муниципального фонда, истец 22.04.2016 г. обратился в Администрацию г. Екатеринбург с заявлением (вх.№ 551/003/02/021) о намерении выкупить арендуемое имущество в порядке, предусмотренном №159-ФЗ. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается (ст. 9, 65 АПК РФ).

Администрация письмом №02.12-12/1/003/984 от 14.07.2016 г. в реализации преимущественного права отказала. Из содержания упомянутого письма следует, что в качестве основания для отказа, ответчик ссылается то, что спорное имущество относится к объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, которые не подлежат приватизации в силу ст. 30 ФЗ от 21.12.2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1 Закона).

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; (в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 144-ФЗ, от 29.06.2015 N 158-ФЗ)

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; (в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ);

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 4 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Из материалов дела усматривается, что основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа послужило назначение спорного помещения. По мнению Администрации, данное помещение относится к объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, которые не подлежат приватизации.

Между тем, данный довод судом отклоняется исходя из следующего. Согласно Техническому паспорту арендуемого объекта, составленному по состоянию на 14.10.1977 г., а также содержанию п.1.1 договора аренды №49000386 от 11.05.2012 г. спорный объект является нежилым и предоставлен в аренду с разрешенным использованием - для размещения организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом. Доказательства того, что функционирование данного объекта связано с его социально-культурным и коммунально-бытовым назначением в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлены.

Подлежит отклонению и довод заинтересованного лица о невозможности приватизации арендуемого объекта, как относящегося к объектам инфраструктуры жилищного фонда.

Понятие «жилищный фонд» раскрыто законодателем в п.1 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Для квалификации определенных объектов недвижимого имущества в качестве объектов инженерной инфраструктуры жилищного фонда необходимо установить, что их функционирование направлено исключительно на обеспечение эксплуатации жилищного фонда.

Доказательств того, что арендуемый заявителем объект предназначен исключительно для обслуживания жилищного фонда, суду не представлено (ст. 9, 65 АПК РФ). Согласно экспликации к плану жилого дома к техническому паспорту, подготовленному БТИ г. Екатеринбурга, по состоянию на 14.10.1977 г., назначение спорных помещений – диспетчерская (дежурная). Согласно выписке из технического паспорта по состоянию на 29 04 2016г. назначение данного помещения указано как конторское и включает в себя диспетчерскую, раздевалку, санузел.

В определении от 19.05.2009 № 489-О-О Конституционной суд Российской Федерации указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.

Спорные помещения не являются техническими помещениями, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, поскольку узлы отопления, горячего водоснабжения, ввод холодной воды и водомерный узел, шкафы управления энергоснабжением данного дома в спорных помещениях не располагаются. Согласно выписке из технического паспорта по данным обследования на 29.04.2016 г. вышеуказанные помещения не входят в спорное помещение.

То обстоятельство, что в 2004году данный объект принят в состав местной казны г. Екатеринбурга в составе объектов жилого фонда (акт о результатах инвентаризации основных средств Ленинского района от 1999 года, решение ЕКУГИ от 27.09.2004 г. №1483 с приложениями), сам по себе не может свидетельствовать об его использовании исключительно для обеспечения эксплуатации жилищного фонда в отсутствие доказательств обратного.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания полагать, что истец подпадает под критерии, установленные законом, в соответствии с которыми у истца утрачено (отсутствует) право на преимущественное право выкупа арендованного имущества. Таким образом, отказ Департамента в реализации АО «Управляющая компания «Стандарт» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является неправомерным.

Довод заинтересованного лица о рассмотрении в порядке административного производства условий договора относительно рассрочки оплаты, которые подлежат установлению в исковом порядке при рассмотрении разногласий по договору, не может быть принят во внимание.

Согласно п. 2 ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу п. 1 указанной статьи срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В силу п. 4 ст. 13-1 Закона Свердловской области от 04.02.2008 № 10-ОЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Свердловской области" (в ред. Закона Свердловской области от 25.04.2012 № 30-ОЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Свердловской области или муниципальной собственности муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области, и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Свердловской области или муниципальной собственности муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области, в соответствии с федеральным законом осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Свердловской области или муниципальной собственности муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области, составляет семь лет.

С учетом изложенного, срок для внесения платежей должен составлять не менее 7 лет.

По смыслу части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении споров об обжаловании бездействия публичных органов, суду следует определить способ восстановления нарушенного права обратившегося за защитой лица.

Заявитель просит обязать Департамент совершить действия по реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения в соответствии Федеральным законом № 159-ФЗ.

Принимая во внимание, что истцом соблюдены все перечисленные в ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 г. №159-ФЗ условия, а именно, заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, является арендатором спорного нежилого помещения более двух лет до момента вступления в силу Закона N 159-ФЗ; задолженность у общества по арендной плате отсутствует, площадь спорного помещения не превышает предельно допустимые размеры, право истца на выкуп имущества является обоснованным, а отказ Администрации, выраженный в письме №02.12-12/1/003/984 от 14.07.2016 г., неправомерным, а потому исковые требования подлежат удовлетворению

Расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 руб. подлежат возмещению заявителю за счет заинтересованного лица на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, заявителю из доходов федерального бюджета возвращается излишне перечисленная государственная пошлина в размере 3000 руб. на основании ст. ст. 333.22, 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Признать незаконным отказ Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>), выраженный в письме исх. № 02.12- 12/1/003/984 от 14 июля 2016 года.

2. Обязать Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) совершить действия, предусмотренные ч.3 ст.9 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленные на отчуждение объекта аренды, расположенного по адресу: <...>, нежилое встроенное помещение (литер А), 1-го этажа, общейплощадью 31,30 кв.м, в собственность Акционерного общества «Управляющая компания «Стандарт», с условием оплаты отчуждаемого объекта в рассрочку на 7 лет.

3. Взыскать с Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Акционерного общества "Управляющая компания "Стандарт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по иску в сумме 3 000 (три тысяч) рублей 00 копеек.

4. Возвратить Акционерному обществу "Управляющая компания "Стандарт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек, перечисленную по платежному поручению №102959 от 18.08.2016 г. Подлинное платежное поручение остается в материалах дела.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья Н.ФИО3